Top 39 민간 임대 아파트 단점 The 106 Top Answers

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세입자 입장의 단점

전세형 보다는 월세형이 많고, 월세(월 임대료)도 저렴하지 않은 편임
분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거가 불안정할 수 있음
분양전환 우선권 있더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 향후 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정이 문제될 수 있음

[시사직배송] 민간임대아파트. 누구를 위한 집인가? | KBS 211210 방송

민간임대아파트 자격조건 3가지, 임대료, 분양전환(+ 장점, 단점) – 우리집 변호사

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부동산·공기업

누구나 청약·저렴한 가격 등 장점 많아 인기몰이
거주기간 후 고분양가 등 논란 가능성 유의해야

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민간임대아파트 자격조건 3가지, 임대료, 분양전환(+ 장점, 단점)

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민간임대주택 종류

민간임대주택 뜻

민간임대아파트가 발생한 배경을 살펴보면 먼저 임대주택 등록제도를 알아야 합니다.

임대주택 등록제도는 집주인에게 임대주택으로 등록할 경우 세제 감면의 혜택을 부여함으로써 세입자가 임대료의 급격한 인상 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도입니다.

즉, 민간임대아파트란(민간임대주택) 임대사업자로 등록한 민간사업주체가 세금 혜택을 받기 위해 장기간 안정적으로 임대하는 주택을 말합니다.

민간임대 공공임대

민간임대는 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)이 적용되는 임대주택이며, 우리가 흔히 알고 있는 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 아닌 민간사업자가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.

공공임대는 공공주택특별법이 적용되는 임대주택이며, 공공주택사업자(LH, SH, GH, iH 등)가 임대인이 되어 주택을 빌려주는 경우를 말합니다.

<공공주택사업자 – 공공주택특별법 제4조> 한국토지주택공사(LH) 서울주택도시공사(SH) 경기주택도시공사(GH) 인천도시공사(iH) 기타 다수의 지방공사와 공단 등 공공기관 등

그리고 공공임대에는 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택 등이 있습니다.

==>> 임대주택의 종류, 비교

민간임대주택 비교표

민간임대아파트 종류

우선, 민간임대주택은 4년 단기임대주택은 폐지되었고, 8년 장기임대주택은 의무 임대기간이 10년으로 늘어났으며, 장기임대는 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택으로 구분됩니다.

임대기간 에 따라 4년 단기민간임대주택 폐지 8년의 장기임대주택은 10년 으로 연장됨 장기일반민간임대주택 – 10년 공공지원민간임대주택 – 10년

에 따라

민간임대주택(민간임대아파트)은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분되고, 공적인 지원이 있는지 여부와 임차인 자격기준에 따라 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분됩니다.

취득 유형 에 따라 민간 건설 임대주택 민간 매입 임대주택

에 따라 공적지원 여부 및 임차인 자격기준 에 따라 공공지원 민간임대주택 장기일반 민간임대주택

에 따라

참고로 민간임대주택에는 아파트 이외에도 오피스텔 등도 있는데, 민간임대아파트란 여러 종류의 민간임대주택 중 아파트를 말하며, 민간임대주택과 민간임대아파트는 큰 차이가 없습니다.

참고로 우리가 알고 있는 역세권 청년주택은 공공지원민간임대주택입니다.

==>> 역세권 청년주택 자격, 소득기준

==>> 역세권 청년주택 공급계획, 임대료

민간임대아파트 단점, 장점

민간임대아파트 단점

집주인(임대사업자) 입장의 단점 임대의무기간 동안 양도 제한, 본인 거주 제한됨 임대료 인상 한도 제한(5%) 1년 이내 임대료 인상 제한됨 표준임대차계약서 사용 및 계약 신고 의무 임대보증금 보증보험 가입 의무 및 보증수수료 부담(75%) 민간임대주택법상 벌칙, 과태료 조항 존재함

세입자 입장의 단점 전세형 보다는 월세형이 많고, 월세(월 임대료)도 저렴하지 않은 편임 분양전환 우선권이 없을 경우 장기간의 임대기간 경과 후 주거가 불안정할 수 있음 분양전환 우선권 있더라도 분양가가 확정되지 않을 경우 향후 부동산 가치 변화에 따라 분양가 산정이 문제될 수 있음

민간임대아파트 장점

집주인(임대사업자) 입장의 장점 세금 감면 혜택을 받을 수 있음

세입자 입장의 장점 8~10년 이상 장기간 안정적으로 거주할 수 있음 임대료 인상에 5% 제한이 있음 공공지원민간임대의 경우 임대료가 시세의 85~95% 정도에 해당됨 공공지원민간임대의 경우 저금리로 보증금 대출됨 분양전환 우선권을 보유할 경우 시세 차익의 가능성 있음 장기간 거주하면서도 분양 받은 것이 아니라 임대한 것이므로 취득세, 양도세, 재산세 등 세금 부담이 없음

민간임대아파트 자격조건

공공지원 민간임대 VS. 장기일반 민간임대

공공지원 민간임대주택의 경우 민간임대주택법 및 동법 시행령에서 정한 자격을 갖춘 임차인만 청약이 가능합니다.

그러나 장기일반 민간임대주택은 공적 지원을 받지 않기 때문에 청약할 수 있는 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대인인 임대사업자가 임차인의 자격을 정할 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 (약칭: 민간임대주택법) 제42조(민간임대주택의 공급) ① 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하여야 한다. 1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급 2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급

공공지원민간임대 특별공급

공공지원민간임대주택 자격 조건 3가지

공공지원민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법은 민간임대주택법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있습니다.

공공지원민간임대주택 중 특별공급은 공급물량 중 20% 이상 공급되는데, 청약 자격은 크게 3가지(무주택, 연령/혼인기간, 소득기준)이 요구되고 있습니다.

참고로 지자체장과 협의되는 경우 추가로 자산기준이 요구될 수도 있고, 주택건설지역에 거주하는 경우 우선공급되기도 합니다.

특별공급 청약 자격 청년 무주택자 연령(19~39) + 혼인 중 X 소득기준(월평균소득 120% 이하) 신혼부부 무주택세대구성원 혼인기간(7년 이내) 소득기준(월평균소득 120% 이하) 고령자 무주택세대구성원 연령(65~) 소득기준(월평균소득 120% 이하)

우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자

공공지원민간임대주택 소득기준

공공지원민간임대주택 중 특별공급은 소득기준이 필요한데, 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하여야 청약이 가능합니다.

==>> 월평균소득 조회 및 계산 방법

그리고, 청약 자격을 갖춘 신청인들 중 경쟁이 있을 경우 월평균소득이 100% 이하여야 1순위로 선정되고, 110% 이하면 2순위, 120% 이하면 3순위로 선정됩니다.

공공지원민간임대주택 일반공급

공공지원민간임대주택 중 일반공급 청약 자격은 연령과 무주택 2가지 뿐이며, 소득기준, 거주지역 등이 요구되지 않습니다.

일반공급 청약 자격 연령(만 19세 이상) 무주택세대구성원

우선공급 – 해당 주택건설지역 거주자

장기일반민간임대주택 청약 자격

장기일반민간임대주택 자격 조건

장기일반 민간임대는 공공지원 민간임대와 달리 공적 지원을 받지 않기 때문에 임차인 자격에 법적 제한이 없으며, 임대사업자가 청약 자격 등 공급 기준을 임의로 정할 수 있습니다.

그래서 대부분의 장기일반민간임대주택은 청약 자격으로 모집공고일 기준으로 성년(만 19세 이상)일 것과 대한민국 국적을 요구하고 있습니다.

민간임대아파트 임대료

공공지원민간임대주택 임대료

공공지원민간임대주택 임대료

공공지원민간임대주택 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하이고, 특별공급은 시세의 85% 이하입니다.

경기도 고양 삼송에 있는 공공지원 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 2.1억원에 월세(월 임대료) 약 20만원이고, 일반공급은 임대보증금 2.3억원에 월세 약 23만원입니다.

경기도 수원역에 있는 공공지원 민간임대주택은 69제곱미터의 경우 특별공급은 임대보증금 1.82억원에 월세(월 임대료) 약 26만원이고, 일반공급은 임대보증금 1.85억원에 월세 36만원입니다.

장기일반민간임대주택 임대료

장기일반민간임대주택 임대료는 공공지원민간임대와 달리 임대료에 관한 법적 제한이 없습니다.

예를 들어 대구광역시 북구에 있는 장기일반 민간임대주택은 84제곱미터의 경우 전세보증금이 5.5억원 정도에서 6.9억원까지 합니다.

위 장기일반민간임대의 경우 전세보증금이 고액이므로 계약금 10%는 2번에 걸쳐 납부하고, 중도금 50%는 4번에 걸쳐 납부하며, 잔금 40%는 모집공고일로부터 약 4년 뒤쯤인 입주예정일에 납부합니다.

정비사업 민간임대아파트 임대료

재개발사업 등 정비사업으로 민간임대아파트를 건설하는 경우 임대료를 살펴보면, 평촌에 건설된 민간임대주택의 경우 39제곱미터가 전세보증금 2.7억원에서 2.9억원 정도 합니다.

<함께 보면 좋은 글>

민간임대아파트 모집공고

민간임대아파트 모집공고를 확인할 수 있는 경로는 아래와 같습니다.

민간임대아파트 분양전환

5년 민간임대 분양전환 ?

현재 민간임대주택법(민간임대주택에 관한 특별법)상 민간임대주택 임대기간은 10년 이상입니다. 따라서 5년 민간임대 분양전환은 없다고 보입니다.

10년 민간임대 분양전환 ?

현재 민간임대주택법상 임대기간은 10년 이상이고, 민간임대주택에는 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대가 있으며, 이 중에는 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.

아래에서 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 구분하여 살펴보겠습니다.

공공지원민간임대 분양전환

일반적으로 공공지원민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않습니다.

그러나 분양전환 우선권에 관한 보다 정확한 정보는 모집공고문과 계약서를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

장기일반민간임대 분양전환

장기일반민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않으나 간혹 모집공고문에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.

나아가 장기일반민간임대주택 중에는 모집공고문에는 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 기재되어 있으나 추후 설명회, 계약 체결시에 분양전환 우선권을 부여하는 경우도 있습니다.

참고로 장기일반민간임대 중에 분양전환 우선권이 부여된 경우가 있다고 하더라도 모든 유형에 분양전환 우선권을 부여하는 것이 아니라 기본형과 선택형, 전세형과 월세형, 매매예약형과 임대형 등으로 구분하면서 임대보증금 등의 부담이 더 높은 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)에만 분양전환 우선권을 부여하고 있습니다.

민간임대주택 중 분양전환 우선권 부여되는 경우

정비사업으로 건설된 민간임대아파트 분양전환 우선권

민간임대주택은 보통 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되지 않지만 예외적으로 아래의 2가지 경우에 분양전환 우선권이 부여되는 경우가 있습니다.

장기일반민간임대주택 중 임대사업자가 특별한 유형(선택형, 전세형, 매매예약형 등)으로 분양전환 우선권을 부여하는 경우 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우

이 중 주거환경개선사업, 재개발사업 등 정비사업으로 임대주택이 건설되는 경우(도시정비법 제79조 제6항)를 간략히 살펴보면, 임대기간은 10년이고, 2년씩 갱신되다가 의무 임대기간인 10년이 경과하면 분양전환됩니다.

분양전환 가격은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 선정한 2개의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가액을 산술평균한 금액입니다.

민간임대아파트 분양전환 우선권 확인

참고로 분양전환 받을 것을 기대하고 민간임대주택에 청약하고자 한다면 우선 임차인에게 분양전환 우선권이 부여되어 있는지 확인하셔야 합니다.

그리고 만약 입주자에게 분양전환 우선권이 주어진다면 분양전환 가격은 확정되어 있는지, 가격이 확정되지 않은 경우라면 분양전환 가격이 어떻게 산정되는지 여부 등을 모집공고문과 계약서를 통해 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

8년 민간임대아파트 장점과 단점은?

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8년 민간임대아파트 장점과 단점은?

최근 주택 금액이 급등하면서 내 집 마련이 힘들어지자 민간임대아파트의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 8년간 집주인의 눈치를 보지 않으며 안정적인 거주가 가능하고, 이후에는 적절한 금액으로 분양받을 수 있다는 장점이 있는데요. 반면에 단점도 분명히 존재합니다.

지금부터 8년 민간임대아파트 장점과 단점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

민간임대아파트 소개

민간임대아파트는 공공기관이 아닌 민간이 임대하는 아파트를 의미합니다. 대치되는 임대 형식은 공공임대가 있는데요. 민간임대는 취득 방식과 임대사업자의 종류에 따라 구분되고, 신축 아파트는 대부분 민간건설임대주택입니다.

민간임대아파트는 장단점을 잘 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 장점만 살펴보고 선택했다가 기회비용을 날릴 수도 있기 때문입니다.

민간임대아파트 장점

주변 시세보다 저렴하게 입주

민간임대아파트는 주변 아파트보다 비교적 저렴하게 입주할 수 있다는 장점이 있습니다. 물론 임대사업자의 임대료에 방식에 따라 달라지겠지만, 주변 시세보다 저렴한 비용으로 거주할 수 있어 매력적입니다.

청약가점 X

민간임대아파트의 첫 번째 장점은 청약가점이 필요 없이 청약이 가능하다는 것입니다. 최근 민간임대아파트의 수요가 폭발적으로 증가하는 이유가 바로 이점입니다. 청약일수나 청약금액의 제한은 전혀 없고, 만 19세 이상 대한민국 국민이라면 누구나 청약이 가능합니다.

분양아파트 수준의 시설

임대아파트라고 하면 커뮤니티 등 입주민 시설이 아쉬울 수 있는데, 민간임대아파트의 경우에는 일반 분양아파트와 동일한 수준의 특화된 주민시설을 누릴 수 있습니다. 그래서 중산층을 위한 임대아파트라고 할 수 있습니다.

8년간 장기 거주

민간임대아파트는 8년간 장기 거주를 할 수 있고, 거주 중에는 주택수에 포함되지 않아 신규 아파트 청약을 무주택자로 할 수 있습니다.

세금 혜택

임대주택 아파트의 경우 재산세와 취득세가 부과되지 않아 세금에 대한 부담이 없습니다.

분양전환

이 부분은 장점이 될 수도 있고, 단점이 될 수 있습니다. 8년 임대가 끝나면 임대사업자의 재량에 따라 분양전환을 하게 되는데요. 일반적으로는 시세대비 8~90%로 한다고 되어 있는데, 해당 아파트 가격이 많이 오르지 않았다면 분양전환시 이득이 될 수 있고, 많이 올랐다면 임차인이 손해볼 수 있는 상황이 됩니다.

이부분은 주택 가격 등락에 따라 좌우되기에 신중하게 살펴봐야 합니다.

민간임대아파트 단점

분양전환

앞서 소개한 바와 같이 해당 아파트가 임대기간 가격이 많이 올랐다면 후에 분양전환하더라도 손해가 됩니다. 8년간 임대료는 다 내면서 분양 전환할 때는 시세 대비로 측정된 금액으로 분양하기에 손해라고 할 수 있습니다.

그리고 최초 청약할 때 명확하게 분양전환한다는 항목을 확실하게 하는 경우가 대부분 없습니다. 또한 시세 대비 몇 프로를 하겠다는 항목도 없습니다.

즉, 분양전환은 그 시점이 되어야 임대사업자의 판단으로 진행하게 됩니다. 분양 가격 책정도 마찬가지입니다. 현재까지는 민간임대아파트가 분양 전환한 사례가 없긴 하지만, 임대사업자는 이익을 남기려고 하기에 임차인들은 감안해야 할 부분입니다.

재계약 시 임대료 상승

민간임대아파트 대부분은 보증금과 월세가 있습니다. 하지만 1년 재계약 때마다 보증금과 월세가 상승한다는 단점이 있습니다. 법령에는 5% 이내라고 되어있는데, 사실 1년이 5% 이내 보증금 및 월세가 상승한다면 부담이 적지 않습니다.

최근에는 물가상승률에 맞게 월세를 상승한다고 하지만 고민이 깊어지는 것은 사실입니다.

임차인 대표회의

민간임대아파트는 일반 분양아파트의 입주민 대표회의 보다 권한이 축소된 임차인 대표회의 구성이 가능합니다. 즉, 임대사업자에게 요구할 수 있는 사항은 제한적이라 사실 목소리를 내기 어렵습니다.

민간임대아파트 끝맺음

민간임대 아파트는 잘 활용한다면 자산을 증식하는데 좋은 수단이 될 수 있습니다.

개인적인 의견은 민간임대아파트 접근 시 8년 분양전환을 목표로 하기보다는 신규 아파트 청약을 위해 활용하면 좋습니다. 또한 민간임대아파트에 거주하면서 다른 주택을 사고팔아 시세차익을 남겨도 좋습니다.

민간임대아파트에 거주하면서 다른 아파트를 구해하더라도 1세대 1 주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

다만, 입지가 좋은 민간임대아파트의 경우 프리미엄이 높은 경우도 있습니다. 이 부분은 조심스럽게 접근해야 합니다. 왜냐하면 민간임대아파트 프리미엄은 아무도 인정해주지 않는 허공에 뿌린 돈과 같기 때문입니다. 민간임대아파트의 프리미엄은 신고되지 않는 권리금과 같은 개념으로 세금도 발생하지 않다는 것이 양날의 검과 같습니다.

이상 지금까지 민간임대아파트의 장점과 단점에 대해 알아보았습니다.

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민간임대주택은 다 좋다?…’동전의 양면’을 보라

민간임대주택은 다 좋다?…’동전의 양면’을 보라 이미지 확대보기 저렴한 가격에 장기 거주 등 이점에 민간임대주택이 인기를 모으고 있지만 반대로 고분양가 등 불리한 점도 있을 수 있어 유의해야 할 필요가 있다는 지적이다. 사진은 아파트 건설 현장 모습으로 기사 특정사실과 무관함. (사진=글로벌이코노믹 DB)

세금부담 없이 장기거주 장점에 공급 잇따라…단점도 따져볼 필요

민간임대주택이 뜬다?예전에 새로운 기업형 장기전세주택 타입으로 주목을 받은 ‘뉴스테이’가 문재인정부 들어 민간임대주택으로 재탄생하면서 주목을 받고 있다.최근 아파트 가격이 천정부지로 치솟는 이른바 ‘미친 집값’과 임대차3법 등의 영향에 따른 전세난이 장기화되고 있는 상황에서 민간임대아파트가 인기몰이를 하고 있는 것이다.민간임대아파트는 공공기관이 아닌 민간이 임대하는 아파트를 의미한다. 정부 주관의 공공임대와는 차이가 있다. 민간임대는 취득 방식과 임대 사업자의 종류에 따라 구분된다.민간임대아파트는 주변 아파트보다 비교적 저렴하게 입주할 수 있는 장점이 있다. 임대 사업자의 임대료 방식에 따라 달라지지만, 주변 시세보다 저렴한 비용으로 거주할 수 있어 부담이 적은 편이다.무엇보다 분양 시 청약통장 및 주택 유무와 무관해 청약이 비교적 수월하다. 청약 일수나 금액의 제한이 없으며, 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하다.최근 민간아파트는 이른바 문설주로 불리는 대형 기둥을 아파트 입구 양쪽에 세우는 스타일이 트렌드로 되고 있다. 이와 함께 피트니스센터나 골프연습장 등 커뮤니티 시설도 가히 기본적으로 설치되는 추세다.이전 임대아파트에는 이런 시설이 없는 경우가 대부분이었지만 최근 민간임대아파트의 경우는 일반 분양 민간아파트처럼 특화된 커뮤니티 시설을 누릴 수 있다.더구나 의무임대 기간도 8년에서 10년으로 늘려 장기적으로 거주할 수 있어 선호도를 더한다. 거주하고 있는 기간에는 주택수에 포함되지 않아 신규 아파트 분양시 청약을 무주택자로 할 수 있다.세금혜택 또한 적지 않아 이득이다. 민간임대주택의 경우 재산세와 취득세가 부과되지 않아 세금에 대한 부담이 없다.이에 10년 장기 민간임대주택 공급이 잇따르고 있다. 서울 도봉구 방학동 ‘도봉 롯데캐슬 골든파크'(전용 282세대), 경기 시흥시 ‘시흥 장현 서희스타힐스'(전용 74~84㎡ 887세대), 대전 학하지구 ‘학하 리슈빌 포레'(전용 74~84㎡ 634세대) 등이 있다.그렇지만 이에 비해 불편함을 주는 단점도 있다. 일정기간 거주이후 분양으로 전환되는 장기 민간임대주택의 경우 분양전환시기에 분양을 받는 경우에도 임차인에게 우선권이 주어지지 않는다.분양가는 임대사업자에게 재량권이 있어 분양전환을 하더라도 전환 시기의 시세에 맞춰 진행될 수 있다. 오히려 더 높은 금액으로 분양하는 경우도 있다. 이 때문에 청약을 할 때 반드시 처음 임대시 분양조건과 분양전환시 분양가격에 대해 유의해야 한다.저렴한 가격을 앞세워 임대주택으로 공급하고 거주기간 이후에는 고분양가로 차익을 챙기려는 꼼수분양의 부작용이 나타나는 것이다.공공택지에 일반 아파트를 지으면 주택도시보증공사의 분양가 심사를 받아야 한다. 하지만 민간임대주택은 예외로 적용돼 분양가가 지나치게 높게 책정될 우려가 크다.한 부동산 전문가는 “10년 임대 후 분양은 감정평가를 복수로 한 상태에서 산술평균한 가격으로 분양하게 돼있다”면서 “임대사업자에게 재량권을 주기 보다 의무임대 기간을 모두 채운 입주자에게 분양 우선권을 줘야 한다는 의견도 있다”고 밝혔다.따라서 민간임대주택은 현재 고가행진을 하고 있는 주택상황에서는 탁월한 선택일 수 있다. 하지만 동전의 양면처럼 장점과 단점이 공존하는 민간임대주택 선택은 결국 자신이 책임지는 것이기에 신중할 필요가 있다.최환금 글로벌이코노믹 기자 [email protected]

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