Top 9 부동산 경매 후기 The 132 Latest Answer

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[아파트 경매] 낙찰 후 명도 2달만에 집에 들어가봤습니다.

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 Information Information

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부동산 경매 구조

부동산 경매하는 방법

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 Information Information

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[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)

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[경매] 30대 직장인 생생한 아파트 낙찰 후기 (1부) #내돈내산 아파트 #경매 임차인 명도 후기 #경매배당 과정

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그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 … 제2라운드의 시작, 전성기를 만나세요50+, 라이나전성기재단, 전성기, 은퇴, 퇴직, 반려동물, 반려견, 펫, 시니어 포탈, 시니어 플랫폼, 기부, 제2라운드
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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기

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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기 | 전성기

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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등

해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.

채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.

#부동산 경매 장점

1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.

2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)

3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.

4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.

#부동산 경매 단점

1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)

2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)

3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.

4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.

부동산 경매 구조

채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.

경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.

부동산 경매하는 방법

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.

추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.

링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다.

법원 경매 사이트

부동산 경매 비용

부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.

경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.

추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.

부동산 경매 위험성

부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.

부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.

부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.

부동산 경매 : 결론

필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.

물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.

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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)

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법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다.

위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다.
[경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우]
단계 : 쉬움

이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다.

중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다.

네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다.
[다음 부동산 바로가기] [네이버 주동산 바로가기]
법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다.

하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다.

낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다.
[경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우]
단계 : 중간

보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다.

세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다.

(보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다)

전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다.

가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데

세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우

2천만원의 차이가 발생합니다.

그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다.

이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다.

굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다)

그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다.

그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰 을 받습니다.

2억9천1백만원 낙찰!!

이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다.

그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다.

1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다.
[경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우]
단계 : 쉬움

이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다.

낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다.

그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음)

월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다.

근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다.

간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다.

이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다.
[경매 부동산에 유치권이 있는 경우]
단계 : 쉬움 or 매우 어려움

권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다.

유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다.

오피스텔이나 빌 라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다.

그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다.
[경매 부동산에 가등기가 있는 경우]
단계 : 어려움

초보자에게는 추천드리지 않습니다.
[법원 경매 용어 정리]
법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다.

입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위

유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우)

낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음

타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523)

임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위

전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함

권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위

근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액

말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨

명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절 차

유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함

최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액

등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음)

명도확인서 – 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음

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[경매] 30대 직장인 생생한 아파트 낙찰 후기 (1부) #내돈내산 아파트 #경매 임차인 명도 후기 #경매배당 과정

20~30대 직장인의 경매 아파트 낙찰후기, 경락대출, 법무사비, 취득세 관련한 생생후기

안녕하세요 ‘경제적 자유를 꿈꾸는 투자자들의 오아시스’ 낙타의 텃밭 입니다. 🌵🐫🌴

오늘은 제가 5월에 낙찰받은 아파트에 대한 낙찰 후기를 써보려합니다! 제가 첫 부동산거래이자, 첫 낙찰 후기 입니다. 이때만 해도 6.17 부동산대책 7.10 부동산대책 8.4 부동산대책 등 아무런 대책이 안나왔을 폭풍전야여서, 이렇게 아파트를 낙찰받는 것이 가능했습니다. 물건 검색 및 입찰 – 낙찰 후 임차인대면 – 명도 및 협상 – 잔금처리(대출)와 세금문제 – 인테리어 및 판매(진행중) 의 순서대로 자세히 후기를 쓰겠습니다!! (잔금처리, 세금문제와 명도는 동시다발적으로 이루어져서 시간순 배열은 아닙니다!)

* 사실 경매는 공부가 많이 필요하고 대출에 전적으로 의존하는 부동산투자방법이라 부동산세제를 묶어놓은 지금에서는 왠만한 현금부자가 아니면, 현실적으로 지금은 주택을 경매로 거래하기 어렵습니다. 특히 부채가 많거나 주택이 있다면 더욱 그렇고요 (물론 할 수 있는 여러방법들이 많지만 섣부른 진입을 하면 안된다는 말씀입니다. 노력대비 수익도 적을 것이고요. 충분한 공부과 연구가 필요한 영역입니다)

낙찰받은 물건지에 대한 사진은 2부에 올려두겠습니다!! 자세히쓰려다보니 글이 길어지네요.

https://camelgarden.tistory.com/27

아 트래픽을 유도하는 것이 아니라, 실제로 경매를하며 더 돈을 아끼는 정보를 공부하시려면 2탄을 보셔야합니다. 2탄 작성 완료되면 링크를 올려두겠습니다!

무엇보다 경락대출 잘받는법, 경락대출 받을때 법무사비 조정, 잔금납부 시 취득세 관련하여 팁들을 많이 얻어가시기 바랍니다! 😉😉 특히 경락대출 관련 부분이 중요합니다!

1. 물건 검색 및 입찰

1) 아파트를 집중적으로 입찰하기 위하여, 실제로 제가 내원할 수 있는 의정부 지방법원을 타겟으로 하여 아파트를 검색하였습니다. 의정부는 제가 입찰할 때만해도 조정대상지역이 아니였고요. 그에 따라 대출이 잘 나오는 상황이였죠! 지금은… 할많하않 입니다. 아 이때는 법인의 생명줄이 붙어있을때가 정말 법인이 많았습니다.

6.17 부동산대책에서 경기전지역이 조정대상지역이 되었다. (의정부 : 비규제에서 조정대상지역)

2) 법원도 물건이 많이 쏟아지는 날이있고, 물건이 적은 날이 있습니다. 확언할 수 는 없지만, 물건 적은날에는 ‘그거 하나 하러 법원을 가 ?’ 라고 생각하는 사람이 많아 물건이 적은만큼 사람도 적은거 같고요, 물건이 많은 날은 물건이 많으니 여러개 입찰할 생각으로 오시는 투자자분들이 정말 많습니다. 의정부는 물건 많은 날은 항상 200명~300명정도 옵니다. 항상 가면 거의 제가 가장 어린 투자자더라고요.

3) 저는 의정부지방법원에서 물건이 많이 나오는날 이틀을 골라 바로 휴가를 냈고요, 이틀모두 법원에 갔습니다. 제가 당시 가진 적지만 유동자산 (약 1억2천정도) 를 현금화해서 이틀 모두 5-6 물건 씩 입찰을 했습니다.

4) 배운대로 아파트는 정말 운입니다. 경쟁이 너무 심하기 때문에 100%를 넘겨서 낙찰받아가시는 분들이 수두룩합니다. 그래서 아파트로는 왠만해서는 이익을 내기힘드니 ‘낙찰을 기대하지 않고’ 여러번, 정말 여러번 소신지원하는 것입니다. 저는 제가 휴가낸 이튿날 낙찰을 받았는데요, 그때가 경매법정에 간지 5번째…? 였던거 같아요. 첫날은 7개 이튿날은 5개를 입찰했던것으로 기억하는데 첫날 쓰라린 패찰을 반복하다보니 멘탈이 나가긴하더라고요. 왜냐면 법인들이 첫날에 다 95%를 넘겨서 받아갔었거든요.

5) 스피드옥션에서 검색하고, 제가 별도 정리한 내용도 공개하고 싶지만, 제 익명성 보장을 위해 여기에는 스피드옥션 검색화면 사진은 생략하겠습니다! 이웃신청하시고 따로 쪽지주시면 바로 스피드옥션 화면과, 제가 전화조사한 내용 스피드옥션에 바로 입력해놓은것. 스크린샷 별도로 보내드릴게요.
[물건정보] 제 물건은 의정부 회룡역 근처에 있는 구축 아파트, 저층에 45평인 대형평수입니다.

감정가 비 80%후반대에 낙찰을 받았습니다. 임차인이 전액 배당(2억이상)을 받아가는 깨끗한 물건이였습니다.

2. 낙찰 후 임차인대면

1) 이튿날도 역시 연이은 패찰로 낙담하며 법정에서 멍때리고 있는데, 4번째 물건에서 최고가 매수 신고인 ‘OOO’님 앞으로 나오세요! 하고 제 이름을 불렀습니다. 순간 그때 감정은, 저에겐 대학교 합격발표 났을때와 비슷한 수준의 감동이였습니다. 후다닥 달려나가서 인감도장 및 신분증을 드렸더니 낙찰 영수증을 주셨습니다.

2) 기쁨도 잠시, 법원에서 나오니까 기쁘기도하지만 아 이제 어쩌나 갑자기 멘토님들에게 상황을 보고드리고 명도에 대한 코칭을 받았습니다.

3) 낙찰당일 바로 임차인을 찾아가는것이 저희 스타일이기 때문에 (기본적으로 적대적 명도를 하지 않기에 가능한 부분이라고 생각합니다.) 바로 물건지로 향했습니다. 똑똑똑 문을 두드리며, ‘안녕하세요 오늘 낙찰받은 OOO입니다. 혹시 앞으로 계획이 어떠신지 여쭙기 위해 찾아왔습니다’ 라고 말하자 들어오라며 문을 열어주었습니다.

* 당일 명도시작 여부는 교육기관, 투자자성향 에 따라 모두 다릅니다. 정답은 없습니다. 원활히 명도만하면됩니다.

4) 들어보니 임차인도 오늘 입찰하였으나 패찰했다고 하였습니다. 그런데 바로 다음의 요구를 해왔습니다. 낙찰일이 5월 중순이였는데, 기존 임대차계약이 8월말까지니 그때까지 이사를 준비하고, 이사갈 집을 인테리어할 시간일 달라는 것이였습니다. 이에,
[안내사항]
(1) 경매낙찰이 되어 잔금납부 후 소유권 이전이 되는 경우 기존의 임대차 계약은 소멸됨을 안내하였습니다.

(2) 잔금납부가 되면, 소정의 이용료를 내고 이사를 준비하여야 함을 안내하였습니다.

(3) 잔금납부 이후 8월초 정도에 배당기일이 잡힐텐데, 적법한명도(임차인 이사) → 낙찰자의 명도확인서/인감증명서 발부 가 이루어져야 배당금을 받으실 수 있음을 안내하였습니다.

5) 소정의 이용료를 납입하겠다는 약속과 함께 그럼 잔금납부는 납부기한에 맞추어 하겠다고하고 8월말로 생각했던 이사계획을 어서 수정해서 아무리 못해도 배당기일이 예상되는 8월초까지 맞추라고 안내한뒤 돌아왔습니다.

안보는척 빠르게 집상태를 매직아이로 확인( 중요한 행동입니다 )했을때는 따뜻한분위기, 크게 외관상 하자는 없으나 문의 몰딩이나 내부샤시는 굉장히 올드한 스타일이였고, 벽지나 장판도 이 임차인이 10년이상 거주해서인지 교체가 필요해 보였습니다! 적어도 도배장판은 해서 내놔야겠구나 라는 생각이 바로 들었습니다.

3. 명도 및 협상

1) 중간중간 이사계획이 잘 조정되어 있는지 확인하며, 잔금일에 맞춰 이용료 납입이 이루어져야함을 문자로, 전화로 재안내하였습니다. ‘그런데 자꾸 돈이없는데 어떻게 이사를 가냐며 화를 내시더군요. 그래서 배당금 날리시지 않으시려면 날짜는 무조건 맞춰야한다. 이건 제가 요구하는 것이 아니라 우리가 법원의 일정에 맞추는 것’이라 재안내하였습니다.

참으로 웃긴게, 지금 본인이 빨리 적법한 명도를 이루어내지 않으면 2억이 넘는 배당금을 날리게 생겼는데, 본인이 지금 들어갈 집에 인테리어를 하고 들어가야겠다고, 전 과정을 안내했음에도 8월까지 시간을 지속적으로 요구하는 것이 당황스럽더라고요. 또한 이미 다주택자여서 들어갈 집이 있는 상황이였는데, 본인의 2억상당 금액이 걸려있는데도 본인의 세입자와도 협상을 빠르게 하지 않더라고요. 오히려 제가 배당을 못받아가실까봐 걱정하는 아이러니한 상황이였습니다. 솔직히 너무 당당하게 법, 프로세스를 이해하지 않으려는 임차인의 모습을 보며 ‘ 세상 참 편하게 사시네 ‘ 라는 나쁜마음도 들었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

2) 배당기일이 예상대로 8월초중순으로 잡혔습니다. 배당기일이 잡힌것을 저는 매일 스피드옥션에 들어가서 송달내역을 확인해서 알아내고, 바로 임차인에게 전화하여 안내하였습니다. 임차인은 알고있지도 못하더라고요, 우편을 확인해봐야겠다고 하면서요. 다시한번 배당까지의 과정과 일정에대한 안내를 하자 짜증을 내며 또다시 8월말을 요구하였습니다.

3) 이때 깨달았습니다. 임차인은 제가 여태 문자로 정리해서 보낸 모든 안내내용과 일정에 대한 부분을 제대로 읽지 않았습니다. 본인이 직접 말하더라고요, ‘뭐 많이 왔는데 그거까지는 내가 안봤고~’. 그냥 잘 모르면서 요구만 한 것입니다.

더욱이, 잔금을 치르는 날에도 무단으로 아무 연락없이 이용료도 납입하지 않았습니다. 배당기일을 안내하며 전화했을때 물어보니

(1) 돈이 없어 이용료를 줄수 없으며

(2) KB시세로 책정한 금액이 너무 과다하다, 본인이 법무사에게 물어보니 10~15만원만 내며 계속 살면된다 (당연히 뻥이죠, 법무사가 개념이없는분이던가요)

(3) 정 받으려면 배당을 받고 그 돈으로 주겠다 (명도확인서는 안받으실 생각인가보죠?)

라 하셨습니다.

4) 결국 저는 3회의 통화후 바로 내용증명을 작성하여 보냈습니다. 일반적인 내용증명서 내용과 더불어

(1) 낙찰자는 신의성실하게 전 과정을 안내하였고 며칠, 며칠에 통화한 내역과 문자한 내역을 보관중이다. 그러나 임차인은 문자에 답장을 한적도 없으며 이용료납입도 무단으로 하지 않은뒤 연락조차 취하지 아니하였다.

(2) 명도,배당의 전과정 재안내, 만약 낙찰자가 수차례 안내한것과 같이 날짜를 맞추지 아니하면 이미 신청해놓은 (인도명령 신청은 잔금납부시 반드시 신청해놓으세요, 정에 호소하는 임차인을 무조건적으로 믿으시면 안됩니다.) 강제집행에 동의함을 간주하고 법대로 처리하겠다.

(3) 물론 이 모든 과정에서 발생하는 비용에 대해서는 부당이익 환수등으로 연이율 10% 를 쳐서 소송을 통한 청구를 할 것이다.

– 법공부 해보신분들은 아시겠지만 법률상 간주는 참으로 무서운 말이죠…

를 추가하였습니다. 이는 압박의 목적보다도, 제가 수차례 안내한 낙찰~배당까지의 과정을 이해하려하지 않기에 , 임차인의 배당금을 보호하고 (* 본인에게 귀책사유가 있더라도 배당금 수령이 안되면 저를 쫓아와서 괴롭힐 것이므로) 저도 적법한 명도과정에 대한 증거를 남기려 한것입니다.

5) 다음날 내용증명이 도달하였다는 집배원아저씨의 문자와 함께 (개인적으로 부탁드렸어요) 30분뒤 이용료가 입금되거든요. 전화가 수차례왔는데 받지 않았습니다. 전화가 안되자 바로 임차인에게 문자로 이사일이 언제로 잡혔고 날짜가 미루어질리는 없으니 걱정말라며, 제가 미리 날짜별로 일할 계산된 이용료표에 맞게 금액을 입금하였다는 스크린샷도 왔습니다.

– 내용증명이 답은 아닙니다. 그러나 어느정도는 적법하게, 원칙대로, 프로세스대로 이루어져야함을 강조해야한다고 생각합니다. 저는 이 당시 20대였고 임차인은 60대다보니 저를 낮추어 보고 명도 및 배당일정과 무관하게 제멋대로 하려해서 저는 어쩔 수 없었습니다. 너무 임차인이 배당을 못받을 까봐 저혼자 전전긍긍한것이 아니였나 후회하였습니다. 그냥 원칙대로 하면 되는것을. 그렇다고 너무 원칙대로하면… 집이라는것이 사람사는 공간 이상의 의미인데 그럴수도 없죠. 참 이래서 경매가 힘들다고 생각합니다. 아 근데… 저는 잘맞습니다 ^-^>…

이 사이 진행되었던 잔금납부 및 세금 이슈, 명도확인서 작성 관련해서는 2탄에서! (사실 이게 더 힘든 에피소드가 많았어요…) ㅋ_ㅋ 기대해주세요!!

지금까지 낙타의 텃밭 : 30대 직장인의 아파트 경매 낙찰 후기 1부였습니다 : 입찰, 조사, 낙찰, 명도 편

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