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사업체의 감정가는 어떻게 계산할까? – Korea Times Media
그런데 사업체의 가치는 이보다 훨씬 더 많은 요소를 고려해야 한다. 일괄적으로 매출의 몇배로 계산하고, 살 사람이 있다고 해서 매매가나 감정가가 …
Source: koreatimestx.com
Date Published: 11/5/2021
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내 비즈니스, 얼마에 팔 수 있나?
무엇을 근거로 매매가격이 매겨졌는지를 알아야 하겠지만 사실은 그 기준이 매우 애매 모호한것이 사업체 감정가인 것이다.
Source: www.metrorealtydfw.com
Date Published: 8/15/2021
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사업체 권리금, 사업체 가격 선정하는 기준 – 오픈업비즈
사업체 매매 관련 문의. 질문 : 저는 미국 영주권자이고 미국에서 비지니스를 할 생각입니다. 한국에서는 통상적으로 권리금 설정할때 1년치 순수익으로 계산을 하는 …
Source: www.openupbiz.com
Date Published: 4/29/2022
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사업체 매매는 감소,’돈 되는’매물에는 투자 몰려
지난해 사업체 매매가, 수익성 급등 · 배달 식당, 주택 수리 업종 인기.
Source: higoodday.com
Date Published: 12/1/2021
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마켓 매매 가격 – ASK미국 – 미주중앙일보
먼저 20년 가까운 세월동안 165개 이상의사업체 매매및 사업체와 함께 해당 부동산 매매를 해온부동산 브로커로서도 딱히 매상의 몇배 월순익 또는 년순익 …
Source: m.ask.koreadaily.com
Date Published: 5/3/2022
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사업체 매매가격 내는 방법 – 미주 멘토링
여기 부동산에서 사업체 매매를 보면 어떤것은 모르는 제가 봐도 가격이 싸다고 생각이 들기도 합니다. 그럼 사업체 매매을 하려는 사람이 자신의 …
Source: mentor.heykorean.com
Date Published: 11/12/2022
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Top 22 사업체 매매 가격 24894 People Liked This Answer
사업체의 감정가는 어떻게 계산할까? 사업체 권리금, 사업체 가격 선정하는 기준; 사업체 매매는 감소,’돈 되는’매물에는 투자 몰려. 사업체 …
Source: aodaithanhmai.com.vn
Date Published: 4/7/2022
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비지니스 매매를 어떻게 해야 하나요? | Sam Kim Realty PDX
1. 사업체 매매 상황을 잘 숙지하여 매매 가격을 산정해야 합니다. 이전에 상황과 많이 다르다는 것입니다. 물가와 집값의 상승과 임금 상승과 렌트, 유틸 …
Source: pdxrealtorsam.com
Date Published: 5/17/2021
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부동산 – 라디오코리아 커뮤니티
가격. 에이전트. [비즈니스] 멜로즈길 카페 급매. 파킹 수월, 짧은 영업시간. 식당/카페/요식. $80,000. 클레어 킴 … 한타 가구점 매매 … 일반사업체 CA. $400,000.
Source: www.radiokorea.com
Date Published: 2/2/2021
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주제에 대한 기사 평가 사업체 매매 가격
- Author: 최황수의 팩트체크
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- Date Published: 2020. 7. 5.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=66gVzxUG25M
사업체의 감정가는 어떻게 계산할까?
필자가 30 년을 넘게 부동산업에 종사하면서 아마도 가장 많이 받은 질문중에 하나는 바로 ‘부동산 가치’ 에 관한 질문이다.
현재의 매입 가능 가격은 얼마일까, 얼마에 팔수 있나, 투자 가치가 있나 하는 질문들은 모두 해당 부동산의 가치를 판단하는데서 시작한다.
땅, 건물등을 포함한 주택이나 상업용 건물은 해당 시기의 경제 여건이나, 수요 공급 정도, 그리고 금융 조건등에 좌우된다는 것은 익히 알고 계실 것이다.
그런데 사업체의 가치는 이보다 훨씬 더 많은 요소를 고려해야 한다. 일괄적으로 매출의 몇배로 계산하고, 살 사람이 있다고 해서 매매가나 감정가가 정해 지는 것이 아니다. 이는 요즘 소상공인들이 주로 이용하는 상업융자(SBA Loan) 를 제공하는 은행들도 이 복잡한 요소를 간단한 방정식에 넣어 산출하긴 한다. 그러나 업종별로 수많은 오차를 감안해 가며 융자에 대한 default 가 없도록 계속적으로 조정해 나가기 때문에 사업체의 감정은 그들에게도 딜레마인 것이다.
사업체는 수익을 내야하는 기본 명제를 충족해야 한다. 수익을 내지 못하거나, 손해를 보고 있는 사업체라면 제아무리 좋은 시설을 갖춘 사업체라 해도 그 가치를 인정 받을수 없다.
또한, 손해는 나지 않더라도 오너가 직접 운영해서 노임 정도만 벌고 있다면 그 사업체의 가치는 자산(Asset)의 가치와 비슷해 진다. 다시 말해, 사업체가 소유한 장비, 가구, 시설(FF & E)의 현재 가치가 인정 받을수 있는 가격이 된다.
여기에다 Goodwill 의 가치를 더해서 계산하게 되는데, 브랜드 가격, 특허권, 장소의 프리미엄들이 고려된다면 최소 수익(zero profit) 일 경우에도 ‘Asset + Goodwill’ 의 계산 법으로 매매액을 책정할 수 있다.
그래서 사실상 최소한의 수익, 즉 cash flow 가 없거나 적은 사업체를 중개할 경우 가장 셀러와 바이어의 기대 편차가 큰것을 발견하곤 한다.
만일 최소 이상의 수익을 올린다면 연 평균Net Profit (Net Operating Income) 을 기준으로 사업체의 종류에 따라 가산치를 곱해주는 방식으로 감정가를 계산하는데 이에 대한 통계치를 들고 있는 부동산 전문인의 도움이 필요할 수도 있다.
일반 소매업의 경우 이 가산치에 대한 편차가 존재하는데 (가산치 적용 3요소) 이 요인으로는,
운영의 편이성 프렌차이즈 여부와 브랜드 가치 장소 프리미엄 등이 있으며,
가산치의 폭은 대개 연간 총 순수익(Annual net profit) 기준으로 150% ~300%, 즉 1.5배 에서 3배까지로 계산한다.
이는 필자가 지난 2010년 정도 부터 대략 10년 가까이 적용한 계산법이며, 매우 주관적인 기준에서 행해온 방법이지만 이젠 꽤 일반화 되어 있는 방법이 되었다.
대부분의 한인 자영업자들은 요식업에 분포되어 있는데 한식, 일식, 도넛, 델리등 대부분이 200% range 에서 시장 가격을 감정해내고 있다.
즉, 일년에 오너 자신의 노임을 제외한 연간 총순수익이 $100,000 이라면 시장에서 통용되는 매매가는 $200,000 정도가 통용되고 있다고 보면된다.
순수익의 계산은 총매출에서 총비용을 제한 금액이어야 하며 총매출은 sales tax 를 제한 금액이어야 한다.
실례 1) 캔들 샾을 운영하던 셀러와의 appraisal 이었는데, 연간 총 순수익이 $ 70,000 이었고 유명 쇼핑몰내에 위치해 있고 10년 가까이 꾸준한 매출을 보였다. 이 사업체는 300%를 적용하고 재고를 실 구입가격의 75% 로 인정해 8만불로 계산되어서 총 매매가는 $290,000 로 매매가 완결되었다.
실례 2) 정비 공장의 매매 였는데 실제 직원 한 명만 데리고 직접 거의 모든 일을 하면서 연간 $200,000 의 매출을 올리고 있었는데 정작 본인의 노임을 $60,000 로 책정하니 순수익이 거의 없었다. 그래서 ‘Asset + goodwill’ 의 가산액을 9만불로 책정해 9만불로 매매가 완결되었다.
실례 3) 월 순수익이 $15,000 이 조금 넘는 햄버거 가게 였는데 프렌차이즈 였기때문에 300% 를 적용하고 $55만에 매매 완결되었다.
이 외에 valuation chart 는 업종에 따라 다양하다. 일반적이지 않은 사업체라 하더라도 150%~300% 사이를 벗어나기는 힘들어 보인다. 아무리 hot 한 비즈니스가 매물로 나와도 이 뱃수 이상이거나 기타 요소(asset 이나 goodwill) 를 인정하기 힘들때는 잘못된 가격으로 보고 피하도록 해야한다.
일반적인 사업체라 하더라도 위의 가산치 적용의 3 요소를 현명하게 적용해야 현명한 구매가 된다는것을 말씀드리고 싶다.
사업체 권리금, 사업체 가격 선정하는 기준
사업체 매매 관련 문의
질문 : 저는 미국 영주권자이고 미국에서 비지니스를 할 생각입니다. 한국에서는 통상적으로 권리금 설정할때 1년치 순수익으로 계산을 하는걸로 알고 있는데 부동산 홈페이지의 사업체 매물을 보면 200,000불 짜리 매물이면 순이익(넷인컴)이 10,000불 정도로 보입니다.
궁금한것은 이 순 이익이 적정금액인가요?
적정금액이 아니라면 200,000기준 순이익 얼마가 정당한건가요?
미국 지인에게 물어봤더니 200,000불 정도면 순이익이 4,000불 정도 밖에 안되고 홈페이지 개제글은 전부 미끼 상품일 경우가 대부분이라던데 좀 혼란스럽네요. 답변 부탁드리겠습니다.
답변 : 안녕하세요. 어떤 부동산 홈페이지를 보셨는지는 모르겠으나 먼저 사업체의 권리금에 대해서 말씀드리겠습니다.
사업체의 권리금 (Good Will)은 질문자님이 알고 있는 것이 또는 지인이 말씀하시는것이 다 틀리기도 하고 다 맞기도 합니다. 집값도 동네값과 학군 , 크기, 주변의 인근시설의 접근성, 교통의 편리함 등등이 다 고려 되어야만 가격이 나오듯이 일년 순익의 몇배가 일괄적으로 사업체 가격이라고 말씀 할수가 없습니다.
사업체의 가격을 산정하는 가장 기본이 될수 있는 몇가지를 말씀드리면
1. 사업체의 종류에 따라서 가격이 산정됩니다.
2. 업주가 쉬지 않고 일을 해야하는 사업체인가 아니면 많은 부분이 종업원에 의해 운영이 되는가하는 비교
3. 프랜차이즈 사업체인가 아닌가의 비교 일반적으로 프랜차이즈 사업체는 개인 단독의 사업체보다 권리금이 더 높게 책정이 됩니다.
4. 리스조건과 렌트비가 사업체 가격 조건의 가장 중요한 부분입니다.
5. 사업체 소재지가 범죄가 적고 안전하며 지속적으로 영업 이익을 낼 수 있는 지역인가에 따라서 가격이 책정됩니다.
6. 사양 산업인가 아닌가에 따라서도 가격이 결정됩니다.
지금은 사라진 비디오 가게 권리금 대단했었습니다.
등등의 많은 조건과 향후 전망을 보기 전에는 감히 이 사업체 가격은 맞다 틀리다라고 단순히 말씀드릴수 없고 찾고자 하는 사업체에 대한 많은 내용을 가지고 전문가와 상의하시라고 말씀드립니다. 감사합니다.
사업체 매매는 감소,‘돈 되는’매물에는 투자 몰려
지난해 코로나 팬데믹 여파로 사업체 매매 건수가 경기 대침체 이후 가장 큰 폭으로 감소했다. 사업체 매매는 급감한 반면 수익성이 높은 사업체에 투자자들이 몰리면서 사업체 매매 가격과 수익성은 역대 최고를 기록했다. 사업체 매물 정보 업체‘비즈바이셀’(BizBuySell)이 지난해 사업체 매매 동향을 분석했는 올해도 지난해와 비슷한 추세가 이어질 것이라는 전망을 내놓았다.
지난해 사업체 매매가, 수익성 급등
배달 식당, 주택 수리 업종 인기
◇ 매매 건수 2009년 이후 가장 큰 폭 감소
비즈바이셀의 자체 조사에 따르면 지난해 소규모 사업체 매매 건수 총 7,612건으로 2019년(9,764건)에 비해 약 22%나 줄었다. 경기 대침체가 시작된 2009년(전년 대비 약 28% 감소) 이후 두 번째로 큰 감소 폭이다.
분기별로는 코로나 팬데믹이 시작된 2분기 매매 건수가 약 1,481건으로 가장 적었다. 이후 3분기부터 사업체 매물에 대한 수요가 다시 고개를 들면서 매매 건수는 약 2,062건으로 증가했다. 하지만 ‘코로나 바이러스 경기 부양법’(CARES ACT) 종료와 연장 불확실성 여파로 4분기 매매 건수는 다시 약 1,844건으로 떨어졌다.
매매는 큰 폭 감소 기록했지만 수익성이 높은 사업체와 팬데믹 특수 사업체에 투자가 몰리면서 매매 가격과 매매 사업체의 수익성은 역대 최고치를 기록했다. 지난해 사업체 중간 매매 가격은 약 27만 9,950 달러로 비즈바이셀 조사 이후 가장 높았다.
또 매매된 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 2019년 대비 약 10.7% 상승한 연간 약 13만 5,567달러였으며 중간 매출 역시 전년대비 약 8.2% 높아진 연간 약 61만 3,341달러로 집계됐다.
◇ 6월부터 ‘코로나 특수’ 사업체에 투자 몰려
지난해 초만 해도 사업체 매매 시장의 전망은 매우 밝았다. 베이비 부머 세대 사업주들이 수익성이 좋은 사업체 매물을 시장에 내놓으면서 사업체 매매가 활발히 이뤄졌다.
지난해 1분기 매매된 사업체는 약 2,225건으로 지난해 전분기를 통틀어 가장 많았다. 그러던 중 3월 내려진 전국적인 봉쇄령과 함께 사업체 매물 수는 물론 투자자 수가 급감하면서 사업체 매매 활동이 하루아침에 실종되다시피했다.
게다가 사업체 구입을 위한 은행의 대출 조건마저 강화되면서 사업체 구입에 어려움을 겪는 투자자가 급증했다. 결국 3월 사업체 매매 건수는 전년 동기 대비 약 43%나 급감하기에 이르렀고 이 같은 하락세는 4월에도 이어졌다.
그러나 5월부터 운영을 재개한 사업체가 늘면서 사업체 매매 시장을 떠났던 사업체 투자자들이 다시 돌아오기 시작했다. 사업체 투자자들은 코로나 팬데믹으로 수익성이 크게 악화된 급매물 또는 반대로 코로나 특수로 수익성이 높아진 매물 등에 몰렸는데 코로나 팬데믹에 영향을 받지 않는 사업체에 대한 매매가 집중됐다.
6월 들어 코로나 특수 매물에 대한 매매가 크게 늘면서 당시 실시된 설문 조사에 따르면 사업체 매매 에이전트의 약 60%가 사업체 매매 실적이 전년에 비해 개선됐다고 답했다.
◇ 패스트푸드 식당, 주택 수리 관련 필수 업종 큰 인기
투자자들이 많이 찾는 사업체는 매출 규모가 큰 요식업종으로 그중에서도 영업 제한 명령에 영향을 받지 않는 피자, 베이글 식당에 대한 수요가 크게 늘었다.
냉난방 및 전기 수리 업체를 운영하는 래리 리 대표는 “우리 업종은 필수 업종으로 감당하기 힘들 정도로 수리 요청이 늘었다”라고 코로나 팬데믹과 관련된 업종의 특수성을 설명했다. 정육점을 운영하는 준 K. 부시 대표도 “필수 업종이라는 비즈니스 특성상 지난 7년간 가장 바쁜 시기를 보내고 있다”라고 말했다.
지난해 대부분의 사업체가 영업 제한 등으로 수익성이 떨어진 가운데 배달 업종, 물류 업체, 패스트푸드 식당, 전자 상거래 사이트 등 일부 업종은 코로나 특수로 수익이 치솟는 현상이 나타났다. 이들 업종을 보유한 사업주들은 지난해 사업체 거래 감소세에도 ‘셀러스 마켓’ 혜택을 톡톡히 누렸다.
지난해 매매된 사업체 중 약 54%는 이른바 코로나 특수 업체들이었으면 이중 약 24%는 코로나로 수익이 오히려 증가한 사업체들이었다.
◇ 현금 흐름 대비 매매 가격 약 2.38
지난해 매매된 사업체 중 매매 가격이 100만 달러 이상인 거래는 약 15%를 차지했다. 매매가 100만 달러 이상 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 연간 약 51만 7,510달러였으며 시장에 나온 지 약 203일 만에 팔린 것으로 조사됐다. 반면 지난해 매매된 전체 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 약 13만 5, 567달러, 팔릴 때까지 걸린 기간은 약 193일을 기록했다.
사업체 매매가 트렌드를 보여주는 ‘배수’(Multiple)의 경우 100만 달러가 넘는 사업체가 전체 사업체보다 높은 것으로 조사됐다. 지난해 매매 가격 100만 달러 이상 사업체의 현금 흐름 배수는 약 3.55로 전체 매매 사업체의 약 2.38보다 높게 형성됐다.
현금 흐름 배수는 매매가를 현금 흐름(연간 순 영업이익)으로 나눈 수치로 사업체 매입을 위해 투자한 금액이 회수되는 시기를 의미한다. 예를 들어 현금 흐름 배수가 2.38은 매매 당시 영업 이익이 유지될 경우 2.38년쯤 지나면 투자금을 회수할 수 있다는 설명이다. 한편 매매가를 연간 매물로 나눈 매출 배수는 100만 달러 이상 사업체가 약 0.88로 전체 사업체(약 0.61)보다 높았다.
◇ 실업자, 은퇴자 사업체 투자에 뛰어들어
지난해 급증한 실업자들이 사업체 투자에 뛰어드는 현상도 나타났다. 지난해 사업체를 매매한 투자자 중 약 26%가 자신을 신규 실업자라고 밝혔고 약 36%는 기존 직장에 만족하지 않아 새 사업을 시작한 투자자들이었다. 사업체 중개 업체 ‘라우트 브로커스’의 케네스 수스만 중개인은 “코로나 팬데믹이 그동안 자신만의 사업체를 운영하고 싶었던 사람들에게 새로운 기회를 준 계기가 됐다”라고 설명했다.
기존 사업체 보유자들도 코로나 팬데믹을 사업 확장의 기회로 삼았다. 코로나 위기를 넘기지 못하고 급매로 나온 사업체들이 이들 기존 사업체 보유자들의 주요 매매 대상이 됐다. 사업체 중개인들에 따르면 지난해 사업체 매물을 찾아달라는 요청 중 약 30%는 사업 확장을 계획하는 기존 사업체 보유자들이었다.
은퇴자들에 의한 사업체 구입 관심도 크게 늘었다. 현재 사업체 보유자 중 추가 사업체 매물을 찾는 투자자의 약 25%가 은퇴 연령층인 베이비 부머 세대였고 사업체를 처음 운영하기 위해 매물을 찾는 투자자의 약 30%로 베이비 부머 세대였다.
지난해 코로나 여파로 사업체 매매가 급감했다.
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제주도 세컨하우스 매매 이 정도 가격이면 부담없이 매입해서 사용하실수 있어요~ 제주도 부동산 매물,Jeju House for sale,Korea,제주도부동산TV
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사업체의 감정가는 어떻게 계산할까? – Korea Times Media
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사업체의 감정가는 어떻게 계산할까? – Korea Times Media
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내 비즈니스, 얼마에 팔 수 있나? — Metro Realty Group
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사업체의 감정 평가 공식
이제 가격 산정 방법을 알아보자
내 비즈니스, 얼마에 팔 수 있나? — Metro Realty Group
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매매_사업체 매매 – 주간연예_버지니아_KEW
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매매_사업체 매매 – 주간연예_버지니아_KEW
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사업체 권리금, 사업체 가격 선정하는 기준 – 오픈업비즈, 미국 전문가들이 직접 알려주는 미국 생활정보
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사업체 매매는 감소,‘돈 되는’매물에는 투자 몰려 – 한국일보 애틀랜타 – 미주 No.1 정상의 뉴스
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사업체 매매는 감소,‘돈 되는’매물에는 투자 몰려 – 한국일보 애틀랜타 – 미주 No.1 정상의 뉴스
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ë§ì¼ 매매 ê°ê²© – ASKë¯¸êµ – 미주ì¤ìì¼ë³´
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Most searched keywords: Whether you are looking for ë§ì¼ 매매 ê°ê²© – ASKë¯¸êµ – 미주ì¤ìì¼ë³´ 먼저 20년 가까운 세월동안 165개 이상의사업체 매매및 사업체와 함께 해당 부동산 매매를 해온부동산 브로커로서도 딱히 매상의 몇배 월순익 또는 년순익 … LA,OC ì ìë ë§ì¼ 매매 ê°ê²© 기ì¤ì´ ì´ë»ê² ëëì§ ê¶ê¸ í©ëë¤.매ìì ëªë°°ê° ì ë¹í ê°ê²© ì¼ê¹ì? ìë, ìì´ìµì ëªë°° ì´ë°ìì´ ë§ë ë°©ë²ì¼ê¹ì?ë¬¼ë¡ ë í¸ë¹ ë± ê³ ë ¤í ë¶ë¶ì´ ë§ê² ì§ë§..ìì¦ ìì¸ê° ê¶ê¸ í©ëë¤.ì 문ê°/íì¬ ë§ì¼ ì¤ëë¶ë¤ì ì견ì ë£ê³ ì¶ìµëë¤.
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사업체 매매가격 내는 방법 – 멘토링
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Summary of article content: Articles about 사업체 매매가격 내는 방법 – 멘토링 여기 부동산에서 사업체 매매를 보면 어떤것은 모르는 제가 봐도 가격이 싸다고 생각이 들기도 합니다. 그럼 사업체 매매을 하려는 사람이 자신의 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 사업체 매매가격 내는 방법 – 멘토링 여기 부동산에서 사업체 매매를 보면 어떤것은 모르는 제가 봐도 가격이 싸다고 생각이 들기도 합니다. 그럼 사업체 매매을 하려는 사람이 자신의 … just going anywhere will get you no fishtheres a pier at brooklyn and piers around long island.but you need to get on a boat if you want to catch anything.i hab a friend whos crazy in fishing and he stopped fishing since 2 weeks agohe said i think all the fish left this ny area should i move to other country??? and you dont go fishing in this killer cold weather thats the basic rule whether u like it or not. . 사업체 매매가격 내는 방법 여기 부동산에서 사업체 매매를 보면 어떤 것은 모르는 제가 봐도 가격이 싸다고. 그럼 사업체 매매 을 하려는 사람이 자신의 비지니스 가격을 어떻게 계산하는 것인지 궁금합니다. 해외 한인 커뮤니티, 뉴욕, 뉴저지, 미국 생활, 미국 유학 생활, 미국 생활 영어, 고민 상담, 유학 정보, 미국 대학교, 미국 대학원, 대학원 유학, 유학 영어, 이민 상담 모든 해외 생활의 문제를 멘토에게 물어보세요.사업체,매매,멘토링,mentoring,미주 한인 사이트,뉴저지 한인,뉴욕 한인,구인구직,해외취업,미국취업,취업,뉴욕,New York,NY,어학 연수,미국 대학원 유학,미국 유학 영어,미국,해외 유학,미국 유학,USA,운세,커뮤니티,동호회,클럽,채팅,관광,뉴스,미국 생활정보,이민,비자,한인 사회,재미동포,교포,재미교포,미주,한인커뮤니티,LA,엘에이,로스엔젤레스,관광 명소,유학,헤이코리안,크사니,크사라,해외 동포,유학생회,heykorean,ksany,ksala,미국생활,고민상담,지역정보,설문지식,지식나눔,굿피플,마이멘토링,운전면허,렌트,뉴욕,아이폰,불체
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한국일보 안내광고
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Summary of article content: Articles about 한국일보 안내광고 사업체 ( 전체결과 ). Home > 사업체 … 105, 레돈도비치 옷수선가게 매매, 07.15.2022. 104, 아리조나 피닉스 한식당매매 … 91, 타운 식당, 가격 20만, 07.01.2022. …
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부동산 – 라디오코리아 커뮤니티
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Summary of article content: Articles about 부동산 – 라디오코리아 커뮤니티 사업체 매물 리스트 · 매물. 가격 · 식당 자리(현 BBQ teriyaki 운영). 식당/카페/요식 CA · 한의원, 마사지 허가(Police Permit) 있어요. · 위치좋은 세탁소 · 홍반장 92. …
Most searched keywords: Whether you are looking for 부동산 – 라디오코리아 커뮤니티 사업체 매물 리스트 · 매물. 가격 · 식당 자리(현 BBQ teriyaki 운영). 식당/카페/요식 CA · 한의원, 마사지 허가(Police Permit) 있어요. · 위치좋은 세탁소 · 홍반장 92. 라디오코리아 커뮤니티 부동산라디오코리아, RadioKorea, 커뮤니티, 구인, 구직, 레주메, 렌트리스, 렌탈샵, 사고팔고, 비즈니스, 부동산, 주택매매, 사업체매매, 커머셜매매, 자동차, 토크앤토크
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사업체의 감정가는 어떻게 계산할까?
필자가 30 년을 넘게 부동산업에 종사하면서 아마도 가장 많이 받은 질문중에 하나는 바로 ‘부동산 가치’ 에 관한 질문이다. 현재의 매입 가능 가격은 얼마일까, 얼마에 팔수 있나, 투자 가치가 있나 하는 질문들은 모두 해당 부동산의 가치를 판단하는데서 시작한다. 땅, 건물등을 포함한 주택이나 상업용 건물은 해당 시기의 경제 여건이나, 수요 공급 정도, 그리고 금융 조건등에 좌우된다는 것은 익히 알고 계실 것이다. 그런데 사업체의 가치는 이보다 훨씬 더 많은 요소를 고려해야 한다. 일괄적으로 매출의 몇배로 계산하고, 살 사람이 있다고 해서 매매가나 감정가가 정해 지는 것이 아니다. 이는 요즘 소상공인들이 주로 이용하는 상업융자(SBA Loan) 를 제공하는 은행들도 이 복잡한 요소를 간단한 방정식에 넣어 산출하긴 한다. 그러나 업종별로 수많은 오차를 감안해 가며 융자에 대한 default 가 없도록 계속적으로 조정해 나가기 때문에 사업체의 감정은 그들에게도 딜레마인 것이다. 사업체는 수익을 내야하는 기본 명제를 충족해야 한다. 수익을 내지 못하거나, 손해를 보고 있는 사업체라면 제아무리 좋은 시설을 갖춘 사업체라 해도 그 가치를 인정 받을수 없다. 또한, 손해는 나지 않더라도 오너가 직접 운영해서 노임 정도만 벌고 있다면 그 사업체의 가치는 자산(Asset)의 가치와 비슷해 진다. 다시 말해, 사업체가 소유한 장비, 가구, 시설(FF & E)의 현재 가치가 인정 받을수 있는 가격이 된다. 여기에다 Goodwill 의 가치를 더해서 계산하게 되는데, 브랜드 가격, 특허권, 장소의 프리미엄들이 고려된다면 최소 수익(zero profit) 일 경우에도 ‘Asset + Goodwill’ 의 계산 법으로 매매액을 책정할 수 있다. 그래서 사실상 최소한의 수익, 즉 cash flow 가 없거나 적은 사업체를 중개할 경우 가장 셀러와 바이어의 기대 편차가 큰것을 발견하곤 한다. 만일 최소 이상의 수익을 올린다면 연 평균Net Profit (Net Operating Income) 을 기준으로 사업체의 종류에 따라 가산치를 곱해주는 방식으로 감정가를 계산하는데 이에 대한 통계치를 들고 있는 부동산 전문인의 도움이 필요할 수도 있다. 일반 소매업의 경우 이 가산치에 대한 편차가 존재하는데 (가산치 적용 3요소) 이 요인으로는, 운영의 편이성 프렌차이즈 여부와 브랜드 가치 장소 프리미엄 등이 있으며, 가산치의 폭은 대개 연간 총 순수익(Annual net profit) 기준으로 150% ~300%, 즉 1.5배 에서 3배까지로 계산한다. 이는 필자가 지난 2010년 정도 부터 대략 10년 가까이 적용한 계산법이며, 매우 주관적인 기준에서 행해온 방법이지만 이젠 꽤 일반화 되어 있는 방법이 되었다. 대부분의 한인 자영업자들은 요식업에 분포되어 있는데 한식, 일식, 도넛, 델리등 대부분이 200% range 에서 시장 가격을 감정해내고 있다. 즉, 일년에 오너 자신의 노임을 제외한 연간 총순수익이 $100,000 이라면 시장에서 통용되는 매매가는 $200,000 정도가 통용되고 있다고 보면된다. 순수익의 계산은 총매출에서 총비용을 제한 금액이어야 하며 총매출은 sales tax 를 제한 금액이어야 한다. 실례 1) 캔들 샾을 운영하던 셀러와의 appraisal 이었는데, 연간 총 순수익이 $ 70,000 이었고 유명 쇼핑몰내에 위치해 있고 10년 가까이 꾸준한 매출을 보였다. 이 사업체는 300%를 적용하고 재고를 실 구입가격의 75% 로 인정해 8만불로 계산되어서 총 매매가는 $290,000 로 매매가 완결되었다. 실례 2) 정비 공장의 매매 였는데 실제 직원 한 명만 데리고 직접 거의 모든 일을 하면서 연간 $200,000 의 매출을 올리고 있었는데 정작 본인의 노임을 $60,000 로 책정하니 순수익이 거의 없었다. 그래서 ‘Asset + goodwill’ 의 가산액을 9만불로 책정해 9만불로 매매가 완결되었다. 실례 3) 월 순수익이 $15,000 이 조금 넘는 햄버거 가게 였는데 프렌차이즈 였기때문에 300% 를 적용하고 $55만에 매매 완결되었다. 이 외에 valuation chart 는 업종에 따라 다양하다. 일반적이지 않은 사업체라 하더라도 150%~300% 사이를 벗어나기는 힘들어 보인다. 아무리 hot 한 비즈니스가 매물로 나와도 이 뱃수 이상이거나 기타 요소(asset 이나 goodwill) 를 인정하기 힘들때는 잘못된 가격으로 보고 피하도록 해야한다. 일반적인 사업체라 하더라도 위의 가산치 적용의 3 요소를 현명하게 적용해야 현명한 구매가 된다는것을 말씀드리고 싶다.
사업체 권리금, 사업체 가격 선정하는 기준
사업체 매매 관련 문의 질문 : 저는 미국 영주권자이고 미국에서 비지니스를 할 생각입니다. 한국에서는 통상적으로 권리금 설정할때 1년치 순수익으로 계산을 하는걸로 알고 있는데 부동산 홈페이지의 사업체 매물을 보면 200,000불 짜리 매물이면 순이익(넷인컴)이 10,000불 정도로 보입니다. 궁금한것은 이 순 이익이 적정금액인가요? 적정금액이 아니라면 200,000기준 순이익 얼마가 정당한건가요? 미국 지인에게 물어봤더니 200,000불 정도면 순이익이 4,000불 정도 밖에 안되고 홈페이지 개제글은 전부 미끼 상품일 경우가 대부분이라던데 좀 혼란스럽네요. 답변 부탁드리겠습니다. 답변 : 안녕하세요. 어떤 부동산 홈페이지를 보셨는지는 모르겠으나 먼저 사업체의 권리금에 대해서 말씀드리겠습니다. 사업체의 권리금 (Good Will)은 질문자님이 알고 있는 것이 또는 지인이 말씀하시는것이 다 틀리기도 하고 다 맞기도 합니다. 집값도 동네값과 학군 , 크기, 주변의 인근시설의 접근성, 교통의 편리함 등등이 다 고려 되어야만 가격이 나오듯이 일년 순익의 몇배가 일괄적으로 사업체 가격이라고 말씀 할수가 없습니다. 사업체의 가격을 산정하는 가장 기본이 될수 있는 몇가지를 말씀드리면 1. 사업체의 종류에 따라서 가격이 산정됩니다. 2. 업주가 쉬지 않고 일을 해야하는 사업체인가 아니면 많은 부분이 종업원에 의해 운영이 되는가하는 비교 3. 프랜차이즈 사업체인가 아닌가의 비교 일반적으로 프랜차이즈 사업체는 개인 단독의 사업체보다 권리금이 더 높게 책정이 됩니다. 4. 리스조건과 렌트비가 사업체 가격 조건의 가장 중요한 부분입니다. 5. 사업체 소재지가 범죄가 적고 안전하며 지속적으로 영업 이익을 낼 수 있는 지역인가에 따라서 가격이 책정됩니다. 6. 사양 산업인가 아닌가에 따라서도 가격이 결정됩니다. 지금은 사라진 비디오 가게 권리금 대단했었습니다. 등등의 많은 조건과 향후 전망을 보기 전에는 감히 이 사업체 가격은 맞다 틀리다라고 단순히 말씀드릴수 없고 찾고자 하는 사업체에 대한 많은 내용을 가지고 전문가와 상의하시라고 말씀드립니다. 감사합니다.
사업체 매매는 감소,‘돈 되는’매물에는 투자 몰려
지난해 코로나 팬데믹 여파로 사업체 매매 건수가 경기 대침체 이후 가장 큰 폭으로 감소했다. 사업체 매매는 급감한 반면 수익성이 높은 사업체에 투자자들이 몰리면서 사업체 매매 가격과 수익성은 역대 최고를 기록했다. 사업체 매물 정보 업체‘비즈바이셀’(BizBuySell)이 지난해 사업체 매매 동향을 분석했는 올해도 지난해와 비슷한 추세가 이어질 것이라는 전망을 내놓았다. 지난해 사업체 매매가, 수익성 급등 배달 식당, 주택 수리 업종 인기 ◇ 매매 건수 2009년 이후 가장 큰 폭 감소 비즈바이셀의 자체 조사에 따르면 지난해 소규모 사업체 매매 건수 총 7,612건으로 2019년(9,764건)에 비해 약 22%나 줄었다. 경기 대침체가 시작된 2009년(전년 대비 약 28% 감소) 이후 두 번째로 큰 감소 폭이다. 분기별로는 코로나 팬데믹이 시작된 2분기 매매 건수가 약 1,481건으로 가장 적었다. 이후 3분기부터 사업체 매물에 대한 수요가 다시 고개를 들면서 매매 건수는 약 2,062건으로 증가했다. 하지만 ‘코로나 바이러스 경기 부양법’(CARES ACT) 종료와 연장 불확실성 여파로 4분기 매매 건수는 다시 약 1,844건으로 떨어졌다. 매매는 큰 폭 감소 기록했지만 수익성이 높은 사업체와 팬데믹 특수 사업체에 투자가 몰리면서 매매 가격과 매매 사업체의 수익성은 역대 최고치를 기록했다. 지난해 사업체 중간 매매 가격은 약 27만 9,950 달러로 비즈바이셀 조사 이후 가장 높았다. 또 매매된 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 2019년 대비 약 10.7% 상승한 연간 약 13만 5,567달러였으며 중간 매출 역시 전년대비 약 8.2% 높아진 연간 약 61만 3,341달러로 집계됐다. ◇ 6월부터 ‘코로나 특수’ 사업체에 투자 몰려 지난해 초만 해도 사업체 매매 시장의 전망은 매우 밝았다. 베이비 부머 세대 사업주들이 수익성이 좋은 사업체 매물을 시장에 내놓으면서 사업체 매매가 활발히 이뤄졌다. 지난해 1분기 매매된 사업체는 약 2,225건으로 지난해 전분기를 통틀어 가장 많았다. 그러던 중 3월 내려진 전국적인 봉쇄령과 함께 사업체 매물 수는 물론 투자자 수가 급감하면서 사업체 매매 활동이 하루아침에 실종되다시피했다. 게다가 사업체 구입을 위한 은행의 대출 조건마저 강화되면서 사업체 구입에 어려움을 겪는 투자자가 급증했다. 결국 3월 사업체 매매 건수는 전년 동기 대비 약 43%나 급감하기에 이르렀고 이 같은 하락세는 4월에도 이어졌다. 그러나 5월부터 운영을 재개한 사업체가 늘면서 사업체 매매 시장을 떠났던 사업체 투자자들이 다시 돌아오기 시작했다. 사업체 투자자들은 코로나 팬데믹으로 수익성이 크게 악화된 급매물 또는 반대로 코로나 특수로 수익성이 높아진 매물 등에 몰렸는데 코로나 팬데믹에 영향을 받지 않는 사업체에 대한 매매가 집중됐다. 6월 들어 코로나 특수 매물에 대한 매매가 크게 늘면서 당시 실시된 설문 조사에 따르면 사업체 매매 에이전트의 약 60%가 사업체 매매 실적이 전년에 비해 개선됐다고 답했다. ◇ 패스트푸드 식당, 주택 수리 관련 필수 업종 큰 인기 투자자들이 많이 찾는 사업체는 매출 규모가 큰 요식업종으로 그중에서도 영업 제한 명령에 영향을 받지 않는 피자, 베이글 식당에 대한 수요가 크게 늘었다. 냉난방 및 전기 수리 업체를 운영하는 래리 리 대표는 “우리 업종은 필수 업종으로 감당하기 힘들 정도로 수리 요청이 늘었다”라고 코로나 팬데믹과 관련된 업종의 특수성을 설명했다. 정육점을 운영하는 준 K. 부시 대표도 “필수 업종이라는 비즈니스 특성상 지난 7년간 가장 바쁜 시기를 보내고 있다”라고 말했다. 지난해 대부분의 사업체가 영업 제한 등으로 수익성이 떨어진 가운데 배달 업종, 물류 업체, 패스트푸드 식당, 전자 상거래 사이트 등 일부 업종은 코로나 특수로 수익이 치솟는 현상이 나타났다. 이들 업종을 보유한 사업주들은 지난해 사업체 거래 감소세에도 ‘셀러스 마켓’ 혜택을 톡톡히 누렸다. 지난해 매매된 사업체 중 약 54%는 이른바 코로나 특수 업체들이었으면 이중 약 24%는 코로나로 수익이 오히려 증가한 사업체들이었다. ◇ 현금 흐름 대비 매매 가격 약 2.38 지난해 매매된 사업체 중 매매 가격이 100만 달러 이상인 거래는 약 15%를 차지했다. 매매가 100만 달러 이상 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 연간 약 51만 7,510달러였으며 시장에 나온 지 약 203일 만에 팔린 것으로 조사됐다. 반면 지난해 매매된 전체 사업체의 중간 현금 흐름 규모는 약 13만 5, 567달러, 팔릴 때까지 걸린 기간은 약 193일을 기록했다. 사업체 매매가 트렌드를 보여주는 ‘배수’(Multiple)의 경우 100만 달러가 넘는 사업체가 전체 사업체보다 높은 것으로 조사됐다. 지난해 매매 가격 100만 달러 이상 사업체의 현금 흐름 배수는 약 3.55로 전체 매매 사업체의 약 2.38보다 높게 형성됐다. 현금 흐름 배수는 매매가를 현금 흐름(연간 순 영업이익)으로 나눈 수치로 사업체 매입을 위해 투자한 금액이 회수되는 시기를 의미한다. 예를 들어 현금 흐름 배수가 2.38은 매매 당시 영업 이익이 유지될 경우 2.38년쯤 지나면 투자금을 회수할 수 있다는 설명이다. 한편 매매가를 연간 매물로 나눈 매출 배수는 100만 달러 이상 사업체가 약 0.88로 전체 사업체(약 0.61)보다 높았다. ◇ 실업자, 은퇴자 사업체 투자에 뛰어들어 지난해 급증한 실업자들이 사업체 투자에 뛰어드는 현상도 나타났다. 지난해 사업체를 매매한 투자자 중 약 26%가 자신을 신규 실업자라고 밝혔고 약 36%는 기존 직장에 만족하지 않아 새 사업을 시작한 투자자들이었다. 사업체 중개 업체 ‘라우트 브로커스’의 케네스 수스만 중개인은 “코로나 팬데믹이 그동안 자신만의 사업체를 운영하고 싶었던 사람들에게 새로운 기회를 준 계기가 됐다”라고 설명했다. 기존 사업체 보유자들도 코로나 팬데믹을 사업 확장의 기회로 삼았다. 코로나 위기를 넘기지 못하고 급매로 나온 사업체들이 이들 기존 사업체 보유자들의 주요 매매 대상이 됐다. 사업체 중개인들에 따르면 지난해 사업체 매물을 찾아달라는 요청 중 약 30%는 사업 확장을 계획하는 기존 사업체 보유자들이었다. 은퇴자들에 의한 사업체 구입 관심도 크게 늘었다. 현재 사업체 보유자 중 추가 사업체 매물을 찾는 투자자의 약 25%가 은퇴 연령층인 베이비 부머 세대였고 사업체를 처음 운영하기 위해 매물을 찾는 투자자의 약 30%로 베이비 부머 세대였다. 지난해 코로나 여파로 사업체 매매가 급감했다.
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