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50억짜리 건물 월세 수입 : MLBPARK
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강남 아파트보다 싼 꼬마빌딩…50억 미만은 씨 말랐다 | 아주경제
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강남 아파트보다 싼 꼬마빌딩…50억 미만은 씨 말랐다
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압구정역 신사동 50억 사옥 및 임대수익용 꼬마빌딩 신축부지, 수익률 3.8% 가능 신사동 꼬마빌딩 투자사례
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압구정역 신사동 50억 사옥 및 임대수익용 꼬마빌딩 신축부지 수익률 38% 가능 신사동 꼬마빌딩 투자사례
압구정역 도산대로 이면 사옥 및 임대수익용 신사동 50억 꼬마빌딩
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50억이 80억 되는…꼬마의 마법 [실전재테크] – 아시아경제
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 50억이 80억 되는…꼬마의 마법 [실전재테크] – 아시아경제 우선 건물에 대한 담보대출 30억원을 실행했고 리모델링 비용은 시설자금대출을 받았다. 공사기간 임대수익 없이 은행 대출이자만 납부해야 한다는 점도 … 꼬마빌딩 투자 붐…잘 사는 법주변 시세보다 싼 노후건물 공략주택을 근린생활시설로 용도 변경토지로 멸실해 매입하기도토지이용계획확인원 반드시 확인 대출 규제, 금리 인상, 보유세 등 세금 강화 등의 정부 정책 영향으로 주택 투자에 대한 매력이 떨어지면서 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 서울 강남권 등 인기 지역 아파트값의 경우 웬만한 소형 빌딩 가격에 육박할 정도로 높아지주택을근린생활시설로용도변경
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![50억이 80억 되는…꼬마의 마법 [실전재테크] - 아시아경제](https://cphoto.asiae.co.kr/listimglink/1/2018101708195258244_1539731994.jpg)
50 억 빌딩 수익
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50 억 빌딩 수익
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- Summary of article content: Articles about 50 억 빌딩 수익 대지면적 : 72㎡ (21.81 x 3.3 ㎡ ) 건물면적 : 692.84 ㎡ (209.95 x 3.3 ㎡ ) 매매가 : 60억원 임대수익 : 보증금 2억/월세1300만원 층수 : 지상5층 … …
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50억원 이하 꼬마빌딩 노후 연금형 투자로 각광 – 리치
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50억원 이하 꼬마빌딩 노후 연금형 투자로 각광 – 리치
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압구정역 신사동 50억 사옥 및 임대수익용 꼬마빌딩 신축부지, 수익률 3.8% 가능 신사동 꼬마빌딩 투자사례
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압구정역, 도산대로 이면, 사옥 및 임대수익용 신사동 50억 꼬마빌딩
신사동 596-11번지, 56억, 평당 8천만원 매매되었습니다.
50억 신사동 사옥 및 임대수익용 신축부지, 평당 8천만원, 급매 꼬마빌딩 신축부지, 명도가능
2020년 08월 매매가된 50억 사옥 및 임대수익용 신축부지 꼬마빌딩입니다. 평단가 기준 압구정 성형외과, 도산대로, 언주로에 위치하고 있는 신사동 토지가 평당 8천만원으로 매각된 급매 투자사례 입니다.
대지면적 70평, 연면적 58.85평, 지하1층~지상2층 규모의 50억 꼬마빌딩입니다.
압구정역 성형외과거리, 도산대로 이면, 도산공원 맞은편에 위치하고 있는 지역으로 고급스러운 상권이 잘 발달되어 있는 신사동 지역에 위치하고 있습니다.
신사동 건물은 신분당선, 신사위례선의 광역교통망 신설로 꼬마빌딩을 투자하시는 분들의 관심을 지속적으로 받고 있는 지역입니다.
도산대로 윗부분 지역인 신사동은 갤러리, 성형외과, 어학원, 주얼리샵, 필라테스, 자동차전시장 등의 고급스러운 상권으로 잘 발달되어 있는 지역이라 투자가치가 높고 선호도도 높은 지역입니다.
신축이 가능하게 매도자 명도조건으로 매각을 진행한 신사동 50억 꼬마빌딩입니다.
바로 사옥이나 임대수익용 근생건물을 신축할 수 있는 조건이라 많은 분들의 관심을 받았고 빠르게 매매가 이루어졌습니다.
압구정역 역세권, 신사위례선(예정) 역세권, 성수대교 남단위치, 도산대로, 논현로, 언주로 등 차량이용 접근성 높음
신사동 50억 꼬마빌딩은 지하철로는 압구정역 역세권에 위치하고 있고, 신사위례선 예정역인 을지병원사거리, 학동사거리 역세권에 위치하고 있습니다.
차량이용시에는 성수대교를 통한 강북으로의 접근성이 높고, 10차선인 도산대로, 8차선 언주로, 7차선 논현로에서 접근하기 쉬운 위치에 있습니다.
신사동 가로수길, 세로수길, 압구정 성형외과거리, 신사동 학원가, 도산공원상권, 압구정로데오 상권 등 상권이 잘 발달되어 있는 지역이며, 고급스러운 상권들이 잘 발달되어 있는 지역이라 투자자들의 관심을 지속적으로 받고 있는 지역입니다.
매수자분들의 관심이 높은 지역이라 강남권 투자를 원하시는 매수자분들은 꼭 살펴보시는 지역입니다.
향후 신사위례선이 개통되어 있고 신분당선을 통해 용산권으로 접근성이 높아지는 지역입니다.
신사동 대지면적 70평, 북측도로 6m 접, 뒷필지 사도 통행로로 코너 효과 발생하는 50억 꼬마빌딩 신축부지
신사동 50억 꼬마빌딩 신축부지는 대지면적이 70평, 제 2종일반주거지역에 위치하고 있습니다.
신축시 건폐율 60%, 용적률 200% 신축이 가능한 토지입니다.
대지면적 70평으로 건축면적 약 42평씩 건물을 신축할 수 있기 때문에 커피숍, 주얼리샵, 성형외과, 피부과 등 근생시설 및 사무실 등으로 신축하기 유리한 토지형태입니다.
강남권은 지속적으로 지가가 상승하고 있는 상태라 꼬마빌딩을 매입시 대지면적이 점점 작아지고 있는 상태입니다.
매매가 완료된 신사동 50억 꼬마빌딩의 경우 꼬마빌딩 투자자들의 선호도가 높은 대지면적 70평이라 추후 신축이 용이한 토지면적을 가지고 있었습니다.
또한 뒷필지가 사도를 끼고 있는 주택의 진입로로 인해 북측 6m 도로를 접하고 있는만 코너건물과 같은 도로형태를 가지고 있었습니다.
북측 도로 6m를 접하고 있어 신축시에도 여러모로 유리한 이점을 가지고 있는 신사동 50억 꼬마빌딩이였습니다.
꼬마빌딩은 현재의 모습보다는 신축 후 미래가치에 초점을 맞추고 투자를 해야되는 이유라고 생각합니다.
인근 임대시세로 임대구성시 안정적이고 높은 임대수익 확보가능
신사동 50억 꼬마빌딩의 주변 임대료를 조사했을때 지상층 평당임대료는 약 12~14만원 수준, 2~6층은 8~12만원, 지하층 5~6만원 선으로 조사되었습니다.
신축 건물로 건축후 임대시에는 임차인의 신축건물 선호도가 높고 편의시설이 많은 관계로 조사된 평균 임대료 시세보다는 높은 수준에서 임대를 진행할 수 있을것으로 판단되었습니다.
인근 지역 상권이 프라이빗하고 고급스러운 상권으로 구성되어 있는 관계로, 선별하여 임차 구성하기를 권해드렸습니다.
임차인들의 신규건물에 대한 임차수요가 높은 까닭으로 우량 임차인들을 선별하여 임차시킬 수 있는 신사동 50억 꼬마빌딩입니다.
일부 직접 사옥 및 사무실 사용가능한 강남 50억 꼬마빌딩입니다.
신축시 예상 임대수익률 약 3.8% 이상 준수한 임대수익률의 강남 50억 꼬마빌딩
강남 50억 꼬마빌딩 신축부지의 경우 지하1층~지상4층 규모의 건물 신축이 가능했습니다.
대략적인 예상 임대료 및 예상 수익률을 위해 안내해드렸던 상황으로 신축시 건축비 평당 500만원으로 건축시 약 200평 건축,
보증금 2억2천만원, 월세 1900만원, 관리비 100만원 내외, 예상 임대수익률은 3.8% 이상이 예상되었습니다.
강남 50억 꼬마빌딩 신축부지의 경우 예비건물주분들에게는 지하2층~지상4층 규모의 건물을 신축하시기를 말씀드렸습니다.
신사동 50억 꼬마빌딩의 경우 상권이 잘 발달되어 있고 지형자체가 고저가 적은 평지라 지하2층 건축후 선큰구조를 통해 지하층까지도 채광이 유리하게 신축이 예상되었기 때문입니다.
지하2층 신축후 층고를 높여 전시효과를 높이면 우량임차인들을 임차시킬 수 있고 임차인들의 만족도가 높아 공실위험이 현저히 적어지기 때문입니다.
오래된 노후건물들의 경우 층고가 낮아 답답한 경향이 있고 사무실 임차인들의 경우도 층고가 낮은 사무실을 꺼리는 경향이 있어 새롭게 신축을 하시게 된다면 건축비를 아까워하지 말고 높은 층고로 건물을 신축하시는게 유리합니다.
임차인들을 선별하여 우량임차인들을 임차시키면 임차인들이 인테리어를 신경을 써서 진행합니다.
인테리어가 잘된 사무공간의 임차인들은 안정적으로 영업을 하는 경우가 많고 임대료 미납의 우려가 적은 이유로 임대인인 건물주분들의 만족도가 높습니다.
우량 임차인은 건물가치를 높여주는 효과가 있어 임대인, 임차인 모두 윈윈할 수 있는 까닭으로 신축시 이런 부분에서 건축사와 조율이 많은 대화와 조율이 필요합니다.
2020년 8월 21일부터 정부의 부동산 광고규제로 온라인상의 매물정보 안내가 어렵습니다.
연락 주시고 내 방에 주시면 매물정보를 안내해드리고 건물 매입에 대한 도움을 드리고 있습니다.
꼬마빌딩 매입 계획이 있으시다면 연락을 주시고 내방 미팅 신청 부탁드립니다.
http://naver.me/5EfBN2tN
http://naver.me/GBI2dB1v
※ 데이터를 기반으로 한 프로그램 분석을 통한 확실하고 안정적인 투자분석을 제공하고 있습니다.
※ 매입부터 매각까지 원스톱 빌딩 매니지먼트를 제공하며 다양한 투자분석을 통해 고객만족도를 높이고 있습니다.
※ 서울 및 수도권 전역의 다수 매물을 확보하고 있고, 인근 매매 거래 사례 분석 및 정확한 상권분석을 통한 최적의 물건
을 찾아 맞춤 상담을 해드리겠습니다.
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50억이 80억 되는…꼬마의 마법 [실전재테크]
꼬마빌딩 투자 붐…잘 사는 법
주변 시세보다 싼 노후건물 공략
주택을 근린생활시설로 용도 변경
토지로 멸실해 매입하기도
토지이용계획확인원 반드시 확인
[아시아경제 김민영 기자] 대출 규제, 금리 인상, 보유세 등 세금 강화 등의 정부 정책 영향으로 주택 투자에 대한 매력이 떨어지면서 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 서울 강남권 등 인기 지역 아파트값의 경우 웬만한 소형 빌딩 가격에 육박할 정도로 높아지면서 꼬마빌딩시장 진입 장벽도 낮아졌다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 84.97㎡(전용면적)의 경우 최근 40억원에 거래되며 신고가를 기록했다.빌딩 투자정보 전문업체인 빌딩을 사랑하는 남자(빌사남)에 따르면 28일 기준 올해 이 회사가 중개한 꼬마빌딩의 건물가액 총액만 1조원에 달한다. 이 회사 신진선 팀장은 “규모가 큰 중개업체의 경우 거래액 규모가 이보다 훨씬 클 것”이라며 최근 주택 투자 대체처로 떠오른 꼬마빌딩에 대한 수요를 짐작하게 한다.
사실 ‘꼬마빌딩’은 명사로 정확히 정의된 부동산은 아니다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 매매가 50억원 이내의 상업용 빌딩을 말한다. 최근에는 부동산가격이 전반적으로 오르면서 최대 100억원까지의 건물을 꼬마빌딩에 포함시키기도 한다.
◆18억 빌딩으로 50억 건물주 되기까지= 40대 직장인 A씨는 올해 초 빌딩 투자를 결심했다. 그동안 아파트 투자만 해오다가 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 더 이상 아파트에 투자하기 어려운 상황이 됐기 때문이다. 비교적 대출이 용이한 상업용 부동산에 관심이 생긴 그는 주변 시세보다 저렴하게 나온 노후 건물을 30억~40억원대에 매입하기로 마음먹었다. 발품을 판 끝에 A씨가 점찍은 빌딩은 서울 강남구 대치동에 위치한 3층짜리 주택이다. 건물 규모는 대지면적180㎡, 연면적 371㎡. 이미 상권이 형성된 지역의 꼬마빌딩은 매입 비용이 비싸 일반 투자자들은 감히 진입하기 어려웠다. A씨는 빌사남의 도움을 받아 주택을 매입한 뒤 근린생활시설로 용도변경을 하기로 했다. 또 3층 건물이지만 리모델링을 통해 한 개층을 증축하고 승강기를 추가해 4층 건물로 탈바꿈시키기로 했다.
A씨는 “대치동은 학원가로 유명한 지역”이라며 “매입한 건물은 조용한 주택가 이면에 위치한 곳이었지만 건물을 밸류업시켜 학원가라는 특징을 활용해 스터디카페나 아이들 보습학원 등으로 임차를 맞출 계획”이라고 설명했다.
신 팀장은 “대치동 건물이고 예상하는 임대수익률은 3% 중반 정도”라며 “임대료 2500만원 예상 시 수익률을 역산해보면 추후 80억원대에 재매각도 가능한 수준”이라고 평가했다.
A씨가 6월 초 매입한 건물 매매가는 42억원. 취득세(4.6%), 등기비(0.2%), 중개수수료(0.9%) 등 기타 제반 비용까지 포함하면 44억원의 자금이 필요했다. 여기에 매입 후 리모델링 등 건축 비용으로 5억~6억원 정도가 추가로 투입된다고 계산하면 약 50억원이 있어야 했다. 하지만 A씨가 손에 쥔 종잣돈은 18억원. 모자라는 부분은 대출을 받아 충당하기로 했다. 우선 건물에 대한 담보대출 30억원을 실행했고 리모델링 비용은 시설자금대출을 받았다. 공사기간 임대수익 없이 은행 대출이자만 납부해야 한다는 점도 계산에 넣었다. 건물 매입을 중개한 신 팀장은 “자금 계획을 세울 때 이 부분을 꼭 염두에 둬야 한다”고 조언한다. 30억원 대출을 실행한 A씨의 경우 한 달 이자 부담액만 750만원 정도이다.
◆완성형 건물보다 노후 주택 밸류업= 과거에는 꼬마빌딩의 주된 투자자가 자산가였다면 최근에는 A씨 사례처럼 완성형 건물보다는 오래된 주택을 매입해 밸류업시키는 것이 새로운 트렌드로 자리 잡았다. 주택은 현재 대출을 전혀 받을 수 없고 취득세 중과 이슈도 있어서 접근하기 어려운 투자처이기도 하다. 하지만 이 부분을 해결할 수 있는 방법이 바로 잔금 기간을 4~5개월로 넉넉하게 잡은 뒤 잔금 전에 근린생활시설로 용도변경을 하거나 토지로 멸실해 매입하는 것이다. 매수인은 주택이 아닌 근린생활건물 또는 토지를 매입하는 것이 되기 때문에 대출 한도를 늘릴 수 있다. 이 같은 투자 수요는 주로 강남권이나 마포, 용산, 성동구 등에서 꾸준하게 이어지고 있다. 코로나19, 금리인상 등 돌발 이슈가 터져도 타격을 덜 받는 지역으로 꼽히기 때문이다.
다만 이 같은 방식으로 투자할 때 반드시 확인해야 할 것은 ‘토지이용계획확인원’이다. 기존 용도 대신 판매시설이나 업무시설로 리모델링이 가능한지 법적 가능성을 타진해야 하기 때문이다. 토지이용계획확인원에는 부동산 토지에 대한 행위 제한 내용과 가능 여부 등이 담겨 있다. 간혹 내가 매입한 건물이 지구단위계획 구역으로 묶여 있어서 단독 개발할 수 없거나 높이 제한이 걸려 있어 당초 계획했던 층만큼 건물 신축이 불가능할 수 있어서다.
신 팀장은 “토지이용계획확인원에는 용도지역 등이 기재돼 있어 행위 제한 여부를 확인할 수 있다”며 “건폐율, 용적률, 주차장 수, 정화조 용량, 도로의 존재 등 건축 행위에 필요한 여러 가지 정보를 살펴볼 수 있다”고 조언했다.
김민영 기자 [email protected]
아파트 꽁꽁 묶자 ‘꼬마 빌딩’ 활활…50억 밑 매물 씨 말랐다
Cover Story
강남 이어 마용성 일대 붐…꼬마 빌딩 투자법은
수도권 아파트값 급등에
정부 대출·세금규제 강화
자산가에 젊은 부자들까지
수익형 부동산으로 눈 돌려
이미지 크게보기 그래픽=이정희 기자
몸값 치솟는 꼬마 빌딩
자금 조달 계획 꼼꼼히 세워야
수익형 부동산 시장에서 ‘꼬마 빌딩’의 몸값이 치솟고 있다. 은퇴를 앞둔 자산가는 물론 ‘영 리치(young rich)’로 불리는 젊은 부자들도 앞다퉈 꼬마 빌딩 투자에 뛰어들고 있다. 주택보다 규제 강도가 낮고, 안정적인 임대수익에 더해 향후 시세차익까지 누릴 수 있기 때문이다. 서울 주요 상권인 강남과 용산, 성수 일대에선 소형 빌딩의 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다.부동산 전문가들은 꼬마 빌딩 가격이 최근 수년간 단기간에 많이 오른 반면 임대수익률(임대료 수입을 투자금으로 나눈 것)은 점차 낮아지는 추세여서 ‘묻지마 투자’에 나섰다간 손해를 볼 수 있다고 조언한다. 최근 비(非)주택에 대한 담보대출 규제가 강화되면서 빌딩 매입 자금 마련이 예전보다 어려워졌다는 점도 감안해야 한다는 지적이다.꼬마 빌딩은 건물 전체를 소유권 하나로 거래할 수 있는 일반 건물 중 규모가 작은 수익형 부동산을 뜻한다. 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 매매가 50억원 미만의 빌딩을 통칭한다. 최근엔 중소형 빌딩 가격이 크게 올라 매매가 100억원 미만 건물을 꼬마 빌딩의 범주에 넣기도 한다.과거 빌딩은 기업이 주로 소유했다. 하지만 최근 몇 년 새 수도권을 중심으로 아파트값이 급등하고, 주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 소형 빌딩으로 눈을 돌리는 개인투자자가 늘고 있다. 2019년 시행된 ‘12·16 부동산 대책’에 따라 규제 지역 내 매매가 15억원 이상인 아파트는 100% 현금으로만 매입해야 하지만 꼬마 빌딩은 최대 70%까지 담보대출이 가능하다.부동산정보업체 부동산플래닛에 따르면 올 상반기 서울 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 2036건으로, 작년 상반기(1434건)보다 42.0% 늘었다. 같은 기간 거래 금액도 9조6300억원에서 18조4400억원으로 두 배 가까이(91.5%) 급증했다.이 중 꼬마 빌딩 선호 현상이 두드러진다. 올 상반기 매매가 50억원 미만의 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 1232건으로, 전체의 60.5%를 차지했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “저금리로 인해 국내 단기 부동자금은 넘쳐나는데 주력 투자 상품이던 주택이 규제로 꽁꽁 묶이면서 현금 자산가들이 꼬마 빌딩 같은 수익형 부동산에 관심을 두고 있다”고 했다.특히 강남권에선 50억원 미만의 빌딩 매물이 씨가 마른 상황이다. 투자자들이 대체재로 찾은 지역은 ‘마용성’(마포·용산·성동구)이다. 부동산정보업체 리얼티코리아에 따르면 올 2분기 마포구의 50억원 미만 빌딩 거래 건수는 29건으로 서울 25개 자치구 중 가장 많았다. 강남은 21건, 성동구와 용산구는 각각 19건과 13건이었다.꼬마 빌딩에 투자 시 아파트 같은 규격화된 부동산을 살 때보다 고려해야 할 사항이 많다. 입지와 대지 모양, 유동인구 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 보유 자금과 투자 목적에 따라 적합한 빌딩을 찾는 것도 중요하다. 높은 임대수익을 염두에 둔다면 대학가 주변 다가구주택 등을 선택하는 게 좋다. 공실률을 관리하기 위해선 역세권 등 상권이 좋은 지역의 ‘근생(근린생활시설)’ 빌딩을 고려해볼 만하다. 코로나19 사태가 장기화하면서 서울 주요 상권 빌딩은 공실이 늘고, 임대수익률은 낮아지는 추세다. 투자할 빌딩이 있는 상권이 코로나19가 종결된 뒤 되살아날 수 있을지도 주의 깊게 살펴봐야 한다.빌딩 구입 자금을 대출받는 게 한층 더 까다로워졌다는 점도 투자 시 고려해야 할 요소다. 정부는 지난 5월 비주택에 대한 담보인정비율(LTV)을 종전 80%에서 70%로 낮췄다. 지난달부터는 토지거래허가구역 내 비주택의 LTV를 40%로 제한하고 있다. 현재 강남구 대치·삼성·청담·압구정동, 성동구 성수동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등 서울 인기 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 토지거래허가구역에서 상가 건물을 살 땐 일정 면적 이상을 실사용해야 한다. 전체 건물을 임대 목적으로 매입하는 것은 불가능하다는 얘기다. 부동산업계 관계자는 “빌딩 매입 자금 상당 부분을 대출받은 투자자는 하반기 한국은행이 기준금리를 인상하면 대출금리도 올라 이자 부담이 커질 수 있다는 점을 유의해야 한다”고 했다. 전문가들은 꼬마 빌딩을 살 때 구입 자금을 넉넉하게 마련할 필요가 있다고 조언한다. 수리비 등 추가 비용이 들어갈 가능성이 높기 때문이다.하헌형 기자 [email protected]
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