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제가 읽었던 책들 궁금해 하시는 분들이 계셔서 공유합니다.
1. 부동산의 원리
Rich Dad Poor Dad (Robert Kiyosaki)
2. 실용적인 책들
The book on rental property investing (Brandon Turner)
The book on managing rental properties (Brandon Turner)
The book on investing in real estate with no and low money down (Brandon Turner)
Investing in duplexes triplexes and quads (Larry Loftis)
Landlording on autopilot (Mike Butler )
3. 세부적인 사항들에 대해 더 알고 싶을때
The book on tax stratgies for the savvy real estate investor (Amanda Han)
What every real estate investor need to know about cash flow (Frank Gallinelli)
The book on flipping houses by (J. scott)
The book on estimating rehab costs (J. scott)
The due diligence handbook for commercial real estate (Brian Hennessey)
Real Estate Accounting Made Easy (Obioma A. Ebisike)
아파트먼트 투자에 관심이 있으신가요?
https://p36multifamily.com
이메일: [email protected]
#부동산 #건물주 #아파트
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집 살때 모기지 받을려면 인컴이어느정도 되야되나요? – ASK미국
지금 보고있는집이 20만에서25만정도 됩니다. 크레딧이나 여러가지 조건이 충족된다면 20%다운페이한다면 인컴 대충 어느정도 되야 되나요?
Source: ask.koreadaily.com
Date Published: 5/10/2022
View: 7066
내인컴으로 얼마나 융자가 가능 할까.
첫째 집을 사시는 방법은 내 인컴으로 융자를 받는 방법과 다운페이먼을 30%정도 … 필요성을 알려주고 미국에서 집사는 요령을 ,또는 투자가치로의 집의 필요성을 알 …
Source: compassfundingus.com
Date Published: 10/3/2021
View: 1123
다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 – 코리얼티USA
미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. … 다운페이 의미와 미국 집 살 때 필요한 다운페이 퍼센트 …
Source: korealtyusa.com
Date Published: 11/15/2022
View: 6883
마일모아 게시판 – 제가 사려는 집이 너무 무리하는걸까요?
미국중부에서 일하고있고 제 연봉은 베이스 13만에 주식/보너스로 연에 … 제가 첫집 살 때 소득대비 모기지 페이먼트가 얼마였었는지 생각해보면 …
Source: www.milemoa.com
Date Published: 9/19/2021
View: 3341
[미국부동산] 내 수입으로 얼마까지 융자가 가능할까? 주택 융자 …
일반적으로 은행에서 보는 최고 DTI 는 43%-45%까지 한다. 융자는 많은 길과 변수가 있다. 집을 구매 하려는 계획이 있으면 가장 먼저 융자 전문가와 상의 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/7/2022
View: 1197
바보도 살 수 있다. 미국에서 집사기 ABC 1편 – 클리앙
미국에서 자기가 살 집을 찾거나 부동산 투자용으로 세컨 하우스 등을 구하는 일은 … 예외의 경우도 있지만 미국집을 팔고 살 때 바이어는 소위 …
Source: www.clien.net
Date Published: 8/28/2022
View: 1081
집살때 모기지 받을려면 인컴이 어느정도되야하나요?
집 살 때 모기지 받을려면 인 컴이 어느 정도 되야 하나요? … 미국 유학 생활, 미국 생활 영어, 고민 상담, 유학 정보, 미국 대학교, … 그쪽에서 결정합니다
Source: mentor.heykorean.com
Date Published: 8/1/2022
View: 1469
코로나 상황에서 어떻게 집을 살수 있을까요? Q&A
미국에서 합법적인 비자를 소지하시며 일을 하시는 분들은 다 융자를 받으실 수 있습니다. … 이전글 [전문가 칼럼] 투자용 집 살때 이것은 조심!
Source: mijumom.com
Date Published: 1/1/2022
View: 6308
사회 초년생 첫집 융자 – 라디오코리아
집 살때쯤이면 5년 가까이 같은 회사에서 일하게 되는거네요. … 안되지만) 제 인컴에 추가 하고 싶은데 stated income mortgage (bank statement …
Source: m.radiokorea.com
Date Published: 12/14/2022
View: 1574
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주제에 대한 기사 평가 미국 에서 집 살때 인컴
- Author: 미국이민생존기
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- Date Published: 2021. 2. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=4KnAJSDuBQ0
다운페이 뜻과 다운페이 없이 미국 집 사는 법 • 코리얼티USA
미국에서 집을 사려고 알아보면 다운페이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 한국에서 살다가 처음 미국에 오신 분들은 다운페이 같은 미국 부동산 용어를 생소해 하시는데요. 오늘은 다운페이 뜻과 의미를 살펴보고, 어느정도의 다운페이가 필요한지, 그리고 다운페이 없이 미국 집을 살 수도 있는지 알아보도록 하겠습니다.
다운페이 뜻과 의미
다운페이란 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 입니다. 집을 구입할 때 Buyer(구매자)는 Seller(판매자)에게 주택 구입 대금을 주어야 하죠. 이 때 다운페이는 은행 모기지 대출을 제외한 현금을 의미합니다. 만약 100만불 주택을 구입할 때 20만불은 현금으로 지불하고 80만불은 은행 모기지 대출로 한다면 현금 20만불이 바로 다운페이가 되는 것입니다.
다운페이 몇 퍼센트 필요할까?
앞선 예와 같이 시세 100만불 주택을 구입할 때 현금 20만불을 낸다면 다운페이는 20%가 되는데요. 집을 파는 Seller 입장에서는 아무래도 집 값을 현금으로 받는 것을 더 좋아합니다. 따라서 여러 Buyer가 오퍼(집 계약서)를 제시한 경우 다운페이가 더 많은 쪽을 선택하게 되죠.
이처럼 다운페이는 높을 수록 좋지만 집을 구입할 때 현금을 한꺼번에 준비하기가 쉽지 않습니다. 그래서 은행 모기지 융자를 끼게 되는데요. 이 때 다운페이가 20% 미만이면 은행에서는 PMI라는 모기지 보험에 가입하도록 합니다.
PMI란 Private Mortgage Insurance의 약자로 풀이하자면 사적 모기지 보험을 의미합니다. 은행은 모기지 대출을 해주고 주택을 저당잡죠. 그런데 만약 융자를 받은 Buyer가 낮은 비율(ex. 20% 미만)의 다운페이로 집을 구매하면 원금과 이자를 갚지 않을 위험도가 높아지는데요. 그래서 미국 은행은 일반적으로 20% 미만 다운페이 융자에 대해 PMI 가입을 강제하게 됩니다. (PMI에 대한 자세한 내용은 다음 글 참조)
다운페이 없이 미국 집 사는 법 가능할까?
1. VA Loans, USDA Loans
다운페이할 현금이 부족하면 다운페이 없이 미국 집 사는 법을 알아볼 수 밖에 없습니다. 하지만 은행의 일반적인 Loan 중에서 다운페이 없이 가능한 프로그램은 거의 없는데요. 대신 특정 조건을 만족하면 다운페이 없이 미국 집을 살 수 있는 방법으로 VA Loans, USDA Loans가 있습니다.
VA Loans는 미군 가족이 받을 수 있는 0% 다운페이 융자입니다. 그리고 USDA Loans는 U.S. Department of Agriculture(미국 농무부) 융자 프로그램으로 교외 지역에서 집을 구입한다면 고려할 만한 옵션이죠. VA Loans와 USDA Loan 자격이 되는지 알아보려면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.
2. Home Ready Mortgage, FHA Loans
이 밖에 제로 다운페이는 아니지만, 3% 또는 3.5% 정도의 낮은 퍼센트로 다운페이할 수 있는 융자로 Home Ready Mortgage와 FHA Loans가 있습니다. 이 중에서 Home Ready Mortgage는 3% 다운페이를 할 수 있으며 Fannie Mae(페니매)라는 정부 보증 금융기관을 통해 융자를 받는 프로그램입니다.
FHA Loans는 FHA(Federal Housing Administration, 미국 연방 주택 관리국)에서 보증하는 융자 프로그램으로 다운페이가 부족한 분들이 많이 이용하고 있죠. FHA Loans는 한국의 정부 주택담보대출과 비슷한 개념으로 볼 수 있는데요. 낮은 다운페이로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만, 추가로 보증료(Upfront Mortgage Insurance Premium)가 붙는다는 단점이 있습니다.
미국 집 구입 시 다운페이 전략
1. 장기적으로 인컴과 크래딧 관리
미국 집 구입을 할 때는 최소 1년 전부터 장기적인 계획을 갖고 준비해야 합니다. 주택 구입의 기초가 되는 다운페이는 최대한 많이 모아야 하고, 융자를 받기 위해서는 본인의 인컴과 크레딧도 잘 준비가 되어 있어야 하죠. 따라서 1년 전부터 본인의 인컴과 소비 패턴을 점검하고 크레딧 스코어는 가능한 750 이상으로 높여야 합니다.
2. 정부 융자 프로그램 자격 확인
미국에서는 카운티나 시에서 생애 첫 집 구입자를 위한 펀드가 조성된 곳들이 많습니다. 이런 정부 보조 펀드에서는 $55,000~80,000까지 다운페이를 지원해주기도 하는데요. 따라서 충분한 다운페이를 확보하지 못할 것 같다면 이런 정부 보조 펀드를 알아보는 것이 좋습니다. 참고로 정부 보조 펀드 프로그램을 이용하려면 8시간 이상 관련 교육을 받아야 합니다.
3. 눈높이 낮추기
주택을 본격적으로 알아보기 시작하면 보는 집이 많아지면서 점점 눈높이가 올라가기 마련입니다. 그래서 원래 계획했던 다운페이를 초과해서 무리한 융자를 받게 되는데요. 첫 집 장만부터 너무 무리하지 마시고, 눈높이를 어느정도 낮춰 감당할 수 있는 월 페이먼트를 계산하여야 합니다. 개인적으로 드림하우스는 두 번째 집부터 만들어간다고 생각하는 것이 좋다고 봅니다.
마무리
이상 이번 포스팅에서는 다운페이의 뜻과 의미를 알아보고 미국에서 다운페이 없이 집을 살 수 있는지 살펴봤습니다. 아울러 미국 집 장만 전에 다운페이를 어떻게 할 지 간단하게 몇 가지를 알아봤는데요. 아무쪼록 다운페이를 착실히 모으시고 부족한 다운페이는 정부 보조 프로그램 등을 이용하여 잘 해결하시길 바랍니다. 마지막으로 아래에 미국 주택 구입 과정에서 꼭 알아두어야할 글들을 링크해놓았으니 꼭 읽어보길 바랍니다.
추가로 꼭 읽어봐야 할 글들
제가 사려는 집이 너무 무리하는걸까요?
안녕하세요.
다름이아니라 저희가 이번에 rate도 낮은 김에 집을 장만하려고하는데 장인어른내외가 저희가 너무비싼집을 사려고해서 허덕일꺼같다 너무 걱정하셔서 좀 더 많은분들의 조언을 듣고싶어 여쭙니다.
미국중부에서 일하고있고 제 연봉은 베이스 13만에 주식/보너스로 연에 2.5~3.5만정도 더 받고있는데요. 지금 모아논돈 16만불다운페이하고 51만불 론(conventional max)을 해서 67만불정도 집을사려고해요. 제 monthly take home pay (주식 / 보너스제외)는 $7000정도이고 monthly mortgage pay는 2500~2600정도될거같은데요.
저희가 계산했을때는 주식이나 보너스로 저금하고 매달 생활이 충분히 가능할거같아서 진행하려고했는데 저희가 잘못생각하는걸까요? 저희가족쓰기에는 좀크긴한데 애들 더낳고 거기서 다키울생각으로 좀 완성된 집으로가려는 건데 어르신들이 너무 말리시니까 저희도 갑자기 걱정되긴하네요.
조언부탁드립니다.
[미국부동산] 내 수입으로 얼마까지 융자가 가능할까? 주택 융자 3대 조건 : DTI, LTV, FICO : 네이버 블로그
일반적으로 은행에서 보는 최고 DTI 는 43%-45%까지 한다.
융자는 많은 길과 변수가 있다. 집을 구매 하려는 계획이 있으면 가장 먼저 융자 전문가와 상의한 후 자신의 융자 가능 금액을 정확히 파악하는 것이 우선되어야 한다.
상의할만한 융자 전문가를 모른다면, 부동산 에이전트에게 소개를 받는것도 방법이다.
보통 부동산 에이전트들은 많은 융자 전문가들을 알고 있다.
B. 자산 (Asset)
최소 자산= Downpayment + Closing Cost (주택 구매 비용) + Reserve (비상자금)
Downpayment는 융자 환경에 따라 계속 변한다. 20%가 가장 일반적이다.
융자 환경이 느슨했던 2000년 중반은 No Down도 유행했었다. 융자 조건이 많이 까다로워진 현재도 다른 조건이 좋다면, 10% 정도만 Down하고 집을 살 수 있다.
이 부분에선 LTV란 약자를 알고 있으면 좋다.
LTV는 Loan To Value 즉 융자 액수와 집 가격의 비율이다.
간단히 Downpayment의 반댓말이라고 생각하면 된다.
Down을 20%하면 융자를 80% 받는 것이니까 LTV는 80%가 된다.
Closing Cost (집 사는 비용)은 집 값의 약 2-3%정도를 생각하면 무난하다.
Reserve (비상 자금)은 보통 2-6개월 정도의 PITI에 해당하는 여유자금을 말한다.
PITI (집 관련 지출)
Principle (원금) + Interest (이자) + Tax (재산세) + Insurance (집 보험, 콘도 관리비)
주의 사항 1 : 은행에서 자산을 볼 때, 보통 지난 2달치의 평균을 본다. 만약 다 합쳐서 $100,000이 필요한데, 은행에는 $80,000밖에 없을 경우, 융자 받기 전날 $20,000을 빌려다가 채워두어도 은행에서는 $100,000로 인정해 주지 않는다.
주의사항 2 : 자산 액수만 보는 것이 아니라 자산 출처를 까다롭게 따진다. 자산이 여기 저기 흩어져 있다면 가능한한 한곳에 미리 모아 놓는 것이 좋다. 그리고 가능한한 돈을 움직이지 않는 것이 좋다. 은행에서 최근에 들어가고 나온 돈의 모든 출처를 확인하는데, 변동사항이 너무 많으면 서류 작업이 복잡해 질 수 있다.
C. 크레딧 (Credit)
크레딧 점수를 FICO (파이코)라고 부른다. 일반적으로 FICO가 740점이 넘으면 최고의 조건에 융자를 받을 수 있다.
평소에 있는지도 잘 모르고 지내는 크레딧 내력이 융자 받을 때는 아주 중요한 역할을 한다.
몇가지 주의할 점은…
은행에서 뽑는 Credit Report와 보통 일반인이 소비자로서 뽑는 Credit Report는 차이가 있다. 소비자들이 AnnualCreditReport.com같은 곳에서 직접 크레딧을 뽑아 볼 수 있지만, 융자를 받기 위해선 융자 전문가나 은행을 통해서 뽑아봐야 한다.
그리고 크레딧 점수는 세군데 Credit Bureaus (Equifax, TransUnion, Experian) 에서 모두 뽑아 중간 점수를 보게 되어 있다.
은행에서는 크레딧 점수만을 보는 것이 아니라, 크레딧 기간과 내용까지 본다. 크레딧을 쌓은 기간이 너무 짧으면 (보통 2년 이하) 문제가 될 수 있고, Collection같은 내용이 떠 있으면, 다 갚기 전에는 융자를 안 해 줄 수 있다.
집을 사기 전에 융자를 미리 알아보아야 하는 가장 중요한 이유가 크레딧을 준비하기 위한 것이다. 크레딧에 생각지도 못했던 문제들이 뜨는 경우들이 상당히 많다.
왠만한 문제들은 시간만 좀 있으면 그리 어렵지 않게 해결할 수 있으니 미리 관리를 하는 것이 좋다. 원하는 집을 찾아서 오퍼를 쓰게 될때 문제를 알게되면 원하는 집을 놓칠 수 있으니 주의해야 한다.
바보도 살 수 있다. 미국에서 집사기 ABC 1편 : 클리앙
이민온지 7년정도 되어서 집을 사고 아이들과 정말 행복한 시간을 가졌습니다. 집은 재산증식 수단 이전에 아주 중요한 삶의 터전입니다.
어리바리 이민자의 집구매는 결코 녹녹치 않습니다.
미국에서 자기가 살 집을 찾거나 부동산 투자용으로 세컨 하우스 등을 구하는 일은 결코 만만한 일이 아닙니다. 과정 자체가 우리나라보다 훨씬 더 복잡하고 문화적으로 다르며, 기본적으로 한국영어가 해외 나와서 저처럼 고생하는 저 같은 경우에는 정말 힘든 일입니다.
저는 미국에 이민을 와서 7년 만에 영주권을 받았고, 그 다음해에 처음으로 집을 구매했습니다. 대부분의 이민 생활이 그렇듯 영주권을 받기까지는 모든 것이 고생이었습니다. 자는 시간을 줄여서 일을 해야 했기 때문에, 당시 집을 구매할 때는 무언가를 알고 한 게 아니라 장님 코끼리 다리 만지듯 그렇게 그렇게 더듬거리며 어렵게 집을 구매했습니다. 다행히 좋은 집을 샀고 지인이 선물로 준 한살된 강아지와 아이들과 함께 행복한 시간을 보낼 수 있었습니다.
미국에서 집을 구매하는 일은 아주 대충 한다고 해도 구매를 결정한 순간부터 키를 받기까지 최소한 한두 달은 걸리는 일이며, 잘못 사는 경우 적게는 몇천불에서 많게는 몇만불이 그냥 날아갈 수 있습니다. 저는 어려서부터 차를 많이 좋아하고 나를 위해서도 또 남을 위해서도 차를 많이 구매한 경험이 있습니다. 그래서 미국에서 차를 사는 일이 중고차 건 새차건 아주 자신 있는 분야 중에 하나입니다. 하지만 집을 사는 것은 이보다 열배는 힘든 일인 듯합니다.
게다가 차를 사는 일은 돈을 쓰는, 소비하는 행위입니다. 차를 가지고 있으면 매달 돈이 더 나가고 차량의 가격이 올라가는 일은 거의 없습니다. 하지만 집을 잘 사는 일은 평생 행복한 생활의 터전을 제대로 마련하는 일이며 재산의 증식에도 큰 도움이 됩니다.
저는 리얼터쪽에 일한 적도 없고, 고작 집을 사본 것도 두번밖에 없습니다. 솔직히 이야기하면 집을 구매하는 과정에서 제가 아주 많이 했던 ‘yes’ ‘oh, ok, yes’ 이말들을 정확하게 이해하고 한 경우는 반 정도 밖에 안됩니다. 그냥 그러려니 믿고 대답을 해야 했습니다. 무엇이 나에게 이로운지 무엇을 조심해야 하는지, 어떤 부분에서 조금 더 엄밀하게 따져보아야 하는지 몰랐습니다.
집 구매와 관련해서 제대로 자세히 과정과 정보를 적으려면 책 한 권의 분량은 족히 나올 것입니다. 하지만 일단 아주아주 대충이라도 구매 프로세스가 어떻게 흘러가는지를 아는 일은 매우 중요합니다. 이런 과정에서 머리속으로 조감도를 그린후에, 전체적인 과정을 이해하고 부족한 부분을 하나씩 자세히 알아보는 것이 좋습니다. 머릿속으로 집구매 과정을 시뮬레이션 하시면 진짜 이 과정을 겪을 때 조금 더 수월하게 집을 구매하실 수 있을 것 같습니다. 저는 나름 자세히 이 프로세스를 적으려고 합니다만 각각의 프로세스에 대한 구체적인 내용이나 체크 리스트 등은 추후 시간이 나면 다른 제목으로 각론적인 접근을 해보려고 합니다. 제 타고난 게으름으로 글이 올라오지 못하면 열심히 구글링 하시면 찾으실 수 있습니다.
돈을 구해 집을 찾아내고 오퍼를 넣으면 반 정도가 끝납니다.
미국은 정말 큰 나라입니다. 이 큰 나라는 50개주라는 어찌보면 반 정도 독립된 지자체들이 모여서 사는 곳이어서 지역마다 조금씩 법률적으로도 제도적으로도 다른 것들이 많습니다. 집을 구매하는 과정에서 이루어지는 법적인 것도 조금씩 달라, 모든 것이 일괄적으로 적용되기는 힘듭니다. 제가 말씀드리는 집구매 프로세스에 대해 대략적으로 이렇게 이루어진다고 보시면 이해하시기 쉬울 듯합니다.
대출, Loan
상식적으로 집을 산다면 가장 먼저 해야 하는 일은 어디에 어떤 집을 살지 찾는 것이 가장 우선시 되어야 할 일로 느껴질 수 있습니다. 하지만 미국에서 집을 사는 과정에서 가장 먼저 해야 할 일은 내 구매력을 확인하는 일입니다. 쉽게 말하면 현찰(캐쉬)을 얼마 가지고 있고, 내 능력으로 얼마까지 은행 대출을 얻을 수 있는지를 알아야 합니다.
물론 돈이 많아서 삼사억 정도 되는 캐쉬를 내고 집을 사는 경우야 상관이 없겠지만 대부분의 경우 집을 구매할 때는 전체 집값의 15프로에서 20프로 내로 다운페이(선납금)를 하고 나머지는 15년에서 30년 장기융자를 얻어 집을 구매하는 경우가 보편적입니다. 현재 이자율이 낮을 뿐만 아니라 융자금에 대한 이자는 자신의 소득에 대해 부과되는 세금에 혜택이 주어지기 때문에 어찌보면 월세집이나 아파트 등에 사는 것보다 집구매가 유리할 수 있습니다.
집을 구매하는데 원하는 집을 찾아내고 그 이후에 대출을 알아보면 아무리 집이 마음에 들어도 돈이 모자라면 집을 사지 못하는 경우도 있고, 정말 괜찮은 집을 찾았지만 생각보다 대출하는데 시간이 오래 걸려 집을 놓치는 경우도 많습니다.
그래서 먼저 은행이나 대출 브로커 회사에 가서 융자, 대출 금액과 그 여부에 대해 확인을 받는 과정이 대출 과정입니다. 은행 또는 크레딧 유니온과 같은 곳에 가서 집을 산다고 융자를 찾는다고 하면 본인의 크레딧, 일년치 가구 소득, 현재 예금 등을 통해 얼마의 이자율을 받을 수 있고, 얼마까지 융자가 가능한지를 알아볼 수 있습니다. 참고로 주택 융자를 얻어서 집을 구매하고 은행 등에 매달 내는 돈을 몰기지 mortage라고 합니다. 이 몰기지는 원금(principle)+이자(Interest)가 됩니다.
35만불짜리 집구매 시뮬레이션
미국의 중산층 가정 독립 주택이 대략 35만불 정도 합니다. 하지만 제 생각에 우리 한국 사람들이 사는 집의 평균 가격은 이것보다 높을 것이라고 생각합니다. 물론 흙수저 물고 미국으로 건너간 저는 23만불짜리 집으로 시작했지만 말입니다.
어쨌건 35만불짜리 집의 경우 다운페이는 20프로 대략 7만불 정도 들어갑니다. 현재 미국은 주택 장기 대출 이율이 매우 좋습니다. 30년 고정의 경우 년 이율 3% 정도로 잡으면 월 몰기지는 대략 1600 정도 됩니다. 원금과 이자를 합친 금액이 대략 1100 정도 되고, 3백불 정도는 재산세(프라퍼티 택스), 백불 정도는 보험료 정도로 보시면 됩니다. 이 정도로 보시면 아파트나 월세 집에 사시는 것이 좋은지 자신의 주택을 사서 사는 것이 좋은지 어느 정도 감이 오실 수 있습니다.
남는 것은 돈밖에 없는데 무슨 융자?
미국은 만불이 넘는 돈을 소비할 때는 언제든 미국 국세청이나 주정부에서 세금 관련한 질문이 들어올 수 있음을 아셔야 합니다. 그 돈은 불법적인 돈도 아니고, 합법적으로 마련된 돈 임을 언제든 증명이 가능해야 합니다. 한국에서 돈을 받는 경우, 그 돈이 만들어진 과정에서 전부 세금을 지불한 돈인지 한국 정부도 꼼꼼히 살펴본 후에야 미국에 돈이 올 수 있습니다.
당연히 미국정부도 이 돈이 마약을 팔거나 아님 테러를 위한 폭탄 구매로 연결된 돈이 아닌지 확실히 조사합니다. 또한 미국에서 만불이상의 돈이 거래되는 경우, 세금 문제가 없는지 항상 주의 깊게 미국 국세청(IRS) 지켜보고 있다는 사실을 알아야 합니다. 그래서 오자크 냇가에는 그렇게 돈빨래(세탁)하는 사람들이 많습니다.
미국에서 대출을 하는 과정에서 기본적으로 보는 것은 그 사람의 크레딧과 일년소득 등의 조건들입니다. 개인의 신용점수라고 할 수 있는 크레딧은 미국 생활에 있어서 몰기지 신청할 때 이외에도 엄청나게 중요합니다. 한마디로 이 사람이 얼마나 사회적, 경제적으로 자본주의 사회에서 성실하게 순응하면서 자본가들 입맛데로 사는지를 판단하는 성적 같은 것이어서 매우 중요합니다.
예를 들어 우리 기헌씨는 이민을 오자마자 안정된 생활을 위해 아무 생각 없이 집을 삽니다. 다행히 몰기지는 받았지만 성실하게 크레딧을 쌓아 집을 산 남준씨보다 크레딧이 좋지 않기 때문에 이자율이 2프로 높다고 합시다. 이민 온지 얼마되지 않은 분은 한국에서의 생활과 상관없이 크레딧 점수는 높지 않습니다. 그래서 이자율도 더 높게 받을 수 밖에 없습니다. 결국 기헌씨는 매달 남준씨보다 200불 넘게 이자를 내는 것입니다. 엘란트라급 차리스 가격입니다.
은행이나 대출 브로커인 렌더 lender측에서 ‘당신의 신용과 매달 버는 돈 등에 대해 점검한 결과 몇 프로의 이자율로 돈을 빌려주겠다’는 약속을 받는 것을 소위 preapprval letter 이라고 합니다. 이걸 받고 집을 찾기 시작하면 마음이 편안해집니다. 내 마음의 평안을 떠나 어떤 리얼터는 이것 없이는 집도 잘 보여주지 않는 경우도 많습니다. 그래서 대출받을 자격 심사 통과, 이일이 가장 먼저 이루어져야 할 일입니다.
집찾기와 리얼터
이제 내가 어떤 지역에 살지를 결정해야 합니다. 아주아주 중요한 결정입니다. 물론 주변에 교회나 동네 한인마트 주인 등 지인을 통해 지역에 대해 많은 조언을 얻을 수 있지만 배운 우리는 인터넷을 통해 잘 찾아보고 연구해 봐야 합니다.
짚코드 zipcode 를 통해 지역에 대한 구체적인 정보를 인터넷을 통해 찾아봅니다. 아이들이 있는 집이면 가장 중요한 것은 역시 학군입니다. 집을 보유하면 재산세 등의 명목으로 두세가지 세금이 부과됩니다. 몇가지 다른 이름으로 부과되는 이 세금들은 주 state나 카운티 county별로 다르지만 쉽게 이야기하면 좋은 공교육이 제공되는 즉 학교가 좋은 동네는 그만큼 세금도 비싸다고 봐야 합니다.
쉽게 말하면 좋은 학군인 지역은 그만큼 이 재산세(property tax)가 많이 나오고 집값도 많이 비쌉니다. 미국 동부의 경우 따로 사립학교를 보내지 않아도 될 정도로 좋은 공립학교가 많습니다. 그만큼 많은 예산이 투입되어 좋은 학교로 성장하기 때문입니다.
이외 인터넷을 통한 지역검색을 통해 범죄율, 범죄형태, 평균 인컴(소득), 가옥형태 등에 대해 자세히 알아보고 찾아보셔야 합니다. 아래에 소개할 부동산 안내 사이트에 들어가도 이러한 정보가 자세히 나오는 경우가 많습니다.
인터넷 웹사이트나 앱 서비스를 통해 집을 찾을 수 있는 서비스는 매우 많습니다. 질로우 www.zillow.com, 리얼터닷컴 www.realtor.com 등 다양한 웹서비스(앱서비스)가 있습니다. 개인적으로는 질로우가 편한 인터페이스에 다양하고 편리한 서비스를 제공하는 것 같습니다.
만약 투자용으로 렌트를 해줄 집을 찾는 경우, 가격이 상대적으로 싼 집의 경우에는 크레이그리스트(craiglist.org)를 통해서 찾을 수 있는 경우도 있으며, 전문적으로 렌트용 집을 구하는 경우에는 디렉트메일이나 광고를 통해 집을 사는 경우도 있습니다. 참고로 이런 과정을 통해 상대적으로 저렴한 집을 구매해 수리하고 월세를 내 놓는 렌트 비즈니스도 나쁘지 않은 비즈니스 중의 하나입니다.
당장 집을 사는 경우가 아니라도 언제가 집을 사는 분이 계신다면 주말에 산책이나 나들이 삼아 오픈 하우스를 찾아가는 것을 추천합니다. 오픈 하우스는 집을 판매하는 사람이 집을 구경하는 사람들에게 일일이 원할 때마다 집을 보여주기 힘들기 때문에 날짜를 잡아서 한꺼번에 같이 볼 수 있도록 만드는 이벤트입니다. 그냥 구경 삼아 집을 꼼꼼히 살펴보다 보면 집을 보는 안목도 넓어질 수 있습니다. 또한 미국 사람들은 집을 어떻게 꾸며 놓고 사는지도 엿볼 수 있는 좋은 기회가 됩니다.
집의 바닥이 마루바닥인지 카펫인지, 집의 구조는 어떤 형태인지, 창문은 어떤 형태인지, 보면 볼수록 보는 시야도 넓어집니다. 미국에서 보통 20년 된 집은 새집에 속할 정도로 오래된 집이 많습니다. 제가 전에 살던 집은 오십년이 넘은 집으로 한 해에 한번은 뭔가 고장 나고 부서져서 크고 작은 공사를 해야 했습니다. 이런 것들이 싫은 사람은 새집을 사야 하는데 역시 가격이 만만치 않습니다.
이러한 과정을 통해서 어떤 집이 자신에게 맞는지를 결정하고 그 과정에서 리얼터(부동산 업자)를 선정합니다. 자 , 이 사람이 나를 대신해서 상대편, 집을 파는 셀러, 또는 셀러측 리얼터와 협상하고 정리하고 대신 일을 해줍니다. 예외의 경우도 있지만 미국집을 팔고 살 때 바이어는 소위 복비(부동산 중계인 수수료)를 내지 않고 보통 셀러측이 부담합니다. 그렇지만 어리바리 바이어인 나를 잘 이해하고 성실하게 좋은 집을 구매하는 과정을 도와줄 좋은 리얼터를 구하는 일은 매우 중요합니다.
오퍼 offer와 컨틴전시 contingency
마음에 드는 집을 찾았으면 그 다음에 확인해야 하는 것이 seller’s disclosure입니다. 이것은 집을 파는 사람이 자신이 파는 집에 대한 기본적인 정보를 제공하는 것이라고 보시면 됩니다. 물론 웹사이트나 오픈하우스를 통해 나누어준 팜플렛 등을 살펴보면 집 건축 년도, 매년 내는 세금, 집의 구조, 집을 팔 때 포함시키는 것들(냉장고, 세탁기, 오븐, 드라이어)에 대한 것이 있을 것입니다.
하지만 이외에 지붕은 언제 새로 했는지, 차고(가라지) 문은 언제 다시 바꾸었는지, 전기공사는 어제 다시 했는지, 굴뚝은 언제 고치고 청소는 언제 했는지, 벽난로는 사용이 가능한지, 굴뚝 공사는 언제 했는지, 수영장 공사는 언제 했는지 등등이 적힌 서너 페이지 정도 되는 문서를 확인하고 검토합니다. 일단 마음에 드는 집에 대해 리얼터를 통해 의사를 전달하고 판매하는 집에 대한 좀 더 구체적인 정보를 전달받는 것입니다. 이 문서를 구체적으로 살펴보면서 구매 결정을 구체화 하는 작업이 가능합니다
자, 이제 베팅의 순간입니다. 리스팅 프라이스(셀러가 시장에 내놓은 가격)에서 내가 얼마에 사겠다고 오퍼를 하는 것입니다. 주택시장이 뜨거운 곳인 경우에는 40만불에 나온 집에 대해 웃돈을 주고 사려는 사람도 많습니다. 자신이 원하는 가격을 부르고 한두번 정도 가격이 오간 후 합의가 이루어지면 판매가격이 결정되는 과정입니다.
오퍼를 하는 과정은 서로 구두로 하는 경우도 있겠지만 페이퍼를 통해 주고받는 경우가 대부분입니다. 이때 한가지 알아 두셔야 하는 사항이 컨틴젠시 contingency 라는 말입니다. 우리말로 하면 ‘조건부 조항’ 정도 하면 될 것 같습니다. 컨틴전시라는 것은 셀러와 바이어가 서로 가격에 대해 공신력을 위해서 가격을 주고받을 때, 바이어가 빠져나갈 구멍 하나를 만들어 놓는 경우라고 보시면 이해하시기가 편하십니다.
예를 들어 몰기지 컨틴전시 mortgage contingency 하면 바이어가 어떤 이유로 인해서 몰기지를 받지 못하는 경우가 생기는 경우 큰 문제 없이 계약이 중단 될 수 있다고 이야기 하는 것입니다. 이런 이유로는 감정가격(어프레잇설)이 낮을 경우, 융자에 관해 문제가 생길 경우 등 여러가지가 가능합니다. 결국 컨틴전시 라는 것은 ‘내가 당신과 계약 사항을 다 잘 지킬 건데요, 내 힘으로 어쩔 수 없는 은행 몰기지 등의 문제가 생기면 내가 계약을 이행할 수 없다’고 조건을 걸어 놓는 것을 말합니다. 이외에 inspection contingency 하며 인스펙터가 집을 조사한 후에 상태가 너무 안 좋으면 계약을 파기할 수 있다는 것입니다.
꼼꼼할수록 유리한 인스펙션
다음으로 진행될 일은 인스펙션 inspection입니다. 집을 사는 사람은 전문적인 지식이 없기 때문에 전문인을 고용하여 하우스의 내외부 상태를 자세히 점검하는 과정입니다. 집의 외벽(사이딩) 마모상태, 도색상태를 점검하고, 쉽게 보이지 않는 다락 속 구조물, 지하실 상태, 침수 여부, 상하수도 상태, 유해 곤충, 수영장 상태 등 을 점검하고 그 리포트를 바이어인 나에게 보내줍니다.
인스펙션을 전문적으로 하는 사람은 인스펙터라고 하는데, 지역에 따라 다르지만 대략 500불에서 천불까지도 하는 경우가 있습니다. 가급적이면 오픈 하우스 때나 그이후라도 기회를 만들어서 내가 먼저 가서 보면서 휴대폰 녹화 등을 통해 기록하고 정리해서 이를인스펙터에게 미리 확인 필요 사항을 꼼꼼히 전달하면 더 좋습니다. 인스펙터도 사람이기 때문에 간과할 수 있는 것도 있고, 또 어떤 사람들은 성의 없이 대충 보는 사람도 있기 때문입니다.
몇억 원이 왔다 갔다 하는 집을 구매하는 과정에서 꼼꼼하게 잡아내지 못하고 집을 구매하다 보면 집 구매 이후 육개월도 안되어서 심각한 문제가 생기는 등 낭패를 볼 수도 있기 때문입니다. 그래서 하우스 워런티 보험같은 것들을 구매하기도 하지만, 인스펙션은 아주 중요한 과정입니다. 인맥을 통하건 인터넷으로 검색을 하건 성실하고 전문적인 인스펙터를 찾아내 일을 맡기고 본인도 최선을 다해서 꼼꼼히 집을 보는 것이 중요합니다.
보통 이 정도 되는 시점에서 진행되어야 하는 일 중에 하나가 타이틀 서치입니다. 우리말로 한다면 등기부 등본 열람, 이를 통해 집을 사기전에 타일틀에 저당 잡힌 것은 없는지, 어떤 조건이 붙어 있는 것은 아닌지 집의 등기부 등본이 클리어 되어있는지 확인을 반드시 해야 합니다.
인스펙터는 열심히 집 안팎을 살펴보고 보고서를 줍니다. 생소한 단어가 공중전을 벌이는 페이퍼가 익숙하지 않아도 열심히 들여다 보아야 합니다. 세상에 완벽한 집은 없습니다. 완공된 지 일년된 집도 하자가 생깁니다. 집에 문제점은 있을 수 있습니다. 어떤 부분을 바이어인 내가 받아들이고 어떤 부분에 대해서는 수리를 요구할지 고민해야 합니다. 이후에 수리를 요청하거나 직접 수리하는 조건으로 구매가격의 할인을 요청할 수도 있습니다.
리서치와 고민을 통해서 결정을 하고 수리를 요구하는 페이퍼를 보냅니다. 그러면 셀러는 직접 수리를 해주거나 아니면 현재 협상된 가격에서 얼마를 깎아줄 테니 직접 하라는 신호를 보냅니다. 이걸 보고 고민해서 답변을 하면 다시 답변이 이삼일 정도 이내에 오게 됩니다.
자, 수고가 많으셨습니다. 여기까지가 집을 구매하는 과정의 반 이상이 지난 것입니다.
정말 오래되고 쓰러져가는 집을 사서 잘 고치고 월세를 주어서 고정적인 수입과 함께 집값도 올라갈 수 있습니다. 그러기 위해서는 집을 잘 사야 하는 것은 어찌보면 아주 당연한 일입니다.
코로나 상황에서 어떻게 집을 살수 있을까요? Q&A
코로나 상황에서 어떻게 집을 살수 있을까요? Q&A | 캘리포니아 – EXP 리얼티 2020-04-24 14:28:25 작성자 Christine 쪽지보내기 등록업체 회원정보 게시글보기 전체게시글보기 조회 748 | 추천 27 이 코로나 바이러스 상황에서 어떻게 하면 바이어가 집을 살 수 있을까요? 우선은 모기지 전문가 론 오피서를 만나셔서 Pre-approval이라는 서류를 받으셔야 합니다.
정확하게 인컴과 크레딧, 다운페이먼트 등을 토대로, 얼마까지 융자를 받을 수 있는지
모기지 전문가와 알아보셔야 하는데요. 오늘은 Finance of America의 브랜치 매니져 이신 크리스틴 신 모기지 전문가 께서 자세한 설명을 해주시겠습니다. 안녕하세요. Finance of America Mortgage의 크리스틴 신 입니다. 먼저 Pre-approval을 받으려면 어떤 서류들을 준비해야 할까요? 일단, 크게 세가지로 나눠집니다. 신용점수, 수입, 자산 입니다. 신용 점수는 미국에 거주 하시면서 최소 620점 이상 이시면 융자가 가능하시고요. 수입은 회사원이신 경우, 2년 이상 재직 하고 계셨고, 현재도 일을 하시면
한달치 페이스텁과, 최근 2년치 w2가 필요합니다. 자영업자 이신 경우, 최근 2년치 보고하신 세금 보고서와 특히 이 코로나 바이러스 상황에서 현재 비즈니스가 지속 되고 있다는 것에 대한 추가 서류가 필요합니다. 자산여부는 최근 2달치 뱅크 스테이트먼트이면 충분합니다. 그러면 미국 영주권자나 시민권자 아니신 경우는 융자가 나올 수 있을까요?
미국에서 합법적인 비자를 소지하시며 일을 하시는 분들은 다 융자를 받으실 수 있습니다.
e2 비자, 취업 비자, 주재원 비자 을 소지 하셔도 모두 영주권자나 시민권자 같은 조건으로
융자를 받으 실 수 있습니다. 기본적으로 다운 페이는 얼마나 해야 할까요?
다양한 프로그램이 있습니다
0% 다운 페이 보조 프로그램도 있으며, 최소한 3%~5% 정도로 다운을 하시고,
집을 구입하실 수 있습니다. 그러나 지역별, 인컴별 자격 조건이 다르기 때문에 자세한 사항은 모기지 전문가와 상의 하시는 게 좋습니다. 클로징 비용에 대해서도 한번 얘기 해주세요.
대략 집 사시는 가격의 2% 정도는 예상을 하셔야 합니다.
에스크로와 렌더 비용, 세금, 보험, 기타 추가 비용등이 발생하므로, 따라서 다운 페이와 별도로 클로징 비용을 마련 하셔야 합니다. 코로나 바이러스 때문에 기존과 달라진 상황이 있다면? 코로나 바이러스 전에는 뱅크 스테이트 먼트 론이라던지, 직장 증명 론, 외국인 투자 융자 등 여러 프로그램이 있었지만 지금은 코로나 사태로 인하여 잠깐 정지되어 있는 상태이며, 은행권들은 위험부담을 최소화 하기 위해 융자 조건을 강화시키고 있는 상황입니다. 마지막으로 바이어 분들에게 한말씀 하신다면? 지금 이자가 사상 최저의 모기지 이자율이 받으실 수 있는 상황입니다.
어떻게 보면 어렵지만 내집 마련을 하기 위해서 너무도 적절한 타이밍 이십니다. 지금 현재 불투명한 힘든 시기 이지만,
시간을 두시고 넉넉하게 차근차근 준비 하시면 내집마련의 꿈을 실현 하실 수 있습니다. 네, 지금까지 Finance of America Mortgage의 크리스틴 신 모기지 전문가였습니다. 오늘 나와주셔서 감사드리며, 더 궁금하신 내용은 이메일 [email protected] 으로 보내주시면 더 자세하게 답변해 드리도록 하겠습니다. 지금 코로나 바이러스로 힘든 시기일지라 하더라도, 여러분 희망을 잃지 마시고, 건강 지키시며, 함께 이겨 냈으면 하는 바램입니다! 감사합니다.
해당 게시물은 2020-07-10 23:52:02 에 운영자님에 의해 주택융자 – 크리스틴 신 에서 부동산 – 레이첼 윤 으로 복사 되었습니다 [ 글쓴이의 다른게시글 ] ㆍ 증시 4월 급반등을 활용하여 자산배분전략과 리밸런싱을 실천하자 ㆍ 코로나 상황에서 어떻게 집을 살수 있을까요? Q&A 이전글 [전문가 칼럼] 투자용 집 살때 이것은 조심! 2020-07-09 20:16:34 다음글 [미주알 가주알] 미국 정부 다운페이먼트 보조 9만불 받는법! 2020-08-01 17:42:18
사회 초년생 첫집 융자
안녕하세요
신분은 시민권이고 같은 회사에서 4+년정도 일한 사회 초년생입니다. 집 살때쯤이면 5년 가까이 같은 회사에서 일하게 되는거네요. 내년초쯤 아파트 리스 끝날때 (2-4월)에 집을 살려고 이제 막 관심 있는 지역에 집 구경 해보고 있습니다.
지금 계속 다운 페이할 돈 모으고 있고 살때쯤이면 10만불정도 모을수 있을거 같습니다.
작년 w-2에 $60,000 찍혔고 올해 w-2에 $65,000 정도 찍힐거 같습니다. 크레딧 점수는 780-800점 정도고 지금 debt은 최근 자동차 론 payoff해서 최소한의 credit card balance만 있습니다. 하지만 이정도로는 제가 알아보고 있는 집을 살때 DTI가 안나올거 같아서 고민입니다 ($470,000 – $530,000 정도 LA 콘도 매물 / 401k조금 건드리면 20% 다운페이는 문제 없을거 같습니다).
지금 회사에서 받는 페이말고 부모님이 한국에서 다달이 $1,000-$2,000정도 보내는 돈을 (물른 세금 보고에는 안되지만) 제 인컴에 추가 하고 싶은데 stated income mortgage (bank statement mortgage) 밖에 답이 없을까요? 보내기 시작하신건 3-4년정도 된거 같아요. 집을 산 후에도 매달 $1,000정도는 보내실 거라고 합니다. 그리고 stated income mortgage같은 경우는 일반적인 mortgage보다 이자가 얼마정도 더 높나요??
답변 감사합니다!
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