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[정책엿보기] 서울숲벨라듀 사례로 보는 지역주택조합 소비자 보호 방안은? – 시사오늘(시사ON)
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[지주택 성공사례3] 서울숲 아이파크 리버포레(구 벨라듀)
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서울 숲 벨라 듀
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벨라듀
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서울숲 벨라듀 부지 항공 : 드림브이알
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[단독] 서울숲벨라듀2차 업무대행사 대표 조합에 땅 팔아 수십억 차익
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[정책엿보기] 서울숲벨라듀 사례로 보는 지역주택조합 소비자 보호 방안은?
서민 위해 저렴하게 집 장만 장점 있지만 조합원 피해 잇따르는 이유는
허위 과장광고, 시세차익 등 업무상 배임 위반 등 경우 현행법 규제는?
(시사오늘, 시사ON, 시사온=윤진석 기자)
서민들은 좀처럼 내 집 마련하기가 어렵습니다. 아파트 장만은 더 어렵습니다. 지역주택조합 가입은 그 경우 장점이 돼왔다고 알려져 왔습니다. 내 집이 없는 서민들이 직접 조합에 가입해 토지와 건축비를 부담하고 직접 개발에 참여해 시세보다 15~20% 저렴하게 주택 마련을 할 수 있기 때문입니다. 하지만 사업주 운영비리와 추가 사업비 상승으로 인한 부담 가중 등 부작용도 적잖이 있어왔습니다.
복수의 매체 등에 따르면 광주에서도 한 지주택 추진위의 토지사용승낙서 위조 논란이 있었고, 또 다른 곳에서는 다중계약 사기사건 관련 조합 업무대행사 관련자들이 구속되는 일이 있었습니다. 청주에서도 토지매입 완료 허위 정보로 계약금을 챙긴 분양대행사 대표 문제로 지주택 조합원들이 피해를 입은 사례가 발생했으며 울산 등에서도 조합비 사용처 불분명 및 바지 조합원 등의 의혹을 받고 있는 업무대행사 문제로 조합원들의 피해가 적지 않다는 보도가 나오고 있는 중입니다.
ⓒ서울숲벨라듀 홈페이지
직접 취재한 또 다른 예를 보겠습니다.
“서울숲2차 아이파크(IPAK) 사업계획 승인 완료.”
서울 성수동1가 671-179번지 일대에서 추진 중인 ‘서울숲벨라듀2차 주택조합 홈페이지’를 클릭하면 팝업창으로 보이던 홍보 문구입니다.
실제 사업계획 승인은 완료됐을까요? 아닙니다. 주택건설을 위한 토지 소유권 95%를 확보하지 못한 탓에 지난 6월 3일 2차 사업계획 승인 신청이 취하됐기 때문입니다.
때문에 해당 문구는 소비자를 기망한 허위 과장 광고에 해당하는 셈입니다.
지난 7일 <시사오늘>이 서울숲벨라듀 2차 지역주택조합 업무대행사 정진개발 관계자에 문제를 제기한 이후 현재 해당 문구의 팝업창은 홈페이지에서 사라진 상태입니다. 문제될 것을 우려해 서둘러 없앤 것으로 보입니다.
2017년 개정된 6‧3 주택법 시행령에 따르면 허위 과장 광고에 대한 규제가 나옵니다.
주택법 102조 벌칙에 따르면 거짓이나 부정한 방법으로 사업을 하거나 서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개하거나, 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하고 사업을 시행하는 경우는 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처하게끔 나와 있습니다.
다만 서울숲벨라듀 건은 해당 제재에 비껴선 경우입니다. 개정안이 시행되기 전 이미 조합원 모집 등이 완료된 사업이라 관련 법규에 저촉되지 않는다는 게 28일 <시사오늘>이 통화한 관할구청 부서 담당자의 설명입니다.
때문에 소비자 보호를 위해 틈새 과장광고 악용 사례 등이 나오지 않도록 추후 법적 보완이 필요할 것으로 보입니다. 위 팝업창 경우처럼 상가분양 모집 등에 과장 광고가 활용됐다면 사실이 아닌 것이 허위로 홍보됐으니 조합원 모집 완료 여부와 상관없이 법적 제재를 가할 수 있는 제도가 보완돼야 한다는 견해입니다.
서울숲벨라듀 대행사 정진개발 건물 외관ⓒ시사오늘
업무대행사 등이 내부 정보 활용의 땅 투기 및 알박기를 통해 시세차익을 얻었을 경우 이에 대해 엄벌에 처할 수 있는 방안 역시 법적으로 마련돼야 한다는 지적입니다.
당장 서울숲벨라듀 지역주택조합 사업 업무대행사가 이 같은 도마에 오른 상황입니다. 최근 보도된 <비즈한국> <한국경제> 등 복수의 매체에 따르면 업무대행사의 김모 대표가 조합원 모집 시점인 지난 2015년 자신이 대표로 있는 경기도 화성 소재의 또 다른 회사 명의로 서울숲벨라듀 아파트 예정지인 도로가의 토지를 9억 원에 사들였고 올 2월 68억 3325만 원에 되팔아 59억 원 가량의 시세차익을 남긴 것으로 전해지고 있습니다. 또 2018년에는 대행사와 연관된 또 다른 특수 관계 회사의 장모 임원이 벨라듀 사업 예정의 토지를 15억 원에 사들여 올 1월 57억 원에 판 것으로 알려지고 있습니다. 이에 조합원을 상대로 업무대행사 김모 대표와 장모 임원 등이 문어발식 내부 정보를 이용해 땅 투기하고 부당이익을 챙겼다는 비리 의혹 혐의로 조합원들로부터 고발당해 검찰이 수사 착수에 들어간 상황입니다.
업무대행사 관계자는 지난 7일 해당 의혹 관련 <시사오늘> 질문에 “모르는 일”이라고 했지만, 결국 해당 업체는 고발 조치를 받기에 이른 것입니다.
만약 이 같은 문제로 논란이 될 경우 주택법에 의해서 해당 대행사는 어떤 제재를 받게 될까요. 아쉽지만 <시사오늘>이 관할부서에 문의한 결과 내부정보를 이용해 시세차익을 얻게 돼도 관련법으로 규제하고 벌할 수 있는 법규는 없다고 합니다.
관련 법적 제도 보완도 이뤄져야 한다는 의견도 나오는 가운데, 전문가의 의견은 어떨까요.
대한변호사협회 인증 민사법의 권희영 전문변호사는 29일 <시사오늘>과의 통화에서 “현행 법규에는 없지만, 이미 일반형법과 특정경제범죄 가중처벌 등을 통해 처벌 조항이 나와 있어 배임 건 등으로 처벌이 가능하기 때문에 주택법에서 굳이 마련할 필요가 없다고 본다”고 말했습니다. 이어 “업무상 배임의 경우 형법 제358조에 따라 10년 이하의 자격정지를 병과할 수 있을 것”이라고 전했습니다.
한편, 정부도 지역주택조합 사업 투명성 강화, 사업 지연 방지, 조합원 피해 최소화 등을 위한 장치 등을 추가로 마련해 새롭게 시행령을 내놓은 상황입니다. 국회교통부가 밝힌 7월 24일부터 시행되는 주택법 시행령 개정안에 따르면 △주택조합 설립인가의 세부 내용 공고 △업무대행자의 자본금 기준(법인 5억 원, 개인 10억 원) △주택조합 발기인 자격기준 마련, 조합원 모집 광고 시 시공자가 아직 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위 등 못하도록 규정 △주택조합 가입신청자가 가입비를 예치한 날부터 30일 이내에 청약철회를 하는 경우 가입비를 반환토록 신설하도록 했습니다.
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[지주택 성공사례3] 서울숲 아이파크 리버포레(구 벨라듀)
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벨라듀 1,2차 공사현장
성동구의 성공한 지주택 서울숲 벨라듀
성공하기 힘들다는 지역주택조합이지만 성동구에서 또하나 성공사례가 나왔다.
서울 중심가에 서울숲 숲세권을 끼고 있는 서울숲 아이파크 리버포레(구 벨라듀)는 1차와 2차로 나누어 진행하던 현장이다. 1차는 21년 2월 사업계획승인이 나고 21년 3월 2차까지 사업승인이 나서 착공에 들어갔고 현재 공사중이며, 리버포레 1차는 2024년 완공 예정이고, 세대수는 900세대로 예정되어있다.
마음고생 많고 오래걸리는 지주택이였지만 완공된다면 조합원들에게 로또 하나씩 선물해 줄 것이다.
서울숲 리버포레가 900세대의 대단지이고 사업지 위치가 위치인 만큼 중랑천 위쪽에 서리자가 현재 15~17억을 하니 서울숲 리버포레가 완공된다면 최소 20억 중반은 되지 안을까 싶다.
한강을 바라보는 트리마제부터 아크로 서울포레스트, 아이파크 리버포레 까지 완공이 된다면 서울숲을 중심으로 고층 브랜드 아파트들이 스카이 라인을 잇게된다. 그리고 아직 머나먼 미래로 보이지만 한강변을 바라보는 개발정비구역들이 개발된다면 꿈의 성수 L라인이 완성될지도 모르겠다 ㅎ
성수 정비구역
바람잘날 없는 지역주택조합사업
이미 착공까지 들어간 마당에 뒷얘기 같지만 서울숲 벨라듀도 순탄하게 진행된 현장은 아니였다.
20년 7월 경 서울숲 벨라듀 2차 지역주택조합 업무대행사에서 사건이 났었다.
조합사업에서 토지 매입업무를 하는 업대사가 다른 관계사 이름으로 사업부지를 미리 매입한 뒤 시세보다 많은 차익으로 수익을 낸 경우이다. 조합사업의 업무는 대행사가 했지만 실질적인 사업 주체가 조합이기 때문에 회사 내부 정보를 이용하여 조합에 피해를 끼친 사건이라 횡령 및 배임등으로 검찰에 고발되었다.
그리고 검찰의 결과에 따라 달라지겠지만 이 피해는 고스란히 조합원들의 분담금으로 돌아갈 것이다.
https://n.news.naver.com/article/015/0004377344
고가 매입 논란 이외에도 서울숲벨라듀2차 업무대행사는 사문서 위조 의혹까지 있었다.
지역주택조합이 사업을 진행하려면 관할 구청에서 조합 설립 인가를 받아야 하는데 주택법에 따라 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권을 확보해야 조합 설립 인가를 받을 수 있다. 이를 위해 조합은 지주들로부터 자신의 땅을 조합 사업에 사용해도 된다는 ‘토지사용승낙서’를 받는다. 토지사용승낙서는 앞서의 지구단위동의서와는 별개다. 두 서류 중 한 서류에 서명했다고 해서 다른 한 서류까지 동의했다는 뜻은 아니다.
그러나 서울숲벨라듀2차 업무대행사가 지구단위동의서에 서명한 지주들의 개인정보를 토지사용승낙서에 재이용한 것으로 알려졌다. 조합설립인가를 빠르게 하려고 지주의 토지사용권을 무단으로 사용한 것이다.
이런 허위 토지사용승락서가 구청에 제출되었고, 2019년 5월 조합설립인가가 났다.이런 도용 사실은 2019년 7월에 자신들의 신분증이 도용된 사실을 안 지주들이 성동구청에 항의하여 드러났다.
업무대행사는 이러한 행적을 발각된 후 지주들을 무마시키기 위하여 시세보다 몇 배나 비싸게 토지를 구매하였고 (사업당시 평균 평당 매매가가 약 6000만원, 해당 지주들의 토지는 평당 약 1억~1억4천 가량 거래됨)토지를 비싸게 매도한 지주들은 이를 쉬쉬하며 사건이 조용히 묻혀갔으나, 몇몇 제보자에 의해 사실이 나왔다.본인들이 무리한 도용으로 토지를 비싸게 산 것을 지주들이 알박기한 것으로 둔갑해 업무대행사의 잘못을 덮으려고 했다는 것이다.
이렇게 올라간 사업비, 토지 구입비는 또 고스란히 조합원들이 분담해서 내야되므로, 현재도 서울숲벨라듀의 분담금은 상당할 것으로 예상된다.
웃긴건 이 업무대행사는 이미 벨라듀 1차에서도 똑같은 방법으로 신분증 도용하여 지구단위계획을 하려다 걸려서, 벨라듀 1차 또한 사문서 위조로 조합설립인가 취소판정을 받은적이 있다.
https://www.bizhankook.com/bk/article/20328
알박기 언론플레이?
당시에 업무대행사의 비리보다 먼저 알려진 내용은 알박기에 대한 기사였다.
당시 갑자기 지주택 알박기에 대한 뉴스가 나왔고, 여러 언론에서 벨라듀 지역주택조합 내에 위치한 김성근 전 프로야구 감독 이 해당부지에 알박기를 해서 막대한 토지구매비가 발생했고, 이 비용이 조합원들 분담금으로 넘어갔다는 기사가 나왔었다.
사실, 탈퇴한 해당 조합원의 이야기에 따르면 처음에 이야기한 대로 업무대행사가 비리를 감추기 위해서라고 한다.
대부분의 알박기는 업무대행사등의 임직원들이었다. 또한, 사문서 위조로 사업인가가 취소되었지만, 사업계획이 승인됬다고 하는 허위 광고까지 하였고, 업무대행사는 악성 지주들의 피해자로 둔갑되고, 도용당한 지주들은 가해자가 되었다.
http://www.inews24.com/view/1373393
결국 밖에서는 완성되어 성공한 지역주택 조합이였지만, 현재도 추가분담금을 예상하기 힘든 사업지이다.
물론 아직 공사가 진행중이라 중간에 설계가 변경되거나 하면서 또 다시 추가 공사비도 들어갈 수도 있다.
그러나, 현재 미쳐버린 서울 집값 상황에서 이미 확정된 추분보다 훨씬 시세 차익이 클것이고 이외 공사비 추가는 미미한 수준일테니 완공되었을때의 가격을 생각하면 세금 조금 더 많이 뗀 로또 정도로 볼 수 있을 것이다.
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[단독] 조합원 돈 100억 등친 지역주택조합장
검찰, 서울숲벨라듀2차 수사
업무대행사·특수관계사와 짜고
아파트 예정지 땅 미리 사들여
조합원에 4~5배 비싸게 되팔아
사업 일부러 늦춰 추가비용 요구
‘뻥튀기 거래’로 100억원 챙겨
조합장이 특수관계사 대표
서울 강북의 한 지역주택조합 사업장에서 조합장과 업무대행사가 짜고 100억원의 부당 이득을 챙긴 의혹이 불거져 검찰이 수사에 착수했다. 이들은 여러 특수관계사를 이용해 사업 부지를 미리 매입한 뒤 조합원들에게 시세보다 4~5배 비싸게 되팔았다. 이들은 다른 지역주택조합 사업에서도 비슷한 방식으로 부당 이득을 얻은 것으로 알려져 검찰 수사가 확대될 것으로 보인다.9일 관련 업계에 따르면 서울동부지방검찰청은 ‘서울숲벨라듀2차’ 지역주택조합 비리 의혹에 대한 수사에 착수했다. 서울숲벨라듀2차 사업은 서울 성수동1가 1만7329㎡에 4개 동, 528가구 아파트를 짓는 지역주택조합 사업이다. 조합원들은 지난 3일 부당 거래로 조합에 손해를 끼친 혐의(업무상 배임)로 조합장 장모씨(49)를 검찰에 고발했다.지역주택조합 사업은 무주택자나 소형 주택(전용면적 85㎡) 소유주에게만 조합원 자격이 주어진다. 원래 조합원들이 모여 직접 사업 부지를 매입하고 아파트를 건립한다. 그러나 현실적으로는 조합원들이 일일이 원주민 토지를 매입하기 힘들어 업무대행사를 끼고 사업을 벌인다.이 사업장에서 부당 거래 의혹이 나온 것은 2015년부터다. 당시 조합원들은 A사를 토지 매입 업무대행사로 선임했다. 그런데 A사는 ‘문어발’처럼 엮인 특수관계사를 만들어 땅을 사고 되팔며 수십억원의 시세차익을 챙겼다. 2015년 11월 특수관계사 B사가 사업부지 502㎡를 9억원에 사들였고, 지난 2월 이 땅을 68억원에 조합에 매각했다. 해당 부지의 올해 공시지가는 9억9000만원, 시세는 약 14억~16억원으로 추정된다. 차익을 챙긴 B사의 대표는 조합원 권리를 대행해야 할 업무대행사의 대표 김모씨(61)다.2018년 11월에는 특수관계사 C사의 사내이사인 또 다른 김모씨(59)가 사업부지 423㎡를 15억원에 매입했다. 이후 지난 1월 조합에 57억원에 되팔았다. 이 부지의 올해 공시지가도 8억3000만원에 불과하다. 김씨는 지난해 9월 이 사업장과 연관된 또 다른 특수관계사 D사 대표에도 취임했다. A사는 자양동, 금호동, 상도동 등 다른 지역주택조합 사업에서도 이와 비슷한 방식으로 부당이득을 챙긴 것으로 알려졌다.사업비를 아껴야 할 의무를 저버리고 고가로 땅을 사들인 조합장 장씨는 알고 보니 업무대행사와 연관된 특수관계사의 임원이었다. 그는 2017년 7월 조합장 취임 당시 특수관계사 E사의 대표를 맡았다. 업무대행사 대표와 특수관계사 임원 등이 조합을 장악하고 조합원들을 속여 자신들의 ‘땅투기’를 한 것이다.이들은 사업을 고의로 지연해 조합원에게 추가 사업비를 요구한 의혹도 받는다. “토지 수용률이 사업승인 요건(95%)을 충족하지 못했다”며 추가 부지 매입비로 560억원을 사용했다는 의혹이다. 그러나 금융대출을 주선한 국민은행에 따르면 당시 조합이 낸 서류에는 토지 수용률이 이미 95%를 넘겼다.성동구 관계자는 “지난해 5월 조합설립인가 당시 조합장이 A사의 특수관계사 임원인지 전혀 몰랐다”고 했다. 김은유 법무법인 강산 변호사는 “현행법상 특수관계회사와의 거래를 금지하는 조항 등은 없어 처벌이 쉽지 않을 것”이라며 “무주택자를 위한 제도가 업무대행사의 배만 불리는 제도로 전락했다”고 지적했다.양길성/최다은 기자 [email protected]
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