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전세끼고 매매 10분 간단정리 [이세상투자2]

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전세 끼고 매매 절차

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1 월세 전세 끼고 매매란

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전세 끼고 매매 절차와 주의점

전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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목차

전세 끼고 매매 절차

기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.

새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.

매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.

매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.

2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.

잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.

매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.

매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.

신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.

결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.

전세 안고 매매 주의점

계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.

세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.

매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.

매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.

전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.

전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음

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아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 🙂

1. 월세 / 전세 끼고 매매란?

월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.

전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.

2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서

예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.

1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)

2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부

3) 등기

4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)

– LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다

5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)

6) 입주

세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.

다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.

3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리

1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?

대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.

2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)

조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.

✔️1 금융권 – 지역별 LTV 한도 내에서

✔️2 금융권 – 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내)

위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.

3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?

잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.

4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?

현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.

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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

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목차

전세끼고 아파트(주택) 매매

오늘은 전세끼고 아파트 매도·매수 시 주의할 점에 대해 살펴보려고 합니다. 임대차 3 법으로 인해 전세 낀 집 사고팔 때 반드시 고려해야 할 변수가 생겼습니다. 바로 임차인의 계약갱신청구권입니다. 오늘은 이러한 계약갱신 청구에 대한 거절 사유와 전세 낀 아파트 사고팔기 좋은 시기에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

전세 안고 매매, 전세 끼고 매매의 뜻

전세끼고 매매를 한다는 것은 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매를 뜻합니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것입니다. ‘전세끼고 매매’가 이루어지는 과정에서는 현재 전세 계약이 있기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전받게 됩니다.

예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면 전세 보증금을 제외한 나머지 금액인 5천만 원을 매매금액으로 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 하게 되는 것입니다.

보통 전세 끼고 매매 시 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴합니다. 그것은 바로 계약갱신청구권 때문입니다. 집주인(임대인)이 바뀌더라도 임차인은 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해 종전 임대료의 5% 초과 인상이 불가능하기 때문입니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면 새로 전월세 계약을 해서 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면 전월세 상한가에 걸려 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이러한 집을 꺼려할 수밖에 없습니다.

또한 실거주를 생각하시고 매수한 경우, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 ‘전세끼고 아파트(주택) 매매’의 경우 보통의 거래 매물보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것입니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

전세끼고 아파트(주택) 매매 시 주의점

전세 낀 매물 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까요? 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋습니다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약을 체결한 후 등기까지 마쳐야 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문입니다.

계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사하여야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사하여야 효력이 있습니다.

이에 대해서 국토교통부는 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놓은 바 있고 이에 대한 법원 판례도 나온 상태입니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

KBS 기사에 따르면 실거주를 목적으로 전세끼고 매매 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 있게 됩니다. 즉, 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사할 수 있으며, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사할 수 있습니다.

예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.

세입자(임차인)가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인(임대인)이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절을 할 수 없게 됩니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

전세끼고 아파트 매매 시 실입주하려면?

집을 매수할 때 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것이 가장 좋은 방법입니다.

만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없게 됩니다.

예를 들어, 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니 계약 연장이 어렵다고 통보하고 임차인도 당시 이에 동의하여 새 전셋집을 알아보겠다는 뜻을 밝혔습니다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고 계약까지 해 둔 상황이었죠.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

그러나, 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심하여 주인이 바뀌기 전에 계약갱신 청구권을 행사한 경우에 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?

이러한 경우 결론적으로, 거절할 수 없습니다. 법원은 “매도인이자 종전 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로 B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”라고 판결 내렸습니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

왜냐하면 임대차 보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문입니다. 매수인(C)은 아직 계약만 한 상태이고 잔금을 치르고 등기를 한 상태가 아니므로 매수인(C)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

임대인과 세입자의 합의는 민법에 따른 것인데 주택임대차 보호법이 특별법이므로 둘이 충돌을 일으킬 경우 항상 특별법이 우선합니다.

새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다 는 점을 명심하시길 바랍니다.

전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)

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