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건축 알아가기 :: 시행사란 무엇인가?
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uniss1122
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시행사, 시공사, 신탁사 차이점. 하는 일과 책임은?
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 시행사, 시공사, 신탁사 차이점. 하는 일과 책임은? 시행사란? … 부동산 개발을 하려면 토지를 매입하여야 하고, 정부기관에 인허가도 받아야 합니다. 건물을 어떻게 건설할지 계획도 세워야 하며 분양, 입주 … 최근 들어 부동산 가격이 폭등하면서 분양에 관심을 갖고 계신 분이 많은 걸로 알고 있습니다. 부동산을 구입하시는 목적이 어떠하든 아파트나 오피스텔 분양 공고를 보시면 시행사, 시공사, 신탁사라는 용어를 만..
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시행사와 시공사의 차이는?｜어니스트펀드
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[집피지기]시행사와 시공사는 어떻게 다른가?
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진짜 부동산과 금융 정보 :: 아파트 시행사란 뭐하는 곳일까?
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 진짜 부동산과 금융 정보 :: 아파트 시행사란 뭐하는 곳일까? 시행사는 토지매입부터 시작해서 사업을 구상하고, 설계, 지구단위 계획, 인허가, 시공사선정, 분양승인, 분양 진행, 공정관리, 준공 관리, 입주관리 등 … 시행사와 시공사의 차이 많은 사람들이 아파트를 사기 위해서 고려할 때 아파트 브랜드와 시공사를 많이 봅니다. 예를 들면 푸르지오는 대우건설의 아파트이며 래미안은 삼성물산의 아파트이지요. 이러한 시공사..부동산과 금융 투자 늦지 않았습니다. 다같이 재테크 공부해서 부자되도록 합시다.
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아파트 시행사란 뭐하는 곳일까
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시행사 지원 업무를 진행합니다 .( 시행물건 공급 . 시행자금 지원 . PF업무등 종합PM업무 ) : 살리고
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국내에서 시행사가 처음 생겨난 것은 국제 통화기금(IMF) 사태를 전후한 97년 쯤이다.
당시 건설사인 시공사들은 부채비율을 줄이라는 금융기관 압력을 받았고, 이에 따라 시공사들은 거대 초기자본이 들어가는 부지 매입을 시행사에 맡 기게 된 것이다.
시행사는 이후 부지확보 – 자금조달 – 분양 마케팅 까지 개발 전 과정을 책임지고 기획하는 부동산 개발 전문업종으로 성장했다.
주요업무는 토지매입, 측량의뢰, 건축 인허가, 분양, 홍보, 시공사선정, 입주자모집, 감정평가의뢰, 은행대출업무, 등기, 자금관리등 건설사업을 직접적으로 발주, 관리한다.
1. 부지확보
아파트나 상가 또는 주상복합이든 건물을 지을 수 있는 부지가 매매로 나오면 시행사 는 사업부지에 맞는 개발 컨셉을 정하고 사업수지분석과 사업계획서를 토대로 사업의 향방을 결정한다.
2. 시공사 선정
사업을 하기로 결정을 하였으면 토지대금 10%를 준비하여야 하고 중도금 없이 잔금은
사업 인,허가가난 후에 지급하는 조건으로 토지계약을 체결 해야한다.
이때 중요 한 것은 토지대가 100억이라 가정했을 경우 계약금10%는 10억이고 이 자금 은 자체 조달이든 아니면 시공사 지급 보증을 전제로 사채 동원을 할 수가 있다.
하지만 잔금은 은행에 대해서 시공사 책임준공, 책임분양이란 지급 보증 형태를 통해서만지급이 가능하기에 시행사는 잔금 90억원이 준비되기 않았다면 계약금 10억을 치루기 이전에 시공사와 도급 계약을 체결하지 못하면 잔금 또한 치를 수 없다.
3. 시공사 선정 이후
공사비 도급 계약에 따라 분양등 일정이 진행되고 분양 잔금이 들어 왔을 때 시행사와 시공사의 중간에서 자금관리를 해온 자금 신탁사를 통해 이익을 배분 받는다.
이 후는 넘 복잡해요…..
시행사가 하는 일은 각종 건수마다 다릅니다.
예를들어 세금문제등으로 시공사에서 앞세우는 형식의 시행사가 있을수 있고요, 시행사 자체적으로 작업을 통해 모든일을 계획하고 시행(사업규모검토.계약.시공.분양.이익금 배분 등) 합니다.
이때 자금의 출자는 시공사에서 하는 경우(시공사안의시행사)가 있고 자금을 모아 시공은 도급계약을 통해 이루기도
합니다. 시공을 위해 존재하는 시행사냐, 사업을 위한 시행사냐, 자금을 위한 시행사냐, 작업을 위한 시행사냐 라는 분류는 사업의 성격등에 따라
다르게 적용됩니다.
업무는 규모검토에서 시공주관까지 분양과 이익금 배분까지 개발 업무의 전체적인 부분을 맡아 합니다. 자금을 주관한다고
할 수 있죠.
대부분은 시공사에서 내세우는 시행사가 있고 Developer의 업무에 많은 사람이 몰리면서현재의 시행사는 독자노선을
걷는 회사가 늘어나는 추세입니다.
부동산에 투자하는 입장에서 시행사를 고르는 방법을 보면 시행사가 하는 일에 대한 이해에 도움이 될 것 같아 www.drapt.com 에 나와있는 시행사를 선정할 때 유의할 점에 대한 기사를
발췌했습니다.
우선 모든 부동산개발의 주체는 시행사입니다. 시행사는 토지를 소유하고 사업을 시행하는 주체로 사업 시행의 모든
권한과 책임을 지고 건물이 준공되면 보존등기권자로서 최초의 건물주가 됩니다. 분양 계약서 작성과 분양대금 납입 등도 시행사의 서명 날인이
있어야만 유효하고 추후 문제가 발생했을 때 대응할 수 있습니다. 채산성이 나쁜 사업장일수록 자금력 없는 시행사이므로 사고를 낼 가능성이 큽니다. 상가는 분양보증대상이 아니며 부도가 났을 때 건설사나 은행 등의 채권이 선순위로 돼 있습니다. 피분양자들 대부분은 채권 확보가
사실상 어려우므로 투자하기 전에 시행사를 살펴본 뒤에 해야 합니다.
상가 분양 투자자들은 분양계약서에 도장을 찍기 전에 근저당권 설정 여부 등을 꼼꼼히 따져야 합니다. 가장 기본적인 것은
토지등기부등본을 확인해 토지 부분의 몇 퍼센트나 설정이 되었느냐가 중요합니다. 시행사 명의로 등기가 완료됐는지, 또는 신탁회사에 신탁등기가
됐는지를 검토해야 합니다. 토지가 시행사 명의로 등기 이전된 데다 신탁등기까지 완료됐다면 분양 이후 공사기간 발생할 수 있는 각종 소송
상황에서도 이 토지는 결코 압류 등의 조치를 당하지 않습니다. 예를 들면 토지 가격 20억에 설정이 90% 정도면 시행사의 재무구조가 좋지 못한
것입니다.
굿모닝시티 시행사는 자금관리를 담당하는 은행의 감독과 통제가 없었기 때문에 3천5백억원대의 분양대금을 멋대로 횡령, 전용 할 수
있었습니다. 따라서 금융기관의 자금관리계약을 체결한 상가에만 투자해야 합니다. 지방자치단체 등이 발행한 건축허가 서류를 열람하고, 상가로
건축허가가 났는지도 살펴봐야 합니다.
서울의 대표 상권인 명동의 모 쇼핑몰은 시행사 측이 분양 완료 후 신경을 쓰지 않아 투자자들이 막심한 피해를 보고 있습니다. 따라서
자칫 상권형성이 되지 않으면 원금보전도 어렵습니다. 유동인구가 많다고 해서 상가가 반드시 잘되는 것은 아닙니다.
시행사의 마케팅 능력에 따라 상권활성 여부가 판가름 나는 경우가 많습니다. 즉, 시행사의 부지매입 여부, 마케팅 전략, 사업 경험을
따져서 선택해야 합니다. 상가를 개발, 분양하는 시행사는 무엇보다 자금력이 뛰어나야 합니다. 자금력이 떨어지는 시행사는 초기 분양에 실패하거나
중도금이 제대로 들어오지 않으면 상가 건립이 지연되거나 중간에 부도를 낼 위험성이 높습니다.
출처 : simple life & happy investor
글쓴이 : 아방가르드 원글보기 : 아방가르드
메모 :
시행사, 시공사, 신탁사 차이점. 하는 일과 책임은?
최근 들어 부동산 가격이 폭등하면서 분양에 관심을 갖고 계신 분이 많은 걸로 알고 있습니다. 부동산을 구입하시는 목적이 어떠하든 아파트나 오피스텔 분양 공고를 보시면 시행사, 시공사, 신탁사라는 용어를 만나게 됩니다.
부동산 투자를 오랫동안 해오신 분이라면 각자의 역할이 다르다는 것을 진작에 알고 계시겠지만, 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 분은 헷갈릴 수 있는 용어이지요.
시행사와 시공사, 신탁사는 단어가 비슷하기 때문에 하는 일도 비슷할 거라 생각하실 수 있지만 각기 전혀 다른 업무를 수행하고 있는 주체들입니다. 오늘은 최대한 쉽게 시행사, 시공사, 신탁사가 무엇이며 하는 일이 무엇인지 적어보도록 하겠습니다.
시행사란?
부동산 개발을 하려면 토지를 매입하여야 하고, 정부기관에 인허가도 받아야 합니다. 건물을 어떻게 건설할지 계획도 세워야 하며 분양, 입주까지 처리를 해야 부동산 개발이 끝나게 되지요. 이 모든 업무를 총괄하는 곳이 시행사입니다.
시행사가 건축주인 것은 맞지만, 보통 대규모 부동산 개발을 하면 자기 자본으로 하는 경우는 거의 없습니다. 흔히 이야기하는 ‘쩐주’는 따로 있는 것이지요. 은행 혹은 대형 금융 기관을 통해서 자금을 빌려와 추진합니다.
시행사는 정해진 것이 아니고 그때그때마다 바뀝니다. 아파트 건설을 예로 들면, 일반 부지 개발을 위해 민간기업 및 공기업 등의 민간사업자가 주체라면 부동산 개발회사, 재건축이라면 재건축 조합이 시행사가 됩니다. 시행사는 모든 업무를 담당해서 진행하기 때문에 건물에 입주 후 하자가 발생하면 그 또한 시행사가 책임을 지게 됩니다.
시공사란?
시행사로부터 수주를 받아 실제로 건물 공사를 하는 회사입니다. 땅을 파고 철근을 세우고 콘크리트를 치는 것이지요. 우리가 잘 아는 현대건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설, DL건설(대림건설)과 같은 회사가 시공사입니다.
그런데 곰곰이 생각해보면 현대건설같이 큰 회사가 시행사가 되어 시공까지 할 수도 있지 않을까요? 이런 경우를 자체 개발 사업이라고 합니다. 만약 시행사는 따로 있고 시공만 할 경우, 도급 사업이라 합니다.
출처 : 언스플래쉬. 시공사
최근의 추세는 시행사와 시공사를 나눠서 하는 게 추세라고 합니다. 시행사가 시공까지 하면 마진이 더 많이 남기는 하지만, 부동산 개발이라는 게 워낙 비용도 크고 리스크도 있기 때문입니다. 이렇게 하면 두 회사 모두 이익을 챙겨가야 하기 때문에 분양가가 상승하게 되는 요인이 될 수도 있습니다.
시공사는 시행사와 달리 시공만을 수주받은 것이기 때문에 건축 외에는 책임이 없습니다. 분양에서 발생하는 문제는 시행사가 책임지게 됩니다. 또한 공사를 하다가 시공사가 부도가 나게 되면 시행사는 다른 시공사를 선정하여 공사를 진행하면 됩니다.
신탁사란?
부동산을 사려는 사람 입장에서 한번 생각해보지요. 허허벌판에 이제 막 땅을 파고 있는데 시행사나 시공사 말만 믿고 억 단위의 계약금을 지불하게 되면 마음이 편안할까요? 엄청 불안할 겁니다. 시공사가 부도나는 거는 아닌지, 돈 갖고 도망가는 거는 아닌지 밤잠을 못 이룰 수도 있습니다. 이 불안감을 없애주는 게 신탁사입니다.
건설업에서 신탁사는 부동산 개발을 하는데에 필요한 자금을 관리 운영하고, 계약자들이 입주하기 전까지 돈을 안전하게 보증해주는 역할을 합니다. 여기에는 계약금, 중도금 모두 포함이 됩니다.
출처 : 언스플래쉬. 신탁사
분양을 받기로 하고 계약금을 지불할 때 보면 OO자산신탁 같은 곳으로 입금하라고 하게 됩니다. 혹시나 개인 명의 계좌에 입금하라고 한다면 절대 안 되고, 반드시 신탁사에 입금하셔야 합니다. 최악의 경우 돈을 들고 날라버릴 수 있는데, 신탁사는 이 부분에 대해서 책임을 지지 않습니다.
신탁사에 입금된 돈은 시행사에 문제가 생겼을 때 신탁사가 보증을 섰기 때문에 돌려받을 수 있습니다. 지정된 계좌로 잘 입금만 하셨다면 크게 불안해하지 않으셔도 괜찮습니다.
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글을 읽어주셔서 감사합니다.
시행사와 시공사의 차이는?
어니스트펀드는 온투업 유일하게 가장 다양한 상품 포트폴리오를 보유한 종합 금융사인데요, 그 중 특히 어니스트펀드에서만 투자하실 수 있는 매력적인 상품군이 바로 건설자금 상품 입니다. 그래서 유독 시공사나 신탁사 같은 단어들을 상품 설명서에서 자주 보셨으리라 생각됩니다.
예를 들면, 이렇게요.
투자자 보호장치라고 하니까 투자자로서 당연히 잘 알아야할 것 같은데 평소에 일상생활에서 쉽게 접하는 단어들은 아니고, 게다가 단어들이 다 비슷하게 생겼죠. ‘ 시행사’부터 시작하면 이해하기 보다 쉬워집니다.
시행사
시행사는 부동산 건설 프로젝트의 사장님이라고 생각하시면 됩니다.
우리가 카페를 새로 오픈하는 사장이라고 가정해볼까요? 제일 먼저 어디에 카페를 내는게 좋을지 주변 입지 좋은 곳에가서 여러 매물을 막 살펴보겠죠.
그러다 꼭 마음에 드는 곳을 찾았는데 예산을 초과하는 바람에 대출상담을 받기도 하고요, 과정이 길었지만 결국 대출에 성공해서 부동산에서 임대 계약도 맺습니다.
좋은 커피머신을 선택하려고 코엑스에서 열리는 카페쇼 같은 박람회도 다녀오고, SNS에서 인기있는 카페들에 직접 다녀오면서 인테리어는 어떤지, 서빙은 어떤 시스템으로 하는지 시장조사도 철저하게 할테고요.
그리고 원하는 모습의 공간을 만들어줄 인테리어 설계를 의뢰하고, 예산 안에서 가장 신뢰가 가는 업체를 고르고 골라 내부 공사를 진행합니다. 긴 인테리어가 끝나면 계획했던 것과 다른 점은 없는지 구석구석 꼼꼼히 확인해보고, 본격적인 가오픈을 준비하기에 앞서 바리스타 경력이 있는 직원들 면접을 볼 거예요. 그리고는 좋은 팀을 꾸려서 드디어 성황리에 카페를 오픈합니다.
이 과정에서 카페를 새로 오픈하기까지 모든 일을 책임지고 진행하는 사람은 사장이죠. 만약 중간에 예산을 제대로 준비하지 못해 인테리어 대금 지급을 하지 못하고, 공사가 무한 연기되면 그것 역시 사장이 책임져야 할 일테고요.
바로 시행사가 이 사장님인 것입니다. 대신 그냥 단순히 상가 한 편에 카페를 여는 것의 몇 배로 큰 부동산 건설 프로젝트를 이끈다는 것이 다른 점이죠. 부동산 개발 사업의 시작인 부지 매입부터, 계약 관리, 대금 지급, 실제 건설, 최종적으로 분양까지의 전 과정을 담당하는 회사가 ‘시행사’입니다.
시공사
시공사는 단어 뜻 그대로 공사를 행하는 회사입니다. 시행사로부터 어떤 건물을 지어야하는지 의뢰를 받고 그대로 건설하는데요, 우리가 흔히 알고 있는 삼성물산, GS건설, 대우건설, 현대건설, 두산중공업, 포스코건설 등의 건설사들이 바로 시공사입니다.
여수 마리나항만 프리미엄 신축 상품을 예시로 볼게요. 투자구조 탭에서 공사 도급 계약을 맺은 시공사 정보를 확인할 수 있습니다. 이 신축 건물은 두산중공업에서 공사를 하고 있네요.
시공사는 다른 것은 관여하지 않고 오로지 ‘건축’에만 책임이 있어요. 시행사와 계약한대로 잘 건물을 짓는 것, 그것이 부동산 개발 프로젝트에서 시공사의 역할입니다.
시행사와 시공사가 같은 경우도 있어요. 예를 들어, 카페를 오픈하려는 사장이 원래는 인테리어 업체를 운영하고 있었다면 굳이 외부에 공사를 맡기지 않고 셀프인테리어를 통해 예산을 절약하겠죠. 그처럼 시행사와 시공사가 같으면 이윤에 이득이 생기는 만큼 자연스럽게 분양가가 낮아지기도 합니다. 그러나 업무 분배 측면과 전문성 등의 이유로 시행사와 시공사는 분리되어 있는 경우를 더 많이 볼 수 있어요.
시공사의 특징은 각각의 건설사마다 고유의 브랜드를 갖고 있다는 점이에요. 삼성물산은 래미안, 대우건설은 푸르지오 등 각각 건설 기준과 브랜드 가치에 따라 분양가격이 달라지기도 합니다. 특히 한 건설사 내부에서도 고급형 브랜드를 구별해서 갖고 있기도 해요. 두산중공업의 경우 두산위브, 두산위브제니스, 트리마제 등 건설 고급화 전략에 따라 브랜드 단계가 나뉘어있습니다.
투자할 때 시행사, 시공사
무엇을 더 중요하게 봐야할까?
그렇다면 이런 의문이 생길 수 있을 거예요. 시행사랑 시공사 중에 무엇을 더 까다롭게 확인해봐야 할까요? 사실 당연한 얘기지만 둘 다 중요하게 점검하는 것이 중요합니다.
시행사는 전체 프로젝트의 총 책임자기 때문에 건물 완공부터 분양, 입주까지 문제없이 수월하게 진행할 수 있는 역량을 가지고 있는지 잘 살펴봐야 합니다. 시공사는 실질적인 공사의 책임자기 때문에 부실공사 등의 문제를 일으키지 않고 전문성과 브랜드 파워를 잘 갖추고 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.
만약 중간에 시행사가 시공사에게 필요한 자금을 제때 지급하지 않아 공사가 계속 중단된다면, 투자한 상품에 연체 리스크가 생길 수 있습니다. 만약 시공사가 공사비를 몰래 절감하려고 공사를 대충해서 분양과정에서 문제가 발생하면, 이 역시 분양 수익금으로 상환하는 때에 리스크가 생길 수 있습니다.
그런데 이런 부동산 PF 프로젝트는 보통 몇 십억에서 몇 천억까지 규모가 큰데요, 이렇게 큰 돈을 시행사와 시공사에서 정말로 몰래 악용한다면 어떻게 될까요? 투자자 입장에선 당연히 걱정이 되는 부분입니다. 내가 투자한 돈이 제대로 쓰이고 관리되는 것이 중요하니까요.
바로 그런 점에서 투자자를 보호하기 위해 ‘ 신탁사 ‘가 존재합니다. 다음 글에서는 신탁사에 대해 자세히 알려드릴게요. 🙂
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