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부동산PD 남승현
전화문의1-714-609-2489
이메일:[email protected]
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미국 부동산 예측 뒤엎은 2022년 미국 집값, 안 떨어지고 16 …
그러나 더 많은 부동산 전문가와 업계 관계자들은 이전 예측을 뒤엎고 더 낙관적인 단기 부동산 전망에 힘을 실어주고 있다. 실제로 일부 전문가들은 2022 …
Source: www.korinytimes.com
Date Published: 6/13/2022
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[미국 부동산]2022년 주택가격 예측 및 전망 | K블로그
2022년 주택 시장 전망을 함께 생각 해보도록 하겠습니다.2022년에 주택의 수요 공급의 법칙에 … 태그 #2022부동산전망#2022미국부동산전망#2022년미국집값전망.
Source: www.ktown1st.com
Date Published: 1/4/2022
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[초점] 미국 부동산 가격 꺾이기 시작했다 – 글로벌이코노믹
미국에서 주택 가격이 정점에 달했고, 주택담보대출 금리가 5% 이상으로 … 이 향후 18~24개월 가량 정체 상태에 머물러 있을 것”이라고 전망했다.
Source: www.g-enews.com
Date Published: 2/17/2022
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미국 부동산-경제 전망과 주택시장 – 아메리츠 재정 블로그
2022년 말까지는 바이러스가 강타하기 이전 수준인 3.5%를 회복하기 어려울 것이라고 내다봤다. 앞서 골드만 삭스를 포함한 투자은행(IB) 업계는 미국 실업률이 가까운 …
Source: blog.allmerits.com
Date Published: 1/24/2021
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2022년 뉴저지 주택 가격은 계속 오를 것인가? 부동산 전문가 …
그렇다면 2022년 노스 저지 부동산시장 전망은 어떻게 될까. … 노스 저지 지역, 특히 버겐 카운티는 미국내에서도 주택 수요가 높은 곳이라고 코르 …
Source: www.northjersey.com
Date Published: 1/3/2022
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미국 애틀랜타 집값 (2022년 5월 집 값) – 부동산 컬럼
애틀랜타 부동산에서 부동산 동향, 전망, 뉴스 등을 제공합니다. 미국 애틀랜타 집값 (2022년 5월 집 값). May 04, 2022. 매물 부족으로 극심하게 오르는 지역도 있고, …
Source: www.gahomefind.com
Date Published: 8/1/2021
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[박용범 특파원의 월스트리트 인사이트] 초호황 美 부동산 시장 …
CNBC는 2022년 상반기까지 높은 수요가 계속될 것으로 전망했다. 뉴욕뿐 아니다. 지난해 미국 주택 가격은 평균 약 19% 상승했다. 미국 1위 부동산 거래 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 7/29/2021
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주제에 대한 기사 평가 미국집값 전망 2022
- Author: 부동산PD 남승현 NamPD
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- Date Published: 2022. 7. 2.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=2T23m2PEdoM
미국 부동산 예측 뒤엎은 2022년 미국 집값, 안 떨어지고 16% 급등..
지난해 미국 집값이 20% 상승해 최고치를 경신하면서 부동산 경제학자들은 앞으로의 집값 상승은 단순히 불가능하다고 내다봤었다. 포츈지(Fortune) 또한 2022년 7가지 부동산 가격 예측 모델 모두가 미국의 주택 가격 상승이 크게 둔화될 것이라고 보도했다.
그러나 더 많은 부동산 전문가와 업계 관계자들은 이전 예측을 뒤엎고 더 낙관적인 단기 부동산 전망에 힘을 실어주고 있다. 실제로 일부 전문가들은 2022년 봄 부동산 시장이 역사상 가장 경쟁이 치열한 시장이 될 것으로 내다보고 있다.
부동산 매물 웹사이트 질로우(Zillow)는 올해 미국 부동산 가격이 11% 상승할 것이라고 예측했었다. 하지만 질로우의 경제학자들은 해당 예측이 너무 보수적이었다고 밝혔다. 질로우 경제학자들의 최신 예측에 따르면 2021년 12월에서 2022년 12월까지 1년 동안 미국 주택 가격은 16.4% 급등할 것으로 보인다. 따라서 올해도 매매자에게 유리한 부동산 시장이 형성될 것으로 보인다.
질로우는 2022년 주택 가격 급등은 부동산 시장의 매물 부족을 가장 큰 원인으로 지목했다. 팬데믹 기간 동안 더 많은 부동산 매입자들이 시장으로 몰려들면서 40년 만에 매물 숫자가 최저 수준으로 떨어졌었다. 그러나 지난해 말 모기지 이자율이 상승하면서 매입자가 줄어들고, 특히 주택 압류 보호 프로그램이 끝나면서 매물이 쏟아져 나올 것으로 예상됐었다. 하지만 예상을 뒤엎고 부동산 매물 숫자는 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 지난 1월 질로우 웹사이트에 등록된 미국 부동산 매물은 약 92만 3천여 개로 이는 2020년 1월 팬데믹 이전 수준보다 40.5%, 2021년 1월보다 19.5% 감소한 수치이다.
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하지만 연방 준비 이사회(the Federal Reserve System)이 인플레이션 완화를 위한 정책을 펼침에 따라 모기지 이자율이 더 오를 것으로 보인다. 실제로 1월의 30년 고정 모기지 이자율은 3.56%로 12월의 3.11%보다 올랐으며 이는 9년간 모기지 이자율의 최대 상승폭이다.
따라서 단기적으로 더 많은 매입자들이 부동산 가격 상승 전 부동산 시장에 뛰어들 가능성이 높다. 그러나 장기적으로는 더 높은 모기지 이자율이 부동산 가격 상승에 압력을 가할 것으로 보여, 일부 매입자는 시장 진입에 부담을 느낄 것으로 예상된다.
질로우 연구원들은 “우리 예측에 불확실성은 여전히 존재한다”라고 밝혔다. 그들은 “상승된 인플레이션은 모기지 금리를 높이고 주택 수요에 부담을 줄 수 있는 단기 통화 정책 긴축의 가능성을 높인다. 특히 높은 금리는 부동산 매입자의 구매력을 약화시키고 주택 소유자는 월 모기지 비용 상승으로 매매를 꺼리는 경향으로 나타나 올해 부동산 매매량을 감소시킬 수 있다”라고 설명했다.
부동산 매입자고 매매자 모두 질로우의 부동산 가격 성장 예측 모델을 가능성의 모델로 해석하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 지난 2년간 주요 부동산 예측 모델 중 부동산 가격 급등을 예측한 모델이 없었기 때문이다. 실제로 2020년 봄 팬데믹 발생 후 나온 대부분의 부동산 예측 모델들은 2021년 봄까지 부동산 가격이 하락할 것으로 예측했었다.
[미국 부동산]2022년 주택가격 예측 및 전망
2022년 주택 시장 전망을 함께 생각 해보도록 하겠습니다.
2022년에 주택의 수요 공급의 법칙에 의하면, 부동산 가격은 여전히 오름세를 나타 낼 것이다
2022년 이자율에 따라서 부동산 가격은 하락 할 수도 있다
2022년 인플레이션의 영향이 집값에 미치는 영향
2022년 바이어는 어떻게 준비할 수 있습니까?
[초점] 미국 부동산 가격 꺾이기 시작했다
[초점] 미국 부동산 가격 꺾이기 시작했다 이미지 확대보기 미국 신규 주택 건설 현장. 사진=로이터미국에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 시기에 절정에 달했던 부동산 붐이 끝나가는 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국에서 주택 가격이 정점에 달했고, 주택담보대출 금리가 5% 이상으로 치솟았으며 인플레이션과 경기 침체에 대한 우려로 인해 부동산 시장이 식어가고 있다. 미국의 언론 매체들은 일부 지역에서 지난 10여 간 지속해서 상승했던 부동산 가격이 꺾이기 시작했다고 전했다.
마크 잔디 무디스 애널리틱스 수석 이코노미스트는 “미국의 주택 가격이 향후 18~24개월 가량 정체 상태에 머물러 있을 것”이라고 전망했다. 그는 주택 가격이 급등한 상황에서 주택담보대출 금리까지 올라 집을 사기가 여려워졌다고 설명했다.
그렇지만, 미국 주택 시장이 갑자기 붕괴하기보다는 투자 열기가 서서히 식어갈 것이고, 코로나19 대유행 이전과 비교하면 여전히 강세를 유지할 것이라고 미국 언론이 전했다. 잔디 이코노미스트는 “주택 시장이 연착륙할 것”이라고 말했다. 리얼터 닷컴의 조지 라티우 수석 이코노미스트는 “주택 가격이 매년 15% 이상 올랐으나 올해 말까지는 약 5% 상승하는 데 그칠 것”이라고 전망했다.
미 상무부는
24일(현지시간) 4월 신규주택 판매가 전월 대비 16.6% 감소한 연율 59만
1
,000
채로 집계됐다고 발표했다.
이로써
신규주택 판매가 넉 달 연속 감소했
고, 이는 2020년 2년 만의 최저치이다. 그동안 주택 가격이 치솟았고, 주택담보대출(모기지) 금리가 올랐으며 첫 주택 구입자들이 시장에서 밀려나 신규주택 판매가 줄었다고 미국 언론이 보도했다.
3월 신규주택 판매 수치는 76만
3,000채에서 70만
9,000채로 하향 수정됐다.
4월 신규주택 판매는 전년 동월보다 26.9% 감소했다.
미 경제 전문 매체 야후 파이낸스는 이날 “한때 뜨겁게 달아올랐던 주택 시장이 식어가고 있다”면서 “13년 만에 최고치에 이른 주택담보 대출 금리로 인해 많은 주택 구매 희망자들이 시장에서 밀려났다”고 보도했다.
신규주택 판매 중간값은 45만
600달러
(약 5억 7,000만 원)
로 전월 43만
6
,
700달러보다 올랐다.
이는 1년 전과 비교하면 20%가 오른 것이다. 평
균 판매 가격은 57만
300달러를 기록했다.
미국에서 주택 구매자가 내야 하는 모기지가 한 달에 평균 720달러(약 91만 원)가량 늘어났다.
주택담보대출 신청자도 줄어들고 있다. 미국 모기지은행협회(MBA)는 올해 4월에 신규주택 구매를 위한 모기지 신청 건수가 3월에 비해 14% 감소했고, 전년도 같은 기간에 비해서는 10.6%가 줄었다고 밝혔다.
미국의 30년 고정 모기지 금리는 지난주에 5.25%를 기록했다. 이는 그 전 주의 5.3%에 비해 약간 내려간 것이나 1년 전에 비해 2% 포인트가 올라간 것이다.
미국에서 높은 인플레이션으로 인해 가용 자산이 줄어든 것도 신규주택 판매가 감소한 요인으로 작용했다.
미 노동부는 4월
소비자물가지수
가 전년 동월보다 8.3% 급등했다고 밝혔다.
이는 3월 당시의
8.5%보다는 상승 속도가 다소
감소한 것으로
최근 8개월 만에 처음으로 오름폭이 둔화
한 것이다.
변동성이 큰 에너지
,
식품을 제외한 근원 소비자물가지수는 전년 동월보다 6.2%, 전월보다 0.6% 각각 오른 것으로 집계됐다.
국기연 글로벌이코노믹 워싱턴 특파원 [email protected]
미국 부동산-경제 전망과 주택시장
부동산투자 미국 부동산-경제 전망과 주택시장
대통령 누가 되든 경제회복 쉽지 않다는 전망 우세, 고용시장 타격에 모기지 연체·주택차압 대처해야
이 컬럼이 나가는 즈음 미국 대선이 판가름나겠지만 그 어느 당, 어느 대통령이 정권을 잡아도 현 코로나 바이러스 사태에 대한 회복 전망은 흐리다.
다수의 경제 석학들은 앞으로 수년간 고용 시장의 온전한 회복이 이뤄지기 어렵다는 데 한목소리를 내고 있다. 신종 코로나바이러스가 고용 시장을 직접 강타한 데 따른 후폭풍이 이미 본격화되어왔다. 갑작스럽게 소득이 사라지면서 미국 가계는 신용카드부터 주택 융자금 상환, 오토론을 포함한 부채와 아파트 월세를 감당하지 못하고 있다. 따라서 정부와 은행권의 지원책이 없을 경우 오는 2021년 많은 파산이 불가피한 상황이다.
바클레이(Barclay) 마이클 가펜 이코노미스트는 CNBC와 인터뷰에서 “코로나19 확산으로 인해 갑작스러운 고용 쇼크가 미국 경제를 흔들고 있다”며 현재 실업률은 7.9%이지만 실질 실업률이 10% 선을 뚫고 오를 여지가 높다고 했다. 2022년 말까지는 바이러스가 강타하기 이전 수준인 3.5%를 회복하기 어려울 것이라고 내다봤다. 앞서 골드만 삭스를 포함한 투자은행(IB) 업계는 미국 실업률이 가까운 미래에 두 자릿수까지 뛸 가능성에 무게를 두고 있다.
의회예산국(CBO)은 실업률이 2021년 말까지 9% 선에 머물 것이라는 의견을 내놓았다. 특히 종업원 500명 미만의 소규모 사업장이 반등하는데 예상보다 오랜 시간이 걸릴 경우 고용 침체가 더욱 깊어질 수 있다는 경고도 했다. 바이러스가 초래한 공급 및 수요 동시 붕괴에 고용 한파까지 맞물린 만큼 깊은 침체를 피하기 어렵다는 것이 중론이다.
옥스퍼드 이코노믹스의 그레고리 다코 이코노미스트는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰에서 “이번과 같은 전례를 찾기가 어렵다”며 “말 그대로 경제적 재앙”이라고 강조했다.
상당수의기업이 기존 인력의 고용을 유지하려고 안간힘을 쓰고 있지만, 감원 대신 임금 삭감을 택하고 있어 실직하지 않은 가계도 소득 감소가 불가피한 상황이다. 이미 고용 시장 쇼크에 따른 후폭풍이 거세다. 은행권에 신용카드와 오토론, 학자금 대출 등 각종 채무를 탕감하거나 상환을 연기해 달라는 소비자들의 요청이 빗발치고 있다. 이른바 월세 대란 조짐도 같은 맥락이다. 아파트부터 소매 매장과 음식점까지 임차인들이 월세를 낼 돈이 없다며 면제를 요구하고 나서면서 부동산 시장의 충격이 예상되는 상황이다.
블룸버그에 따르면 경제 셧다운으로 인해 모기지론을 갚지 못하는 미국인이 전체 대출자의 30%까지 늘어날 전망이다. 이 때문에 역대 최악의 주택 압류 사태가 벌어질 것이라는 경고가 번지고 있다. 이에 따른 충격은 모기지 채권을 매입한 투자자들까지 강타할 전망이다. 고용 회복이 근본적인 해법이지만 바이러스 확산이 진화되지 않는 데다 사회적 거리 두기가 예상보다 장기화할 가능성에 무게가 실리고 있어 반전을 기대하기 어려운 실정이다.
미국 경제가 34% 역성장하는 최악의 시나리오가 현실화될 경우 실업률은 20%까지 뛸 수 있다는 것이 월가의 판단이다. 개인 파산과 주택 압류 등 고용 침체에 따른 후폭풍이 본격화되면서 금융시스템을 위협할 것이라는 우려다. 좋은 전망이 보이지 않음이 안타까운 현실이다. 위에 명시한 바와 같이 내년 초 많은 주택 압류가 예상된다. 현재 소유한 주택의 융자금 상환이 앞으로 어렵다고 예상되면 빠른 시일 내에 현명한 특단의 조처를 하여야 할 것을 권고한다.
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2022년 뉴저지 주택 가격은 계속 오를 것인가? 부동산 전문가들의 의견을 들어본다
In English: Will NJ home prices keep soaring in 2022? Here’s what real estate experts expect
2021년은 교외 지역 부동산 열풍이 아직 죽지 않았던 해로 기억될 것으로 보인다.
그러나 지역 부동산 업계에 따르면 올해는 바이어들에게 있어 희망적 소식이 있을 것으로 보인다. – 다만 상승하는 모기지 이자율이 주택 구매수요를 너무 방해하지 않는다면 말이다.
지난 12개월 동안 팬데믹에도 불구하고 주택 가격은 급등했다. 원격근무 환경 및 주식시장 활황으로 인해 교외 지역 부동산 수요가 늘었다.
지난 가을부터 주택구입 열풍이 잦아들긴 했지만, 노스 저지는 여전히 셀러스 마켓seller’s market으로 남아있다. 뉴저지 부동산협회에 따르면 2021년 첫 10개월간 버겐카운티 싱글 패밀리 주택의 중간 판매가격은 지난해 같은 기간 대비 11.6%가 상승한 61만5000달러였다.
같은 기간 패식과 모리스 카운티는 주택 가격이 16% 상승했다. 에섹스 카운티는 11%, 서섹스 카운티는 21%가 올랐다. 더 좋은 매입가와 더 큰 계획을 가진 주택 구입자들이 서부까지 손을 뻗친 결과다.
그렇다면 2022년 노스 저지 부동산시장 전망은 어떻게 될까. 전문가들의 예상은 다음과 같다.
1. 부동산 시장은 안정될 것인가?
주택 가격 상승 현상은 고가 주택 시장에서는 이미 안정된 상황이라고 포트리의 켈러 윌리암스 시티뷰 리얼티 브로커 어소시에이트Keller Williams City Views Realty 조나단 코르비셀로Jonathan Corbiscello는 말한다. 그는 앞으로 15개월간 이 같은 추세가 낮은 가격 수준까지 내려가 부동산 시장은 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것이라고 전망했다.
지난해 주택 가격을 상승시켜왔던 주택 낙찰 전쟁과 반복된 현금 구매 제안은 현재 줄어들고 있다고 멘담의 KL 소더비 인터내셔널 리얼티KL Sotheby’s International Realty 소속 부회장 및 세일즈퍼슨 제프 펠러스Jeff Fellers는 말한다.
이처럼 서부시대 같은 부동산 활황 추세는 팬데믹 셧다운 덕분이라고 펠러스는 말한다. 2020년 매물 전시가 연기됨에 따라 2021년에 보복소비 심리가 발휘됐기 때문이다.
코르비셀로는 부동산 시장이 정상 수준으로 돌아가는 것은 시간문제라고 예상했다. 최근 경제 추세를 볼 때 이 같은 급격한 가격 상승과 주택 판매 추세는 오래 가지 못하기 때문이다.
리얼터 닷컴Realtor.com의 전국 주택시장 전망 national housing forecast에 따르면 미국민들은 2022년 더 나은 주택 구입 기회를 가지게 되지만, 부동산 시장은 여전히 “경쟁이 심한 셀러스 마켓이 될 것”이라고 전망했다. 온라인 부동산 리스팅 웹사이트는 2021년 주택 중간 가격이 12% 상승했지만, 2022년 주택 중간 가격이 2.9% 상승할 것으로 내다봤다. 노스 저지 지역에는 지난 1년반 추세에 비해 낮은 2.3% 주택 가격이 있을 것으로 보인다.
이 보고서는 “팬데믹이 새로운 주택 구입 기회를 창출할지, 아니면 주택 구입을 지연시킬지 알수 없으나, 미국민들은 올 한해 주택을 구입할 준비가 돼 있다”고 말했다.
NJ housing guide:Everything to know if you’re looking to buy or sell a home in North Jersey
More:운동화 세일즈맨에서 TV앵커, 그리고 이제 뉴저지 한인사회의 지도자가 되다 | 메리 차오
2. 코로나 감염이 늘어나면 매물도 늘어날 것인가?
코르비셀로는 부동산 매물 부족 현상이 2022년 부동산 시장을 압박할 것이라고 전망했다. 2021년 첫 10개월 동안 버겐 카운티에 리스팅된 주택 숫자는 전년도 같은 기간에 비해 8.5% 줄었다고 뉴저지 부동산협회는 밝혔다.
그러나 펜데믹 상황이 안정되고 주택 소유주들이 외부인들을 집안에 받아들이기가 좀더 편해진다면 더 많은 주택이 시장에 나올 것이라고 펠러스는 전망했다.
최근 코로나 감염사례가 다시 늘어나고 있지만, 이 같은 추세는 바뀌지 않을 것이라고 그는 내다봤다. 펠러스는 바이어, 셀러, 그리고 부동산 에이전트가 모두가 집을 둘러보는데 있어 연방정부 보건 가이드라인을 준수하고 있다면서 “이러한 이유 때문에 매물이 줄어들지는 않을 것”이라고 말했다.
3. 주택 시장이 활발한 곳은 어디인가?
노스 저지 지역, 특히 버겐 카운티는 미국내에서도 주택 수요가 높은 곳이라고 코르비셀로는 말했다. 최근 몇 개월간 마켓이 침체 상태지만, 뉴욕과 뉴저지 주택시장은 여전히 활발하다고 그는 말했다.
코르베셀로는 버겐 카운티에서 주택 시장이 가장 활발한 곳은 파라무스라고 말했다. 온라인 부동산 사이트인 질로우에 따르면 지난 10월 보로내 평균 주택 가격은 75만6633달러이며, 이는 전년도에 비해 12.5%상승한 수치다. (이 가격은 때마다 조정되며 주택의 중간 수준의 가격을 포함한다.)
그밖에도 파크리지와 힐스데일 주택 시장도 활발하다고 코르비셀로는 말했다.
서섹스 카운티에서는 스파르타가 주택 시장이 성장하고 있다. 질로우에 따르면 지난 10월 이곳의 보통 주택 가격은 46만6688달러로 전년도에 비해 올랐다.
몽클레어와 모리스 플레인스 등 철도를 끼고 있는 도시들도 인기가 높다고 펠러스는 말했다.
질로우에 따르면 지난 10월 현재 몽클레어의 중간수준 보통 주택 가격은 85만2258달러였다. 모리스 플레인스의 주택 가격은 1년 전에 비해 11.4% 증가한 55만달러였다.
4. 이자율은 얼마나 많이 오를 것인가?
한해가 저물면서 경제 스트레스 신호로 미뤄볼 때 마켓이 다시한번 변할 수도 있다. 지난 1월 역사적으로 낮은 수준의 모기지 이자율을 기록한데 이어, 지난해 30년 고정 주택 모기지 이자율은 천천히 상승해 지난 12월 중순 3.1%를 기록했다. 그러나 지난 11월 인플레이션은 40년 이래 최고 수준을 기록했다.
연방준비은행은 2021년 3회의 금리 인상을 예상하고 있으며, 이에 따라 주택 대출 비용이 좀 더 많이 들 것으로 보인다.
금리 인상과 2월 초로 예상되는 매물 증가를 감안하면 2022년 부동산 시장은 일방적으로 셀러에게 유리하지는 않을 것이라고 펠러스는 내다봤다.
그는 “2022년에 대한 기대가 크다. 부동산 시장이 매우 좋아질 것”이라고 말했다.
Mary Chao 趙 慶 華 covers the Asian community and real estate for NorthJersey.com. To get unlimited access to the latest news out of North Jersey, please subscribe or activate your digital account today.
미국 애틀랜타 집값 (2022년 5월 집 값)
매물 부족으로 극심하게 오르는 지역도 있고, 완만하게 오르는 지역도 있습니다. 지역에 따라 약간의 차이가 있으며, 전반적인 상승세는 계속되고 있습니다. 이자율이 급격하게 상승하고 있는데 아직까지 수요를 억제하지는 못하고 있습니다. 너무 무리하게 매입하는 것은 삼가하되, 적당한 집이 나오면 망설이지 말고 구입하는 것도 좋은 전략입니다.
아래 그래프는 존스크릭, 둘루스, 스와니, 뷰포드 지역의 중간 집 가격을 나타낸 것입니다 (2022년 5월 기준). 중간 값일 뿐, 매매값을 대표하지는 않습니다. 실제 집 가격이 오르더라도 중간 값은 오르지 않는 경우도 많습니다. 그 지역에서 집을 구입하는 사람들의 경제력이 따라가지 못하면 집 값이 오르더라도 여전히 중간 값은 동일할 수 있기 때문입니다.
그렇더라도 참고 자료로는 사용할 수 있습니다. 이 그래프를 올바르게 해석하려면 경험과 지식이 필요합니다. 아래 그래프는 매물로 나오는 집 갯수입니다. 매물 부족이 완화될 조짐이 안보입니다.
매물로 나오는 집 갯수가 절대적으로 부족하기 때문에, 이자율이 오르더라도 집 값 상승은 당분가 계속될수 밖에 없을 것 같습니다.
#존스크릭 집값, #둘루스 집값, #스와니 집값, #뷰포드 집값
[박용범 특파원의 월스트리트 인사이트] 초호황 美 부동산 시장 매물 나오자마자 ‘순삭’… 올해 14% 상승 전망
한국인들이 많이 살고 있는 뉴저지주 크레스킬의 한 주택 모습.
‘순삭(순간삭제)’.미국 주거용 부동산 시장의 현재 상황을 가장 잘 설명하는 용어라고 생각한다. 매물이 뜨자마자 매물 리스트에서 사라지는 일이 숱하게 발생하고 있기 때문이다. 코로나19 사태 이후 미국 부동산 시장은 극심한 공급 부족에 시달리고 있다.미국 뉴저지주에서 학군이 우수해 한국인들이 많이 살고 있는 테너플라이(Tenafly)는 인구가 약 1만5000명인 마을이다. 4877채의 주택이 있다. 코로나19 사태 전에도 공급이 부족한 곳이었지만 최근에는 아예 매물이 씨가 말랐다. 렌트 시장, 매매 시장도 마찬가지다. 기자가 이 글을 쓰면서 ‘질로(Zillow)’를 통해 검색해보니 테너플라이에 나와 있는 렌트 매물은 1건에 불과하다. 괜찮은 집이 나오면 하루 만에 사라지는 경우가 많다. 그만큼 대기 수요가 많다는 뜻이다. 매매의 경우 수리가 잘된 집은 매물로 나오자마자 오퍼가 쇄도한다. 담보대출을 끼고 사려는 사람은 바로 밀려난다. 100% 현금을 제시하는 구매자와 계약하면 계약을 신속하게 마무리할 수 있기 때문이다. 얼마나 부동산 시장이 뜨거운지 체험해보고자 ‘임장(매물 현장 방문)’을 시도해봤다.수요일에 임장에 적합한 매물이 떠서 토요일에 집을 볼 수 있는지 부동산 중개인을 통해 연락을 해봤다. 중개인의 첫 반응이 걸작이었다.“지금 시장이 얼마나 뜨거운데 3일 뒤에 매물을 보겠다고요? 아마 그때는 매물 리스트에서 사라졌을 겁니다.”너무 현실을 안이하게 봤다는 생각이 들어 다른 매물이 뜨기를 기다려봤다. 드디어 물건이 나왔다. 중개인에게 연락을 하니, 매도인 측 중개인과 연락해서 일정을 잡아보겠다고 했다. 이번에는 또 다른 난관에 부딪혔다. 매도인이 ‘올캐시(100% 현금)’로 팔고 싶어 하니 그런 준비가 되어 있지 않으면 ‘쇼잉(집을 보여주는 일)’도 하지 않겠다는 반응이었다.보통 미국에서 집을 팔 때는 매물로 올린 지 3~4일 뒤 주말에 ‘오픈하우스’ 행사를 갖는다. 예약을 잡지 않고 찾아오는 사람들이 차례대로 집을 구경하는 행사다. 최대한 많은 ‘오퍼(매수 희망가, 매수 조건 등을 담은 제안서)’를 받아서 유리한 조건에 매각을 하기 위한 절차다. 하지만 이제는 이런 행사를 생략하는 경우가 많다. 진짜 매수 의사가 있는 매수인은 오픈하우스 행사 이전에 어떻게든 따로 집을 보고 과감한 오퍼를 던지기 때문이다. 부동산 시장이 정상적인 상황에서 오퍼는 매도 희망가에서 조금이라도 깎은 금액으로 진행된다. 하지만 이제는 정반대다. 매도 희망가보다 5~10%씩 더 높게 써내야 겨우 계약 가능성이 생긴다.직접 거주하려는 목적의 매수가 늘어나다보니 렌트 시장은 더 공급 부족에 시달리고 있다. 팬데믹 이후 가장 특징적인 현상은 ‘생애 첫 내 집 마련’ 수요가 급증했다는 점이다. 미국은 LTV에 대해서 관대한 편이다. 집값의 최소 20%를 현금으로 낼 수 있으면 최대 80%는 모기지(주택담보대출)를 받을 수 있다. 또 뉴욕, 실리콘밸리와 같은 특정 지역을 제외하고는 집값이 그리 높지 않기 때문에 사회초년생도 의지만 있으면 집을 사는 것이 그리 어렵지 않다. 팬데믹 이후 모기지 금리가 역사적 최저 수준으로 내려가자 모기지 상환액과 보유세를 합친 금액이 렌트비보다 낮은 상황이 발생했다. 이 때문에 기존 주택 시장 구매층이 아니었던 세대까지 수요에 가세했다. 최근에 더 극심한 매물 부족 현상이 나타난 것은 기준금리 인상이 예고되며 모기지 금리가 점점 올라가고 있기 때문이다. 이렇게 실수요가 늘어나면서 매매 후에도 렌트 시장에 매물로 나오지 않는 경우가 많다. 이렇다보니 외국인들이 가장 어려움을 겪는다.한국에서 뉴욕으로 파견 근무를 나온 주재원들도 집을 구하지 못해 부임이 늦어지는 경우가 많다. 현지에 도착해서도 집을 구하지 못해 호텔을 전전하는 경우가 다반사다.공급이 워낙 제한되다 보니 물밑에서 치열한 경쟁이 벌어진다. 어떤 집이 매물로 나온다던지, 어떤 집의 세입자가 이주할 계획이 있는 것이 알려지면 미리 입도선매로 거래가 끝난다.거래는 사실상 마무리된 상태에서 가장(?) 매물이 질로, 레드핀(RedFin) 같은 사이트에 뜨는 경우도 있다. 잠재 매수자들에게 공평한 기회를 제공하지 않았다는 점에 소송 리스크가 있다고 보는 집주인이 형식적으로 잠시 공개하는 것이다.리얼터닷컴에 따르면 지난 1월 기준 미국에서 주택 매물 출회 이후 매각이 완료되기까지 평균 61일이 소요됐다. 역대 가장 빠른 속도다. 지난해 1월에 71일로 역대 최단 기록이 세워졌는데 이보다도 10일이 더 단축된 것이다. 2017~2020년보다는 29일이 단축됐다. 이 기간은 매물로 나오고, 잔금 완료가 될 때까지 기간이다. 미국은 주택 구입 시 한국보다 훨씬 더 복잡한 절차를 거치기 때문에 61일이면 사실상 매물이 나오자마자 계약이 되는 셈이다. 미국 전역에서 가장 뜨거운 시장은 테네시주 내슈빌로 매각에 평균 29일이 걸렸다. 모기지(주택담보대출) 없이 사실상 현금으로 계약을 끝내는 비율이 훨씬 높다는 이야기다. 덴버(35일), 라스베이거스(38일), 시애틀(39일) 등의 순으로 빠르게 매물이 소화되고 있다.미국 전역에서 1월 기준 주택 매물은 전년 동기 대비 9% 감소했고, 전체 매물은 28% 감소했다. 특히 기준금리 인상을 앞두고 모기지 금리가 오르기 시작하자 막차를 타려는 매수 물결이 쇄도하고 있다. 뉴욕 맨해튼 부동산 시장은 지난해 모든 기록을 다시 쓰는 역대 최고 호황을 누렸다. CNBC에 따르면 지난해 맨해튼 부동산 거래액은 300억달러를 기록, 역대 최대였다. 1만6000건이 거래됐는데 이 중 절반 이상이 현금 구매였다. 100여 년 만에 찾아온 투자 기회를 보고, 전 세계에서 투자금이 몰려들어온 것이다. CNBC는 2022년 상반기까지 높은 수요가 계속될 것으로 전망했다.뉴욕뿐 아니다. 지난해 미국 주택 가격은 평균 약 19% 상승했다. 미국 1위 부동산 거래 플랫폼인 질로에 따르면 지난해 미국 평균 주택 가격은 5만달러 상승한 32만달러에 달했다. 질로는 올해 주택 가격 상승률을 14%로 예상했다. 질로는 미국 주택의 98% 정보를 갖고 있는 빅데이터 기업이다. 한국과 달리 아파트 비중이 낮은 미국 주택 시장은 분석이 매우 어렵다. 개별 주택 가격 감정도 쉽지 않지만 질로는 각 지역별 부동산 정보 제공업체와 제휴해 주택별 감정가, 적정 렌트비 등을 산출해 제시하고 있다.질로는 올해 기존 주택 판매(신규 주택 제외)는 635만 채로 지난해(612만 채)보다 늘어나며, 거래량이 2006년 이후 16년 만에 최고치를 기록할 것으로 예상했다. 골드만삭스도 2021년 10월~2022년 12월까지 미국 주택 가격이 16% 상승할 것으로 전망했다. 지난 10여 년간 큰 변화가 없었던 미국 주택 시장에 이런 강세장이 찾아옴에 따라 미국인들이 ‘패닉 바잉’에 나서고 있다. 여기에 뉴욕과 같은 도시에는 전 세계에서 투자자들이 몰리기 때문에 가수요가 더 붙고 있다.주목할 점은 발 빠른 한국계 기관 투자자는 물론 개인 투자자들이 활발히 미국 부동산 투자에 나서고 있다는 점이다. 특히 지난해가 저점이라고 판단한 개인 투자자들이 지난해 뉴욕을 중심으로 상당한 부동산을 사들였고, 올해도 그런 추세가 지속되고 있다. 이는 한국에서 다주택자에 대한 재산세와 종합부동산세가 강화된 것과 무관치 않다. 기획재정부에 따르면 2021년 3분기에 해외 부동산 직접 투자액은 23억7000만달러로 전년 동기 대비 347.7% 증가했다. 미국에 아무런 연고가 없는 투자자도 한국의 소득 증빙 자료를 바탕으로 미국 부동산을 대출을 받아 매입할 수 있는 길이 있기 때문에 더욱 관심이 높아지고 있다.한국에서는 9억원이 넘는 아파트는 주택담보대출이 어렵지만 미국에서는 외국인이라고 할지라도 이런 규제가 없다. 한국에서 대출을 받기 위해서는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)의 바늘구멍을 통과해야 한다. 하지만 미국에서는 LTV가 최대 80%까지 가능하고, DSR 같은 규제가 없기 때문에 투자를 검토하면서 놀라는 투자자가 많다. 주택담보대출 금리는 현재 미국이 3%대 후반~4%대 초반이라서 한국보다 더 낮은 편이다. 또한 미국 주택들은 집값에 비해서 렌트비가 높은 편이라 투자용으로 매물을 알아보는 수요가 늘어나고 있다.코로나19 사태 직후 거주민들 간 접촉 때문에 ‘공동주택 포비아’가 생겼지만 이제 이런 현상은 사라졌다. 뉴욕의 콘도(소유권 등록이 가능한 공동주택, 한국의 아파트에 해당)는 지난해 1분기 바닥을 찍고 상승세를 타고 있다. 가장 마지막으로 회복을 기다리고 있는 자산은 건물들이다. 뉴욕의 부동산업계 관계자는 “팬데믹 직후 리테일(의류 등)이 연쇄적으로 빠져나가면서 뉴욕의 중소형 건물 가격이 하락했지만 이제 바닥을 찍고 상승하려는 움직임이 감지되고 있다”고 말했다. 그는 “한국의 다주택자 규제로 꼬마빌딩은 수요가 급증해 수익성이 떨어졌지만 뉴욕의 꼬마빌딩의 경우 강남보다 수익성이 좋은 경우가 많아 한국인 투자 문의가 쇄도하고 있다”고 말했다.[박용범 특파원][본 기사는 매경LUXMEN 제138호 (2022년 3월) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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