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재건축 초과이익 환수제 총정리 – 혁빠기의 책파기

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축 초과이익 환수제 총정리 – 혁빠기의 책파기 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 최대 10년 동안 발생한 초과이익에 대해 10~50%의 부과율 …  오늘은 재초환이라고 불리는 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 계산 방법 등을 자세히 알아보겠습니다. 현재 서울 아파트 중 약 20%가 재건축 대상이 될 수 있는 30년 이상 노후 아파트입니다. 10년 후인..
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1 재건축 초과이익 환수제의 개념 및 대상

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재건축 초과이익 환수제 계산법! — Steemit

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재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과이익부담금

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1 재건축 부담금의 산정

2 국토부에서 계산한 재건축 초과이익부담금 시뮬레이션 결과

3 상승장에서의 재건축 초과이익환수제

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재초환 계산법 바뀐다…강남 재건축 부담금 수억 줄어들 듯

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재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요

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재건축 초과이익 환수제 정말 쉽게 알려드려요

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재건축 초과이익 환수제 및 부담금 계산 방법

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재건축 초과이익 환수제 의미와 계산법 알아보기

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재건축 초과이익 환수제란 무엇인가

재초환 계산법

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재건축초과이익환수에관한법률

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재건축 초과이익 환수제, 맹점 개편 예고 [알기쉬운 경제]

서울 문래동 남성아파트 단지 안 현수막. 사진=김형준 기자

국회입법조사처가 이달 13일 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제’ 보고서를 발표했습니다. 입법조사처는 보고서를 통해 해당 제도가 주택가격 안정이라는 취지에 맞지 않는 과도한 기준설정으로 논란을 사고있다고 지적했는데요. 산정기준부터 방식까지 전반적인 재검토를 강조하는 이유를 살펴보겠습니다.

재건축 초과이익 환수제는 ‘재건축 개발 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10%에서 최대 50%를 부담금으로 환수’하는 제도입니다. 재건축 추진위 승인일부터 준공 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액을 부과하고 있는 것인데요. 제도의 개선 요구 사항과 이유를 살펴보겠습니다.

우선 초과이익 산정시점부터 살펴볼까요. 현재 정부는 ‘재건축 추진위원회 승인일’을 재건축사업 개시시점으로 규정하고 있습니다. 다만 추진위원회는 말 그대로 사업을 추진하는 준비조직에 불과한데 재건축 부담금 납부 의무자로 지정하는 것은 이치에 맞지 않다는 것이 재건축 추진위원회의 입장입니다.

이에 정부는 추진위를 재건축사업에 대한 권리 및 의무의 주체로 고려하는 것은 불합리함을 인정, 사업의 개시 시점을 실제 사업이 시행되는 재건축 조합설립 인가일 이후로 사업을 조정하는 방안을 검토한다고 밝혔습니다.

산정시점과 함께 조합원에 대한 재건축부담금 적용기준 조정 이야기도 나왔습니다. 현재는 부담금 총액을 전체 조합원수로 나누는 방식인데요. 재건축조합 추진위 측은 1가구 1주택자나 장기간 주택을 보유한 실거주자와 부동산 투기 목적으로 해당 주택을 구매한 경우를 구분해 재건축 이익을 노리는 투기를 방지하고 오랜 세월 해당 주택에 거주한 가구들을 배려해야 한다는 의견을 밝혔습니다.

적용 시점과 기준을 알아봤으니 본격적인 계산법에 대해 알아보겠습니다. 재건축부담금을 계산하기 위해서는 일단 초과이익을 산출해야합니다. 국토교통부는 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 차감하고 남은 돈을 초과이익으로 간주하고 있는데요. 이후 해당 금액을 조합원 수로 나눠 가구당 초과이익을 산출, 최종 금액에 따라 부과 비율을 적용합니다.

여기서 가장 뜨거운 감자는 부과 비율 개편입니다. 지난 2006년부터 시행된 현행법에 따르면 초과금액의 △3000만원~5000만원 10% △5000만원~7000만원은 초과금액의 20% △7000만원~9000만원 30% △9000만원~1억1000만원 40% △1억1000만 이상은 50%의 부과 비율을 책정하고 있습니다. 부과 비율과 더불어 5000만원 초과부터 구간당 200만원, 600만원, 1200만원, 2000만원의 부담금도 추가로 적용되고 있습니다.

예를 들어 계산해볼까요. 재건축 종료시점 주택가격 2000억원, 개시시점 주택가격 800억, 정상주택 가격상승분 총액 200억원, 개발비용 600억원, 조합원 수 200명인 아파트 조합원들이 부담해야할 금액을 산출해보겠습니다.

종료시점 주택가격(2000억원)에서 800억원, 200억원, 600억원을 모두 차감해 400억원을 산출, 이후 해당 금액에서 조합원 수 200명을 나누면 2억원이라는 금액이 나오는데요. 1인당 초과이익이 2억으로 1억1000만원을 초과하였으니 초과금액(9000만원)의 50%인 4500만원에 해당 구간 부담금 2000만원을 더한 6500만원이 조합원 1인당 환수액인 것입니다.

그렇다면 최근 가구당 실제 부담금은 얼마나 나오고 있을까요. 지난해 성수동 장미아파트의 가구당 재건축 부담금은 4억7700만원, 강남구 도곡동 도곡개포한신아파트는 4억5000만원을 기록했고 수도권이 아닌 대전 용문동 1·2·3구역도 2억7600만원을 기록했습니다.

언급된 아파트 재건축 조합원 모두 초과금액 3000만원 이하의 면제 혜택을 받기는커녕 1억1000만원을 훌쩍 넘겨 최대 부과 비율인 50%를 받은 것인데요. 부동산 업계 관계자들은 2006년 이후 현재까지 동일하게 적용되는 해당 제도에 대해 주택가격 상승률 등을 고려해 시급한 개편이 필요하다고 설명했습니다.

재건축 초과이익 환수제는 도입 이래 꾸준히 비판을 받아왔습니다. 재건축으로 얼마의 이익을 얻을지도 모르는 불확실성에 대해 세금을 부과하는 것 자체가 모순된다는 점 때문이었는데요. 일각에서는 국가가 불로소득을 방지하기 위해 만든 제도지만 주택은 엄연히 개인의 재산으로 고려해야한다며 재건축으로 발생한 이익을 회수한다는 제도 자체에 대한 불만도 제기되었습니다.

아울러 재건축부담금과 더불어 양도세도 따로 마련해야하는 이중과세 논란도 끊이지 않고 있습니다. 연이은 비판에 정부는 분양가상한제와 함께 재건축 초과이익 환수제 전면 개편을 예고한 상황인데요. 초과이익의 확실한 정의 및 시세차익에 대한 구체적인 기준을 정해 시대에 맞게 법을 개정하는 것이 가장 중요한 관건으로 떠오르고 있습니다.

김형준 기자 [email protected]

재건축 부담금 계산법 바꾼다…강남 최대 6억 줄어들 듯

[땅집고] 정부가 이달 19일부터 재건축초과이익환수제에서 초과이익을 계산하는 방식을 바꾸기로 했다. 공시가격의 시세 반영률 상승을 고려해 재건축 사업 시작 시점의 주택 가격도 당시 실거래 가격에 종료시점 시세 반영률을 곱해 계산한다.

재건축 종료 시점과 사업 시작 시점의 가격 차이를 기반으로 계산하는 초과이익 부담금도 줄어들 것으로 보인다. 서울 강남 재건축 단지의 경우 종전보다 가구당 부담금이 최대 6억원 정도 줄어들 수 있다는 분석이 나온다.

[땅집고] 서울 강남구 압구정동 현대아파트. /조선DB

국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령에 대한 입법예고를 끝내고 이달 19일부터 시행한다고 밝혔다.

재건축 초과이익이란 재건축 전과 후의 가격 차이를 말한다. [사업 종료시점 주택가액-{(개시시점의 주택가액×정상적인 상황의 집값 상승률)＋개발비용}]으로 계산한다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원이 넘으면 재건축초과이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 내야 한다. 이 때 개시 시점과 종료 시점 주택 가격 기준은 각각 재건축 추진위원회 설립 시점과 준공 시점 공시가격이다.

[땅집고] 재건축 추가 부담금 산정 방식. /전현희 기자

문제는 정부가 공시가격을 매년 인상하겠다고 발표한 것. 이렇게 되면 이미 추진위원회를 설립한 재건축 사업장에선 부담이 크게 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 실제로 강남 등 서울 주요 재건축 예정 단지들은 추진위 구성 당시 공시가격 반영률이 약 60% 수준으로 낮다. 반면 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 90%까지 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 이 때문에 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있다는 불만이 컸다.

이번 시행령 개정으로 재건축 개시 시점의 주택가액을 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱한 주택가액으로 산정한다. 예를 들면 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 계산한다.

이렇게 되면 공시가격 시세 반영율 인상에 따라 시세 상승분 이상으로 초과이익이 계산되는 문제는 해결될 전망이다. 업계에서는 개정안을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억원 이상 감소할 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.

그러나 전문가들은 재건축 초과이익 산출 개시 시점을 늦춰 재건축 종료 시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 시점의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 [email protected]

▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개.

문제는 정부가 공시가격을 매년 인상하겠다고 발표한 것. 이렇게 되면 이미 추진위원회를 설립한 재건축 사업장에선 부담이 크게 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 실제로 강남 등 서울 주요 재건축 예정 단지들은 추진위 구성 당시 공시가격 반영률이 약 60% 수준으로 낮다. 반면 정부 방침에 따라 공시가격의 시세 반영률이 90%까지 높아지면 재건축 종료 시점 공시가격은 시세의 90% 수준으로 상승한다. 이 때문에 초과이익이 실제 시세 상승률보다 더 높게 계산되는 문제가 있다는 불만이 컸다.이번 시행령 개정으로 재건축 개시 시점의 주택가액을 추진위 승인시점 시세에 종료 시점(준공인가일) 공시가격 반영율을 곱한 주택가액으로 산정한다. 예를 들면 추진위 설립 당시 공시가격의 시세 반영율이 60%, 종료 시점 시세 반영율이 90%라면 재건축 개시 시점 주택가액은 당시 실거래 가격에 90%를 곱해서 계산한다.이렇게 되면 공시가격 시세 반영율 인상에 따라 시세 상승분 이상으로 초과이익이 계산되는 문제는 해결될 전망이다. 업계에서는 개정안을 반영하면 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지의 경우 당초 예상했던 부담금보다 가구당 최대 6억원 이상 감소할 것으로 추산한다. 다른 강남권 재건축 단지도 가구당 1억~2억원씩 줄어들 가능성이 있다는 분석이 나온다.그러나 전문가들은 재건축 초과이익 산출 개시 시점을 늦춰 재건축 종료 시점과 개시 시점 간 시차를 줄이는 방식으로 초과이익 부담금 산정방식을 개선해야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “초과이익 부담금을 산정할 때 재건축 추진위원회 설립 시점의 주택 가액이 아닌 사업인가 시점의 주택가액을 뺀 값으로 추가부담금을 책정하는 것이 합리적”이라고 말했다.▶올해부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!

재건축 초과이익 환수제 총정리

오늘은 재초환이라고 불리는 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 계산 방법 등을 자세히 알아보겠습니다. 현재 서울 아파트 중 약 20%가 재건축 대상이 될 수 있는 30년 이상 노후 아파트입니다. 10년 후인 2030년에는 전체의 50%가 재건축 대상이 되는데요. 근래 부동산 시장에는 재건축이 되어 입주하는 아파트가 많지 않지만, 최근 안전진단을 신청한 아파트 단지들이 생기면서, 재초환에 대한 관심이 증가할 것으로 보입니다.

해당 포스팅에서는 이러한 재건축 초과이익 환수제의 개념과 대상, 부담금 계산 등에 대해 다뤄보겠습니다.

<목차>

1. 재건축 초과이익 환수제의 개념 및 대상

2. 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정

3. 재건축 부담금 계산 및 절감 전략

1. 재건축 초과이익 환수제의 개념 및 대상

재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익의 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 최대 10년 동안 발생한 초과이익에 대해 10~50%의 부과율을 적용하는데요. 2006년 노무현 정권 때 처음 시행된 제도입니다. 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예가 된 바 있는데요. 당시에는 강남의 신축 아파트도 미분양이 날 정도로 부동산 침체기여서 한시적으로 유예가 되었던 것입니다.

이런 재건축 초과이익 환수제는 2018년부터 다시 시행되었습니다. 따라서, 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 조합부터는 재건축 초과이익 환수제의 대상 이 됩니다.

재건축 초과이익 환수제로 지방자치단체에 납부하는 돈을 ‘재건축 부담금’이라고 합니다. 이 돈은 준공인가 시점에 납부해야 합니다. 준공인 가라 함은, 재건축을 통해 신축 아파트가 지어지면 이를 주택으로 사용해도 된다고 정부에서 최종 승인하는 행정절차입니다. 이렇게 걷힌 재건축 부담금으로 정부는 주변에 도로도 넓히고, 학교도 짖는 등 신축 아파트가 생김으로서 추가로 필요해진 인프라를 구축하는 데 사용합니다.

2. 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정

재건축 초과이익 환수제는 위헌의 소지가 있다는 논란이 많았는데요. 2006년 해당 법이 재정될 당시부터, 재산권의 침해와 이중과세라는 논란이 있었습니다. 실제로 아파트를 판매하지 않았는데, 세금을 걷는 것이 맞는 것인지, 양도차익에 대해 양도소득세를 내는데 이중과세가 아닌지 하는 논란이었는데요.

이는 헌법재판소에서 2019년 12월 합헌 결정을 내리면서 일단락되었습니다. 2014년 한남동에 있는 한남연립이라는 재건축 조합이 헌법소원을 냈었는데요. 이에 대해 헌법재판소가 최초로 합헌 입장을 밝힌 것입니다.

3. 재건축 부담금 계산 및 절감 전략

최근 서울지역의 아파트 값이 급등하면서, 재초환은 서울 전 지역에 해당될 것으로 예상됩니다. 2018년부터 재초환이 다시 진행되었기 때문에, 실제로 부담금이 부과된 단지는 거의 없습니다. 정식 부과된 사례는 아니지만, 예정액이 통지된 사례들은 있는데요. 재건축 조합의 사업시행 인가가 나면, 해당 시군구는 예상되는 부담금 예상액을 조합에 통지해줍니다.

재권축 부담금 예상액 사례

국토부에서 시뮬레이션 한 결과 강남 4구 15개 단지는 1인당 4억 3,900만 원의 부담금이 예상됩니다. 반포주공 1단지 역시 1인당 4억 200만 원의 평균 부담금이 예상되는데요. 강북의 아파트 역시 최근 안전진단을 받고 조합설립을 하려는 곳이 많아지고 있는데요. 현재의 아파트값 상승세로 봐선, 실제 재건축 부담금이 부과될 2030년 정도에는 강북 역시 억대 부담금이 나오지 않을까 예측됩니다.

재건축 부담금 산출 방법

재건축 부담금은 1인당 초과이익에서 3천만 원을 면제해주고, 그 이후에 10~50%의 부과율을 누진 적용하는데요. 3~5천만 원 사이는 10%, 5~7천만 원 사이는 20%, 7~9천만 원은 30%, 9~1억 1천은 40%, 1억 1천 초과는 50%를 부담금으로 적용합니다. 부담금 부과율의 구간이 상당히 촘촘한 편입니다.

이렇게 재건축 부담금이 상당하여, 이를 최대한 줄여보려고 조합들은 다양한 전략을 고민하고 있습니다. 재건축 부담금을 줄이는 전략은 다음과 같습니다.

종료 시점의 주택 가격을 낮추는 방법 : 시세는 우리가 예측할 수 없습니다. 대신 주택 수는 조정할 수 있는데요. 일반분양을 하는 주택수가 적어지면, 종료 시점의 주택가액 총합이 줄어들게 됩니다. 강남권에서 1:1 재건축을 하겠다는 움직임이 바로 이런 것입니다. 이 경우 부담금은 주는 대신, 분양수입 감소로 개발비용은 증가하게 됩니다.

개시 시점의 주택 가격을 높이는 방법 : 이미 조합이 설립되어 진행된 단지는 개시 시점을 조정하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만, 새롭게 조합을 구성하는 단지라면 최근 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 개시 시점의 가격 자체가 높아지게 됩니다.

개발비용을 높이는 방법 : 개발비용의 대부분은 건축비입니다. 집을 아주 고급지게 짓고, 각종 커뮤니티 시설을 늘리면 개발비용이 늘어나게 되는데요.

실거주가 목적인 조합원이 다수인 강남의 단지라면, 1:1 재건축을 하거나 개발비용을 높여서 재건축 부담금을 낮추는 방향으로 재건축 방향을 잡을 가능성이 높은데요. 따라서, 재초환이라는 제도는 부작용의 여지가 있다고 볼 수 있수 있습니다. 이런 부분에 대해서는 사회적인 경계가 필요하지 않을까 싶습니다.

재초환의 부작용

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