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2022년에도 주택임대사업자를 등록해야 되는 이유 3가지

주택임대사업자 혜택 | 세금혜택 (5가지 정리) – 부동산닥터1

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Table of Contents:

주택임대사업자 기본 요건

주택임대사업자 혜택

주의사항

세금혜택 (5가지 정리) – 부동산닥터1

주택임대사업자 혜택 . 주택을 여러채 보유한 사람의 경우 세금부담에서 자유로울 수없습니다. 정부에서는 주택임대사업자에게 여러가지 세금 혜택을 줌으로써 전월세 시장을 안정시키려고 합니다.

이번 포스팅에서는 주택임대사업자 혜택에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

주택임대사업자 혜택 핵심요약 취득세 감면 재산세 감면 종합소득세 감면 양도세 감면 종합부동산세 합산배제(’18년9월13일 이전 취득시)

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(민간) 주택임대사업자 정의 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조] 으로 등록을 하고 주택임대를 목적으로 사업을 하는 자 공공주택사업자 : LH ,SH , 각 지방 도시공사등 공공기관

주택임대사업자 기본 요건

▶ 1호 이상의 주택을 임대

▶ 전용 85M2 이하 주택 (상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌)

▶ 공시주택 가격 , 수도권 6억이하 ,지방 3억이하

▶ 2020 년 7 .10 대책 이후 장기임대 등록만 가능 ( 임대 의무기간 10년 )

▶ 주택임대 사업자 등록( 시,군,구청 )

▶ 사업자 등록 ( 세무서 )

▶ 임대료 인상 제한 ( 5 % )

주택임대사업자 혜택

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취득세 감면

취득세액 전용 60M2이하 전용 60M2 ~ 85M2이하

(20호이상) 감면율 200만원 이하 100% (전액면제)

200만원 초과 85% 50%

공동주택 또는 오피스텔 최초 건축주(시행사)로부터 최초 분양받는 자

분양권 전매자의 경우도 최초 등기만 하면됨.

주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자등록 할것.

기존주택 매입 취득시는 혜택없음 ( 건설경기 활성화가 목적 )

재산세 감면

공동주택 또는 오피스텔 ( 단, 2호 이상시 적용 )

전용 40M2이하 전용40M2 ~ 60M2이하 전용60M2 ~ 85M2이하 100% 면제

(재산세액 50만원 초과시 85% 감면) 75% 감면 50% 감면

다가구주택 ( 1호 임대도 적용 됨 )

전용 40M2이하 100% 면제(재산세액 50만원 초과시 85% 감면)

종합소득세 감면

종합소득세 감면요건

전용 85M2 이하 국민주택 규모

임대개시일 당시 기준 시가 6억원 이하

세무서 및 지자체에 임대 사업자 등록 할것.

임대료 인상은 년 5% 이내로 제한

2022년 종합소득세 감면율 변경

구분 2021년 2022년 감면율 75% 50%

종합부동산세 합산배제

임대 개시일 기준 수도권 6억이하 비수도권 3억이하인 경우

10년 이상 장기 임대일 것.(종전 규정 8년 이상 장기일반 임대 사업자 )

임대료 인상은 년 5% 이내로 제한

2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 새로 산 집은 임대주택을 등록해도 종부세 합산배제가 안 됨.

양도세 감면

소유자가 2년 이상 거주후 양도시 양도세 비과세

양도세 중과배제

10년이상 임대주택은 양도세 100% 감면

– 2015.1.1 ~ 2018.12.31까지 취득 – 취득일로부터 3개월 이내 준공공 임대 등록 – 등록 후 10년 이상 임대 – 계속 임대 기간의 양도차익에 대해 100% 감면

장기보유 특별공제 적용

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주의사항

부부가 각각 임대주택을 보유한 경우 합산하여 주택수를 계산

주택임대 사업자의 임대료 인상 제한 요율은 (년 5%) 입니다. 다만, 계약서상 임대차 기간이 2년 이라면 2년에 5% 입니다.

Q.주택이 1채 있는데 내집을 임대사업자로 등록하고 다른집에 거주해도 되나요? A. 네, 주택 1채 부터 임대 사업자 등록이 가능합니다.

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이상으로 주택임대사업자 혜택에 대해 자세하게 살펴보았습니다.

아래 포스팅을 통해 다양한 정보를 확인하시기 바랍니다.

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주택임대사업자 종류, 혜택 정리(임대사업자 등록방법) 2022

주택임대사업자 종류, 혜택 정리 2022

오늘은 주택 임대사업자 종류와 세제 혜택, 의무 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주택임대사업자란 보통 1호 이상의 임대를 목적으로 부동산을 취득하여 임대 사업을 하기 위해 등록하는 사람을 말합니다.

-목차-

1. 주택임대사업자의 종류와 의무

2. 주택임대사업자 등록 시 혜택

3. 주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택

4. 주택임대사업자 거주주택 양도세 감면

5. 임대사업자 등록방법

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주택임대사업자의 종류와 의무

주택임대사업자의 종류는 취득 유형에 따라 민간 건설과 민간 매입으로 구분할 수 있고, 임대 의무 기간에 따라 공공지원, 장기일반, 단기 민간으로 구분할 수 있습니다. 대부분은 민간임대주택에 해당된다고 할 수 있습니다.

지난 정부에서는 매물 잠김의 원인을 주택임대사업자의 세제 혜택이라고 진단함에 따라 주택 임대사업자 제도의 일부는 폐지가 됐습니다. 4년 단기 임대와 아파트 임대는 폐지되었으며, 폐지가 된 임대사업자의 경우 의무 임대기간이 지나면 임대사업자의 권한이 자동 말소가 됩니다.

주택임대사업자의 종류

주택유형(의무임대기간) 유형별 폐지/ 유지여부 매입임대 건설임대 단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐지 폐지 장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유지 (아파트 폐지) 유지 공공지원민간임대주택(8년) 유지 유지

이 중 공공지원 민간임대는 기업형으로 일반(개인)은 할 수 없다는 점 알아두시면 좋을 것 같습니다.

주택임대사업자는 의무 임대 기간별로 나라에서 사업자에게 부여하는 혜택과 의무가 각각 다릅니다. 주택임대 사업자 등록하는 것은 임의 규정이지만 등록하는 이유는 여러가지 세제혜택을 누릴 수 있기 때문인데요. 주택임대사업자의 경우 신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.

주택임대사업자로 등록 가능한 부동산은 공동주택인 아파트, 연립주택, 다세대주택과 주거용 오피스텔이 있으며, 다가구 주택은 주택임대사업자로 등록이 불가능합니다. 주택임대 사업자로 등록하게 될 경우, 취득, 보유, 양도의 3가지 별로 혜택을 나눌 수 있습니다.

주택임대사업자 주요 의무사항

임대차계약 시 주요 의무사항 임대차계약 후 주요 의무사항 기타 의무사항

주택임대사업자 등록 시 혜택

임대사업자 등록 시 주요 세제지원

취득세 감면

재산세 감면

종부세 합산배제

임대소득세

양도소득세

신규 취득 시에 취득세를 모두 감면시켜주고 재산세도 25%~100% 감면해줍니다. 또한 종부세 부과 대상에서 제외되며 장기 보유 특별 공제, 2018년에 등록한 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 단, 의무기간이 4년에서 8년이라는 단점이 있으며, 세무조사의 가능성이 상대적으로 높습니다.

주택 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택

주택 임대사업자에게 주어지는 혜택 중 하나인 종합부동산세 합산 배제에 대해서 알아보겠습니다. 종합부동산세는 줄여서 종부세라고 하는데, 종부세는 본인이 가진 주택의 공시지가와 숫자에 따라 재산세와는 별도로 가중된 보유세를 부과하는 것입니다.

종부세에 대한 자세한 설명이 나와있는 내용입니다. 필요하신 분은 참고하시기 바랍니다.

임대사업자는 일정한 요건 충족이 되면, 임대 주택에 대한 종부세 합산을 배제해줍니다. 장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건은 2018년 3월 31일 이전 등록과 4월 1일 이후 등록에 따라 차이가 있습니다.

장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 3.31. 이전 등록)

1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)

2. 5년 의무임대기간

3. 임대료 증액 제한 5% ( 2019.2.12. 이후부터)

4. 지자체 단기 또는 장기일반 임대로 등록+세무서 사업자등록)

장기임대주택에 대한 종부세 합산 배제 요건(2018. 4.1. 이후 등록)

1. 기준시가 충족(수도권 6억, 지방 3억 이하)

2. 10년 의무임대기간

3. 임대료 증액 제한 5%

4. 지자체에 장기일반 민간임대로 등록 + 세무서 사업자등록

2018년 3월 31일 이전에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 5년 의무임대기간을 채우고 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 사업자 등록을 해야 합니다. 2018년 4월 1일 이후에 등록한 장기임대주택의 경우 기준시가 충족, 10년 의무임대기간을 채우고, 임대료 증액을 5% 이하로 제한하면서 지자체와 세무서에 모두 등록을 해야 합니다. 둘의 차이는 의무임대기간이라고 보시면 됩니다.

중요한 점은 지자체와 세무서에 모두 임대사업자로 반드시 등록해야 한다는 점입니다. 등록하지 않을 시, 종부세 합산 배제 혜택뿐만 아니라 양도세 감면도 받지 못합니다.

2018년 9.13 대책으로 임대사업자의 종부세 합산 배제 혜택에 큰 변화가 생겼는데,1 주택 보유세대가 이 대책 이후에 조정대상지역 주택 취득 시 혜택을 주지 않는다는 점입니다. 서울과 세종의 경우를 보면, 2018년 9월 13일에 이미 조정대상지역이었으므로 2018년 9월 13일까지 취득 계약을 했어야 합산 배제 혜택을 받을 수 있으며, 그 이후 취득 계약을 했을 시 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 이는 잔금 기준이 아닌 계약 기준입니다.

주택임대사업자 거주주택 양도세 감면

거주주택 양도세 비과세

주택임대사업자의 경우 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 적용받을 수 있는데, 이는 다주택자인 임대사업자에게도1 주택자의 양도세 비과세 요건과 동일한 혜택입니다. 이는 여러 요건을 만족해야 하는 데, 요건을 자세히 알고자 하신다면 아래 내용 참고하시기 바랍니다.

※ 주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건

1) 거주주택의 요건 : 2년 이상 거주 / 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)

2) 임대주택 요건 :

– 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

– 시군구청 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주할 것

– 의무임대기간을 준수(5년 / 8년 / 10년)

– 임대료 인상률 5% 이하, 1년 이내 증액 청구 불가사항 준수할 것(2019. 2. 12부터 체결 계약에 적용)

*폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세 : 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세

*조정대상지역에서 2018.9.14 이후 취득하고, 2020.7.11 이후 등록한 임대주택 : 거주주택 비과세 불가

주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 요건으로는 먼저는 본인이 거주하고 있는 부택의 경우 2년 이상 거주, 시가 12억 원 이하여야 합니다. 12억원 초과분에 대해서는 비율에 따라 양도세가 부과됩니다. 그리고 거주하고 있는 주택이 아닌 임대주택의 경우 4가지 요건을 만족해야 하는데 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 하며 지자체 및 세무서 사업자 등록과 임차인이 입주해야 합니다. 또한 의무임대기간을 준수해야 하며, 임대료 인상률 5% 이하여야 합니다.

폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세는 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시에는 비과세 됩니다. 또한 조정대상지역에서 2018년 9월 14일 이후 취득하고, 2020년 7월 11 이후 등록한 임대주택은 거주주택 비과세 불가합니다.

임대주택 양도세 장기보유 특별공제

거주주택 양도세 비과세 혜택을 받았다면 임대주택에 대해서는 양도세 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택을 매각할 시 8년 이상 임대 시 장기보유 특별공제 50%, 10년 이상의 경우 70% 해줍니다.

단, 4년 등록 임대사업자는 폐지가 되었으며, 8년 아파트 등록 임대 사업자 제도 역시 폐지되었으므로 이에 해당하는 임대사업자의 경우 장기보유 특별공제 혜택을 온전하게 받을 수 없게 되었습니다.

임대사업자 등록방법

주택임대사업자 등록은 방문신청, 온라인신청 모두 가능합니다.

임대사업자 등록

방문신청

거주하는 지역의 시, 군, 구청의 주택과에 방문하여 신청해야 합니다. 신청 서류로는 신분증, 계약서, 사업자 등록 신청서가 필요합니다. 임대사업자 등록신청서는 비치되어 있으므로 방문하여 작성하시면 됩니다.

인터넷 신청

렌트홈 사이트를 접속하여 신청이 가능합니다. 인터넷 접수 시 필요한 것은 공인인증서, 매매/분양계약서 스캔 파일, 신분증 스캔 파일 입니다.

▶▶▶ 렌트홈 사이트 바로가기

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임대사업자 등록 장단점 – 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!

임대사업자 등록 장단점

작년에 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 시장에 혼란이 가중되었던 적이 있습니다. 그 여파는 지금까지도 이어지고 있는데요. 그중 많은 논란이 됐던 내용이 주택 임대사업자 혜택에 관한 부분이었습니다. 과거와 달리 임대사업자 등록 혜택이 적어진 현재, 그 장단점에 대해 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록을 할 때 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표에 많은 집주인들이 임대사업자 등록을 했지만, 현재는 그 혜택이 많이 줄어들었기 때문에 임대사업자 등록을 고민하시는 분들이 많습니다.

혜택은 줄어들었지만, 본인의 투자 성향에 따라 주택 임대사업자 등록 혜택의 장단점을 꼼꼼히 따져본 후, 결정하시길 권장드립니다.

I 임대사업자란?

임대사업자 등록의 장단점을 알아보기 전에 임대사업자란 무엇인지 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.

임대사업자란 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말합니다.

즉, 1채 이상의 주택을 보유하고 있고 이를 임대 사업으로 활용하여 임대 소득을 얻고자 하는 분을 임대사업자라 부릅니다.

주택임대사업자는 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 합니다. 물론 주택 취득이 예상되어 그전에 등록할 수 있지만 관련 서류를 미리 준비해야 하며 다소 까다로울 수 있습니다.

I 임대사업자 등록 장점

임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있습니다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보겠습니다.

(임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분됩니다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대 주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대 주는 사업자를 의미합니다.)

단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있습니다. 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능합니다. 아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건입니다.

임대 개시일 기준 시가 – 수도권 6억 원 / 그 외 지역 3억 원 이하인 주택 물건이어야 함.

구청 및 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 함.

임대료 상한율 5% 이내를 유지해야 함.

의무임대기간을 준수해야 함.

1. 거주주택 양도세 중과 배제

부동산 시장이 과열되면서 집값 상승이 전례 없이 폭등했고 시장 안정을 위해 정부는 다주택자들에 대한 규제를 강화했습니다. 그중 하나가 바로 양도세입니다. 다주택자와 투기 세력에 의해 단타로 치고 빠지며 집 값 상승에 일조했기 때문입니다.

이렇게 양도세 규제가 강화된 지금, 주택 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다는 것은 정말 큰 장점입니다. 쉽게 이야기하자면, 주택 임대사업자로 등록하여 임대를 줄 경우, 집주인이 실 거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과를 하지 않겠다는 내용입니다.

A 집에서 실 거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 하지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과해주는 것을 의미합니다. 실제로 A, B라는 주택 2채를 보유하고 있지만 1 주택으로 봐주겠다는 겁니다.

단, 양도세 중과 배제를 적용받기 위해서는 의무임대기간 8년 이상 유지해야 합니다. 꽤 긴 시간을 임대해야만 양도세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 양도소득세 장기보유 특별공제

주택 임대사업 등록 첫 번째 장점이 양도세 중과 배제라면 두 번째 장점은 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다는 점입니다. 말 그대로 오랫동안 보유하면 할수록 받을 수 있는 양도세 공제율이 높아집니다.

양도세 장기보유특별공제 구분 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년~ 미등록 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30% 단기 6% 8% 10% 14% 18% 22% 26% 30~40% 장기 6% 8% 10% 14% 18% 50% 50% 70%

위 표를 보면, 8년 이상 장기 보유할 경우 양도세 50%를 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유한다면 70%까지 공제받을 수 있으니 정말 큰 장점입니다.

3. 취득세 면제/감면 혜택

취득세 면제 또는 감면 혜택이 있습니다. 전용 면적에 따라 면제되느냐 감면되느냐의 차이입니다.

전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제

전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면. (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)

4. 재산세 면제/감면 혜택

재산세도 마찬가지로 전용면적에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제

전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 85% 감면

전용면적 40~60㎡ 이하 = 75% 감면 (40㎡ 초과부터)

전용면적 60~80㎡ 이하 = 50% 감면 (60㎡ 초과부터)

5. 종부세 합산 과세 배제

일명 부자 세라 고도 불리는 종합부동산세. 주택 임대사업자로 등록한다면 종부세 합산 과세를 배제받을 수 있습니다. 보유하고 있는 주택이 많다면 종부세가 부담으로 느껴질 수 있는 부분인데요. 임대사업자로 등록하고 몇 가지 조건만 만족한다면 종부세 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제

수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제

단, 1 주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제)

6. 임대소득세 감면

임대사업자로 등록하면 전세 임대가 아닌 이상 임대 소득이 발생하기 마련입니다. 과거에는 임대 소득이 2천만 원 이하라면 비과세였지만, 이제는 2천만 원 이하의 임대소득이 발생하더라도 과세 대상에 포함되었습니다.

단, 임대사업자로 등록한다면 임대 소득세 감면을 받을 수 있는데요. 그 조건은 아래와 같습니다.

(수도권 및 그 외 도시지역) 전용면적 85㎡ 이하 – 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면

비도시지역은 전용면적 100㎡ 이하에 해당하면 위의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

I 임대사업자 등록 단점

임대사업자 등록 시 위 6가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 세제 혜택을 받기 위한 단점도 분명 존재합니다. 그 단점들에 대해서도 살펴보겠습니다.

1. 의무임대기간이 길다.

첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. 투자를 하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많습니다. 상승기와 하락기가 있는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있습니다.

의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 또한 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 한다는 점을 염두해야 합니다.

2. 임대료 상승 제한

임대사업 등록의 두 번째 단점은 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. 사실 과도한 임대료 상승은 임차인에게 큰 부담이며 사회적으로 옳은 방향은 아니지만, 5%라는 상한선에 대한 견해는 각자 다를 수 있습니다.

주택 임대사업자로 등록하게 될 경우, 임대 기간 동안에는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.

3. 정기적인 사업자 현황 신고

주택임대사업자로 등록한다면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 합니다. 또한 매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대한 ‘면세 사업자 현황 신고’를 해야 합니다.

신고는 의무이며 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다. 정기적인 신고가 다소 귀찮은 부분일 수 있습니다.

I 글을 마치며

여기까지 임대사업자 등록 시 장단점에 대해 알아보았습니다. 장점도 분명 있고 단점도 존재합니다. 이 부분은 자신의 투자 성향이 장기 투자 입장이라면 사실 크게 문제 될 건 없어 보입니다.

장기 보유할수록 세제 혜택이 커지기 때문에 큰 무리가 없지만, 단기 투자 성향의 분들에게는 사실 큰 의미가 없지 않나 생각 듭니다. 어떤 정책이든 완벽할 수 없고 만족할 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 방향으로 투자를 이어가시면 좋을 것 같습니다.

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