Top 25 지구 단위 계획 변경 절차 Top Answer Update

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지구단위계획구역지정 절차

지구단위계획구역지정 절차 STEP 01 기초조사

STEP 02 지구단위계획구역

지정(안) 작성

(구청장)

STEP 03 주민의견청취

STEP 04 자치구

도시건축공동

위원회 자문

STEP 05 지구단위계획구역

지정(안) 입안

(구청장)

결정신청(구청장 → 시장) 관계 행정기관의 장과 협의

STEP 06 시 도시계획

위원회 심의

STEP 07 지구단위계획구역

결정 및 지형도면

고시(시장)

STEP 08 일반열람

(구청장)

주의※ 지구단위계획과 지구단위계획구역을 동시에 결정할 경우 시 도시건축공동위원회 심의 대상

결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생

지구단위계획수립 절차

지구단위계획수립 절차 STEP 01 기초조사

STEP 02 지구단위계획(안)

작성

(구청장)

STEP 03 주민의견청취

STEP 04 자치구

도시건축공동

위원회 자문

STEP 05 지구단위계획(안)

입안

(구청장)

결정신청(구청장 → 시장) 관계 행정기관의 장과 협의 구역면적 10만㎡(서울시:5만㎡)이상

교통영향평가 실시

STEP 06 시 도시건축공동

위원회 심의

STEP 07 지구단위계획

결정 및 지형도면

고시(시장)

STEP 08 일반열람

(구청장)

결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 발생

주민제안서 처리절차

지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 주민제안서 처리절차

지구단위계획의 수립절차

지구단위계획의 수립절차

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1. 개관

지구단위계획의 수립단계는 아래와 같이 계획검토단계, 구역지정단계, 계획수립단계, 계획운용단계로 구분할 수 있다.

지구단위계획 계획 검토 단계 계획추진 필요성 검토 실효성 타진 구역지정단계 기초조사 지구단위계획구역 지정 안 작성 주민의견청취 시군도시계획위원회 자문 지구단위계획구역의 지정 입안 관계행정기관의 장과 협의 시도 도시계획위원회 심의 지구단위계획구역의 지정 결정 ·고시 일반열람 계획수립단계 기초조사 지구단위계획안 작성 주민의견청취 시군도시계획위원회 자문 지구단위계획의 입안 관계행정기관의 장과 협의, 관계 법률에서 정하는 심의 또는 협의, 도시계획위원회와 건축심의위원회의 공동심의 시도도시계획위원회 심의 지구단위계획의 결정 및 고시 일반열람 계획운용단계 민간에 의한 개별필지에서의 건축 건축허가 연차별집행계획

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2. 계획검토 단계

계획검토단계에서는 지구단위계획의 가능성 및 계획유형을 통한 과제를

파악하고 지구단위계획의 실효성을 타진한다.

3. 구역지정단계

구역지정단계에서는 기초조사를 통해 지구단위계획구역 지정 안을 작성하고 주민의견청취 후 시·군도시계획위원회의 자문을 구한다. 이후 지구단위계획구역을 입안하고 관계행정기관의 장과 협의 후 도시계획 위원회의 심의를 거친 후 지정하게 된다.

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4. 계획수립단계

계획수립단계에서는 계획수립을 위한 기초조사 후 계획안을 작성한다. 이후 주민의견청취 후 시·군·구청장은 지구단위계획을 입안한다. 그리고 입안된 지구단위계획안을 도시계획위원회 심의 후 시·도지사가 도시관리계획으로 결정 및 고시한다. 마지막으로 일반열람을 함으로써 지구단위계획 수립절차가 완료된다.

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5. 계획운용단계

계획운용단계에서는 민간의 건축허가신청에 따라 신청된 내용의 검토과정을 거친 후 건축허가가 이루어진다. 이때 공공은 공공부문계획의 실현을 위해 여러 방안을 강구하고 연차별 집행계획을 통해 실행한다. 그리고 민간의 건축허가 또는 공공계획에 따른 계획의 변경을 관리하고, 향후 지구단위계획의 재정비에 이를 반영한다.

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지구단위계획을 비롯한 부동산개발과 관련한 법적 문제는

법무법인 정진의 김명식변호사에게 문의하시기 바랍니다.

지구단위계획 수립 및 변경(심의, 필지 분할 등)

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지구단위계획 수립

지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정한다. 시·도지사가 도시·군관리계획을 결정하기 위해서는 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률[시행 2013.5.22.] [법률 제11798호, 2013.5.22., 일부개정]

제30조(도시ㆍ군관리계획의 결정) ① 시·도지사는 도시·군관리계획을 결정하려면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 국토교통부장관(제40조에 따른 수산자원보호구역의 경우 해양수산부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 도시·군관리계획을 결정하려면 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 이 경우 협의 요청을 받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.3.23>

② 시·도지사는 제24조제5항에 따라 국토교통부장관이 입안하여 결정한 도시·군관리계획을 변경하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 중요한 사항에 관한 도시·군관리계획을 결정하려면 미리 국토교통부장관과 협의하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.3.23>

③ 국토교통부장관은 도시·군관리계획을 결정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사가 도시·군관리계획을 결정하려면 제113조제1항에 따른 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 시·도지사는 지구단위계획 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축법」 제4조에 따라 시·도에 두는 건축위원회와 제113조제1항에 따른 시·도도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.3.23>

1. 제52조제1항제4호 중 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항

2. 제52조제1항제5호의 사항

3. 제52조제1항제6호 중 경관계획에 관한 사항

④ 국토교통부장관이나 시·도지사는 국방상 또는 국가안전보장상 기밀을 지켜야 할 필요가 있다고 인정되면(관계 중앙행정기관의 장이 요청할 때만 해당된다) 그 도시·군관리계획의 전부 또는 일부에 대하여 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 절차를 생략할 수 있다. <개정 2011.4.14, 2013.3.23>

⑤ 결정된 도시·군관리계획을 변경하려는 경우에는 제1항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.14>

⑥ 국토교통부장관이나 시·도지사는 도시·군관리계획을 결정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정을 고시하고, 국토교통부장관이나 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2013.3.23>

⑦ 대도시 시장이 도시·군관리계획을 결정하는 경우에는 제1항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “시·도지사”는 “대도시 시장”으로, “제113조제1항에 따른 시·도도시계획위원회”는 “제113조제2항에 따른 시·군·구도시계획위원회(대도시에 두는 경우를 말한다)”로, “「건축법」 제4조에 따라 시·도에 두는 건축위원회”는 “「건축법」 제4조에 따라 대도시에 두는 건축위원회”로, “특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사”는 “대도시 시장”으로 본다. <개정 2011.4.14>

[전문개정 2009.2.6] [제목개정 2011.4.14] [시행일:2012.7.1] 제30조 중 특별자치시장에 관한 개정규정

시행령 제25조(도시ㆍ군관리계획의 결정)

④지구단위계획중 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제30조제5항 단서에 따라 관계 행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의 및 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 지구단위계획을 변경할 수 있다. 이 경우 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 사항에 대하여는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의를 거치지 아니하고 변경할 수 있다. <개정 2004.1.20, 2005.1.15, 2008.1.8, 2008.2.29, 2012.4.10, 2013.3.23, 2013.6.11>

1. 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시·군계획시설에 대한 변경결정으로서 제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우

2. 가구(제42조의2제2항제4호에 따른 별도의 구역을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)면적의 10퍼센트 이내의 변경인 경우

3. 획지면적의 30퍼센트 이내의 변경인 경우

4. 건축물높이의 20퍼센트 이내의 변경인 경우(층수변경이 수반되는 경우를 포함한다)

5. 제46조제7항제2호 각목의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변경인 경우

6. 건축선의 1미터 이내의 변경인 경우

7. 건축물의 배치·형태 또는 색채의 변경인 경우

8. 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우. 다만, 용도지역·용도지구·도시·군계획시설·가구면적·획지면적·건축물높이 또는 건축선의 변경에 해당하는 사항을 제외한다.

9. 법률 제6655호 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제17조제2항의 규정에 의하여 제2종지구단위계획으로 보는 개발계획에서 정한 건폐율 또는 용적률을 감소시키거나 10퍼센트 이내에서 증가시키는 경우(증가시키는 경우에는 제47조제1항의 규정에 의한 건폐율·용적률의 한도를 초과하는 경우를 제외한다)

10. 지구단위계획구역 면적의 5퍼센트 이내의 변경 및 동 변경지역안에서의 지구단위계획의 변경

11. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경인 경우

그동안 산업단지 개발계획과 실시계획을 승인할 때, 도시계획위원회의 심의는 개발계획 수립 시 받도록 하는 반면, 지구단위계획은 실시계획을 통해 수립되었다. 즉, 지구단위계획에 대해서는 도시계획위원회의 심의가 전혀 이루어지지 않았다. 그러면 국계법 시행령 제25조의 심의를 거치지 않도록 한 경미한 사항들과 산업단지의 지구단위계획이 다를 때에는 어떻게 할 것인가 하는 문제가 남는다.

예를 들어 지구단위계획에서는 획지를 분할 또는 합병할 수 있다고 규정하고 있으나, 국계법 시행령에서는 획지면적의 30%를 넘는 변경은 도시계획위원회의 심의를 거치도록 하고 있다.

최근에는 <산업단지 인허가 절차 간소화 특례법>에 따라 진행하기 때문에 위와 같은 일은 거의 발생하지 않으며, <산입법>으로 진행하더라도 심의는 특례법에 따른 통합심의를 거치는 게 일반적이기 때문에 고민할 필요가 없다.

이와 별개로 최근에는 경미한 변경사항이라 통합심의 대상은 아니지만, 개별법에 의한 심의 대상이 되는 경우 해당 심의를 거치도록 하고 있다.

2013.0611. 발행

2019.0422. 보완

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