Top 19 명도 집행 The 58 Correct Answer

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생활 속 법률 :: 부동산 명도 집행과정, 집을 비울 때 생기는 일

부동산 명도 집행과정 집을 비울 때 생기는 일 A 씨는 최근 너무 답답한 일이 생겨서 술이 늘었다. 임차인이 계속 월세를 연체한 데다 보증금도 모두 공제해서 나가달라고 했지만, 임차인은 막무가내로 눌러앉았다. 결국 A 씨는 부동산 인도소송(과거 ‘명도소송’) 승소판결을 받고 다 끝난 줄만 알았는데 임차인은 나 몰라라 계속 살고 있는 상황이다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까? 글. 제본승 변호사

내 집인데 왜 마음대로 안 될까? A 씨는 ‘강제집행’을 해야만 임차인을 내보낼 수 있다는 변호사 상담 답변을 받았다. A 씨는 결국 다시 돈을 내고 강제집행을 신청했다. 1달이 지나 집행관이 임차인을 내보냈고, A 씨는 부동산 중개사무소에 다시 임차인을 들여 달라고 했다. 그런데 이게 무슨 일일까. 집을 보러 갔더니 사람이 있었다고 중개사가 항의까지 한다. 현재 그 집에는 강제집행으로 내보낸 임차인의 친구가 살고 있었다.

A 씨는 억울해서 경찰에 신고도 하고 집행관 사무실에 민원도 넣었는데 너무나도 황당한 답을 들었다. 지금 살고 있는 사람은 인도소송 판결의 피고가 아니기 때문에 새로 판결을 받아야만 내보낼 수 있다고 한다. 결국 A 씨는 다시 집에 눌러앉은 이름 모를 사람을 상대로 인도소송을 준비하고 있다(대법원 86다카1683 사건의 사례를 재구성함).

부동산 인도를 위한 인도집행과 강제집행 법원의 판결이 선고되면 모두 문제가 해결된 것으로 생각한다. 하지만 원고 승소 판결은 원고에게 권리가 있다고 인정하는 것일 뿐 강제성이 없다. 부동산 인도도 마찬가지다. 판결을 받고 알아서 나간다면 좋겠지만, 임차인 스스로 나가길 거부한다면 결국 ‘인도집행’을 신청해야만 한다. 집행을 위해선 반드시 승소 확정판결문 또는 적어도 1심에서 승소 판결문을 받고 그 판결문에 ‘가집행’이란 문구가 있어야만 한다(민사집행법 제24조). 공정증서로 강제집행을 받아들이겠다는 것도 가능하다. 단, 임대차의 경우 6개월 전에만 작성할 수 있다(공증인법 제56조의3조).

강제집행은 판결문에 표시된 피고에게만 실행할 수 있다(민사집행법 제25조 제1항). 소송의 피고가 아니었더라도 재판의 변론이 끝난 뒤 피고로부터 부동산을 넘겨받은 사람에게 이 사실을 증명할 수 있다면 승계집행문 신청이란 제도를 통해 별도의 인도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 진행할 수 있다(민사소송법 제218조 제1항, 민사집행법 제31조 제1항). 따라서 피고가 판결 선고 뒤 사망했다면, 그 상속인들에게도 강제집행을 할 수 있다. 문제는 제도에 여전히 허점이 있다는 점이다. 위 법률의 조항을 꼼꼼히 읽어보면, 재판의 변론이 끝나기 전에 집에 들어와 있는 사람한테는 강제집행을 할 수 없다는 것을 알 수 있다. 재판이 끝나고 점유하기 시작한 사람이라 해도 소송의 피고와 관련이 있는지를 입증하지 못하면 결국 강제집행을 할 수 없다. 이런 경우, 강제집행을 담당하는 집행관(각, 지방법원에 집행관 사무실이 있다)은 집행불능을 선언하게 된다. 즉, 현재 부동산을 점유한 사람이 피고로 명시된 판결문을 받아와야만 한다.

한 번의 소송으로 분쟁을 해결하는 방법, 가처분 위의 경우는 판결의 효력이 미치는 사람이 무한정 확장할 수 없다는 민사소송법, 그리고 강제집행은 판결문의 효력이 미치는 사람에게만 할 수 있다는 민사집행법의 구조상 불가피하게 발생하는 문제다. 이는 판결이 아닌 명도 단행 가처분을 받아도 마찬가지로 발생하는 문제이므로 주의를 요한다.

물론 이렇게 법망을 피해가는 사람들을 막는 방법이 없는 것은 아니다. 이런 문제를 막고, 한 번의 인도소송으로 문제를 종결시키려면 피고에게 ‘점유 이전 금지 가처분’부터 제기해야 한다. 이 가처분 결정을 받아 집행관에게 집행 신청을 하면, 집행관은 해당 부동산에 찾아가 채무자가 제3자에게 부동산을 넘길 수 없다는 문서를 부착하는 등의 절차를 취한다. 이후에 채무자가 임의로 이 고시문서를 떼어버리는 등 훼손하면 형사처벌 대상이 된다(형법 제140조 제1항, 대법원2003도8238 판결 사건). 채무자가 점유 이전 금지가처분을 받으면 제3자에게 함부로 점유를 넘겨줄 수 없다. 그래도 제3자가 점유를 넘겨받았다면 인도소송을 다시 하지 않고 승계집행문을 받아 바로 강제집행을 그 제3자에게 신청할 수 있다(민사집행법 제31조 제1항, 대법원 98다59118 사건).

명도소송 이후 강제집행 절차 파헤치기

강제집행 후 유체동산 처리는 어떻게

명도, 강제집행 이후 많은 분들이 ‘유체동산’ 때문에 골머리를 앓습니다. 어떻게 처리하는게 좋을까요. 강제집행 후 목적물이 아닌 유체동산은 크게 보관절차, 매각절차, 유체동산경매절차로 크게 나뉘게 됩니다. 보관절차는 채권자의 위임을 받은 집행관이 동산을 채무자, 친족, 대리인 등에게 인도해야 합니다.

하지만 인도 받을 사람이 없다면 보관을 하게 됩니다. 이 경우 채권자가 비용을 납부해 진행하게 되며 집행비용액을 확정할 때 집행비용에 포함됩니다. 이 비용은 채무자에게 청구할 수 있습니다.

매각절차의 경우 집행법원의 허가를 받아 강제집행의 매각절차를 밟을 수 있습니다. 채권자로 하여금 이를 집행관사무소에 신청하도록 하거나 집행관이 진행하는 경우도 있습니다. 단 채권자는 수시로 절차진행상태를 확인해야 합니다.

유체동산경매절차는 매각신청을 허가한 후 진행하는데요. 채권자가 창고에 보관 중인 유체동산에 대해 감정한 후 매각대금 산정, 매각기일을 지정하고 공고합니다. 흔히 채권자는 이러한 동산경매에서 집행비용 등을 고려 적정 금액으로 스스로 낙찰 받은 후 낙찰대금과 자신의 채권을 상계하기도 합니다.

부동산명도집행, 방심하지 말아야!! > 사례 및 판례

부동산 분쟁사건에서 임대차보증금 반환청구사건만큼이나 흔한 사건이 바로 “부동산 명도(明渡) 내지 인도(引渡) 사건”이라고 할 수 있다. 토지나 건물을 더 이상 점유할 수 있는 권원이 없게 된 기존의 부동산 점유자를 상대로 점유의 회복를 구하는 사건이라고 할 수 있다. 주변에 명도나 인도문제로 몇 년씩 고생했다는 말도 많아 이 사건을 어렵게 느끼는 사람도 많지만, 흔한 재판이다보니 일부에서는 부동산명도, 특히 집행을 너무 쉽게 생각하는 경향도 있다.

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하지만, 결코 만만하게 볼 수는 없다. 쉬울 수도 있지만 잘못처리하면 큰 어려움에 처해질 수 있는 것이 집행문제이기 때문이다. 명도처리에 있어 마지막 단계라고 할 수 있는 집행문제를 잘못하게 되면 그동안의 절차가 무의미해지고 그 때까지 들인 비용과 시간을 다시 들여야할 상황이 생길 수도 있다.

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집행과정에서 애를 먹게된 의뢰인의 사례를 소개한다. 서울 시내 모 호텔 내에 있는 룸싸롱 명도과정에서 생긴 에피소드라고 할 수 있다. 이 호텔은 임대차계약 당시에 명도에 관해 제소전화해조서를 얻은 것을 기화로 장기간 차임을 연체하고 있는 임차인 갑에 대해 명도집행을 법원집행관에 의뢰했는데, 이 집행과정에서 갑은 폭력배를 동원해서 격렬하게 저항했다. 하지만, 법원집행관의 연락을 받은 경찰관의 현장출동으로 폭력배들의 저항이 제압되면서 집행이 시작될 수 있었고, 장기간의 집행 끝에 결국 룸싸롱 내에 있는 집기류들이 모두 룸싸롱 밖으로 끄집어나오게 되면서 집행이 종료되었다. 그 직후 집행관과 경찰관 모두 현장에서 철수했다. 호텔측은 이들 철수 직후 혹시나 있을 수 있는 갑측의 재침입을 막기 위해 사람들을 시켜 룸싸롱의 출입문을 막고서 열쇠업자를 통해 룸싸롱의 잠금장치를 교체하려고 했는데, 작업도중에 갑자기 룸싸롱 내부에서 여러 사람들이 나타나 자신들의 점유를 주장하며, 열쇠업자의 열쇄교체를 방해하는 예상치않은 사태가 발생했다.

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​이들은, ‘자신들이 룸싸롱 안에서 계속 잠을 자고 있었기 때문에 자신들에 대해서는 집행된 것으로 볼 수 없다’는 주장을 하며, 계속 점유하겠다는 태도를 보였다. 확인결과, 룸싸롱 내부에 비밀통로가 있어 집행이 종료되고 집행관과 경찰관이 현장에​서 철수한 직후 이들이 이 통로를 통해 룸싸롱에 재침입한 것으로 추정할 수 있었다. 이에 호텔측은 부랴부랴 다시 집행관에게 연락을 취해 도움을 요청했지만, 집행관으로부터는 ‘이미 집행이 종료된 이상 더 이상 재집행하기는 곤란하다’는 답변을 들을 수 밖에 없었다. 다시 호텔측은 경찰서에 형법 제140조의 2에서 정하는 부동산강제집행효용침해죄의 현행범으로 이들을 신고했지만, 경찰서로부터는 ‘완전히 집행된 이후에 이들이 현장에 재침입했는지 아니면 이들 주장대로 내부에서 잠을 잤다고 하는 공간이 집행되지 못한 채 집행을 마무리했는지가 확실치않기 때문에, 현행범으로 체포할 수 없다’는 답변을 듣게 되었다. 결국, 이들에 대해서 다시 재판이나 집행을 신청해야하는 번거로운 절차를 거쳐야되는 처지가 되버린 것이다.

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명도집행이라는 것은 타인이 점유했던 영역을 다시 나의 실효적인 지배로 바꾸는 과정으로, 마치 전쟁에서 영토를 확보하는 것에 비유할 수 있다. 의문의 여지가 없도록 확실하게 이루어져야만 위 사건과 같은 화근을 피할 수 있다. 또, 점유를 회복한다는 의미가 상당히 추상적이라는 점에서도 확실한 집행이 필요할 수 있다. 특히, 집행해야 할 면적이 넓거나 이권이 큰 집행사건의 경우에는 집행을 확실히 하는 차원에서 집행된 부분 하나하나를 사진찍어서 집행완료에 대한 증거자료를 남길 필요가 있고, 또 시건장치가 된 부분에 대해서는 기존의 열쇠를 교체하는 등의 방법으로 점유주체의 변경을 명백히 표시하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

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-이상- <참고법령>형법 제140조의 2< 부동산강제집행효용침해죄> 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

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