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■ 경제현장 오늘 ‘오후초대석’ – 한상완 지속가능연구소장
코로나 팬데믹을 겪으면서 주식시장과 부동산시장이 뜨겁게 달아올랐죠. 넘치는 유동성 때문인데요. 시간이 가면서 인플레 압력이 활화산 터지듯 분출해서 2023년에는 엄청난 자산 거품 붕괴와 함께 대공황 사태가 빚어질 것이라고 예상하는 분이 있습니다. 한상완 지속가능연구소장인데요. 트리블 버블의 종말과 대비책 들어보겠습니다.
◇경제현장 오늘 (월~금 오후 3시~4시)
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美 주택시장 조정 코 앞까지 왔다 … 2023년 여름이 구매 적기?
미국 주택시장이 빠르게 둔화하고 있다. … 부동산 정보 제공업체인 리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 시장에 매물로 나온 주택 활성 리스팅은 전년대비 …
Source: themiilk.com
Date Published: 3/1/2022
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“집값, 2023년부터 다시 오를 가능성 크다”…정상화 대책 신속 …
3단계에서는 다주택자 LTV 대출 허용, 재산세와 종합부동산세 등 보유세 통합 등이 담겼다. 김 실장은 “그간 우리나라에서 주택공급의 상당수를 민간에서 …
Source: www.etoday.co.kr
Date Published: 6/4/2022
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2023 미국 부동산 가격 어떻게 예측되고 있나?
치솟는 모기지 (주택 담보 대출, 이하 모기지) 금리와 미국 주택 시장에까지 여파를 미친 경제적 충격으로 지난달에만 30년 주택 담보 대출 금리가 …
Source: www.korinytimes.com
Date Published: 9/19/2021
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<2023년 부동산 시장 전망> 전문가들은 이렇게 말한다
지난 4월 20일 질로우(Zillow)는 지난 2월 발표했던 부동산 가격 예측을 낮춰 수정 발표했다. 2022년 3월부터 2023년 3월까지 1년간 미국 부동산 가격이 …
Source: higoodday.com
Date Published: 12/10/2022
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금리 오르는데 美 집값 ‘폭주’ 장밋빛 전망에 올라타라
BofA 2022년 10%, 2023년 5% 추가 상승 예고…돈 되는 리츠는. . 미국 부동산 시장의 노른자위로 꼽히는 뉴욕 맨해튼의 아파트 가격이 무서운 기세 …
Source: contents.premium.naver.com
Date Published: 12/11/2021
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찝찝한 거래 감소, 미국 부동산이 식고 있다 – 조선일보
방송에서 앞으로 미국 부동산 시장 전망을 알아 봅니다. … 미국의 30년 만기 모기지 금리가 연 5%대를 기록한 것은 지난 2011년 이후 처음입니다.
Source: www.chosun.com
Date Published: 6/3/2021
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美 모기지 금리 4% 넘어섰는데도 “집값 상승 전망” 이유는?
미국 부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만 이 정도 가파른 상승세 … 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다.
Source: news.nate.com
Date Published: 4/27/2021
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[김성재 칼럼] 미국 주택시장이 보내는 버블 붕괴 신호
전문가들의 부동산 시장 전망도 점차 보수적으로 바뀌고 있다. 2023년까지 집값이 급등을 이어갈 것이라는 예상에서 금년이나 내년 초에 피크를 볼 …
Source: www.womaneconomy.co.kr
Date Published: 4/30/2022
View: 9792
미국 주택 시장 현황과 전망 – 해외경제정보드림
Keyword #미국 #부동산 #주택 #매매 #매입 #주택시장 #2022전망 #금리 #모기지 … 올해 주택판매는 690만 채, 이듬해인 2023년에는 700만 채에 달할 …
Source: dream.kotra.or.kr
Date Published: 2/6/2022
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주제에 대한 기사 평가 2023년 미국 부동산 전망
- Author: SBS Biz 뉴스
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- Date Published: 2021. 4. 6.
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“집값, 2023년부터 다시 오를 가능성 크다”…정상화 대책 신속 추진해야
▲김덕례 주택산업연구원 정책연구실장이 15일 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략’ 토론회에서 발제 발표를 하고 있다. (박민웅 기자 pmw7001@)
집값이 내년까지 조정 및 보합을 거쳐 2024년부터 다시 상승세로 전환될 것이라는 전망이 나왔다. 이에 새 정부는 행정·입법사항 여부와 야당의 협조 가능성에 중점을 두고 모든 주택시장 정상화 대책을 3단계로 나눠 추진해야 한다는 지적이 제기됐다.
15일 국회 의원회관 제1소회의실에서 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 정책 추진전략’ 토론회가 열렸다. 발제를 맡은 김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 주택가격이 올해 말까지는 조정국면을 지속하다가 내년 보합세, 내후년 상승세로 전환될 가능성이 있다고 설명했다.
김 실장은 “올해는 주택공급 부족량 누적에도 불구하고 경기 부진과 대출금리 급등, 양도세 한시 완화로 인한 매물증가 등으로 집값 하방 압력이 증가하면서 조정국면이 지속할 것”이라고 말했다.
실제로 향후 5년간 주택 수요는 주택시장 진입 인구 증가 및 가구 분화, 체류 외국인 수 회복 등으로 증가할 것으로 보이지만, 공급 물량이 감소하면서 연평균 5만 가구가 부족할 것으로 분석된다. 그러나 최근 집값 고점 인식과 더불어 지속된 기준금리 인상 및 대출 규제 강화 등으로 인한 금융 부담이 커지면서 매수세가 떨어지자 집값 상승세도 둔화하고 있다.
다만 김 실장은 “내년에는 금리 상승세 진정, 우크라이나 전쟁 종결에 따른 경기회복, 새 정부의 규제 완화 본격 시행 등으로 기대감이 증가해 보합세를 보일 것”이라며 “2024년부터는 코로나 극복이 되고, 금리 하향 안정세 전환, 미국 대선 등으로 경기가 회복하면서 집값이 다시 상승할 가능성도 있다”고 전망했다.
이에 시급성과 제도 개선 용이성에 따라 주택시장 정상화 대책을 3단계로 구축하고, 내년 상반기까지 완료해야 한다고 주문했다.
가장 시급한 1단계는 종부세·양도세 등 세율 규제 완화 및 표준건축비 현실화 등이 담겼다. 2단계에서는 주택담보대출비율(LTV) 상한 인상, 공공택지 공급확대, 생애최초주택구입자 대상 취득세율 인하 방안 등이 제시됐다. 3단계에서는 다주택자 LTV 대출 허용, 재산세와 종합부동산세 등 보유세 통합 등이 담겼다.
김 실장은 “그간 우리나라에서 주택공급의 상당수를 민간에서 담당해왔는데 이들을 규제해서 공급이 줄었다는 게 문제”라며 “장기적으로는 해외처럼 재산세와 종합부동산세를 통합하는 과정이 필요하다”고 말했다.
이어 “양도세 기본 세율이 다른 국가에 비해 높은 편이다. 국제기준에 맞게 조정해야 한다”며 “1주택자의 원활한 주거 이동을 보장하기 위해 양도소득세를 감면하거나 면제하고, 다주택자 중과세를 완화하는 방안이 필요하다”고 강조했다.
발제 발표 이후 열린 토론회에서는 정비사업 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대해야 한다는 지적도 나왔다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “결국엔 규제를 완화하면 공급은 늘어나게 돼 있다”며 “분양가 상한제, 재건축 규제 완화, 안전진단 완화 등을 추진하고, 지역별로 선별하고 차등화해서 용적률을 완화하는 방안도 고려해야 한다”고 했다.
2023 미국 부동산 가격 어떻게 예측되고 있나?
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치솟는 모기지 (주택 담보 대출, 이하 모기지) 금리와 미국 주택 시장에까지 여파를 미친 경제적 충격으로 지난달에만 30년 주택 담보 대출 금리가 3.11%에서 5.11%까지 급등했다. 이는 일부 주택 매입자와 주택을 매입하려던 사람들이 대출 자격을 잃었음을 의미한다.
모기지 금리의 빠른 상승으로 인해 부동산 리서치 회사들도 미국 부동산 가격 모델을 다시 조정하고 있다.
2022년 1분기가 마감되면서 부동산 리서치 회사들은 연방준비제도 이사회가 금리 상승에 압력을 가할 것으로 예상했지만, 이 정도로 급격한 상승이 이뤄질 거라는 예측을 하진 못했다. 모기지 은행 협회(the Mortgage Bankers Association)는 미국의 모기지 금리가 올해 4%까지 오를 것으로 예상했었으며 모기지 회사 화니 매이(Fannie Mae)는 3.3%로 예상했었으나 이미 몇 주 전 그들의 예상은 가볍게 빗나갔다.
모기지 여파로 부동산 경제 연구원들은 미국 부동산 가격 예측을 낮추고 있는 실정이다. 질로우(Zillow) 연구원들은 미국 부동산 가격이 2022년 3월부터 2023년 3월까지 1년 동안의 기간 동안 14.9% 상승할 것이라고 예측했다. 이는 질로우가 지난달 발표 했었던 17.8%보다 2.9% 하향 조정된 값이다.
질로우 연구원들은 예상보다 빠르고 급격하게 상승한 모기지 금리로 경제 역풍이 불어 부동산 가격 하향 예측을 조정했다고 밝혔다. 또한 연구원들은 현재 부동산 시장에 매물량이 사상 최저치에 근접하고 있지만 예상보다 빨리 회복될 가능성이 있어 향후 부동산 매매가와 판매량 예측을 다시 한번 낮추게 될 가능성이 충분하다고 전했다.
지난 12월 3.11%의 30년 고정 모기지 금리로 $500,000의 주택을 매입한 사람들은 매달 약 $2,138의 원금과 이자를 지불해야 하며, 현재 금리인 5.11%의 비율로 같은 매매가의 주택을 구입할 경우 매달 $2,718의 지출이 발생하며, 이는 30년간 이자로 총 $208,800를 지불하는 것과 같다.
질로우 연구원들의 예측한 부동산 가격 상승 폭인 14.9%가 맞게 된다면 역사적으로 부동산 매매가의 강한 상승을 보여준 또 다른 해로 기록될 것으로 보인다. 지난 12개월 동안 미국의 부동산 가격은 19.2% 상승했다. 1987년 이후 발표된 미국의 연평균 주택 가격 상승률은 4.6%였다.
하지만 질로우 부동산 연구원 팀과 같이 모든 전문가들이 낙관적인 것은 아니다.
금융 서비스 회사 코어로직(CoreLogic)은 년 미국의 부동산 가격이 5% 상승할 것으로 예측해 성장률 둔화를 예측했다. 모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)는 4.8%를 예측했으며 화니 매이(Fannie Mae)는 올해 11.2%, 2023년에는 4.2% 상승을 예측했다.
하지만 이 모든 예측이 틀렸을 가능성도 배제할 수는 없다. 댈러스 연방준비은행은 미국의 경제 펀더멘털이 부동산 시장 성장에 미치는 영향보다 현재 미국 주택 가격이 훨씬 더 많이 상승했다고 지적하고 있다. 댈러스 연준의 리포트 제목은 생각보다 직설적으로 작성되어 있다: “실시간 부동산 시장 모니터링 미국 부동산 시장의 버블 징후 발견”
달라스 연준 연구원들은 “우리는 2000 년대 초반 호황 이후 처음으로 미국 부동산 시장의 비정상적인 흐름을 지적하고 싶다. 우리가 우려하는 바는 부동산 가격이 경제 지표와 상반되게 엇갈리고 있다는 점이다”라고 리포트에 기록했다.
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코어로직은 내년 미국 부동산 시장 가격 조정은 거의 없을 것이라고 말하고 있지만 현재 부동산 시장의 가격이 높은 것은 사실이라고 전했다. 이 회사는 미국 400곳의 메트로폴리탄 지역의 부동산 시장 위험성을 평가했으며 이 지역의 부동산 매매가의 65%가 ‘과대평가’된 것으로 간주했다.
부동산 매입자와 매매자 모두 부동산 시장에 관한 예측을 조금은 부정적 관점에서 바라볼 필요가 있다. 코로나 팬데믹 기간 동안 발표된 질로우와 코어로직의 예측 리포트는 모두 2021년 봄까지 부동산 가격이 하락 할 것으로 예상 했었다. 하지만 미국 부동산 가격 하락은 전혀 발생하지 않고 오늘 현재까지 계속 상승하고 있다.
<2023년 부동산 시장 전망> 전문가들은 이렇게 말한다
전문가: 비관, 낙관 전망 함께 제시
경기침체, 구매력 저하로 가격 하락
노동시장 강세, 낮은 실업률 낙관적
인플레이션, 공급망 붕괴, 치솟는 연료가격 등 부동산 시장은 해결해야 할 많은 난제들을 갖고 있다. AJC가 보도한 전문가들이 예측한 2023년 부동산 주택시장 전망에 대한 기사를 간추려 보았다. 일각에서는 상황이 나아지기 전에 더 나빠질 가능성이 높다고 말하고 있다.
2008년 주택시장 붕괴를 예언했던 사이온 애셋 매니지먼트 설립자 마이클 버리는 지난달 29일 트윗을 통해 미국이 닉슨 대통령 시절 이후 최악의 전반기를 보냈다면서 S&P500 지수 하락이 절반에 이르렀다고 밝혔다.
체리 크릭 모기지의 수석 론 담당자인 루이스 반스는 애틀랜타 연방준비은행의 자료를 인용하면서 경기침체가 달이 갈수록 심화될 가능성이 있다고 경고했다. 그는 “1분기 국내총생산(GDP)은 -1.6%를 기록했고, 2분기 추정치는 -2%”이라며 “우크라이나 전쟁으로 촉발된 경기침체가 심화될 가능성이 크다”고 개인 블로그에서 밝혔다. 반스는 3분기와 4분기 경제가 부동산 시장이 붕괴됐던 2008년과 팬데믹이 시작됐던 2020년 3월과 유사한 수준으로 쇠퇴할 것으로 전망했다.
지난 4월 20일 질로우(Zillow)는 지난 2월 발표했던 부동산 가격 예측을 낮춰 수정 발표했다. 2022년 3월부터 2023년 3월까지 1년간 미국 부동산 가격이 14.9% 상승할 것으로 예측했다. 2월에 발표한 예측치 보다 1.6% 하향 조정한 것이다.
질로우 연구원들은 모기지 금리의 급격한 상승, 현재 최저 상태인 부동산 시장의 매물이 예상 보다 빨리 회복될 가능성 등을 이유로 가격상승치를 하향 조정한 것이다. 그럼에도 연간 14.9% 상승이 맞다면 역사적인 상승치로 기록될 것이며, 노동시장의 수요증가와 사상 최저치의 실업률 등을 감안하면 내년 부동산 시장은 낙관적이라고 질로우는 분석했다.
조지아주 주택 중간가는 5월에 35만5,000달러를 기록해 지난해 5월 보다 22%나 급상승했다. 부촌인 벅헤드 지역의 중간 주택가는 66만9,668달러에 달한다고 조지아부동산협회가 밝히고 있다.
레드핀 수석 경제학자인 대릴 페어웨더는 2년 넘게 주택구매자 수요 지수가 크게 감소하고 있다며 소비자 관심의 하락과 함께 내년 주택가격이 떨어질 수 있다고 분석했다.
페어웨더는 보고서에서 “6% 가까운 모기지 금리, 주택가 급상승에 따른 구매력 위기(affordability crisis) 상승 등의 요인으로 2023년에는 가격이 하락할 수 있다”고 전망했다. 박요셉 기자
금리 오르는데 美 집값 ‘폭주’ 장밋빛 전망에 올라타라
1Q 맨해튼 아파트 거래 폭증, 가격 전년비 19% 뜀박질
모기지 금리 상승에도 고가 주택 거래 활발, 자산가들 전액 현금 거래
BofA 2022년 10%, 2023년 5% 추가 상승 예고…돈 되는 리츠는
미국 부동산 시장의 노른자위로 꼽히는 뉴욕 맨해튼의 아파트 가격이 무서운 기세로 오르고 있다.
연방준비제도(Fed)의 공격적인 금리인상 움직임에 모기지(주택 담보 대출) 금리 역시 큰 폭으로 뛰었지만 부동산 시장의 상승 열기에 브레이크가 걸리지 않는 모습이다.
4월5일(현지시각) 미국 부동산 감정 업체 밀러 사무엘과 중개 업체 더글러스 엘리먼 리얼 에스테이트에 따르면 2022년 1분기 맨해튼의 주거용 부동산 거래 규모가 73억달러에 달했다. 이는 1분기 기준 사상 최고치에 해당한다.
지난 1~3월 맨해튼 아파트의 평균 가격은 204만2113달러로, 전년 동기에 비해 무려 19% 폭등했다.
모기지 금리가 상승 곡선을 그리고 있지만 고가 주택 시장에는 이렇다 할 영향을 미치지 못했다는 분석이다.
전체 주택 매매 가운데 매도 호가를 웃도는 금액에 체결된 거래 비중이 9.3%로 전년 동기 3%에서 3배 이상 뛴 동시에 4년래 최고치를 나타냈다.
국내 아파트 시장에 거래 절벽이 두드러지고, 서울과 수도권에서 미계약과 미분양이 발생하는 등 상승 열기가 꺼지는 상황과 상반되는 움직임이다.
미국에서도 경고의 목소리가 없지 않다. 연준의 금리인상이 모기지 금리를 추가로 끌어올리는 한편 부동산 시장을 압박하는 악순환이 전개될 것이라는 전망이다.
하지만 앞으로 수 년간 고가 아파트를 중심으로 집값 상승이 지속될 것이라는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다.
아울러 약세론자들 조차 2008년과 같은 주택 시장의 붕괴가 발생할 여지가 낮다는 데 한 목소리를 낸다.
미국 부동산 시장은 더 이상 그림의 떡이 아니다. 소위 ‘영끌’을 하지 않고도 달리는 말에 올라탈 수 있는 기회가 적지 않다.
美 모기지 금리 4% 넘어섰는데도 “집값 상승 전망” 이유는? : 네이트 뉴스
‘금리 더 오르기 전에 빨리 사자’ 심리에 매수세↑
[서울=뉴스핌] 고인원 기자= 지난주 미국 연방준비제도(연준)가 2018년 이후 첫 금리인상을 단행한 가운데, 미국의 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다.미 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 12월의 3.11%에서 4.16%까지 급등했다. 2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘어섰다.
[30년 고정 모기지 금리, 자료=세인트 루이스 연방준비은행, 프레디맥 재인용] 2022.03.25 [email protected]상승세는 당분간 멈추지 않을 기세다. 뱅크레이트는 23일 기준으로 30년 고정 모기지 금리가 평균 4.52%라고 밝혔다. (프레디맥은 현지시간 25일 공식 수치 발표 예정)
미국 부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만 이 정도 가파른 상승세는 예상치 못했다는 반응이다. 프레디맥과 더불어 미국 양대 국책 모기지 업체인 패니매는 올해 30년 고정 모기지 금리가 평균 3.3%, 내년 3.5% 이를 것으로 예상했는데 이미 이 같은 예상치를 1%포인트 넘게 뛰어넘었다.
모기지 금리가 3.11%라면 50만달러(한화 6억1025만원)를 빌린 가계의 월간 상환액은 2138달러(약 260만원)다. 하지만 4.16%로 뛰면 그 부담이 2433달러(약 296만원)로 300달러(약 36만원) 가까이 늘어난다. 모기지 금리가 4.5%도 넘어선다면 그 액수는 2533달러(약 309만원)로 400달러(약 50만원) 가까이 늘어나는 셈이다. 매달 내야 하는 액수가 50만원 가까이 늘어나게 되니 일반 가계에서 부담하기에 결코 만만치 않은 금액이다.
◆ ‘금리 오르기 전에 빨리 사자’ 심리…단기적으로 매수세 강화 조짐
이론적으로는 모기지 금리가 오르면 과열된 주택시장의 열기가 다소 식는게 일반적이다. 하지만 일부 전문가들은 당장 집값 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다.
이미 연준이 추가 금리 인상을 예고한 상황에서 금리 상승이 예고되자 모기지 금리가 더 오르기 전에 고정 금리로 주택을 사려는 수요가 오히려 일시적으로 증가하기 때문이다.
판매 문구가 붙은 미국 워싱턴 주 시애틀 주택 [사진=로이터 뉴스핌]
주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 미 경제지 포춘에 “모기지 금리 상승이 주택시장에 직관에 반대되는 영향을 미치고 있다”며 “실수요자들이 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 사기 위해 서두르고 있다”고 전했다.
하지만 일단 이 같은 매수세가 정점을 지나면 모기지 금리 상승은 주택 시장에 하방 압력을 가할 수 밖에 없다. 금리 인상으로 주택 구매자의 월별 상환액이 늘어날 뿐 아니라 일부 구매자들(은행들의 엄격한 총부채상환비율(DTI)을 충족해야 함)은 모기지 금리 대출 자격을 잃기 때문이다. 구매가 줄면 지난 12개월 18.8% 상승한 미국의 집값 상승률도 둔화될 수 밖에 없다.
◆ 인구학적 요소에 공급 부족까지…”집값 내년까지 더 오른다”
그럼에도 불구하고 포춘은 주요 부동산 회사 중 향후 12개월 주택 가격 하락을 예상하는 곳은 한 군데도 없다고 전했다. 코로나 대유행 기간 주택 재고가 감소함에 따라 시장의 공급이 여전히 부족한 상황이기 때문이다.
인구학적 요인도 집값 상승을 부추기는 요인으로 꼽혔다. 모기지 상환 관련 스타트업인 홈.LLC의 닉 샤 CEO는 1989~1993년에 태어난 밀레니얼 세대가 2019~2023년 첫 주택 구매 연령인 30살에 도달하는데, 이들의 수요를 감당할 공급은 이뤄지지 않고 있다고 설명했다.
지난 2008년 미국의 부동산 거품 붕괴 이후 약 10년간 주택 시장이 침체에 빠졌던 탓에 충분한 주택 건설이 이뤄지지 않았고, 시장의 근본적인 수급 불일치를 완화시키기에는 충분치 않다는 것이다.
미 부동산 정보회사 질로우도 금리 상승에도 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 봤다. 질로우는 5월까지 미국의 집값 상승률이 전년대비 22%로 강화될 것으로 봤다. 질로우는 봄이 지나서야 상승세가 다소 둔화되며 내년 1월 17.3%로 둔화될 것으로 봤다. 둔화된 수치지만 여전히 1989년 이후 평균 연간 상승률인 4.6%의 네 배에 에 이르는 강력한 상승세가 이어질 것으로 봤다.
◆ 수급보다 중요한 건 ‘심리’…”금리상승에 매수 심리 꺾일 것” 전망도
하지만 주택시장의 매수세에는 수급보다도 시장 참여자들의 ‘심리’가 가장 큰 영향을 미친다는 관점에서 미국의 주택 시장이 조만간 심각한 냉각기를 맞게될 것이란 예측도 나오고 있다.
부동산 리서치 회사인 코어로직은 올해 1월부터 내년(2023년) 1월 사이 미국 집값이 3.5% 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 예상대로라면 평년(4.6%)에 비해 낮은 상승률이다.
미국의 다가구 주택 [사진=아버 리얼티 트러스트]
이 같은 예측의 근거로 코어로직은 수요가 크게 줄어들 것으로 봤다. 신종 코로나 바이러스(코로나19) 팬데믹 이후 미국의 집값이 급등했음에도 역사적인 수준의 저금리가 이에 따른 충격을 어느 정도 흡수했는데, 금리가 팬데믹 이전 수준으로 돌아오면 구매자들이 주택 가격 급등에 따른 충격을 완연히 느낄 것이라는 설명이다. 이는 매수세를 꺾는 효과를 가지고 올 것으로 코어로직은 판단했다.
코어로직의 프랑크 노사프트 수석 이코노미스트는 “1월 이후 모기지 금리가 상승하고 있어 구매자의 주택 구매 능력을 약화했으며, 향후 몇달 집값 상승세는 둔화될 것”으로 전망했다.
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[김성재 칼럼] 미국 주택시장이 보내는 버블 붕괴 신호
미국 캘리포니아주에서 매물로 나온 한 주택. /AFP=연합뉴스
얼마 전 작고한 명배우 숀 코너리는 첩보영화 시리즈 007에서 원조 제임스 본드의 역할을 맡아 매혹적인 모습을 선보였다. 그러나 그의 매력은 예순이 넘은 나이에 흰 수염을 기르고 주름진 눈가에 미소를 머금은 넉넉한 노신사의 풍모를 보여주는 작품에서 더 빛을 발한다.
그중 기억에 남는 영화가 ‘함정수사’로 번역되었음 직한 ‘인트랩먼트(Entrapment)’이다. 이 영화에서 코너리는 갓 서른이 되었던 캐서린 제타존스와 열연을 펼친다. 관록으로 다져진 연기력과 인간적 매력으로 당시 최고의 여배우에게 전혀 밀리지 않는 모습을 보여준다.
영화에서 전설의 대도(大盜)로 분한 코너리는 보험사 직원으로 한탕을 노리는 제타존스와 함께 밀레니엄이 시작되는 2000년 1월 1일 0시 정각에 말레이시아 쿠알라룸푸르에 잠입한다. 삼성이 지었다는 유명 랜드마크인 페트로나스 트윈 타워의 한 은행에서 돈을 훔치기 위해서다.
1900년대가 가고 2000년대가 시작되면서 연도 숫자 네 자리의 앞 단위가 바뀌는 Y2K를 맞아, 밀레니엄 버그로 인한 혼란을 막기 위해 국제결제시스템이 잠시 중단된다. 이들은 이 틈을 노려 수천만 달러를 훔치는 데 성공한다. 거리에는 새 천년을 맞는 축제가 한창인데 트윈 타워를 잇는 450미터 상공에서 두 남녀는 외줄을 타고 손에 땀을 쥐게 하는 탈출극을 선보인다.
모두가 희망에 부풀었던 밀레니엄의 분위기를 잘 표현한 영화이다. 서울에서도 보신각의 타종 소리에 맞춰 거리에 행복이 넘쳐흘렀다. 밀레니엄이 특히 장밋빛이었던 것은 닷컴버블이 가져온 주가 상승으로 코스닥이 연일 신기록을 갈아치우면서 맹렬히 오르고 있었기 때문이다.
그런데 밀레니엄 당시 어린 시절을 보내던 M세대가 어느덧 30대가 되어 주택시장을 뜨겁게 달구고 있다. 미국에서는 M세대의 인구가 7200만을 넘어 가장 영향력이 큰 세대가 되었다. 이제 이들이 결혼하고 어느 정도 돈을 모아 집을 살 나이가 되었다. 그런데 최근 주택공급이 크게 부족해지면서 집값이 급등했다.
팬데믹이 초래한 공급망 붕괴로 목재를 비롯한 건축자재 수급이 원활하게 이루어지지 못한 데다, 노동시장에서 일손 부족까지 겹치면서 주택 건설에 장애가 생겼기 때문이다. 그에 반해, 2020년 3월 이후 연방준비제도(연준)가 저금리 정책을 지속하면서 주택담보대출의 원리금 부담이 크게 줄어들었다. 이에 따라 집을 사려는 수요가 폭발적으로 늘어났다.
미국에서 은행은 대개 가계가 매년 갚아야 할 대출 원리금에 보험료와 세금을 더한 주택담보대출 비용이 연소득의 28%를 넘지 않으면 주택 매입 여력(affordability)이 충분하다고 본다. 따라서 금리가 낮으면 주택담보대출 비용이 줄어들어 집을 살 여력도 향상한다. 이는 물론 대출 문턱을 낮춰 주택 매입을 용이하게 한다.
또한, 통상적으로 카드빚이나 할부금 등 기타 대출과 관련된 비용을 합한 총대출비용이 가계소득의 36%를 넘지 않을 것을 요구한다. 그런데 팬데믹 기간에 미국 정부는 2.3조 달러가 넘는 긴급 가계지원금을 지급하고, 급여보호대출로 자영업자와 중소기업에 7000억 달러를 지출했다. 이로 인해 가계 저축이 폭발적으로 늘어났고 주택 매입 여력도 더불어 증가했다.
이러한 수요 증가를 기반으로 금년 초 미국 주택 매매 거래는 2008년 글로벌금융위기 이후 최고치인 월 649만 건으로 늘어났고 집값은 상승세를 지속하고 있다. 실제 작년 3분기 평균 집값은 전년 대비 21% 상승했고, 금년 1분기에도 16%의 연간 상승률을 기록했다.
그런데 이처럼 집값이 급등하자 ‘주택시장에 가격 거품(bubble)이 있는 것이 아닌가’하는 의구심이 퍼지고 있다. 한편, 특정 시장 가격에 버블이 존재하는가 여부는 급등한 시장 가격이 경제 펀더멘털로 정당화될 수 있는 수준으로부터 이탈했는가 여부로 판단할 수 있다.
댈러스 연방준비은행 연구자들은 2021년부터 미국 주택가격에 버블이 쌓이기 시작했다고 판단했다. /픽사베이
실물 수요는 강한데 공급이 부족해 발생한 가격 상승은 펀더멘털적(기초요건적) 요인에 의해 설명이 된다. 그러나 단지 가격이 상승해 왔으므로 더 상승할 것이라는 기대로 촉발된 투기적 매수가 가격을 끌어올렸다면, 이는 비이성적 과열(exuberance)에 기반한 가격 상승으로 버블이라 볼 수 있다.
최근 댈러스 연방준비은행(연은) 연구자들은 미국 주택가격이 펀더멘털과 비교해 비합리적으로 급격하게 올랐는지 판단하는 과열지수를 산출해 시장에 버블이 있는지 통계적으로 살펴보았다. 물가를 반영한 실질주택가격과 월세 대비 집값을 통해 댈러스 연은은 1990년대 말에서 2007년까지 주택시장에 버블이 형성되었다고 판단했다.
또한, 최근 자료로는 2021년부터 버블이 존재하기 시작했다고 보았다. 물론 가격에 버블이 나타났다고 하여 시장이 당장 붕괴를 맞는다고 볼 수는 없다. 지난 2000년대에는 버블이 7년 이상 지속되었다. 그러나 주택시장의 심각한 조정을 예고하는 조짐들이 또한 나타나고 있다.
우선, 연준의 급격한 금리인상이 주택시장의 풍향계를 전방위적으로 되돌리고 있다. 예상보다 훨씬 강력한 인플레이션에 충격을 받은 연준은 자이언트 스텝으로 금리를 올리고, 채권 보유 규모도 줄이는 양적긴축(QT)에 나설 태세다. 이로 인해 채권시장에서 금리가 급등하고 있다.
무엇보다 연준이 주택담보부채권(MBS)의 보유도 줄일 것을 시사하면서 주택담보대출 금리가 연일 급등하고 있다. 주택담보대출금리는 수개월 전만 해도 3%대 아래에 머물러 있었으나 최근에는 5%를 넘어섰다. 이로 인해 주택담보대출 원리금의 월 납부액은 전년 대비 30% 늘어났다. 한 달에 평균적으로 670달러를 더 내야 한다. 거기와 비교하면 가계소득은 3.6% 증가하는 데 그쳤다.
이를 반영해 대출 비용과 가계 소득을 감안해 산정되는 주택구입 여력 지수(affordability index)는 작년 3월 175포인트에서 최근 135포인트로 크게 낮아졌다. 이는 2019년의 160포인트보다 낮은 상태로 가계의 주택 수요를 크게 떨어뜨리는 요인으로 작용한다.
둘째, 집값이 전년 대비 20% 가까이 급등하면서 주택 매입 자금을 마련하기 어려워졌다. 미국 은행은 대개 집값의 80%를 대출해주면서, 나머지 20%의 집값은 현금(down payment)으로 내도록 조건을 단다. 그런데 최근 10대 도시의 집값이 평균적으로 50만 달러를 넘었다. 집을 사려면 10만 달러를 현금으로 마련해야 하는데, 젊은 세대 매수자에게는 상당히 큰 부담이다.
셋째, 집값 상승으로 주택 매입 의지가 크게 꺾였다. 최근 뉴욕 연은이 발표한 자료에 의하면 향후 집을 살 계획이 없다고 응답한 세입자의 비율이 전체의 43%로, 2014년 이래 최저치를 보였다. 3년 내 이사할 경우 새로 집을 사겠다고 응답한 비율도 전년 대비 7.8%나 급락했다.
이와 같은 부정적 요인을 반영해 주택매매도 서서히 활기를 잃어가고 있다. 지난 3월 주택매매건수는 봄 성수기임에도 577만 건에 그쳐 지난 1월 649만 건에서 크게 하락했다. 전문가들의 부동산 시장 전망도 점차 보수적으로 바뀌고 있다. 2023년까지 집값이 급등을 이어갈 것이라는 예상에서 금년이나 내년 초에 피크를 볼 것으로 전망을 수정하고 있다.
시장 상황에 누구보다 밝은 전문 개발업자 등 스마트 머니는 발 빠르게 매물을 처분하는 중이다. 설상가상으로 금리는 앞으로 더 오를 것이다. 만약 주택담보대출 금리가 8%대로 오를 경우 대도시에서는 월 1000달러 이상의 원리금 상환액을 더 내야 한다.
금리 상승으로 집을 사고 싶어도 여력이 되지 않아 살 수 없는 상태가 임박하고 있다. 주식과 가상화폐 시장이 붕괴될 경우 약간의 시차를 두고 부동산 시장에도 큰 쇼크가 가해질 것이다. 표면적으로 집값은 버티고 있으나 속으로는 버블 붕괴가 이미 진행 중일 가능성이 크다.
그런데 주택시장 버블은 미국만의 문제가 아니다. 댈러스 연준은 주요 25개국 가운데 14개국의 집값이 버블현상을 보인다고 진단했다. 한국도 예외는 아니다. 미국에서 버블이 붕괴하면 그 여파가 전 지구를 덮쳤다. 버블을 키우지 않고 커지기 전에 관리해야 하는 이유다.
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트렌드 – KOTRA 해외시장뉴스
2021년 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠다. 지난해 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했으며, 주택가격도 역대 최고가를 경신하며 시장 상황을 고스란히 반영했다. 올해는 연방준비제도가 금리 인상을 예고하고 있고 시장금리 상승이 이미 시작되면서 집값 오름세가 둔화될 것으로 예상되나 구매 수요가 크게 줄어들 것으로는 보이지 않는다.
미 주택시장 현황
미 부동산중개인협회(NRA)에 따르면 지난해 거래된 기존주택은 총 612만 채로 전년대비 8.5% 증가했으며, 지난 2006년 이후 최다치였다. 가격도 껑충 뛰었다. 2021년 거래된 기존주택의 중위가격은 34만 6900달러로 전년대비 16.9% 급등해 지난 1999년 이후 최대 상승폭을 기록, 최고가를 찍었다. 수요 급증으로 매물 부족현상이 지속되면서 주택이 시장에 나오면 일주일 안에 계약이 성사되는 등 거래완료까지 기간도 크게 단축됐다.
<2000~2021년 미국의 연간 기존주택판매량>
(단위: 백만 채)
[자료: 미 부동산중개인협회, WSJ(그래픽)]월스트릿저널은 저금리와 호황을 누린 주식시장, 팬데믹으로 완전히 정착된 재택근무를 주택시장 수요 급증의 주요 요인으로 꼽았다. 2021년 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 첫 주택 구매자뿐만 아니라 고급 휴양 별장 구매와 투자자 수요까지 몰리며 주택시장을 과열시켰다. 또 팬데믹 기간 동안 크게 늘어난 가계 저축과 주가가 급등하면서 잠재 바이어들의 주택 구매 여력을 확대시켰고 시장 내 수요 증가로 이어졌다. 미 최대 소비 집단인 밀레니얼세대가 30대 중반에 접어들면서 본격적으로 내 집 마련을 시작한 것도 한 몫 했다.
12월 기존주택 판매는 연율 618만 채로 전월대비 4.6% 줄어 지난 8월 이후 넉 달 만에 감소세를 기록했다. 12월 말 기준 주택 재고는 91만 채로 지난 1999년 1월 이후 최저 수준이었다. NRA는 주택 판매가 감소세로 전환된 것은 시장에 나온 주택재고가 역사적으로 낮았기 때문이라고 밝혔다.
미 상무부가 발표한 12월 신규주택 판매는 전월비 11.9% 증가한 연율 81만 1000채로 9개월래 최대치를 기록했다. 이는 블룸버그가 조사한 전문가 예상치인 76만 채를 크게 웃도는 수치다. 블룸버그는 연준의 긴축정책에 따른 금리 인상이 전망됨에 따라 지난 2개월간 미국인들이 구매 계약을 서두른 것으로 보인다고 분석했다.
<2020~2021년 미국 월간 신규주택 판매 추이>
(단위: 천 채)
[자료: 미 상무부, 블룸버그(그래프)]주택구매 열풍, 2022년에도 이어질까
업계 전문가들은 주택가격 상승은 둔화될 것으로 전망되나 구매 수요는 지난해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 보인다고 전망했다. 연준이 올해 기준금리 인상을 예고한 가운데 모기지 이자율 인상이 수요에 영향을 미치기는 하겠으나 많은 잠재바이어들이 이에 대비를 하고 있고 모기지 이자에 영향을 받지 않는 현금 바이어들도 다수 존재하고 있기 때문이다. 또한 팬데믹 영향으로 주택 수요가 워낙 견고하게 유지되고 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.
국책모기지 업체인 프레디맥은 1월 발표한 분기별 경제전망 보고서를 통해 현재 낮은 모기지 이자율, 첫 주택구입자와 그 외 인구통계학적 요인이 안정적인 주택 구매 수요를 지지하고 있다고 밝혔다. 올해 주택판매는 690만 채, 이듬해인 2023년에는 700만 채에 달할 것으로 내다봤다. 모기지 대출 금리 인상으로 주택 구매 수요에 영향을 줘 가격 상승률은 2021년 15.9%에서 2022년 6.2%로 둔화될 것을 전망했다. 20개 주요도시의 주택가격을 조사해 매달 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격 지수를 발표하는 코어로직은 이보다 더 낮은 2.8% 상승을 예상했으며 부동산 중개 사이트인 레드핀과 리얼터닷컴은 각각 3%와 2.9%, 모기지뱅커연합은 2.3% 오를 것으로 예측했다.
<2022~2023년 미국 주택시장 전망>
구분 2022년 2023년 2020년 2021년 2022년 2023년 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 30년 만기 모기지 금리(%) 3.5 3.6 3.7 3.7 3.8 3.9 3.9 3.9 3.1 3.0 3.6 3.9 주택판매량(100만채) 7.1 6.9 6.8 6.8 6.9 7.0 7.0 7.0 6.5 6.9 6.9 7.0 가격 상승율(%) 1.5 1.5 1.5 1.5 0.6 0.6 0.6 0.6 11.3 15.9 6.2 2.5
주1: 전망치 혹은 추정치는 굵은 글자로 표시
주2: 모기지 금리는 월간 이자율의 분기 평균(비계절조정치, 연율)
주3: 주택판매량은 신규∙기존주택 판매량으로 월간 계절조정치의 분기별 평균값(연율)
주4: 가격증가율은 프레디맥의 주택가격 인덱스의 분기별 통계치(계절조정치, 연간 데이터는 연율)
[자료: Freddie Mac]포브스는 이 같은 주택 가격 상승 둔화는 단순히 시장 과열 양상이 진정된 것이라기보다 연준의 금리 인상에 따른 월간 모기지 상환금액이 상승함에 따라 바이어들이 구입하고자 하는 주택 가격대를 낮추는 것에서 기인된 것으로 보고있다. 주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 포브스와의 인터뷰에서 “문제는 모든 사람들이 모기지 이자율과 관계없이 원하는 집을 경제적으로 여유있게 구입할 수는 없다는 점”이라며 “이런 경우 바이어들은 희망 구입 가격대를 낮춘다”고 설명했다.
시사점
1분기 미국 주택시장은 모기지 금리 인상에도 불구하고 바이어들의 경쟁적인 주택 쇼핑이 이어질 것으로 보인다. 이미 모기지 금리가 오름세를 이어가고 있는 가운데, 연준의 기준금리 인상 전 주택 매입을 마치려는 수요가 몰릴 것으로 예상되기 때문이다. 하지만 기록적인 주택재고 부족 현상이 더욱 심해질 것으로 보여 비딩 경쟁이 지속될 것으로 보인다. 온라인 부동산 중개사이트인 질로우는 지난해 주택재고는 2019년에 비해 25% 낮은 수준이었으며, 올해는 38% 낮을 것으로 전망했다. 부동산 중개업체 C사의 뉴욕주 J 부동산 브로커는 “12월은 홀리데이시즌으로 연중 주택거래가 둔화되는 시즌이지만 지난 12월은 구매 수요가 몰리면서 이례적으로 바쁜 연말이었다”며 “단기간 내에 주택재고 상황이 달라질 것으로 보이지 않고 많은 바이어들이 금리 인상에 대비가 되어 있어 적어도 올 봄까지 시장상황이 지난해와 비교해 크게 달라지지 않을 것으로 보인다”고 말했다.
미국 주택시장은 부동산 외 다른 산업, 미국인의 소비와 고용 시장 등에 영향을 미치는 강력한 경기선행 지표다. 주택시장의 수요 확대는 매매 증가뿐 아니라 주택착공허가, 신규주택착공으로도 이어진다. 이는 주택건설에 필요한 철강, 목재 등 원자재 수요 증가, 건설산업의 고용확대로 연결된다. 또 주택시장의 호황에 따른 주택가격 인상으로 자산가치가 상승하면서 소비도 증가하는 효과가 있다. 특히 한국의 주력 수출 품목인 가전과 섬유, 그 외 기타 생활용품 소비 수요와도 밀접한 연관을 가지고 있어 눈여겨보아야 할 지표다. 주택매매 열풍이 올해도 이어질 것으로 예상됨에 따라 연관 산업의 대미 수출 확대 기회를 노려볼 수 있을 것으로 기대된다.
자료 : Wall Street Journal, Freddie Mac, National Association of Realtors, Forbes, New York Times 및 KOTRA 뉴욕 무역관 자료 종합
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