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차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 비교

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차입 형 토지 신탁

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한국토지신탁, 차입형 토지신탁사업 ‘빨간불’

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 한국토지신탁, 차입형 토지신탁사업 ‘빨간불’ 차입형 토지신탁은 신탁사가 직접 사업비를 조달해 수탁받은 토지에 택지 조성부터 분양까지 수행하는 방식이다. 신탁사는 사업에 대한 수수료와 사업비 … [미디어펜=이동은 기자]한국토지신탁의 차입형 토지신탁 사업에 빨간불이 켜졌다. 사업 규모가 갈수록 줄어들고 있는데다, 미분양이 쌓이면서 자산건정성 악화의 주범으로 전락했다.차입형
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차입형? 관리형?···신탁방식 알아야 신탁사가 보인다

부동산가격 상승과 거래가 증가하면서 부동산신탁 시장이 급성장하고 있다. 이에 부동산 신탁에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있다.부동산신탁의 종류는 신탁의 목적과 신탁회사의 역할에 따라 구분된다. 우선 부동산신탁은 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나뉜다. 여기서 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁으로 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있다.토지신탁은 ‘위탁자(시행자)-수탁자(신탁사)-시공사’ 등 3자 간 계약 구조로 이뤄진다. 위탁자는 일정한 목적을 위해 본인이 소유한 부동산을 수탁자에 신탁(소유권 이전)하는 자를 말한다. 수탁자는 위탁자로부터 부동산을 신탁받아 수익자의 이익을 위해 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 진행하는데 주로 국내 14개 부동산신탁회사가 수탁자 역할을 한다.즉 시행자가 개발 대상 토지 등을 신탁사에 맡기면 신탁사는 이를 신탁재산으로 등록하고 사업시행 주체가 돼 개발하고 관리하는 방식이다. 토지신탁은 부동산개발사업에 대한 전문성을 바탕으로 신속한 사업과 원활한 자금조달 등이 가능하다는 장점을 가지고 있다. 또 자금조달이 어려운 시공사나 용역업체 등도 안정적인 사업이 가능하다.여기서 자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분된다. 차입형의 경우 신탁사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당한다.차입형 토지신탁은 보통 자본력이 있는 대형신탁사가 주로 하는 편이다. 부동산신탁업계 ‘2강’에 위치한 한국토지신탁과 한국자산신탁이 대표적이다. 차입형 토지신탁은 다른 부동산신탁과 비교하면 수수료율이 높지만 분양실적이 저조하거나 공사지연 등으로 신탁사의 유동성문제가 단기간에 악화될 수 있다는 단점이 있다.실제로 2017년까지 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁보수가 영업수익 확대를 주도했으나 이후 지방분양 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 신탁사들은 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이는 모습이다. 차입형 토지신탁은 주택인허가 물량, 지방 미분양주택 수, 부동산 정책 등에 영향을 크게 받기 때문이다.이러한 이유로 부동산 신탁 시장에서 관리형 토지신탁의 비율이 높아지고 있다. 특히 관리형 토지신탁은 금융지주계열사와 소형사의 점유율은 증가하는 추세다. 최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 관리형 토지신탁)이 중소형 개발사업을 중심으로 확대되고 있다.책준형 토지신탁은 신탁사가 건축물 준공 과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 상품이다. 부동산신탁사는 시공사가 건축물의 책임준공 의무를 준공 기간 내에 이행하지 못하면 금융비용 등을 책임져야 한다. 또 시공사가 부도가 나면 채무를 대신 갚거나 새 시공사를 찾아야 한다.책준형 토지신탁은 신탁사가 사업주체가 되므로 사업 안정성을 높이는 차입형 토지신탁과 위험 부담이 낮은 관리형 토지신탁의 장점을 두루가지고 있는 중위험 중수익 사업이다. 다만 이러한 장점으로 인해 책준형 토지신탁 시장에서 수주 경쟁은 과열되는 양상을 보이고 있다.이밖에 비토지신탁으로는 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁, 대리사무 등이 있다. 담보신탁은 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태다. 관리신탁은 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려주는 방식이다.처분신탁은 신탁회사가 부동산소유자를 대신해 실수요자를 찾아 매각해주는 신탁으로 주로 매수자가 제한돼 있는 대형·고가 부동산의 경우 처분신탁을 통해 해결이 가능하다. 분양관리신탁은 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양할 경우 피분양자를 보호하기 위해 사업부지를 신탁회사에 신탁하고 분양관리업무도 신탁회사가 담당한다.하지만 비토지신탁은 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮은 수준이다.신탁업계 관계자는 “최근 흐름을 보면 차입형 토지신탁의 경우 한때 미분양 등의 이유로 회수가 지연이 되면서 불신이 생기고 파이낸싱이 잘 안되다보니 부정적인 인식이 생긴 편”이라며 “그러다 보니 상대적으로 안정적인 책준형 토지신탁의 규모가 커지고 경쟁이 심화되고 있는 양상”이라고 말했다.주현철 기자 jhchul37@

관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁의 비교

1. 토지신탁의 유형과 특징

토지신탁이란 부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.

토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다.

2. 차입형 토지신탁의 내용

차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다.

3. 관리형 토지신탁의 내용

그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다.

관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉, 부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다.

4. 사업약정서 체결 시 주의할 점

차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질 여부에 따라 사업약정 체결 여부도 다릅니다.

관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.

그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.

5. 토지신탁 종류 결정 시 주의할 점

부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다.

차입형토지신탁 호조, 부동산시장 향방은

대주단 혹은 주관사로 참여하는 은행, 증권사, 저축은행 등이 분양 완료 뒤 투자금 회수를 대부분 완료하는 것과는 대조적이다. 신탁시장 중에서도 개발사업과 직결되는 차입형 토지신탁의 호조를 어떤 식으로 해석하느냐에 따라 부동산 시장의 호황과 불황을 미리 예상할 수 있는 것이다.

신탁 시장은 향후 부동산 시장의 흐름을 미리 짚어볼 수 있다는 점에서 의미가 크다. 부동산 신탁사의 경우 개발사업의 자금조달, 분양, 착공, 준공, 수익 정산 등 모든 단계에 참여하기 때문이다.

그중에서도 차입형토지신탁의 호조를 놓고 부동산 시장의 호황 종료를 의미하는 것 아니냐는 분석이 제기된다. 차입형토지신탁은 부동산 시장이 불황에 진입하면서 은행과 증권사들이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 사실상 중단했을 때, 시행사들이 어쩔 수 없이 부동산 신탁사를 찾아가 자금을 조달받는 시장이기 때문이다.

올해 부동산 신탁 시장은 신규수주 기준으로는 최초로 2조원을 돌파할 것이란 전망이 나오고 있다. 이미 상반기에만 1조원을 넘어섰다. 신규수주가 2~3년의 격차를 두고 신탁사의 매출로 반영된다는 점을 감안하면 지난해 1조4000억원 규모였던 14개 신탁사의 매출은 2023~2024년쯤 2조원으로 성장할 것이란 분석이 지배적이다.

이 같은 신탁시장의 성장은 개발사업의 호조 덕분이다. 자연스럽게 신탁사 본연의 사업인 책임준공 관리형 토지신탁 수주가 늘었을 뿐 아니라, 그동안 침체됐던 차입형 토지신탁 수주도 반등했다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

여기서 중요한 점은 차입형토지신탁의 수주 증가를 어떤 식으로 해석해야 하느냐다. 보통 신탁사의 차입형 토지신탁 수주가 늘어나는 시기는 부동산 시장이 불황에 빠졌을 때다. IMF와 글로벌 금융위기 직후가 대표적이다.

한국토지신탁이 추진 중인 여수 학동 코아루 시티코어 생활숙박시설 조감도(한국토지신탁 홈페이지 발췌)

부동산 개발을 위해 시행사들이 PF 대출을 시도하지만 은행과 증권사들이 리스크가 높다며 대출을 거부할 때, 어쩔 수 없이 신탁사로 몰려가 차입형 토지신탁을 통해 신탁계정대출을 받는 것이다.

특히 은행과 증권사는 시행사가 토지를 매입할 때 브릿지론 성격의 대출이 가능하지만 신탁사는 이것이 불가능하다. 시행사 입장에서는 자기자본만으로 토지를 매입한 뒤에야 신탁사에 손을 벌리는 것이 가능해지는 구조다. 더욱이 신탁사의 차입형 토지신탁 금리는 연 7~8%로 은행, 증권사에 비해 높은 수준이다.

이 때문에 차입형 토지신탁의 호조가 지방을 중심으로 부동산 시장의 하락을 의미하는 것 아니냐는 해석이 나오고 있다. 여기에 최근 들어 대구와 광주광역시를 중심으로 지방에 미분양이 서서히 발생하고 있다는 점도 불안감을 키우는 요인으로 지목한다.

◆금융당국 규제로, 신탁사에 개발사업 몰려

과거 사례를 되짚어볼 때 차입형 토지신탁의 수주 증가가 불안한 측면이 있는 것은 사실이지만 이번만큼은 사정이 다르다는 반론도 만만치 않다. 우선 금융당국의 강화된 규제를 감안해야 한다는 지적이다.

금융위원회는 2019년 증권사의 부동산 PF 익스포저 건전성 관리 방안을 내놓고 ▲자기자본 대비 부동산 채무보증(우발부채) 한도 100% 설정 ▲부동산PF 채무보증에 대한 신용위험액 산정시 위험 값을 18%로 상향 조정 ▲조정 유동성비율 100% 미만 증권사에 대한 리스크 관리 및 점검 강화 등을 추진했다.

이후 증권사의 PF 대출이 어려워지면서 시행사들이 대안으로 신탁사에 쏠리고 있다는 분석이다. 대형 신탁사 관계자는 “과거에는 지방 사업장의 시행사들이 신탁사에 자금조달을 요청했는데 최근에는 수도권 사업장의 시행사들도 신탁사에게 달려간다”며 “자연히 신탁사의 차입형토지신탁 매출이 늘어날 수밖에 없는 구조”라고 말했다.

중소형 신탁사 대표는 “일단 전국에 개발을 진행 중인 프로젝트 건이 상당히 많다”라며 “분양만 했다 하면 완판이 되니까 과거에는 감히 엄두도 못 냈던 사업을 추진하는 것”이라고 말했다.

일각에서는 차입형 토지신탁의 반등은 일종의 착시현상이라고 꼬집는다. 대형 신탁사 대표는 “한국토지신탁과 한국자산신탁 등 대형 신탁사의 차입형 토지신탁 수주 내역에는 정비사업이 대거 포함돼 있다”며 “이들 정비사업은 기존 차입형 토지신탁과는 성격이 다를 뿐만 아니라, 수익 실현 시점도 늦은 편”이라고 말했다. 그는 “차입형 토지신탁 수주가 크게 늘어났다고 보기 어렵다”고 진단했다.

신탁사 고위임원은 “신탁사의 사업 영역은 고유의 신탁업뿐 아니라 리츠(REITs) 사업도 포함돼 있다”며 “최근 신탁사의 리츠가 보유한 건물을 매각하면서 상당수 이익이 유입됐고 이것이 신탁사의 실적 증가로 이어진 측면도 고려해야 한다”고 설명했다.

차입형토지신탁의 호조를 부동산 시장의 불황으로 연결 짓기 어렵다는 의견이 다수이긴 하지만 상당수 관계자들은 현재의 호황이 앞으로도 지속될지 여부는 불투명하다고 입을 모은다. 오히려 지방에서도 청약통장을 동원해 분양 완판이 이어지는 시장 상황이 비정상적인 과열 양상을 띠고 있다고 지적한다. 리스크 관리가 중요한 시점이라는 것이다.

중소형 신탁사 대표는 “서울 시장에 한정할 때 향후 2년간은 뚜렷한 공급 물량이 없기 때문에 호황이 지속되긴 하겠지만 지방만 내려가도 얘기가 달라질 수 있다”며 “과거 사례를 되짚어보면 한 달 차이로 분양 완판이 된 반면, 한 달 이후에는 분양에 실패한 사례도 있다”고 말했다. 그는 “워낙 변동성이 높은 곳이 부동산 시장이기 때문에 지금이라도 개발사업을 적극적으로 추진해야 하는지에 대해서는 업체마다 의견이 엇갈린다”고 강조했다.

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