Top 9 주택 임대차 보호법 정리 Top Answer Update

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제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

주택임대차보호법 해설집 핵심정리

주택임대차보호법

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주택임대차보호법 정리

주택임대차보호법을 아시나요?

제 1조(목적) : 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

먼저 어려운 말들이 있기 때문에 용어정리부터 하고 가겠습니다. 어차피 시간이 가면 갈수록 이 법은 더욱 더 우리 생활 속에 침투할테니 이 참에 기본적인 용어는 알고 가자구요.

임대인 : 쉽게 말해 월세든 전세든 집을 빌려주는 사람

임차인 : 월세든 전세든 돈을 내고 집을 빌려 쓰는 사람

임대차 : 임대인과 임차인의 계약을 일컫는 말

주택임차보호법 : 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과는 맞지 않는 부분이 있어 경제적 약자인 임차권자(집을 대여하는 사람)의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법

주택임대차보호법에 보호 받을 수 있는 대상자

● 자연인

주택임대차보호법의 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 즉 대한민국 사람이라면 모두 적용 대상 내에 있습니다.

● 외국인 및 재외 동포

원칙적으로는 보호 대상이 될 수는 없으나 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고 를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다.

● 법인

특별한 사정이 없는 한 보호받지 못합니다. 다만 예외사항이 존재합니다만 이 포스팅에서는 법인을 위한 내용은 쓰지 않겠습니다.

주택임대차보호법의 적용범위

주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차(전, 월세)하는 경우에 적용되며 그 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

● 주거용 건물 판단기준

임대차목적물(건물)의 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용하는 경우에는 구체적인 경우에 따라 각 종 사항을 따져봅니다. 가장 중요한 것은 이 건물에서 일상생활을 하는지를 고려하여 결정됩니다.

또한, 예를 들어 건물의 절반 정도가 방(2칸)으로 나머지 절반은 상가로 사용할 때 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 상가를 영업하여 온 경우에는 주거용건물로 주택임대차보호법이 적용됩니다.

임대인의 권리와 의무사항

● 임대인의 권리

– 임대료 지급의 청구 : 차임을 지급할 것을 청구 할 수 있음

– 임대료 증액의 청구 : 임대차 계약 기간 중에 차임, 보증금, 조세, 공과금 그 밖의 부담으로 인해 5% 범위 내에서 그 증액을 청구 할 수 있습니다.

– 임대 주택의 반환 청구 : 계약 종료 시 임대물 반환 청구, 임대물의 원상회복 요구 가능

● 임대인의 의무

– 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무 : 임차인이 주택을 사용, 수익할 수 있도록 의무를 집니다. 또한, 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선의무를 집니다.

– 보증금 반환 의무 : 보증금은 당연히 반환해줘야겠죠? 이 때 당연히도 빌려준 임차주택을 받을 권리도 있습니다.

임차인의 권리와 의무사항

● 임차인의 권리

– 임대한 주택을 사용, 수익할 권리 : 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있음

– 존속기간 2년 : 임대차 기간 2년을 주장할 수는 있으나 반드시 2년으로 계약을 체결할 필요는 없습니다. 다만 최소 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.

– 차익감액청구권 : 위의 임대인의 권리 임대료 증액의 청구와 같은 내용으로 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구 할 수 있습니다. 중요한 것은 만약 계약시 차임 감액금지의 특약을 들었더라도 효럭이 없기 때문에 감액을 청구할 수 있습니다.

● 임차인의 의무

– 차임지급의무 : 당연히 월세면 월세를 내야겠죠?

– 주택 임차에 따른 의무 : 선량한 관리자의 주의로 주택을 보존해줘야합니다.

– 반환 및 원상회복 의무 : 주택을 반환해야 하며 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.

개정안 및 중요 사항

⁕⁕ 이 글은 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법에 의거하여 작성되었습니다.

사실 주택임대차보호법은 계속해서 개정되어오고 있고 최근 다른 법들에 비해 정말 자주 개정되고 있는 법입니다. 이번 정부에 들어서서 주택에 대한 관심이 크기때문입니다.

개정된 이유는 여러분도 알다시피 요즘들어 주택시장의 불안정과 전세보다는 월세 매물이 많이 나오고 있기 때문입니다. 이에 월세로 인한 피해가 예상되어 임차인의 주거 불안이 높아지고 있기 때문에 개정되었습니다.

이번 개정된 주택임대차보호 3법은 다음과 같습니다

1. 계약갱신청구권

2. 전세, 월세 상한제

3. 전세, 월세 신고제

1. 계약갱신청구권

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

● 임대차 기간이 끝나기 1개월 ~ 6개월전까지 계약 갱신을 요구하는 경우, 정당한 거절 사유가 없다면 임대인은 이 요구를 거절할 수 없습니다.

● 또한 임대인이 본인이 거주하겠다고 하고 계약 갱신을 거절하였을 때, 본인이 거주하지 않고 다시 세를 내줬을 때 그로 인해 나가게 된 임차인을 이에 대한 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

●주의사항으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다.

2. 전월세 상한제

계약 갱신 시 임대료 증액 상한은 5% 범위 내로 제한하는 법입니다. 각 지방 지자체장들이 5%내에서 상한선 비율을 결정할 수 있습니다(지자체별로 조례를 통해 상한액이 다를 수 있음)

3. 전세, 월세 신고제

이제는 전 월세 계약 시 30일 이내에 계약자 신고를 해야합니다. 이유로는 실거래 정보를 취합하여 시장에 시세 정보를 제공하기 위함입니다. 다만 이 법은 2021년 6월부터 시행될 예정입니다.

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주택임대차 > 주택임대차 > 「주택임대차보호법」 > 「주택임대차보호법」의 주요내용 (본문)

「주택임대차보호법」의 주요내용

「주택임대차보호법」 은 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다. 「주택임대차보호법」 이 주택의 임차인을 보호하고 있는 주된 내용으로 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등을 들 수 있습니다.

인쇄체크 대항력

대항력 대항력

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다( 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다( 「주택임대차보호법」 제3조 제1항).

인쇄체크 우선변제권

우선변제권 우선변제권

임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다( 임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다( 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항).

임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받을 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하고 있습니다. 임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받을 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하고 있습니다.

인쇄체크 임대차 존속기간의 보장

임대차 존속기간의 보장 임대차 존속기간의 보장

주택의 임대차 존속기간은 최단 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다( 주택의 임대차 존속기간은 최단 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제4조 제1항).

계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다( 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제6조 제2항).

임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다( 임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의2 제2항).

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다( 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다( 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단 및 부칙 제2조).

인쇄체크 소액임차인의 최우선변제권의 인정

소액임차인의 최우선변제권의 인정 소액임차인의 최우선변제권의 인정

임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다( 임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제8조 제1항).

보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다( 보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다( 「주택임대차보호법 시행령」 제11조 제1항).

서울특별시: 1억5천만원 서울특별시: 1억5천만원

「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원

광역시( 광역시( 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원

그 밖의 지역: 6천만원 그 밖의 지역: 6천만원

보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다( 보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다( 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항).

서울특별시: 5천만원 서울특별시: 5천만원

「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

광역시( 광역시( 「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

그 밖의 지역: 2천만원 그 밖의 지역: 2천만원

인쇄체크 임차권등기명령제도

임차권등기명령제도 임차권등기명령제도

임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다( 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다( 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항).

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다( 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다( 「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항).

인쇄체크 차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한

차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한 차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한

주택임대차 보호법 개정안 정리 및 전원세 전환율 계산 방법 정리

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안녕하세요.

오늘은 아래와 같이 2020년 9월 22일날 배포된

1) 주택임대차 보호법 개정안에 대해서 핵심내용을 정리해 보고

이중 가장 중요한 부분인 전월세 전환율 을 이용하여

2)전세를 월세로 바꿀때 얼마만큼의 금액이 나오게 되는지를 계산해 보도록 하겠습니다.

먼저 우리는 임대차보호법 개정안에 대해서 정리 를 해야합니다.

1. 주택임대차보호법 개정안 정리 (2020년 9월 22일 배포)

주택임대차 보호법이 이야기되기전, 주택시장은 출렁거리기 시작하였습니다.

임대차3법의 추진은 2020년 6월부터 진행이되었고

2020년 8월에 전월세상환제, 계약갱신청구권, 전원세신고제가 국회에서 통과되게 되었습니다.

2020년 6월 ~ 2020년 9월까지 서울,수도권의 전세매물은 급격하게 줄어들게 되었고

남아있는 전세물량은 전세금이 급격하게 올라가게 되었습니다.

많은 사람들은 이제 유럽처럼

이제 전세제도가 없어지고 비싼 월세로 변경이 되어

임차인의 월세부담이 가중될 것이라고 예견 을 하였습니다.

이에 대하여 정부는 9월 주택임대차보호법 개정안을 발표 하게 되었습니다.

여기서의 핵심 취지는 다음과 같습니다.

1) 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 하향 변경

임대인이 전세를 이제 비싼 월세로 돌릴것이다.

이것을 막는다.

어떻게?

전월세전환율 비율을 낮추고, 이것을 법적으로 법제화한다.

전월세전환율은

임대인이 전세를 월세로 변경을 하고자 할때

변화되는 비율입니다.

이 비율에 맞추어 월세비용이 나오게 됩니다.

결국 이 비율을 낮게 제한하여 월세변경을 제한하는 것이 이 법의 목적이라고 할 수 있습니다.

2) 분쟁조정위원회를 6개소에서 18개소로 확대

분쟁조정위원회는 임차임과 임대인과의 갈등을 해결하기 위한 곳입니다.

2020년도에 인천, 청주, 창원, 서울 북부, 전주, 춘천에 설립될 예정입니다.

2021년도에 제주, 성남, 울산, 고양, 세종, 포함에 설립될 예정입니다.

3) 허위 갱신거절 방지를 위한 임대차 정보열람권 확대

이것이 무엇을 의미하냐면

예를들어 제가 전세를 2년을 살고, 2년을 더 살겠다고 임대인에게 이야기 할때

임대인이 내가 직접 들어와 살거니까 나가라고 하면

임차인(A)은 나가야 합니다.

그런데 임대인이 다른 사람(B)을 더 높은 가격에 전세를 두고

자신이 들어와 살지 않는다면

임차인 A는 임대차 정보열람을 할수 있으며

임대인에게 손해배상을 청구할수 있습니다.

결국 주택임대차보호법 개정안은

전월세전환율을 낮추어 월세를 많이 받지 못하게 임대인을 제한 하고

혹시라고 임차인과 갈등이 있을경우, 이를 중재할수 있는 중재소를 건설 ,

그리고 임차인이 주택의 임대차 정보를 열람하여 허위 갱신방지를 막겠다는 내용으로 정리 할 수 있습니다.

2. 전월세전환 계산방법 정리

그렇다면 지금부터 어떻게 전월세전환이 계산되는지를 알아보도록 하겠습니다.

예를들어 임차인이 전세를 4억을 주고 있는데

이제 이것을 월세로 전환을 하려고 합니다.

이때 전월세전환율을 통하여 월세로 전환을 합니다.

1억 보증금에 월세는 얼마를 받을 수 있을까요?

계산 공식은 아래와 같습니다.

월세 = (전월세전환율 x (전세금 – 월세보증금))/12개월

1) 전월세전환율이 4%일때

월세 = (0.04x (4억- 1억))/12 = 1,000,000원

즉, 100만원을 월세로 받을 수 있습니다.

2) 전월세전환율이 2.5%일때

월세 = (0.025 x (4억-1억))/12 = 625,000원

즉 62만5천원을 월세로 받을 수 있게 되는 것입니다.

즉 전월세전환율을 2.5%로 제한할 경우

임대인은 40만원정도의 월세를 더 적게 받게 됩니다.

3. 주택임대차보호법 개정안은 정말 임차인에게 득이 될것인가?

한번 정말 생각할 필요가 있습니다.

저는 현재 전세를 살고 있습니다.

조만간 2년이 다 되면, 다시 2년계약 연장이 가능합니다.

물론, 집주인이 들어와 살지 않는다고 가정한다면 2년연장이 가능하겠죠.

하지만 2년뒤에 다시 이 가격에 전세를 얻기란 쉽지 않을 것입니다.

그 사이에 집값은 더 올라가겠죠.

즉, 임대차보호법 및 개정안이 2년연장뒤의 전세사는 사람들까지는 보호하지 못한다는 것입니다.

참고로 아래는 현재 전월세전환율을 나타내고 있습니다.

결국, 2년계약 연장이 지나면,

전세금은 늘어나게 되고

그 전세금의 약 4%에 해당하는 월세를 내게 될 것입니다.

아래 표에는 4%보다 더 높네요 ^^;;

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010

조금 씁쓸하게 마무리가 되네요 ^^;;

이상으로 금일 포스팅을 마무리 하도록 하겠습니다.

감사합니다.

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