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(현업 개업공인중개사의 실전적 부동산 강좌)
매년 5월은 종합소득세 신고기간입니다.
이 기간에 주택의 임대소득에 대해서도 신고를 하셔야 합니다.
이번 시간은 실제 소득세가 얼마나 나오는지
임대수입 금액별로계산을 해 보았습니다.
(1:58) 과세대상 및 과세방법
(2:52) 분리과세 계산구조
(5:37) 간주임대료 계산사례
(8:04) 일반 임대소득자 계산사례
(9:03) 등록 임대사업자 계산사례
감사합니다.
이장림부동산TV
현업 개업공인중개사 이장림
#임대소득세 #주택임대소득 #소득세신고
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주택임대 소득세 계산 – 국세청
주택임대 소득세 계산 사례 · 1)수입금액(12,960,000) × 단순경비율(42.6%) · 2)수입금액(12,960,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%) · 3)미등록 & 주택임대 …
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 7/11/2021
View: 4220
세입자 둔 집주인의 임대소득세 계산법 – 택스워치
월세, 선세금, 간주임대료 등 주택임대소득을 모두 합해서 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합치지 않고, 분리해서 세금을 계산(분리과세)할 수 …
Source: www.taxwatch.co.kr
Date Published: 8/28/2021
View: 2857
임대소득세 – 세금계산기 – FineLand | 부동산종합포탈 – 파인랜드
임대소득 계산 ; 월세(년 합계), 간주임대료(전세보증금) ; 주택, 주택 외, 주택 …
Source: www.fineland.co.kr
Date Published: 8/4/2022
View: 2443
주택임대업 임대소득 계산기 (간주임대료 포함) – 비즈넵 헬프센터
간주임대료는 월정 임대료만을 수령하는 사업자와의 세부담을 공평하게 하기 위함이며, 과세표준 및 소득금액에 포함됩니다. 보유 주택이 3채 이상이라면 …
Source: help.bznav.com
Date Published: 10/10/2022
View: 1366
주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (전세금 => 간주임대료 …
1) 분리과세란 주택임대소득만 분리하여(세율 14%)로 세금을 계산하는 방법입니다. 2) 종합과세는 주택임대소득 + 나의 추가소득을 합산하여 종합소득세로 …
Source: embeddedchallenge.tistory.com
Date Published: 3/26/2021
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- Author: 이장림부동산TV
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- Date Published: 2020. 5. 1.
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주택임대 소득세 계산
甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은
* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
세입자 둔 집주인의 임대소득세 계산법
주택을 빌려주고 임대료를 받는 사업자는 임대소득에 대해 소득세를 신고하고 내야 합니다.
주택임대소득은 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득을 말하는데요. 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거용 건물이나 건물 일부를 임대하는 경우가 해당합니다.
1주택만 소유하면서 해당 소유주택을 임대한 경우에는 임대소득에 대한 세금이 없는데요. 이 경우에도 주택이 기준시가 9억원이 넘는 경우에는 임대소득세를 부담합니다.
월세, 선세금, 보증금 모두 임대소득
월세 뿐만아니라 보증금도 그 이자만큼의 임대소득이 있다고 보고, 소득으로 환산(간주임대료)해 세금을 부담합니다.
보증금은 3주택 이상, 보증금 합계액 3억원 초과의 임대주택을 보유한 경우부터 간주임대료로 환산하는데요. 소형주택(주거전용면적 40㎡이하이고 기준시가 2억원 이하)은 2021년말까지 이 주택수 계산에서 빼주는 혜택이 있죠.
간주임대료는 3억원이 넘는 보증금합계액의 60%를 365(윤년은 366)로 나눈 후 정기예금 이자율(2020년 소득의 경우 1.8%)을 곱해서 산출합니다.
이밖에 월세를 선불로 내는 선세금(先貰金)도 과세기간에 속한 월수만큼을 떼어 임대소득에 포함해야 하죠.
2000만원 이하이면 분리과세 선택가능
임대소득도 다른 소득과 합쳐서 종합소득세 신고를 해야 하는데요.
월세, 선세금, 간주임대료 등 주택임대소득을 모두 합해서 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합치지 않고, 분리해서 세금을 계산(분리과세)할 수 있는 선택권이 주어집니다.
소득세는 소득이 많을수록 높은 세율로 세금을 내는 누진세율(6~42%)이 적용되는데요.
2000만원 이하의 임대소득을 분리과세하면 필요경비를 소득의 60%(미등록은 50%)까지 인정해주고, 400만원(미등록은 200만원)을 기본공제하며, 세율도 고정된 14%(지방세포함 15.4%)세율이 적용됩니다.
임대소득 외에 다른 소득도 많아서 합산과세할 경우 14%보다 높은 세율이 적용된다면 분리과세가 유리한 선택이 될 수 있는데요.
반대로 다른 소득이 적어서 합산하더라도 14%보다 낮은 세율이 적용되는 경우에는 합산과세를 선택하는 것이 유리할 수 있겠죠. 물론 필요경비 인정비율과 기본공제 등까지 고려해봐야 하고요.
만약 주택임대소득이 2000만원이 넘는 경우에는 선택권 없이 다른 소득과 합산해서 소득세를 계산해야 하죠.
선택 어렵다면 미리 계산해보고 결정
주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록했는지 여부와 종합과세할 소득의 규모에 따라 분리과세의 유불리가 달라지는데요.
사업자별로 처한 상황에 따라 미세한 차이가 있을 수 있고, 필요경비 등에 대한 계산의 어려움이 있기 때문에 선택이 쉽지는 않습니다.
이런 경우 종합과세와 분리과세의 방법을 각각 비교해서 계산해볼 수 있는 모의계산을 이용해보면 도움이 됩니다.
국세청 홈택스 홈페이지 우측하단에 ‘세금모의계산’을 클릭하고, 주택임대소득 종합 분리과세 세액비교 항목에 들어가면 각각의 요건을 입력해 미리 계산해보는 것이 가능하죠.
국세청 홈택스 모의계산 선택화면
소형주택임대는 세액감면 혜택 체크
국민주택규모(85㎡ 이하)의 소형주택을 임대하고 있는 경우에는 계산된 임대소득세액을 일부 감면해주는 세액감면혜택도 챙겨봐야 합니다.
2022년말까지 임대사업 소득세의 30%, 8년 이상 장기일반민간임대주택 등은 75%까지 세액을 깎아주는 혜택입니다.(2021년부터 2호 이상 임대는 20%, 50%로 감면률 축소)
소형주택 임대사업자 세액감면은 임대사업자등록증과 임대조건신고증명서, 표준임대차계약서 사본, 임대차계약 신고이력확인서 등을 첨부해서 관할세무서에 신청해야 받을 수 있습니다.
부동산종합포털 파인랜드
임대소득세 본 계산은 2015년 4월 소득세법을 근거로 계산했습니다. 지방소득세는 계산하지 않았으므로 정확한 값은 다시 확인바랍니다.(금액단위 만원). 임대소득세 상세설명 (클릭) :입력 : 선택입력 : 자동
임대소득 계산 월세(년 합계) 간주임대료(전세보증금) 주택 주택 외 주택 주택 외 보증금 임대일수 보증금 임대일수 년 합계(월세 x 개월) 1 2 정기예금 이자율(보증금) 3 4 (입력안하면 2.5% 계산) 5 6 7 8 임대일수가 1년내내이면 365 9 10 보증금 소득 주택 수입 2천만원 이하 비합산 주택 외 수입 총 수입 주택임대수입 2천만원 이하 비과세, 17년부터 분리과세 단순경비대상(수입2천4백만원 미달) 수입금액 – (수입금액x 단순경비율) 기준경비대상(수입2천4백만원 이상) 수입금액 – 주요경비 -(수입금액x 기준경비율) 일반주택 점포 일반주택 점포 단순경비율 기준경비율 주요경비 소득금액 소득금액 임대 총소득금액 단순경비율 기준경비율 적용대상은 비교를 위해 모두 표시해놓았으니 종합소득세계산에서는 하나만 입력 바랍니다. 타업종계산은 단독으로 해야합니다. 임대업과 겸업시 기준경비대상은 환산해야 합니다. * 주업종(수입금액이 가장 큰 업종)의 수입금액 + {주업종외의 업종의 수입금액 x (주업종의 기준수입금액 / 주업종외의 업종의 기준수입금액)} 타업종 사업소득 계산(임대소득세계산은 아래 종합소득세 계산으로 바로 가면 됨) 총수입 단순경비율 기준경비율 필요경비 총소득 단순경비율대상 기준경비율대상 종합소득세 계산 임대(사업) 소득 근로소득 총급여입력 이자+배당 소득 연금소득 기타소득 공제 계산완료 근로소득공제 공제없음 연금소득공제 필요경비 소득 종합소득 소득공제 입력 [기본공제] 1명당 150만원 : 본인, 연간 소득금액 합계액 100만원 이하 배우자 및 부양가족 [추가공제] 경로우대.독신부모 100만원, 장애인 200만원, 부녀자 50만원 [공적연금보험료공제] [주택담보노후연금 이자비용공제] [특별소득공제] 국민건강보험료, 월세 소득공제, 장기주택저당차입금이자 과세표준 산출세액 세액공제 특별세액공제 납부금액
주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (전세금 => 간주임대료 예제)
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안녕하세요.
지난번 시간에는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 정리를 하였습니다.
https://embeddedchallenge.tistory.com/170
오늘은 이제, 주택임대 소득에 대해서 분리과세를 계산하는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
물론, 예제를 들어서 설명을 드릴것이고,
전세를 예제로 들어 간주임대료를 포함하여 분리과세를 계산해 보도록 하겠습니다.
우선, 앞서 설명한 내용을 다시 요약 정리를 하면
주택을 임대하여 소득을 얻으면 임대소득에 대한 세금을 내야 합니다.
여기서, 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세 중 선택을 하여 세금을 납부합니다.
1) 분리과세란 주택임대소득만 분리하여(세율 14%)로 세금을 계산하는 방법입니다.
2) 종합과세는 주택임대소득 + 나의 추가소득을 합산하여 종합소득세로 내는 방법입니다.
분리과세, 종합과세를 계산하는 과정에서 월세 + 간주임대료를 함께 합산하여 세금을 계산 해야 합니다.
간주임대료는 전세금, 보증금도 임대수익으로 간주하여 환산한 금액입니다.
따라서 이 수익금도 과세 기준금액에 포함을 시켜야 합니다.
그렇다면 지금부터 분리과세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 분리과세 기준 요약 정리
분리과세를 계산하는 과정에서 임대주택으로 등록한 경우와 미등록한경우의 차이는 아래와 같습니다.
등록임대가 과세표준을 결정하는 과정이나,
세액공제를 받는 과정에서 유리하다는 것을 파악할 수 있습니다.
1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2)기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함
4)(’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설
위에서 보면, 기본공제를 받으려면, 주택임대소득을 제외하고 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만
공제가 가능합니다. 직장인들은 어렵겠네요.
따라서 분리과세 소득 과세표준은 아래와 같습니다.
그렇다면 지금부터 예를 들어서 주택임대소득에 대한 분리과세를 계산하는 방법을
예시를 들어서 알아 보도록 하겠습니다.
2. 주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (임대주택 미등록의 경우)
조건은 다음과 같습니다.
여기서, A,B,C주택을 한사람이 소유를 하고 있습니다.
임대소득에 대한 세금은 얼마를 내야 할까요?
현재, 월세를 받고 있지는 않습니다.
하지만 3주택자이면서, 전세금을 받고 있기 때문에
전세금에 대한 간주임대료를 계산하여
이 부분에 대한 과세를 해야 합니다.
1년 기준 간주임대료 계산공식은 아래와 같습니다.
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 60% × 이자율(1.8%) x (임대일수 / 365일)
주택의 간주임대료 = (15억 – 3억) x 0.6 x 0.018 x 365/365 = 12,960,000원
즉, 1년동안 전세금으로 얻은 소득을 12,960,000원으로 간주하겠다는 것입니다.
1) 수입금액 = 12,960,000원
여기서 필요경비의 50%를 빼주어서 주택임대 소득금액을 찾아야 합니다.
2) 필요경비 = 12,960,000원/2 = 6,480,000원
그리고 임대주택 미등록의 경우이므로 아래와 같이 기본공제 200만원을 받게된다.
3) 기본공제 = 2,000,000원
과세표준 = 수입금액 – 필요경비 – 기본공제
4) 과세표준 = 12,960,000원 – 6,480,000원 – 2,000,000원
과세표준 = 4,480,000원
5) 세율은 14%입니다. (분리과세의 경우)
산출세액 = 4,480,000원 x 0.14 = 627,200원
따라서 최종적으로 납부할 세액은 627,200원이라는 것을 확인할수 있습니다.
아래 부동산계산기를 통해 확인한 결과값과 동일한 것을 확인할수 있습니다.
3. 주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (임대주택 등록의 경우)
1년 기준 간주임대료 계산공식은 아래와 같습니다.
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 60% × 이자율(1.8%) x (임대일수 / 365일)
주택의 간주임대료 = (15억 – 3억) x 0.6 x 0.018 x 365/365 = 12,960,000원
즉, 1년동안 전세금으로 얻은 소득을 12,960,000원으로 간주하겠다는 것입니다.
1) 수입금액 = 12,960,000원
여기서 필요경비의 60%를 빼주어서 주택임대 소득금액을 찾아야 합니다.
2) 필요경비 = 12,960,000원x0.6 = 7,776,000원
그리고 임대주택 등록의 경우이므로 아래와 같이 기본공제 400만원을 받게된다.
3) 기본공제 = 4,000,000원
과세표준 = 수입금액 – 필요경비 – 기본공제
4) 과세표준 = 12,960,000원 – 7,776,000원 – 4,000,000원
과세표준 = 1,184,000원
5) 세율은 14%입니다. (분리과세의 경우)
산출세액 = 1,184,000원 x 0.14 = 165,760원
따라서 최종적으로 납부할 세액은 165,760원이라는 것을 확인할수 있습니다.
아래 부동산계산기와 동일한 것을 확인하실 수 있습니다.
이상으로 임대소득에 대한 분리과세를 계산하는 방법을 알아보았습니다.
추후, 월세까지 포함해서 계산하는 예제를 추가로 올려보도록 할게요.
그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
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