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2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
- 미국 첫 주택 구입 – 시작은 융자 사전 승인(Pre-Approval Letter)부터
- 미국 생애 첫 주택 구매 – 사전 융자 승인받는 방법
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#미국집 #캘리포니아 #라미라다
가격: $65만 (약 7억8천)
방3+화2.5 단층집
건물 – 1,571 SF (약 44평)
땅 – 7,085 SF (약 199평)
캘리포니아 라미라다(La Mirada) 지역에 위치한 단층집입니다.
플러튼 한인타운에서 5분거리라서 한인들도 정말 살기 편한 지역입니다.
캘리포니아 중산층이라면 이 정도 집이 저는 생각 나는데 여러분들은 어떠신지 모르겠네요^^
문의: 조이윤
(714) 927-1234, [email protected]
DRE#02093486
Konex Realty Inc.
6281 Beach Blvd., Suite 306
Buena Park, CA 90621
감사합니다.
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미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 – 코리얼티USA
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일반적으로, 미국 부동산에 외국인 투자는 콘도, 콘도를 구입으로 제한됩니다 및 독립형 또는 다가구 주택. 맨해튼에서, 해외 바이어 콘도 및 단독 또는 다가구 주택 구입 …
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[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-2: 하우스 헌팅 · Step 4. 리얼터 (부동산 에이전트) 선정하기 · Step 5. 사전 융자 승인받기 (Pre- approval).Source: yooonun.tistory.com
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미국에서의 주택 구입 절차 – 보스톤코리아
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주제에 대한 기사 평가 미국 에서 주택 구입
- Author: 조이윤TV Joy Yoon TV
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- Date Published: 2020. 3. 27.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=4NHgnVqDZfY
미국 주택 구입 절차(Home buying process) 완벽 정리
미국에서 주택 구입 절차는 매우 복잡하고 오랜 시간이 걸린다. 사전에 주택 구매 과정과 모기지에 대해서 알면 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
1. 주택 구입 필요 여부
주택 구입이 필요한지 생각해 본다. 만약 필요하다면 주택 구입을 위한 준비가 되어 있는지 확인해 본다.
주택을 구입하기 위해서는 일반적으로 최소 3% 다운페이와 클로징 비용을 모아야 하고, 일정한 소득이 있어야 한다. 하지만 정부와 비영리단체에서 지원하는 다양한 프로그램이 있으므로 최소한의 조건이 어떻게 되는지는 조사해 봐야 한다.
2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
3. 리얼터 고용( Find The Right Real Estate Agent)
가장 중요한 파트너다. 실력 있고, 신뢰할 수 있는 리얼터를 고용해야 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
4. 하우스 헌팅(Begin House Hunting)
5. 오퍼(Make an Offer)
바이어(Buyer)가 Seller에게 구매 의사를 전달하는 오퍼는 표준 매매 계약서, 구매 희망 가격, 모기지 Pre-Approval, 은행 잔고증명 등을 포함한다.
셀러(Seller)는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 오퍼를 수락, 거절, 또는 카운터 오퍼를 한다.
6. 구매 계약(Purchase agreement)
Seller가 오퍼를 수락하고, 계약서에 서명하면 구매 계약이 성립한다. 셀러는 서명한 구매계약서를 Buyer에게 전달한다.
7. 변호사 리뷰(Attorney Review, 3~5일)
변호사는 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리한다.
8.1 모기지 쇼핑 & 랜더 결정
8.1.1 Home Appraisal
랜더가 오더하지만 비용은 바이어가 부담한다. 감정가 낮게 나오면 셀러와 가격 협상이 가능하다.
8.1.2 이자율을 확정(Lock in)
8.1.3 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
8.2 홈 인스펙션(Home Inspection)
기본적으로 주택, Radon, Termite 등을 인스펙션하고, 필요시 추가로 Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic 등을 인스펙션 할 수 있다. 문제점이 발견되면 보수 또는 크래딧을 요구할 수 있다.
8.3 Down Payment 납부
Down Payment는 두 번으로 나누어 납부하며 1차는 Attorney Review 이후 10일 이내에 50%를 납부하고, 2차는 클로징 할 때 납부한다.
9. Title Search
렌더로부터 융사 승인서를 받은 후에 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행한다. Title Search란 주택 구매에 장애를 주는 사항(Title, Lien, Tax Lien, Restriction, Foreclosure History, Liability, Open Permit, Encumbrances)이 있는지 조사하는 것이다.
Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받는다. 참고로, 보통 모기지 회사에서는 소유권 문제 발생 시를 대비해 타이틀 보험(Title Insurance) 가입을 요청한다.
10. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운에 보고를 해야 하며 타운에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행한다. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 보통 10 Years Battery Seal Smoke Detector and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항 등을 점검한다.
일반적으로 Certificate of Occupancy는 Seller가 받고, Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있다.
11. Closing Disclosure 확인
클로징 3일 전에 모기지 회사(랜더)로부터 Closing Disclosure를 받는다. 모기지 시작할 때 받은 Loan Estimate가 일치하는지를 확인한다.
12. Final Walk Through
바이어는 클로징 1~2일 전에 최종적으로 집을 다시 점검한다. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적이다.
13. 클로징(Closing)
클로징은 Buyer와 Seller뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 것이다. Buyer는 모기지 서류에 서명하고, Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달한다.
참고로, 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요된다.
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미국 주택 구입 절차 및 필요 예산 총정리 • 코리얼티USA
미국 주택 구입 프로세스는 한국 부동산 매매 절차와 다른 부분이 많습니다. 따라서 미국 주택 구입 절차를 이해하고, 단계별로 어느 정도 예산이 필요한지 미리 살펴봐야 하는데요. 이 글에서는 미국 주택 구입 절차와 함께 미국 주택 구입 팁과 주의사항에 대해서도 같이 정리하였으니 꼭 참고하시길 바랍니다.
미국 주택 구입을 하는 이유
1. 렌트 vs 주택 구입
미국에서 렌트를 얻을지 주택을 구입할지 고민하는 분들이 많은데요. 특히 미국에 얼마나 거주할지 모른다면 더욱 결정하기가 어렵죠. 게다가 미국은 이직이 잦고, 이동하는 지역도 넓기 때문에 렌트와 주택 구입 중 선택하는 것은 쉽지 않은 문제입니다.
기본적으로 집을 구입해야 하는지 결정하려면 렌트비와 주택 구입 후 월 페이먼트를 비교해봐야 하는데요. 최근에는 모기지 이자율이 기록적으로 낮아지면서 20% 이상 다운페이가 확보된다면 대체로 집을 구입하는 것이 유리한 것으로 여겨집니다.
2. 미국 부동산 투자
미국 부동산은 그 어떤 나라의 부동산보다 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 따라서 한국에서도 투자 목적으로 미국 주택을 구입하기도 하는데요. 한국 거주자의 미국 부동산 투자에 대해서는 아래 글을 참고해 보시길 바랍니다.
미국에서는 부동산 투자에 대해 미국인과 외국인의 차별이 거의 없습니다. 이민자의 나라답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문인데요. 그래서 중국, 유럽 등 많은 해외 투자자들이 미국 부동산에 투자하고 있습니다.
3. 미국 이민 (아메리칸 드림)
미국 주택을 구입하는 마지막 이유로 미국 이민을 들 수 있습니다. 소위 말해 아메리칸 드림이라고 할 수 있는데요. 한국의 각박한 삶에서 벗어나 미국의 대자연과 여유롭고 넓은 하우스에서 사는 것을 꿈꾸는 분들도 있습니다.
미국 주택 구입 절차 (Process)
Step 0. 미국 부동산 공부
미국의 주택 구입 절차는 한국과 많이 다릅니다. 그래서 한국 부동산 투자 경험이 있더라도 미국 주택 구입에 어려움을 겪기도 합니다. 좋은 부동산 중개인을 만나면 대부분 문제 없이 진행되지만, 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 전반적인 미국 주택 구입 프로세스를 꼭 미리 알아두어야 합니다.
미국 주택 구입을 할 때 서류는 모두 영어로 작성되어 있기 때문에 미국 부동산 용어에 대해서도 익숙해져야 합니다. 미국 부동산 용어에 대해서는 아래 글을 참고해보세요.
Step 1. 가능한 예산 범위 확인
미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하죠. 물론 집을 현금 100%를 주고 살 수도 있습니다. 하지만 100% 현금을 준비하기가 어렵고, 지금 같이 금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다.
얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이와 인컴 그리고 크레딧 스코어에 따라서 정해집니다. 다운페이는 지불할 현금, 인컴은 소득, 크레딧 스코어는 신용 점수를 의미하는데요. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 최소 6개월에서 1년 전부터 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.
참고로 대략적으로 가능한 모기지론을 가늠해 보려면 Zillow Mortgage 계산기를 이용해 보세요.
Step 2. 지역 및 주택 형태 결정
(1) 지역 선정
예산이 확인되었다면 이제 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 되죠. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것입니다.
따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두어야 합니다. 그리고 우선 순위는 본인 뿐 만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것이 좋습니다.
(2) 주택 형태 결정
미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있습니다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 하죠. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 들어보시길 바랍니다.
Step 3. 리얼터 선정
한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요합니다. 경험이 많은 분들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데요. 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋습니다.
Step 4. 사전 융자 승인 (Pre-approval)
사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지론을 알아보는 단계입니다. 단, 이 때 주의할 점은 사전 융자 승인으로 나온 금액이 실제로는 100% 전부 나오지 않을 수도 있다는 점입니다. 그래서 사전 융자 승인을 받았더라도 어느정도 여유 자금을 준비해두는 것이 좋습니다.
그리고 가끔 사전 융자 승인을 받기 전에 집부터 찾는 분들이 있는데요. 집을 찾더라도 pre-approval을 받은 다른 바이어(buyer)와 경쟁에서 밀릴 수 밖에 없으며, 경쟁자가 없더라도 생각했던 예산과 달라서 집을 놓칠 수도 있습니다.
따라서 본격적으로 집을 찾기 전에 미리 사전 융자 승인을 신청하시길 바랍니다.
Step 5 : 집 찾기 (shopping for a home)
사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데요. 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 합니다. 셀러(seller) 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이죠.
Step 6 : 오퍼(offer)
(1) 오퍼 작성 및 발송
마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작됩니다.
(2) 카운터 오퍼
셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러에게 유리하도록 하는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보낼 수 있습니다.
카운터 오퍼는 계약 협상을 문서로 하는 것입니다. 그래서 카운터 오퍼를 주고 받는 횟수에는 별다른 제한이 없는데요. 평균적으로는 1~4번 정도 사이에서 협상이 마무리 되곤 합니다.
Step 7 : 에스크로 오픈 (Escrow open)
(1) 에스크로란?
오퍼가 수락(accept)되면 에스크로(escrow)를 오픈합니다. 에스크로란 3자 중개 회사를 의미하며, 에스크로가 오픈되면 주택 구입 가격의 약 3~5% 정도를 계약금으로 보내야 합니다. 참고로 계약금을 선입금하는 것을 EMD(Earnest Moeny Deposit)라고 합니다.
한국에서 오픈된 에스크로 구좌(escrow accout)로 직접 송금(wire)하는 경우도 있는데요. 한국에서 미국으로 송금하는 방법에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.
(2) 에스크로 캔슬(cancel)
일반적으로 에스크로 오픈 후 3일 안에 계약금을 송금(deposit) 하지 않으면 다른 바이어에게 우선 협상 권리가 넘어갑니다. 이를 에스크로가 취소(캔슬)되었다고 하는데요. 참고로 에스크로 캔슬에 대한 기간이나 규정은 계약서마다 다를 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
(3) 에스크로 오픈 기간
에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (인스펙션 평균 기간 15일 포함) 미국 동부 지역에서는 에스크로를 오픈하지 않고 변호사 사무실이나 타이틀 보험 회사에서 역할을 대체하기도 합니다.
Step 8 : 인스펙션 (Inspection)
(1) 디스클로저
셀러는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. 즉, 셀러만 알고 있던 집과 관련된 정보가 있다면 이에 대해 자세히 알려주는 과정이라고 볼 수 있습니다.
(2) 홈 인스펙션
바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 더 있을 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용하는 것인데요. 인스펙션은 대략 15일 이내 정도 소요되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다.
(3) 터마이트 인스펙션
그리고 목조 주택에서 빼놓지 말아야 하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 터마이트(Termite)란 집을 갉아 먹는 해충을 의미하는데요. 터마이트 피해는 미국에서는 발생하는 주택 피해 중에 상당수를 차지하고 있기도 합니다.
(4) 수리 요청 및 크레딧 요구
인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 것이며, 보통 셀러가 수리하는 것보다 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로 받는 것이 조금 더 깔끔합니다.
Step 9 : 주택 감정 (Appraisal)
어프레이절은 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다.
감정절차는 빠르면 디파짓과 인스펙션 단계에 이루어지기도 하고, 늦어지면 인스펙션 후에 나오기도 합니다.
Step 10 : 컨틴전시 (Contingency)
(1) 컨틴전시란?
컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 의미합니다. 셀러와 바이어가 각각 컨틴전시를 걸 수 있으며, 보통 바이어의 컨틴전시 조건이 더 많습니다.
(2) 컨틴전시 리무브
컨틴전시 리무브(Contingency Remove)는 바이어가 100% 집 구입을 확정 하는 단계입니다. 즉, 바이어가 주택을 구입하겠다는 확실한 의사 표시를 하는 것입니다. 따라서 만약 컨틴전시 리무브 이 후 계약을 취소하거나 문제가 발생하게 되면 모두 바이어의 책임(금전적 손실 포함)이 됩니다.
컨틴전시 리무브는 보통 에스크로가 오픈 된 후 약 15~17일 후에 이뤄집니다. (론 컨틴전시 리무브는 20일 이후) 바이어는 컨틴전시 리무브에 싸인하기 전에 놓친 부분은 없는지 재차 확인해야 하는데요. 싸인 이 후에 계약을 취소하면 디파짓한 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문입니다.
Step 11 : 집 보험 (Home Insurance)
컨틴전시 리무브까지 되면 거의 집 구입을 확정하게 된 것입니다. 이제 집 구입이 결정되었기 때문에 집 보험(Home Insurance)을 미리 알아봐야 하는데요. 융자를 받으면 렌더가 클로징할 때 집 보험료 1년치를 미리 납부하라고 하기 때문에 미리 어떤 보험을 선택할지 결정해두는 것이 좋습니다. (아래 글 참고)
Step 12 : 파이널 인스펙션 (Final Inspection)
파이널 인스펙션은 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지 바이어가 직접 확인하는 단계입니다. 셀러가 고쳐줄 부분이 없었더라도 에스크로가 클로징되기 전에 셀러가 실수로 집을 망가뜨리거나 하는 일도 있기 때문에 이 단계가 필요합니다. 만약 이 부분에서 문제가 발견되었다면 셀러와 다시 얘기해봐야 합니다.
Step 13 : 융자승인 (Approval on loan)
은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 융자 승인이 완료된 것으로 봅니다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘는 분량을 가지고 있기도 한데요. 이 단계가 거의 주택 구입의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.
Step 14 : 자금 이체 (Funding)
파이널 인스펙션과 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 에스크로 회사로 다운페이할 돈을 송금합니다. 은행에서 승인된 융자 금액과 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 금액, 그리고 셀러가 내야하는 세금과 기존 융자 등 여러가지 금액을 에스크로에서 계산하고 마지막으로 셀러에게 송금되어 집니다.
Step 15 : 소유권 이전
보통 에스크로 클로징 전날이나 당일에 에스크로 회사로 융자 금액이 송금됩니다. 그러면 에스크로 회사에서는 소유권 이전 등기를 신청하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 됩니다. 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되는 것이죠.
한국의 등기부등본과 비슷한 개념으로 미국에는 타이틀 디드(Title Deed)라는 것이 있습니다. 줄여서 타이틀 또는 디드라고 하는데요. 혹시 모를 소유권 분쟁을 예방하기 위해 타이틀 보험을 가입하기도 합니다.
Step 16 : 클로징 (Escrow Closing)
(1) 에스크로 클로징이란?
셀러는 타운에서 집을 팔 수 있는 검사를 받고 허가증(certificate of occupancy)을 발부 받아 바이어에게 전달합니다. 그리고 타이틀 회사에서 클로징 서류를 만들어서 합의된 날짜에 클로징을 하게 됩니다.
(2) 에스크로 클로징 일정
에스크로 클로징 일정도 셀러와 협상하게 됩니다. 보통 바이어는 금요일을 선호하고 셀러는 월요일을 선호하는 경향이 있습니다. 바이어는 금요일에 클로징하고 키를 받고 주말에 이사하고 싶어하고, 셀러는 주말에 이사하고 월요일에 키를 넘기기 원하기 때문이죠.
(3) 클로징 비용
클로징 비용으로는 변호사비, 타이틀 검사비, 타이틀 보험비, 집 보험비 등기비 3개월분 부동산 세금 등이 포함됩니다.
(4) 클로징 패키지 수령
클로징 후 2달이 지나면 변호사 사무실로 등기서류가 배달됩니다. 이 때 성인 자녀나 배우자 이름을 등기에 추가할 수 있습니다.
Step 17 : 이사 (Moving)
이제 이사를 해야 합니다. 클로징과 이사 일정이 잘 조율되었다면 문제 없이 진행할 수 있을 텐데요. 날짜가 꼬인 경우 호텔이나 다른 거처에 머무는 사태가 발생하기도 합니다.
이사할 때는 업체를 이용하거나 직접 유홀(U-Haul)을 이용해서 할 수도 있습니다. 예전에 무버(mover)를 쓰지 않고 직접 이사를 해봤는데, 거의 일주일동안 앓아 누웠던 경험이 있습니다. 그래서 이번에 이사에서는 무버를 고용하고 유홀 트럭은 제가 직접 운전하였습니다.
유홀(U-Haul) 이용 방법 (추가예정)
Step 18 : 집 유지보수
집 구입과 이사가 완료되면 이제 본격적으로 집을 하나씩 고치고 관리해나가야 합니다. 미국은 낡고 오래된 집이 많기 때문에 집 수리나 관리 방법에 대해서도 공부를 많이 해야하죠. 지붕이나 냉난방, 전기 시스템도 주기적으로 확인해야 하며, 백야드가 있다면 잔디 관리도 해줘야 합니다.
미국 주택 구입 예산 및 자금
1. 절차별 필요 예산
미국 주택 구입에 들어가는 비용을 항목별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 짤 수 있습니다. 미국 주택 구입 비용은 아래와 같이 분류해볼 수 있는데요. 정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으니 아래 금액은 참고만 하시길 바랍니다.
선수 계약금 (Earnest Money) : 집 가격의 1% 내외 (다운페이에 포함됨)
인스펙션 비용 (inspection fee) : $350~700
모기지 신청 비용 (Loan Origination Fee) : $1,000~1,300
주택 감정비용 (Appraisal fee) : $450 ~ 550
다운 페이먼트 (Down Payment) : 주택 가격의 3~20%
클로징 비용 (Closing Cost) : 대출 한도 등에 따라 금액이 다름, 집값의 1~5%
타이틀 보험 (Title Insurance) : $1,800~2,500
재산세 (Prepaid Insurance) : 구매한 이 후 2~3개월 금액 (세금 포함)
집 보험료 (Homeowner’s Insurance Premium) : $500~$1000 (보통 1년치)
HOA (Homeowners’ Association) : 가입비 $200 ~ $1,000
기타 비용 : 우편비용 등 잡다한 비용 $1,000 미만
다운페이를 제외하고, 클로징 및 각종 비용에 대해 집 가격의 2~5% 정도 추가로 준비해두는 것이 좋습니다. 또한 안전하게 집을 구입하려면, 모기지 페이먼트를 포함한 최소 3~6개월 치 비상금(Buffer Cash)이 마련되어 있어야 합니다. (비상금에 대해서는 아래 글 필독)
2. 자금 마련 방법
(1) 미국 주택 융자
미국 주택 융자는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 일반 은행에서 받는 컨벤셔널 론(Conventional Loan)과 미국 연방이나 패니 매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac) 등 정부 보증 모기지론인데요. 자격이 된다면 정부 보증 모기지론이 조금 더 금리가 낮고 다운페이도 적게 들어갑니다.
한국에 대출 중개인이 있듯이 미국에는 모기지 브로커가 있습니다. 모기지론 종류가 워낙 많고 은행마다 금리나 조건이 천차 만별이기 때문인데요. 많은 미국인들이 시간을 아끼고 좋은 조건의 모기지론을 찾기 위해 모기지 브로커를 이용하고 있습니다.
일반적으로 컨벤셔널 론은 20% 이하 다운페이를 하면 모기지 보험(PMI)에 가입해야 합니다 .정부 보증 모기지론에도 보험 가입 의무가 있는 상품들이 있는데요. 모기지 보험에 대해서는 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
(2) 한국 부동산 매각 자금
미국에서 주택 구입을 할 때 한국 부동산을 매각하고 자금을 마련하는 경우가 많습니다. 그런데 미국 거주자는 한국 부동산을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고, 별도로 자금 출처 확인 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이에 대해서는 아래 글을 꼭 살펴보시길 바랍니다.
아울러 최근에는 직접 한국에 방문하지 않고 가족이나 지인을 통해 한국 부동산을 매각하기도 하는데요. 이때 필요한 것인 처분 위임장과 인감증명 발급 위임장입니다. 영주권자는 위임장을 영사관에서 발급 받을 수 있으며, 미국 시민권자는 별도로 아포스티유가 필요하기도 합니다.
3. 자금 마련 시 주의사항
미국에서 론 심사할 때 2개월 치 은행 statements를 제출해야 합니다. 만약 한국에서 해외송금된 자금이 있다면 그에 대한 소명 자료를 준비해야 하는데요. 따라서 한국에서 자금 송금은 최소한 2~3개월 전에 미리 해두는 것이 좋습니다.
미국 주택 구입 팁 및 주의사항
1. 지역 선택 팁
너무 많은 선택지가 있으면 의사 결정하기가 어렵습니다. 따라서 최고의 답보다 최악을 피한다는 생각으로 하나씩 후보군을 지워나가는 전략을 쓰는 것을 추천하는데요. 그렇게 후보군이 지워지고 최종적으로 3~5개의 후보가 남았을 때 구체적인 비교(ex. 지역 방문 및 탐색 등)를 하는 것이 시간을 아낄 수 있습니다.
2. 오퍼 작성 요령
오퍼는 셀러와 경쟁자를 염두에 두고 작성해야 합니다. 오픈하우스에 갈 때 다른 방문자나 방명록을 살펴보고 잠재 경쟁자가 어떤 부류인지 몇 명인지 가늠해보세요. 또한 셀러에 대한 정보도 최대한 알아내는 것이 좋습니다.
더불어 셀러가 빨리 집을 팔고 싶어하는지, 가격을 최대한 높게 하고 싶은지 의중을 파악해야 합니다. 물론 실력있는 부동산 에이전트는 이런 부분을 미리 체크하고 바이어에게 조언을 줄 것입니다. 다만, 최종 결정은 바이어인 본인이 하는 것이니 같이 살펴보는 것이 좋습니다.
3. 점보론 기준 (Jumbo Loan Limit)
미국 모기지론은 정부에서 지원하는 Conforming Loan, Government Loan과 은행 등 사기업에서 나오는 Jumbo loan으로 나눌 수 있습니다. 보통 정부 지원 대출 이자율이 저렴하기 때문에 Jumbo loan보다 Conforming 또는 Government Loan을 받으려고 하죠.
다만, 정부 지원 모기지론은 대출 금액 상한선이 있습니다. 이를 Jumbo Loan Limit 또는 Conforming Loan Limit라고 하는데요. 각 주마다 점보론 기준이 조금씩 다르기 때문에 다운페이를 모을 때 미리 고려해야 합니다.
4. 집을 빨리 구하려면
집을 빨리 구하려면 크레딧과 다운페이가 어느정도 준비되면 바로 부동산 에이전트 상담 받는 것이 좋습니다. 부동산 에이전트가 선정되면 그 다음 단계는 혼자 진행했을 때보다 훨씬 더 빠르게 진행되죠. 단, 좋은 에이전트 선정은 부동산 구입의 첫걸음이기 때문에 처음부터 믿을 만한 에이전트를 잘 찾아야 합니다.
5. 에스크로 인스트럭션 서명
에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)은 바이어와 셀러가 동시에 서명하기 때문에 큰 법적 구속력을 가집니다. 대부분 한인들이 오퍼(Offer)를 작성할 때는 꼼꼼히 보다가 정작 에스크로 인스트럭션 서명을 할 때는 대충 해버리는 경우가 많은데요.
에스크로 인스트럭션에 기재된 내용이 오퍼와 다른 경우 에스크로 인스트럭션이 더 우선하게 됩니다. 따라서 금액이 적혀 있거나 금전적으로 영향을 미치는 사항에 대해서는 에스크로 인스트럭션 서명 전에 꼭 확인해 보시길 바랍니다. (관련 영상)
6. 셀러와의 협상
미국에서는 모든 거래 과정에 대해 셀러와 협상이 가능합니다. 따라서 위에 언급한 절차를 바꿀 수도 있으며, 어떤 절차는 생략할 수도 있죠. 인스펙션이나 론 컨틴전시도 협상의 대상이 되기도 합니다. 다만, 리스크를 감수할 것인가 경쟁에서 불리하지만 안전하게 진행할 것인가는 신중하게 판단해야 하는 부분입니다.
7. 주별 부동산 법과 관행
또한 미국 주택 구입 절차는 주(state)마다 다를 수 있습니다. 그 이유는 각 주(state)의 부동산 관련 법이나 관행이 다르기 때문인데요. 따라서 이부분은 각 지역의 리얼터에게 상담을 받아보는 것을 추천합니다.
마무리
이상 미국 주택 구입 절차와 필요 예산을 총정리해봤습니다. 실제 주택 구입 과정에 대한 상세한 기록은 추후 계속 업데이트를 해나갈 예정입니다. 문의 사항이나 공유하실 내용이 있다면 페이스북 그룹(미국 이민 생활 정보 커뮤니티)에 남겨주시길 바라며, 아무쪼록 이 글이 미국에서 주택 구입 하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
마지막으로 자산별 경제 전망과 미국 부동산 전망에 대해 마일모아에 올려둔 글도 한번 참고해보시길 바랍니다.
ps. 밀려 있는 글들을 포함해서 빠른 시일 내에 정리해서 이 포스트를 마무리 짓도록 하겠습니다. 감사합니다.
추가로 읽어볼 만한 할 글들
미국 주택 구입 절차 완벽 정리
미국에서 주택 구입 절차는 매우 복잡하고 오랜 시간이 걸린다. 사전에 주택 구매 과정과 모기지에 대해서 알면 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
1. 주택 구입 필요 여부(Decide Whether You’re Ready To Buy A Home)
주택 구입이 필요한지 생각해 본다. 만약 필요하다면 주택 구입을 위한 준비가 되어 있는지 확인해 본다.
주택을 구입하기 위해서는 일반적으로 최소 3% 다운페이와 클로징 비용을 모아야 하고, 일정한 소득이 있어야 한다. 하지만 정부와 비영리단체에서 지원하는 다양한 프로그램이 있으므로 최소한의 조건이 어떻게 되는지는 조사해 봐야 한다.
미국 생애 첫 주택 구매 – 홈레디 모기지(HomeReady Mortgage)
미국 첫 주택 구매 – 홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)
뉴저지 생애 첫 주택 구매 지원 프로그램
미국 첫 주택 구매 Good Neighbor Next Door Grants
미국 생애 첫 주택 구매 가이드
2. 사전 융자 승인(Get Pre-approved For A Mortgage)
미국 첫 주택 구입 – 시작은 융자 사전 승인(Pre-Approval Letter)부터
미국 생애 첫 주택 구매 – 사전 융자 승인받는 방법
미국 모기지 기초 – 모기지 종류(Types of Mortgages)는?
미국 모기지 – 컨벤셔널 모기지(Conventional Mortgages)
모기지 20% 다운페이가 최선의 선택인가?
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgages)가 좋은 이유
3. 리얼터 고용( Find The Right Real Estate Agent)
가장 중요한 파트너다. 실력 있고, 신뢰할 수 있는 리얼터를 고용해야 스트레스 없이 자신 있게 집을 구매할 수 있다.
4. 하우스 헌팅(Begin House Hunting)
5. 오퍼(Make an Offer)
바이어(Buyer)가 Seller에게 구매 의사를 전달하는 오퍼는 표준 매매 계약서, 구매 희망 가격, 모기지 Pre-Approval, 은행 잔고증명 등을 포함한다.
주택 구매 계약의 핵심 조건부 구입 조항(Contingency)이란?
셀러(Seller)는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 오퍼를 수락, 거절, 또는 카운터 오퍼를 한다.
6. 구매 계약(Purchase agreement)
Seller가 오퍼를 수락하고, 계약서에 서명하면 구매 계약이 성립한다. 셀러는 서명한 구매계약서를 Buyer에게 전달한다.
7. 변호사 리뷰(Attorney Review, 3~5일)
변호사는 법적인 부분을 검토하며 클로징 전까지 계약 관계를 관리한다.
8.1 모기지 쇼핑 & 랜더 결정
왜 미국 모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑인가?
미국 모기지 LE(Loan Estimate) 완벽 설명
8.1.1 Home Appraisal
랜더가 오더하지만 비용은 바이어가 부담한다. 감정가 낮게 나오면 셀러와 가격 협상이 가능하다.
8.1.2 이자율을 확정(Lock in)
8.1.3 융자 승인서 (Mortgage Commitment Letter) 받음
8.2 홈 인스펙션(Home Inspection)
기본적으로 주택, Radon, Termite 등을 인스펙션하고, 필요시 추가로 Oil Tank, Lead Paint, Sewer, Septic 등을 인스펙션 할 수 있다. 문제점이 발견되면 보수 또는 크래딧을 요구할 수 있다.
8.3 Down Payment 납부
Down Payment는 두 번으로 나누어 납부하며 1차는 Attorney Review 이후 10일 이내에 50%를 납부하고, 2차는 클로징 할 때 납부한다.
9. Title Search
렌더로부터 융사 승인서를 받은 후에 Buyer 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행한다. Title Search란 주택 구매에 장애를 주는 사항(Title, Lien, Tax Lien, Restriction, Foreclosure History, Liability, Open Permit, Encumbrances)이 있는지 조사하는 것이다.
Title에 문제가 있을 경우 Seller가 해결해야 하며 Buyer는 클로징 전까지 Clean Title를 받는다. 참고로, 보통 모기지 회사에서는 소유권 문제 발생 시를 대비해 타이틀 보험(Title Insurance) 가입을 요청한다.
10. Certificate of Occupancy (CO or CCO)
뉴저지에서는 집이 매매될 때마다 타운에 보고를 해야 하며 타운에서는 거래되는 매물에 대한 안전 점검을 진행한다. 점검 조항은 타운마다 조금씩 다르나 보통 10 Years Battery Seal Smoke Detector and Carbon Monoxide Detector, 2A-10BC Fire Extinguisher 및 안전 문제 관련 사항 등을 점검한다.
일반적으로 Certificate of Occupancy는 Seller가 받고, Certificate of Occupancy를 받아야 클로징할 수 있다.
11. Closing Disclosure 확인
클로징 3일 전에 모기지 회사(랜더)로부터 Closing Disclosure를 받는다. 모기지 시작할 때 받은 Loan Estimate가 일치하는지를 확인한다.
12. Final Walk Through
바이어는 클로징 1~2일 전에 최종적으로 집을 다시 점검한다. 인스펙션부터 클로징까지의 집 상태를 점검하는 것이 주목적이다.
13. 클로징(Closing)
클로징은 Buyer와 Seller뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 Title 회사가 모여서 매매를 마무리하는 것이다. Buyer는 모기지 서류에 서명하고, Seller는 집 열쇠, 차고 잠금장치 및 비밀번호를 Buyer에게 전달한다.
참고로, 계약 시작하는 순간부터 클로징 단계까지 평균 2개월가량 소요된다.
모기지 관련 글들
뉴저지 첫 주택 구입(First Time Home Buyer) 온라인 세미나
(매월 마지막 주 목요일)
모기지 브로커와 일하면 좋은 이유
낮은 신용 점수(Credit Score)에 유리한 FHA 론
미국 정부가 보증하는 USDA 론 이란?
VA 론(미국 정부 보증 모기지 론중에 가장 혜택이 큰 모기지 론)
VA 론 신청 방법과 프로세스
모기지 종류 – 점보론(Jumbo loan) 이란?
모기지 융자 얼마만큼 받을 수 있나?
‘경험상, 첫 미국 주택을 구입을 위한, 모든 것,집구입 모든 단계 알려 드립니다.’ 미국 집융자를 받는 경우
“Q. 미국에서 내 집 마련
어떻게 할까요? ”
+
미국이든 한국이든
나의 집 마련,
내 집은 많은 안정감을 주는
장점이 있습니다.
“그럼므로, 미국에서 내 집 마련 절차를 자세히 알려 드리겠습니다. ”
미국에서는 신용점수와 다운페이먼트가 있으면, 한국보다 쉽게 대출을 얻어 집을 구입하는데 어렵지 않습니다. 그럼, 경험으로 바탕으로 차근차근 설명해 드리겠습니다.
미국 주택 구입은 처음 시작하는 사람에게 어려울 수 있습니다. 한국과 매우 다른 단계를 가지고 있어서, 미리 공부하고 준비하는 것이 도움이 많이 됩니다. 미국 부동산도 한국과 마찬가지로 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 한국에서는 투자 목적으로 주택을 구입하는데, 미국은 실거주를 위해서 집을 많이 구입합니다.
★프롤로그
‘주택 구입은 여전히 아메리칸 드림입니다’. 왜냐면, 아직도 전 세계인들은 내 집 마련이 어려운 곳도 많습니다. 처음 주택을 구입하는 사람들은 실제로 부동산 시장에 새로 진입하는 사람들이, 미리 알고 있으면 도움이 됩니다.
주택 소유로 집주인이 되는 것을 즐길 수 있습니다. 또한 집을 사는 것도 좋은 투자 가 될 수 있습니다. 큰 그림의 주택 소유 목표로 은퇴 후까지 재정을 받을 수 있는 올바른 방향으로 나아갈 수 있습니다.
구매 과정을 간략하게 설명하여 구매를 최대한 활용할 수 있도록 구매하기 전에 고려해야 할 사항과 구매 과정 자체에서 기대할 수 있는 것과 첫 주택 구매 후 삶을 더 쉽게 만드는 팁에 대한 요약해 보겠습니다.
★미국 주택 준비 과정
미국 주택구입은 1~2년 전부터 미리 준비하는 것 이 좋습니다. 크레디트 쌓기 720 이상 점수와 20% 이상 다운페이먼트가 필요합니다. 세금과 인컴 준비, 가능한 모기지론을 웹사이트로 가름해 볼 수 있습니다.
최근에는 팬데믹으로 집에서 사는 기간이 길어져서, 많은 사람들이 주택에 살기를 원하는 등 집값이 작년 올해 계속 상승했고, 앞으로도 상승할 예정이라고 하며, 웃돈을 주며 거래하고 있습니다. 미국에서 집을 살 때, 제일 중요한 것은 안전한 동네, 학군 좋은 동네를 선정해야 됩니다.
위험한 곳은 집값도 싸지만, 매우 살기에 위험합니다. 학군 좋은 곳은 나중에 집도 잘 팔 수 있습니다. 또한, 홍수는 잘 나는 지역은 아닌지, 사진 지식이나 조사를 해도 좋습니다. 나무집이기 때문에 집에 홍수 피해는 매우 크고, 집 보험료도 매우 비쌉니다.
또한 금리가 팬데믹 기간 낮아서, 집을 구입하기 위한 성수기가 되었습니다. Zillow나 다른 웹사이트를 보며, 계속 관찰합니다.
★미국 첫 집 구매자 혜택
미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에서 정의한 최초 주택 구매자는 주정부 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 통해 도움을 받을 수 있습니다. 찾기를 시작하기 전에 필요에 맞는 거주지 유형, 감당할 수 있는 금액, 확보할 수 있는 자금, 검색을 수행하는 데 도움을 줄 사람을 고려할 수 있습니다.
주택 구입에는 부동산 찾기, 융자 확보, 제안하기, 주택 점검받기, 구매 완료하기가 포함됩니다. 일단 주택구입을 결심하면 집을 유지하고 저축을 계속하는 것이 중요합니다. 돈은 예상보다 훨씬 많을 수 있습니다.
★ 주택 가지면 장점 은퇴 자금 마련을 위해 주택 매각이나 론을 받을 수 있음
주택을 소유하고 있더라도 매년 퇴직금을 최대한으로 저축하기 위해 최선을 다해야 합니다. 주택 거품 동안 일부 사람들이 벌었던 재산을 관찰한 사람이라면 주택을 은퇴 후 부의 원천으로 보고 싶다면 모기지론을 갚고 나면 매달 납입한 돈을 은퇴 후 생활비와 의료비를 마련하는 수단으로 쓸 수 있어 퇴직자들은 더 내 집을 유지합니다.
★미국 첫 주택 구입자 이점
최초 구매자는 일반적인 최소 계약금, 이상적으로는 기존 대출 구매 가격의 20%이 없거나 회원인 경우 주 프로그램, 세금 감면 및 연방 지원 대출을 이용할 수 있습니다. 그리고 초보자가 아니더라도 최초 구매자 자격이 있을 수 있습니다.
미국 주택 및 도시 개발부 (HUD)에 따르면 최초 주택 구매자는 다음 조건 중 하나를 충족하는 사람입니다. 3년 동안 주된 거주지를 소유하지 아니한 개인, 해당되는 사람은 집을 소유하고 있지만 배우자가 소유하지 않은 경우 첫 주택 구입자로 함께 집을 구입할 수 있습니다.
결혼하면서 전 배우자가 있는 집만 소유한 편부모, 배우자와만 소유한 실향 주부, 해당 규정에 따라 영구 재단에 영구적으로 고정되지 않은 주요 거주지를 소유한 개인과 주, 지역 또는 모델 건축 법규를 준수하지 않고 영구 구조물 건설 비용보다 적은 비용으로 준수할 수 없는 부동산만 소유한 개인이라고 합니다.
★첫 주택 구입을 위한 팁, 집 구입 고려해야 할 6가지 사항
집 구입 장기 목표가 무엇이고 주택 소유가 그 목표에 어떻게 부합하는지 결정하는 것입니다.
1. 재정 상태를 점검합니다.
집 살분의 재정 상태를 진지하게 살펴보아야 합니다. 주택 구입 및 지속적인 지출에 대한 준비가 필요합니다.
저축을 분석해 봅니다. 3개월에서 6개월치 생활비로 비상 저축 계좌가 생기기도 전에 주택 구입을 고려합니다. 집을 살 때 계약금과 클로징 비용을 포함하여 상당한 초기 비용이 발생합니다. 그 비용뿐만 아니라 비상 자금을 위해 모아둔 돈도 필요합니다. 대출 기관은 이를 요구할 것입니다.
가장 큰 문제 중 하나는 인플레이션을 따라잡을 수 있도록 여전히 수익을 제공하는 접근 가능하고 비교적 안전한 차량에 저축을 유지하는 것입니다.
매월 지출하는 금액과 지출 금액을 정확히 알아야 합니다. 공과금, 음식, 자동차 정비 및 지불, 학자금 빚, 의복, 어린이 활동, 오락, 퇴직 저축, 정기 저축 및 기타 항목 등 모든 것을 고려합니다.
신용을 확인해야 합니다. 일반적으로 주택 융자를 받으려면 신용이 좋고, 720점 이상 청구서를 제때 납부한 이력이 있어야 하며, 소득 대비 최대 부채 비율(DTI) 이 43% 여야 합니다.
요즘 대출 기관은 일반적으로 주택 비용(원금, 이자, 세금 및 주택 소유자 보험)을 대출자의 월 총소득의 약 30%로 제한하는 것을 선호하지만 이 수치는 지역 부동산 시장에 따라 크게 다를 수 있다고 합니다.
2.어떤 유형의 집이 필요에 가장 잘 맞습니까?
주거용 부동산을 구입할 때 선택할 수 있는 옵션은 다양합니다. 전통적인 단독 주택, 듀플렉스, 타운하우스, 콘도미니엄 , 협동조합 또는 2-4개 유닛이 있는 다가구 건물입니다.
각 옵션에는 주택 소유 목표에 따라 장단점이 있으므로 이러한 목표를 달성하는 데 도움이 될 부동산 유형을 신중히 결정해야 합니다.
미국에서는 잔디밭과 주창장이 있는 싱글 주택을 선호합니다.
3. 집에 구체적인 요구사항을 정리합니다.
이 목록에서 약간의 유연성을 유지하는 것이 좋지만, 아마도 인생에서 가장 큰 구매를 하고 있을 것이며, 집 구매를 필요에 최대한 가깝게 맞추게 집 크기와 학군, 이웃과 같은 기본적인 욕구부터 욕실 배치, 내구성 있는 가전제품이 비치된 주방과 같은 작은 세부 사항까지 포함해야 합니다.
부동산 웹사이트를 조회하면 가장 중요한 이 부분을 서치 할 수 있고 부동산의 가격과 가용성을 파악하는 데 도움이 됩니다.
4. 얼마의 은행 융자, 모기지 자격이 됩니까?
집을 보기 시작하기 전에 대출 기관 이 첫 주택을 구입하는 데 얼마를 줄 것인지를 파악하는 것이 중요합니다. 만약 $300,000 주택을 살 수 있다고 생각할 수도 있지만 대출 기관은 다른 부채 금액, 월 소득 및 현재 직장에서 근무한 기간과 같은 요소를 기반으로$200,000만 있으면 충분하다고 생각할 수 있습니다.
또한 부동산 비용 추가 비용을 얼마를 지출할 수 있는지 명확하게 계산하는 것이 좋습니다. 부동산 중개인은 보통 집을 파는 사람이 제공합니다.
확실히 받을 수 있도록, 사전 승인을 가정에 제안을 배치하기 전에 프리 승인을 받는 것이 좋습니다. 하지만 대출을 많은 경우에 판매자는 모기지 사전 승인이 수반되지 않는 제안을 받아들이지 않을 수도 있다고 합니다.
미리 모기지를 신청해 보고, 필요한 서류를 작성하면 됩니다. 대출 기관을 찾아보고 모기지 계산기나 Zillow검색과 같은 도구를 사용하여 이자율과 수수료를 비교하는 것이 좋습니다.
5. 실제로 살 수 있는 집은의 비용은 얼마입니까?
은행은 당신이 정말로 지불하고 싶은 것보다 더 많은 집을 대출해 줄 것입니다. 은행에서 $300,000를 빌려준다고 해서 실제로 그렇게 많이 빌려야 한다는 의미는 아닙니다. 많은 첫 주택 구입자들이 이러한 실수를 저지르고 의류, 유틸리티, 휴가, 오락, 심지어 음식과 같은 기타 비용을 충당하기 위해 월 모기지 상환액을 지불할 수 있어야 합니다. 그러므로 너무 많은 대출을 안 받아도 됩니다.
실제로 대출을 얼마나 받을지 결정할 때 월 지불액뿐만 아니라 집의 총비용을 살펴보고, 선택한 지역의 재산세가 얼마 되는지, 주택 소유자 보험 비용이 얼마인지, 집을 유지하거나 개선하는 데 지출할 것으로 예상되는 비용, 홈 오네 오셔시에이션 연간 비용이 얼마인지 고려하십시오.
6. 집을 찾는 데 도움을 주고 구매 과정을 안내해 줄 리얼터, 부동산 업자를 정합니다.
미국 부동산 에이전트는 당신이 다음 해당 주택을 볼 수 만나 요구 사항을 충족하고 가격 범위에 있는 가정 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다. 반드시, 부동산 중개 업자를 사용하는 것이 좋습니다. 대부분 아시는 분의 소개 리얼터로 구하셔도 되고, 지역 부동산에 가셔서 정하셔도 됩니다. 대부분 미국인 리얼터가 친절하지만, 마음에 안 들면 바꿀 수도 있습니다. 영어가 되시면, 미국인 리얼터가 더 좋고, 신용이 갑니다.
구매할 집을 선택하면 이 리얼터가 제안서 작성, 대출받기, 서류 작성을 포함하여 전체 구매 과정을 협상하는 데 도움을 줍니다. 미국에서 혼자 집을 사기는 가족 서류와 은행 대출 등 하기 힘듭니다.
또한 좋은 부동산 중개인의 전문 지식은 프로세스 중에 발생할 수 있는 모든 함정으로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 대부분의 에이전트는 판매자의 수익금에서 지급되는 수수료를 받습니다. 보통 판매자의 6% 정도라고 합니다.
★미국 주택 구입자를 위한 크레딧과 집 구매 과정
미국 주택 구입 자세한 과정을 살펴보겠습니다. 대체로 은행 융자와 집 구입 서류 과정이 매우 복잡하기도 합니다.
예산이 부족하다면 감당할 수 있는 곳으로 이사하는 하십시오. 집이 위치 및 크기와 같이 변경하기 어려운 큰 요소 측면에서 귀하의 요구 사항을 충족하는 경우 물리적 결함이 귀하를 외면하지 말고, 재정에 맞는 주택을 집을 찾아야 합니다.
Zillow에서 필터로 조회합니다.
1. 집 찾기, 오픈하우스나 웹사이트를 이용
미국 부동산 에이전트를 사용을 포함하여, 시장에 주택을 찾는 모든 사용 가능한 옵션을 활용해야 합니다. 온라인 명부 작성하여 찾고, 가까운 곳이라면 동네 주위에 운전 관심 있는 매도 징후 검색한다. 친구, 가족 및 비즈니스 연락처와 함께 감정과 조언을 얻습니다.
먼저 어떤 집을 살지 결정합니다. 미국의 집은 싱글 하우스, 타운하우스, 콘도로 구분됩니다. 미국에서는 대부분 사생활이 보장된 싱글 하우스를 선호합니다. 싱글하우스는 대부분 넓은 차고와 앞뜰 뒤뜰이 있어서 좋습니다.
진지하게 집을 구하고 나면 에이전트 없이 오픈 하우스에 들어가지 않는 게 좋다고 합니다. Zillow, Redfin, Realtor, Trulia 등을 웹사이트를 먼저 보고, 집을 몇 개 결정 후 리얼터에게 연결해서 보는 것이 가장 빠른 방법입니다.
2. 집 구입을 위한 자금 확보
주택을 처음 구입하는 사람들은 주택 구입에 도움이 되는 다양한 옵션을 선택할 수 있습니다. 은행에 FHA(Federal Housing Authority)가 지원하는 모기지와 특히 초보자를 대상으로 하는 모기지 등 모든 구매자가 이용할 수 있는 옵션이 있습니다.
많은 최초 주택 구입자 프로그램은 최소 3%에서 5%(표준 20% 대비)의 최저 계약금을 제공하며 일부는 계약금이 전혀 필요하지 않습니다.
일리노이, 오하이오, 워싱턴을 포함한 많은 주에서는 자격을 갖춘 첫 주택 구입자를 위해 계약금 및 마감 비용뿐만 아니라 재산을 재건하거나 개선하는 비용으로 재정 지원을 제공합니다. 일반적으로 이러한 프로그램의 자격은 소득에 따라 결정되며, 종종 부동산 구매 가격 규모에 따라 결정됩니다. 아메리카 원주민 옵션도 있습니다.
하지만, 한국인의 경우는 미리 돈을 통장에 3달 전 받아서, 입금하는 것이 좋습니다. 왜냐면 은행 Statement를 2~3달치 내야 되기 때문입니다. 모든 금융이 투명한함을 증명해야 합니다.
사전 승인을 구하거나 모기지를 찾을 때 현재 금융 기관에 대한 충성도에 얽매이지 마십시오. 한 가지 유형의 대출만 받을 자격이 있더라도 주변을 둘러보십시오. 수수료는 놀라울 정도로 다양하다고 합니다.
대출 기관을 결정하고 신청하면 대출 기관은 제공된 모든 재무 정보(신용 점수 확인, 고용 정보 확인, DTI 계산 등)를 확인합니다. 대출기관은 일정 금액만큼 차용인을 사전 승인할 수 있습니다. 모기지에 대해 사전 승인을 받았더라도 자동차 구입 자금 조달과 같이 신용 점수를 변경하기 위해 무언가를 하면 마지막 순간에 대출이 중단될 수 있습니다.
일부 당국은 또한 백업 대출 기관을 가질 것을 권장합니다. 대출 자격이 있다고 해서 결국 대출 자금이 조달된다는 보장은 없습니다. 인수 지침이 바뀔 수 있고, 대출 기관의 위험 분석이 바뀔 수 있으며, 투자자 시장이 바뀔 수 있습니다.
고객은 대출 및 에스크로 문서에 서명할 수 있으며, 대출이 종료되기 24~48시간 전에 대출 기관이 대출 프로그램에 대한 자금 지원을 동결했다는 통지를 받을 수 있습니다. 이미 모기지 자격을 부여한 두 번째 대출 기관을 보유하면 일정에 가깝게 또는 일정에 가깝게 프로세스를 유지할 수 있는 다른 방법을 얻을 수 있습니다.
또한 대출 심사기간에 차량 구입이나, 다른 대출을 가능하면 안 받는 것이 좋습니다. 왜냐면 대출 심사에 거절될 수도 있습니다.
3. 제안하기, 오퍼 offer 하기
마음에 드는 집이 있으면, 리얼터와 함께 오퍼를 넣습니다. 하지만 경쟁이 치열한 곳은 10번씩 오퍼를 넣어도 떨어지는 경우도 있다고 합니다. 정말 마음에 드는 집에 오퍼를 제출하고 나면 수락될 때까지 가슴이 두근거립니다. 그러다 오퍼가 수락되었다는 소식이 전해지면 마치 입시에 성공한 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 보통 오퍼가 2~4번 되기도 합니다. 괜찮은 집은 빨리 나갑니다. 마음에 들면, 더 돈을 주고라고 구입하는 게 좋습니다.
부동산 중개인은 원하는 조건과 함께 주택에 얼마나 많은 돈을 제공할 것인지 결정하는 데 도움을 줄 것입니다. 그러면 귀하의 대리인이 판매자의 대리인에게 제안을 제시할 것입니다. 판매자는 제안을 수락하거나 반대 제안을 발행합니다. 그런 다음 수락하거나 거래에 도달하거나 종료라고 결정할 때까지 앞뒤로 계속 제안할 수 있습니다.
합의에 도달하면 선의의 예금을 하고 그 프로세스는 에스크로로 전환됩니다. 에스크로는 검사할 때 심각한 문제가 발견되지 않는 한 판매자가 귀하가 구매할 것이라는 계약상 기대와 함께 집을 시장에서 빼는 짧은 기간(대개 약 30일)입니다.
마음이 드는 집이 결정되면 판매
자 에게 계약금 Eanest Money와 함께 오퍼 합니다. 계약금액의 제한은 없어서 수백 불도 가능한데 보통 주택 가격의 1%-5% 정도입니다. 이때 중개인이 오퍼와 관련된 계약서류를 준비합니다.
4. 집을 점검, 주택 실사, 홈 인스펙션, home inspection
구입하려는 주택이 흠집이 없어 보이더라도 숙련된 전문가가 잠재적인 새 주택의 품질, 안전 및 전반적인 상태에 대한 주택 검사를 수행하도록 합니다. 돈 구덩이에 갇히거나 예상치 못한 수리를 많이 수행해야 하는 두통에 시달리고 싶지는 않으면, 판매자가 공개하지 않았다 심각한 결함을 보여, 당신은 일반적으로 당신의 제안을 철회하고 예금 등을 얻을 수 있습니다. 또는 판매자에게 수리를 요청하거나 판매 가격을 할인하도록 협상할 수 있습니다.
오퍼가 수락되자마자 홈 인스펙션을 예약합니다. 인스펙션 업체도 리얼터께서 추천한 곳 중에서 대부분 결정했습니다. 인스펙션 비용은 대략 600~700달러 정도 나왔는데, 가격이 오르는 것 같습니다. 전문가의 실사를 통해서 집의 전체적으로 검사합니다.
집지만, 주차공간, 내무 공간, 에어컨 시설, 비용은 수백불이며, 구매자가 부담합니다. 집 문제가 발견되면 주택 가격 재협상 또는 계약취소와 집에 문제가 있으면, 집 가격을 낮출 수 있습니다. 이때 오퍼 서류에 가격 변동 내용을 추가합니다.
만약 큰 문제가 생기면 계약을 포기해야 합니다. 그런데 어떤 이유호 구매자가 계약을 포기하고 싶으면 주택의 실사의 사소한 문제로 계약을 취소할 수 있으며 계약금을 돌려받습니다. 매우 신중한 시기입니다.
5. 홈 인스펙션 이후 파기 또는 집 살지 결정
집 판매자와 거래를 성사할 수 있거나 검사 결과 심각한 문제가 발견되지 않았다면 성사할 준비가 되어 있어야 합니다. 클로징은 기본적으로 매우 짧은 시간에 엄청난 양의 서류에 서명하는 것을 포함하며 마지막 순간에 아무것도 빠지지 않도록 기도합니다.
예산을 검토할 때 주택 인스펙션, 주택 보험, 재산세 및 주택 소유자 연합 수수료와 같은 숨겨진 비용이 많습니다.
집 평가 모기지 회사는이 집에서 자신의 이익을 보호하기 위해 필요를 하고 검색을 이하 다른 하나를 확인하는 것을 매도인은 부동산에 대한 클레임이 있고, 계약금이 20% 미만인 경우 개인 모기지 보험 또는 피기백 론을 취득하고 모기지 서류 작업을 완료합니다. 기타 마감 비용에는 대출 개시 수수료, 소유권 보험 , 설문 조사, 세금 및 신용 보고 비용이 포함될 수 있습니다.
6. 주택가치 평가 Home Appraisal
융자 신청액이 적절한지 평가를 받습니다. 금융기관이 고용한 전문가각 가치 평가를 실시하며 비용은 수백불 정도인데 구매자가 부담합니다. 평가 신청 후 결과까지 보통 2주 정도 걸립니다. 그런데 주택의 가치가 오퍼한 가격보다 낮제 평가되면 융자 가능액도 달라지므로 차액을 구매자가 부담하거나, 주택 소유자와 다시 협상하여 가격을 낮추거나, 아니면 계약이 파기될 수도 있습니다. 비용은 수백 불, 집 구매자가 부담할 수 있습니다.
주택 소유와 함께 지붕 교체 또는 새 온수기 구입과 같은 예상치 못한 주요 비용이 발생합니다. 이러한 비용이 불가피하게 발생할 때 방심하지 않도록 가정을 위한 비상 자금을 시작하십시오. 그리고 집 검사비는 구입자가 지불합니다. 집에 문제가 있으면, 판매자가 고친 후 판매합니다.
7. 타이틀(소유권) 보장보험(Titles) 신청합니다.
집 타이틀 회사에 소유권 보장 보험 서류를 요청합니다. 타이틀 보장 보험이란, 구입하려는 주택이 법적으로 문제가 없으나, 혹시 추후에 구입 전 있었던 문제, 예를 들어 제삼자의 일부 소유권 주장이나 전 소유권자의 주택수리에 대한 미지급등이 발생하면 손실을 보장해 주는 보험입니다. 비용은 천불 정도이며, 구매자가 부담합니다.
8. 주택 융자 (Mortgage) 신청
미국 집 융자는 보통 15년 20년 30년입니다. 다운페이먼트가 주택가의 20% 미만이면 다운페이먼트가 충분하지 않으면 융자 보험이 필요합니다. 왜냐면 금융기관에 리스크가 있기 때분입니다. 이경우 보험비:융자액의 0.3%-1.15%년 매달 원금, 이자, 이자 보험료 됩니다.
선불 융자 보험제도도 한 번에 지불해야 하기도 해서, 매달 페이먼트가 많이 나갑니다. 그래서 가능하면 주택 다운페이먼트 20% 준비하거나, 일시불로 집을 구입하는 게 최종적으로 절약이 됩니다.
9. 클로징(Closing, 집 구입 완료)
집 구입 소유권을 이전 최종단계입니다. 마지막 싸인 전 워크 뜨루 (Walk Through) 주택 최종 점검을 부동산 중개인과 함께 할 수 있습니다. 관련 비용이 20가지 이상이 될 수 있는 리스트로 체크할 수 있습니다. 비용 주택 가격의 보통 2~7% 결정된 월납 부금 에스크로(Escrow)를 통해서 납부합니다.
에스크로는 클로징이라 구매자가 소요권을 이전받는 최동단계로서 집값을 포함한 관련된 모든 비용을 지불해야 합니다. 중개인과 검사하며 계약서에 작성된 수리와 냉난방 잘되는지 가전제품은 잘 작동하는지 모든 전기시설이 정상인지 확인합니다. 클로징 2~7% 정도 합니다. 부동사 보유세를 한꺼번에 요구하기도 합니다. 주택보험이 필요 주택 내 외/내부 사고 대비를 위한 것입니다.
에스크로(Escrow) 제삼자가 납부금 관리 구매자의 월납 부금을 안정적 관리하기 위해서 월납부금하는 제도입니다. 금융회사가 구매자가 요구하기도 하고 에스 크루에 2달치를 넣기도 합니다. 대부분 에스크로 기간 동안에 셀러와 집에 대한 여러 가지 부분을 조정 하도록 합니다. 융자를 제공한 금융기관 (은행)이 집문서(Deed)를 가지고 있어, 법적으로 공동소유주가 됩니다.
마지막으로 론 프로세스도 마지막 클로징 때까지 여러 가지 서류에 사인하고 제출해야 하는데, 많은 서류를 작성하는데 2시간 정도 걸리고, 이날 판매자를 처음 만나게 됩니다.
또한 클로징 전까지 미국 집 보험도 가입해야 되고, 집 키도 받고, 이사 준비도 진행하면 됩니다.
“축하합니다, 새 집주인이 될 수 있습니다.”
필자도 미국 주택 구입을 위해 2년 정도 준비하고 집을 구입, 서류에 서명하고 이사 비용을 지불하며, 9년 전 미국 첫 집을 구입할 수 있었습니다. 주택 소유 비용은 다운 페이먼트와 월 모기지 페이먼트 이상으로 확장됩니다. 쉽지 않은 과정이었지만, 미국 주택 소유자로서의 삶을 더 즐겁고, 안전하고 즐겁게 내 집에서 생활할 수 있게 되었습니다.
주택 구입 지식과 경험을 순서대로 정리했습니다. 이사 전에 과정에 대해 더 많이 교육할수록 스트레스가 줄어들고 감당할 수 있는 가격으로 원하는 집을 얻을 가능성이 높아진다도 합니다.
필자도 과거 집 사기 위해 많은 시간을 투자해서, 자료를 찾고 읽고, 조언을 얻기도 했습니다. 미국에서 집 구입 단계가 쉽지는 않고 스트레스도 많이 받고, 매우 힘든 과정이었지만, 미국 사회의 일원으로 많이 배우기도 했습니다.
앞으로 미국 주택 구입하시는 분들께 도움이 되길 바랍니다.
[미국부동산] 미국 주택 구입 절차 및 단계별 필요 예산 ( 바이어 편)
주택 매매,리스 관련 [공지] [미국부동산] [공지] 미국 주택 구입 절차 및 단계별 필요 예산 ( 바이어 편) Realtor Jamie ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 미국 주택 구입 절차 는 한국의 부동산 매매 절차와 다른 부분이 많기 때문에 미리 알아두실 필요가 있습니다. 미국 주택 구입의 각 절차와 단계별로 어느 정도 예산이 필요한지 살펴보겠습니다. 미국 주택 구입을 하는 이유 1. 렌트 vs 주택 구입 미국에서 렌트를 할지 주택을 구입할지 고민하는 분들이 많습니다. 특히 미국에 얼마나 거주할지 모른다면 더욱 결정하기가 어려운데요. 때문에 렌트와 주택 구입 중 선택하는 것은 쉽지 않은 문제입니다. 결국 렌트비와 주택 구입 후 예상되는 월 페이먼트를 비교하여 어떤 것이 유리한지 따져봐야 하는데요. 지금 같은 저금리 시대에서는 20% 이상 다운페이가 확보된다면 집을 구입하는 것이 더 유리할 가능성이 많습니다. 주재원으로 4~5년 일정으로 미국으로 오시는 분들도 집을 구매하시는 것이 좋습니다. 렌트비로 매년 몇만불 날리지 마시고, 지원받으시는 렌트비로 모기지를 내신 후 한국으로 돌아가실때 집을 팔고 가시거나, 렌트 프라퍼티로 남겨두셔도 좋은 투자일 것입니다. ( 얼바인 기준, 대략 80만불 집의 경우 렌트비가 3500불 정도) 2. 미국 부동산 투자 목적 미국 부동산은 그 어떤 나라의 부동산보다 안전한 자산으로 평가되고 있습니다. 따라서 한국에서도 투자 목적으로 미국 주택을 많이 구입하는데요. 미국에서는 부동산 투자에 대해 현지인과 외국인의 차별이 거의 없습니다. 이민자의 나라답게 외국인의 부동산 투자에 우호적이기 때문인데요. 외국인이 부동산을 구매한다고 해서 추가로 내는 세금이 없습니다. 미국은 한국과 같은 취득세, 등록세와 같은 특별세금도 없습니다. 모든게 현지인과 똑같은데 한가지 다른점이 있다면, 융자를 받을 경우 외국인은 다운페이먼트를 30%이상을 해야한다는 점입니다. (여기서 외국인은 미국에 세금 보고를 한적이 없는분을 의미합니다. 시민권자 , 영주권자는 물론이고 비자를 가지고 미국에서 경제활동을 하시며 세금 보고를 하고 계시다면 보통 20% 다운 또는 경우에 따라서 3% 와 5% 다운으로도 융자가 가능합니다.) 미국 주택 구입 절차 (Process) 1. 미국 부동산 공부 & 리얼터 선정 미국의 주택 구입 절차는 한국과 많이 다릅니다. 좋은 부동산 중개인을 만난다면 대부분 문제 없이 진행되지만, 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 전반적인 미국 주택 구입 절차에 대해서 알아두실 필요가 있습니다. 2. 가능한 예산 범위 확인 집을 전부 현금으로 구입하실수도 있지만 , 미국에서는 대부분 모기지론을 받아서 집을 구매하게 됩니다. 지금 같이 모기지 금리가 낮은 시기에는 오히려 모기지론을 받는 것이 더 유리하기도 합니다. 모기지 이자와 택스는 세금공제 혜택도 있습니다. 얼마 정도의 주택을 구입할 수 있는가는 다운페이먼트 와 인컴 그리고 크레딧 (신용점수) 에 따라서 정해집니다. 집 구입을 고려한다면 이 3가지를 미리 점검하고, 어느 정도까지 모기지 대출이 되는지를 알아봐야 합니다.( 즉, 사전 융자 승인 (Pre-approval Letter) 을 받으시는 건데요 ). 이 Pre-approval letter 는 구입 가능한 예산 범위를 확인하기 위해서도 필요하지만, 집에 오퍼를 제출 할때 함께 제출 되어야 하기때문에 원하는 집을 놓치지 않기 위해서도 미리 받아 두는것이 좋습니다. 3. 지역 및 주택 형태 결정 & 집 찾기 가능한 예산 범위가 확인되었다면 지역을 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있으시면 학군을 고려하실 텐데요. 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵기 때문에 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두면 좋습니다. 미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도, 타운홈 등의 여러 주택 형태가 있습니다. 가능한 예산 범위와 리얼터를 정했다면 이제 본격적으로 집을 찾기 시작합니다. 4. 오퍼 와 카운터 오퍼 마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보냅니다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데요. 셀러는 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Count Offer)를 보내기도 합니다. 카운터 오퍼는 바이어가 보낸 계약 조건을 변경하여 셀러의 입장에서 다시 오퍼를 보내는 것인데요. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Count Offer)를 보내며 이렇게 서로간의 카운터 오퍼가 몇번 주고 받은 후 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 에스크로가 오픈됩니다. 5. 에스크로 오픈 오퍼가 수락(accept)되고 집금액의 약 3% 정도를 계약금 (EMD, Earnest Money Deposit )을 보내면 에스크로(escrow)가 오픈됩니다. 에스크로? 에스크로 란 무엇인가.. 미국에서는 부동산을 구입 하는 과정에서 한국에는 없는 에스크로라는 제도가 있습니다. 에스크로는 계약상의 손해를 막기 위해 계약이 완료 되기 전까지 매매 당사자(바이어,셀러)와 이해 관계가 없는 에스크로에서 소유권이 문제가 없는지 확인하고, 매매 대금을 거래가 끝났을때 상대편에게 안전하게 전달하는 역할을 합니다. 에스크로가 오픈되고 클로징 될 때가지의 기간은 보통 30~45일 정도 기간이 소요됩니다. (현금 구매시는 7~15일 정도 소요됩니다.) 에스크로 기간동안 인스펙션, 감정, 론이 진행이되고, 모든 과정이 다 잘 마무리가 되면 셀러는 구매 대금을 받고, 바이어는 소유권을 갖게되고 에스크로가 클로즈하게됩니다. 6. 인스펙션 (Inspection) 디스클로저 셀러는 집과 관련된 정보에 대해 자세히 알려주는 디스클로저(Disclosure)를 바이어에게 공개 합니다. (디스클로저 폼은 아주 구체적이고 세부적으로 나누어져있습니다. ) 홈 인스펙션 바이어는 그 Disclosure 내용을 모두 포함해서 홈 인스펙션(Home Inspection)을 진행하게 됩니다. 혹시라도 집에 있을지도 모르는 문제점을 밝히기 위해 전문가를 고용해서 집의 상태를 점검하는 과정입니다. 인스펙션은 대략 17일 이내에 진행되며 바이어도 직접 참관할 수 있습니다. ( 그리고 꼭 빼놓지 말고 확인 해야하는 것이 터마이트 인스펙션(Termite Inspection)입니다. 미국은 뼈대가 나무로 되어 있기 때문에 나무를 갉아먹는 해충이 있는지를 점검하는 터마이트(Termite) 인스펙션을 셀러가 실시해야할 의무가 있습니다.) 수리 요청 및 크레딧 요구 인스펙션을 통해 문제점이 발견되면 셀러에게 수리나 크레딧을 요청 할 수 있습니다. 이 부분도 셀러와 협상해야 할 부분이며 , 셀러가 직접 수리를 해주거나 수리에 들어가는 비용을 크레딧으로( 현금으로) 받을 수 있습니다. 7. 주택 감정 주택 감정 (Appraisal)은 융자를 해주는 은행에서 주택의 가치를 평가하는 절차입니다. 융자 승인 전에 이루어지며, 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 에스크로 캔슬 사유(appraisal contingency)가 되기도 합니다. 컨틴전시 (Contingency) 란? 컨틴전시(contingency)란 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건부 계약을 의미 합니다. 보통 인스펙션, 감정, 론 컨틴젼시가 있습니다. 인스펙션과 감정은 대략 에스크로가 오픈한 후 17일 , 론은 21일 정도에 해당되는데요. 이 기간안에 인스펙션이나, 감정에 문제가 있거나. 론이 안나오거나 할 경우 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있습니다. 별 문제가 없이 잘 진행이 되어 컨틴전시 기간이 지나서 컨틴전시 리무버 (Contingency Remove)가 된 후에는 계약금을 돌려받으실 수 없으니 주의하세요. 8. 파이널 워크 스루 파이널 워크 스루 Final Walk Through 는, 에스크로가 크로징하기 전에 집을 최종 점검하는 단계입니다. 집이 계약하기 전에 보았을때랑 차이가 없는지, 셀러가 고쳐주기로 약속했던 부분이 제대로 고쳐졌는지를 확인합니다. 9. 론닥 싸인 &펀딩 은행의 융자 승인 서류가 에스크로에 도착하면 , 바이어가 융자 서류에 싸인을 합니다. 바이어는 에스크로에 다운페이할 돈과 클로징 코스트를 송금하고, 은행에서 승인된 융자 금액이 펀딩되면 거의 모든 거래가 끝나게 됩니다. 10. 소유권 이전 마지막으로, 에스크로 에서 소유권 이전 등기를 신청( 리코딩) 하게 됩니다. 보통 오전에 등기 신청을 하면 오후 쯤에 이전되었다고 연락이 오게 되고, 등기가 완료되면 소유주의 이름이 셀러에서 바이어로 바뀌게 되고 에스크로는 클로즈 됩니다. 미국 주택 구입 절차별 필요 예산 미국 주택 구입에 들어가는 비용을 항목별로 정리하면 조금 더 체계적으로 예산을 짤 수 있을텐데요. 정확한 비용은 각 상황에 따라 다를 수 있으며, 일반적인 금액이니 참고하시기 바랍니다. 계약금 (Earnest Money Deposit ) : 주택 구입 가격의 3% 내외 ( 나중에 다운페이먼트에서 계약금을 제외하고 납부하면 된다.) 인스펙션 비용 (inspection fee) : $350~500 주택 감정비용 (Appraisal fee) : $500~ 1000 – 인스펙션 비용과 감정 비용은 바이어가 내고 선불입니다. 집의 종류와 사이즈에 따라 금액이 달라집니다. 다운 페이먼트 (Down Payment) : 주택 가격의 대략 20% 내외 클로징 코스트 (Closing Cost) : 집 금액의 대략 1.5~ 2% 정도. 에스크로 , 타이틀, 융자 프로세싱 에 해당되는 금액 ( 융자 비용이 큰 비중을 차지하고 융자 비용에 따라 클로징 코스트가 달라진다.) 캘리포니아는 집을 렌트하시거나 구매하실때 리얼터에게 어떠한 수수료도 내지 않습니다. 자세한 사항은 문의주시면 친절하게 알려드리겠습니다. 얼바인과 오렌지 카운티 지역 매매/리스 관련 언제든지 연락주세요. 레드포인트 리얼티 부사장 Jamie Shim (310)982-3661 [email protected] kakao id: jude21 #미국부동산 #미국집사기 #얼바인부동산 #미국투자용부동산 #얼바인리얼터 #얼바인 #에스크로 #Escrow #컨티젼시 #Contingency #안전한거래 #어바인 #미국집구매과정 #미국주택구입절차 #미국주택구입필요예산 #다운페이먼트 #irvine #오렌지카운티부동산 #오렌지카운티리얼터 #어바인유학 #얼바인뉴홈 #얼바인새집 #어바인새집 인쇄
외국인은 미국에서 부동산을 구입할 수 있습니까?
미국에서는 검색 하는 동안 하나의 전문 부동산 브로커와 함께 작업 하는 것이 현명 하다. 런던, 파리, 브라질과 달리 미국 시장은 매우 투명합니다. 부동산 시장의 속도를 장려하기 위해, 뉴욕과 플로리다 국무부의 부동산 위원회, 예를 들어, 24 시간 이내에 자신의 독점적 인 부동산 목록을 공유하는 중개인을 필요로, 그래서 좋은 구매자의 브로커는 시장에 어떤 아파트를 볼 당신을 얻을 수 있습니다. 하나의 브로커에 커밋하면
브로커의 주의가 귀하와 귀하의 검색에 있을 것이기 때문에 해당 브로커에서
가장 높은 서비스 수준을
[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-2: 하우스 헌팅
>> 1편과 이어집니다
미국에서 내 집 마련 2탄!
내가 어느 지역이 좋은지, 어떤 집이 좋은지 대충 감이 온다면
이제 부동산 중개인을 찾아야 한다.
사실 제일 좋은건 지인에게 추천받는 것이다. 우리도 J의 동료의 절친으로 추천받았다.
Step 4. 리얼터 (부동산 에이전트) 선정하기
미국에는 3개지 종류의 부동산 에이전트가 있다.
1. 판매 측 부동산 에이전트
>> 셀러 입장을 대변
2. 구매 측 부동산 에이전트
>> 바이어 입장을 대변
3. 리스팅 부동산 에이전트
>> 오픈하우스를 열고 혹은 집 구경을 스케줄 시 문을 열어주는 역할 담당
우리가 오픈하우스를 가면 만나는 에이전트는 대다수가 리스팅 에이전트들이다.
이때 굉장히 친절하게 집을 구경해주면서 다른 에이전트랑 일하는지 묻고,
우리가 바이어 에이전트도 하니 연락 주라며 명함을 주기도 한다.
속지 말자! 리스팅 에이전트는 셀러 측 에이전트 즉 판매자가 연결한 사람이다.
우리의 입장을 절대로 정확히 대변하지 않을 수도 있다.
특히 외국인 입장에서 집을 구매하는 경우에 우리에게는 하나라도 더 많은 정보를 줄 수 있는 구매 측 부동산 에이전트가 필요하다.
또한, 경력이 많고 영어가 능숙하면 좋다.
우리를 도와주었던 에이전트는 엄마는 1세대 이민자 딸은 2세대 이민자였다. 이 둘이 파트너로 일을 하고 있었다.
그래서 엄마 에이전트는 경력이 더 많아 대다수의 업무를 담당하고, 그 외 인맥이 필요한 일에 도움을 받았다. (수리, 이사 등)
딸 에이전트는 문서 작업을 주로 담당했다. (기자 출신으로 문서 작성 등이 매끄럽다고 했다.)
실제로 오퍼를 넣을 때는 긴 서류를 작성하고 넣는데 이때 Negotiation 즉 협상 레터를 작성할 때의 문구가 중요하다고 들었다.
Step 5. 사전 융자 승인받기 (Pre- approval)
은행 대출은 직접 발로 뛰어서 은행 대출 이자를 비교해도 좋다.
단, 우리에게는 큰 은행만 알아보기에는 정보가 너무 적었다.
그래서 우리는 은행 대출 관련 에이전트를 한 단계 더 통했다.
대출 관련 에이전트 역시 부동산 에이전트의 소개로 연결되었다.
사실상 말이 좋아 소개이지 그냥 그 둘은 함께 일하는 사이인 셈이다.
이렇게 하면 작은 대출 회사의 대출까지 더 폭넓게 알아 봐 줄 수 있어,
조금이라도 이자를 낮게 가고 싶은 사람에게는 반드시 필요한 작업이다.
본격적인 하우스 헌팅 전에 반드시 해두는 것이 좋다. 그래서 맘에 드는 집을 찾으면 바로 오퍼를 넣을 수 있도록!!!
그러면 이 대출 관련 에이전트는 최저의 이자와 최대의 대출한도를 찾아서 우리에게 승인서를 보내준다.
앗! 참고로 바이어는 어떠한 에이전트 비용을 내지 않는다.
집 값의 1~2% 정도를 에이전트 비용으로 내야 하는데, 이때 셀러가 바이어측 에이전트 비용까지 지불한다.
Step 6. 하우스 헌팅
융자 승인이 나오면 이제부턴 하우스 헌팅이다!
그동안 봐 두었던 집을 도태로 어느 지역, 어떤 집 등의 나만의 기준(criteria)을 가지고 부동산 에이전트와 함께 움직인다.
우리의 기준은
1. 밝은 집 ★★★★★★★★★
2. 조용한 집 ★★★★★
3. 가라지(차고)와 연결된 집 ★★★★
4. 근처에 쇼핑센터가 있는 지역 ★★★
5. 위아래 다른 유닛이 없는 집 ★★★★★
등등 몇 가지 기준과 지역과 예산을 부동산 에이전트에게 알려주면 하루 여러 집을 구경할수 있도록 투어 일정을 잡아준다.
그렇게 하루에 몇가지 집을 보고 맘에 드는 게 있으면 오퍼로 넘어가고,
없으면 다시 한번 투어 일정을 부탁한다.
Step 7. 오퍼 넣기 (Offer)
드디어 맘에 드는 집을 찾았다!
미국에서는 집값을 바이어가 먼저 제시한다. 물론 기준 가격은 있다.
완전 협상 불가능한 셀러들도 있지만, 대다수가 적정 범위를 주고 협상 가능이라고 했다. (예를 들어 600K~650K)
물론 바이어 입장에서는 낮은 가격으로, 셀러 입장에서는 높은 가격으로 팔고 싶어 한다.
이때 부동산 에이전트의 능력이 발휘된다.
먼저, 바이어 입장에서 오퍼 (계약서 초본)을 작성해서 셀러에게 보낸다.
여기에는 가격, 집 안에 물건 두고 나가야 하는 물건, 치워줘야 하는 물건, 기타 등등 문서화시킨다.
아! 재미있었던 것은 미국은 대부분의 필수 가전제품은 집값에 포함되어 있다.
포함 제품 : 가스레인지 + 딸려있는 오븐, 세탁기, 건조기, 전자레인지, 식기세척기, 냉장고
이렇게 대부분 이미 빌트인으로 설치되어 있는 제품은 집값에 포함이다.
단, 너무 낡았거나 새로 구매를 희망하는 경우 계약서에서 빼 달라고 요청할 수 있으며,
혹은 그냥 새로 샀을 때 배달해 주신 분들께 가지고 가달라고 하면 된다.
>> 셀러가 거절하는 경우
셀러는 카운티 오퍼를 제시한다. 이는 역시 계약서 초본에 맘에 안 드는 점을 수정해서 우리에게로 보낸다.
이를 수락할지 거절할지는 우리에게 달려있다.
우리의 예를 들면
바이어 : 가격이 범위가 600K~650K인 집을 610K에 오퍼를 넣었다.
셀러 : 거절 -> 640K에 카운티 오퍼
바이어 : 거절 -> 620K에 재 오퍼
셀러 : 거절 -> 630K에 재 오퍼
바이어 : 거절 -> 623K에 재 오퍼 + 약간의 협박
여기서 우리 부동산 에이전트가 이번에 계약 성립이 안되면 우리는 차선으로 넘어가겠다고 협박…
셀러 : OK
보통 이런 식으로 몇 번 왔다 갔다 하는 것이 기본이다.
처음부터 너무 낮은 금액을 제시하면 셀러 입장에서는 장난으로 찔러본다고 생각할 수 있어 적정한 금액 제시가 필요하다.
솔직히 우리는 시간에 쫓기고 있었기에 이때부터 정말 똥줄 타는 기분으로 살았다.
이 오퍼만 약 일주일이 걸렸다.
이 단계까지만 오면 이제 이사 갈 준비를 하면 된다.
나도 오퍼 성립되는 순간 부터 홈디포에서 박스를 사다가 차근차근 짐을 쌌다.
숨은 고양이 찾기 미션!!!!
>>3편과 이어집니다.
미국에서 집을 구입할 때 한국에서와 달리 크레딧을 이용해 현찰을 모두 지불 하지 않아도 내 집을 소유할 수 있는 장점이 있다. 렌트는 다달이 없어 지는 돈이지만 집을 사면 부동산 경기에 따라 에퀴티(Equity)가 쌓여 투자 효과도 거둘 수 있다.
모기지
미국에 서브 프라임 모기지 사건 후 예전과 같이 은행에서 모기지를 얻는 일이 쉽지는 않다. 각 개인에 따라서 다 다른 은행을 이용 해야 하는데 일단 한국에서 오신 분들은 한국에서 세금 보고를 한 내용을 가지고 30% 다운 페이를 하면 모기지를 얻을 수 있다. 미국에 크레딧이 있으신 분들은 크레딧 스코어와 소득에 따라 5% – 20% 다운페이 하면 모기지가 가능하다.
현재 자주 은행 모기지 프로 그램이 바뀌니 은행이나 모기지 브로커 아니면 부동산 중개인을 통해 본인이 어떤 식으로 집을 살 수 있는지를 알아 보는 게 순서이다. 물론 현금이 준비 되어 있는 분들은 이 과정을 걸칠 필요가 없다.
중개인 선택
일단 미국에서 집을 구입 할 때는 부동산 중개인을 선택해서 모든 절차에 대한 의논을 해야 한다. 집이라는 것은 인생에 있어서 가장 비싼 물건을 구입 하는 것이다. 정확히 알아 들어야 한다. 언어가 잘 통하는 중개인을 선택 해야 한다. 집을 보는 경향도 본인과 비슷해야 한다. 대부분의 동양 사람들은 새 집을 좋아 한다. 지난 2004년 다른 주에서 이사 오신 고객에 예를 하나 들어보겠다.
필자를 만나기 전에 미국 중개인과 집을 100개 보았다고 한다. 필자는 집을 2개 보여 드리고 매매를 성사 시켰다. 필자와 그 미국 중개인에 다른 점은 집을 보는 관점이 다른다는 것이었다. 다들 아시다시피 미국에서 보스톤은 가장 오래 된 도시다. 그러므로 오래 된 집들이 많다. 100년에서 200년 된 집들 그리고 스팀이 나오는 난방시스템을 보시면 깜짝 놀라고는 한다.
그래서 이왕이면 언어 소통도 잘 되고 성향을 잘 아는 중개인을 만나야 한다. 이건 본인에 시간을 아끼기 위해서라도 가장 중요하다. 그리고 이왕이면 아는 중개인과 거래를 해라. 다시 말하지만 집은 평생 사는 물건 중에 가장 비싼 물건이다. 아는 중개인과 집을 산다면 앞으로도 계속 봐야 하는 관계므로 더욱 신경을 써 줄 것이 틀림없다.집 찾기 및 오퍼 부동산 중개인을 선택했다면 집을 보러 다녀야 한다. 미국에서는 집을 보고 마음에 드는 집을 찾았을 때 오퍼를 한다. 오퍼를 할 때는 어느 가격에 어느 조건에 사겠다는 조항이 들어 가고 $1000 check을 함께 준다. $1000 check은 바인딩일 뿐이니 이 시점에서는 언제든지 마음이 바뀌면 돌려 받을 수 있다고 생각 하면 된다.
인스팩션
오퍼를 하고 오퍼가 받아 들여졌을 때 10일 안으로 인스펙션을 해야 한다. 집에 무슨 문제가 있는지 앞으로 이 집을 샀을 때 어떻게 관리를 해야 하는지를 알기 위해서다. 인스펙션 비용은 구입자(buyer)가 부담한다. 비용은 집에 사이즈에 따라서 다 틀리다. 콘도일 경우에는 좀 더 싸다. $200 에서 $950까지 부과하는 인스펙터도 있다. 따라서 본인의 중개인과 상의 해서 일을 진행하는 것이 좋다. 집에 따라서 인스펙션을 해야 하므로 어떤 수준의 인스펙터를 써야 하는지도 다양하다. 새 집일 경우에는 가볍게 인스펙션을 해도 되지만 오래 된 집이면 철저히 인스펙션을 하는게 좋다.
계약 및 서명
자 이제 인스펙션이 끝났다. 변호사를 통해서 계약서를 확인하고 서명해야 한다. 이걸 우리가 흔히 말하는 Purchase and Sales Agreement이라고 하고 줄인 말로 P&S라고 한다. P&S는 흑히 판매자 변호사가 작성해서 구입자 변호사에게 보낸다. 그럼 구입자 변호사가 마음에 들지 않는 문구를 바뀌어서 다시 판매자 변호사에게 보내어 서로 협의해서 사인 한다. P&S를 사인 할 때 대부분 집 가격에 5%를 지불한다.
여기서 유의해야 할 사항은 P&S를 사인 하는 시점부터는 정식으로 계약 했으므로 P&S상에 조항 외에는 마음이 바뀌었다 하더라고 보증금(deposit)을 돌려 받을 수 없다고 생각 하면 된다. 이때 P&S 에 조항이란 모기지가 안 나올 때 밖에는 없다고 생각 하면 된다. 모기지가 나오지 않을 때는 정해진 기간동안에는 보증금을 돌려 받을 수 있다. 모기지를 얻고 집을 구매 했을 때는 P&S를 사인한 후에 closing(이사 할 수 있는 날) 까지 약 4-8주라는 시간이 필요 하다. 현금으로 집을 구매할 경우에는 셀러만 빨리 이사 할 수 있으면 10일 후에도 가능 하다. 오퍼를 쓸 때 미리 시간상에 대한 모든 스케줄을 본인에 부동산 중계인과 철저히 의논 해라.
클로징
자 이제 마지막 단계인 클로징이 남았다. 클로징을 하기 전에 다시 집으로 돌아 가 final walk을 한다. Final walk란 셀러가 모든 짐을 다 빼고 혹시나 짐을 빼는 과정에서 무슨 실수는 없었나 확인 하는 과정이다. 이 때 상식적으로 벽이 더럽거나(이사 하면서 흔이 생길 수 있는 일들) 하는 것들을 트집 잡아서는 안 되겠다. 상식적인 한도에서 생각 하면 된다.
클로징은 대부분 변호사 사무실이나 Registry of Deed에서 이루어 진다. 셀러 보다는 바이어가 모기지를 얻었을 경우 사인 하는 문서가 많다. 이 사인 하는 과정이 마지막이고 사인을 마치고 나면 모든 게 끝나는 동시에 집 키를 받는다.
백영주 뉴스타 보스톤 대표 617-921-6979
취득·종부세 없는 美부동산 쇼핑 행렬…”한국서 매일 20건씩 문의”
한국 투자자들 관심이 높아진 미국 캘리포니아주 어바인시 신규 주택단지. [사진 제공 = 리맥스]
◆ 해외부동산 관심 폭증 ◆서울 강남에 2주택을 보유해 부동산 세금 부담이 늘어난 자산가 B씨는 최근 미국 캘리포니아 어바인 주택을 구입하고자 미국을 방문했다. 7·10 부동산 대책 이후 종합부동산세가 억 단위로 뛰자 미국 방문 후 2주간 격리를 각오하고 미국행을 택한 것이다.캘리포니아 중산층 주거지로 선호되는 어바인에서 쾌적한 환경의 50평대(전용면적 130~140㎡) 새 집이 80만~100만달러(약 9억~15억원) 수준으로 강남 아파트보다 저렴했다. 가장 마음에 드는 85만달러 집을 계약하기로 결심했다. B씨는 매입 가격의 40%는 한국에서 송금하고, 60%는 미국 현지에서 대출을 받기로 하고 한국으로 돌아왔다. B씨는 평소에 자주 이용하는 국내 은행에서 미국 부동산 취득 목적으로 계약금 3%를 송금했다. 이어 이메일을 통해 에스크로(Escrow) 오픈 서류에 서명하고, 대출 관련 서류를 작성해 우편으로 전달했다. 과정마다 현지 에이전트가 안내를 했다.B씨가 미국 현지 대출을 받은 후 이 부분을 제외한 잔금을 송금하자 매매가 완료됐다. 그후 지정거래외국환은행에 ‘해외 부동산 취득 보고서’를 제출했다. 에이전트 도움으로 현지에서 세입자도 구해 3700달러 월세를 받고 있다.B씨처럼 7·10 대책 이후 다주택자 세금 폭탄을 피해 미국 부동산 쇼핑이 늘어나는 추세다. 이를 반영해 글로벌 부동산 정보업체 ‘나이트프랭크코리아’에서는 국내 개인자산가를 위한 해외 부동산 컨설팅 부서를 신설했다. 그간 기관투자가 컨설팅에 주력해 온 회사 내에 개인자산관리(PWM) 부서를 작년 7월 신설했다. 개인 자산가들의 관심이 국내에서 해외로 옮아가고 있음을 보여주는 것이다.최준영 나이트프랭크코리아 전무는 최근 해외 부동산을 향한 자산가들의 관심이 크게 늘었다고 설명했다. 최 전무는 “작년부터 개인 자산가뿐 아니라 시중은행 2곳에서 컨설팅 문의가 들어와 업무협약(MOU)을 맺었다”며 “올해 초 코로나19로 잠시 주춤하더니 하반기 이후 다시 문의가 늘어났다”고 말했다.미국 부동산의 가장 큰 매력은 매수자가 다주택자라도 추가 세금 부담이 없다는 점이다. 미국은 국내와 달리 취득세와 종합부동세도 없다.서울 집값과 비교하면 미국 집값이 저렴하게 느껴지는 것도 강점이다. 미국 부동산 정보업체 질로의 조사 결과에 따르면 8월 말 기준 뉴욕 주택의 중위값(한 줄로 세웠을 때 중간에 위치한 값)은 65만4683달러(약 7억6709만원)이고, 로스앤젤레스(LA) 주택의 중위값은 76만4528달러(약 8억9579만원)다. 반면 KB부동산에 따르면 8월 서울 아파트의 중위값은 9억2151만원에 달한다. 중위값만 놓고 보면 서울 집값이 미국 주요 도시 집값보다 더 비싼 셈이다. 특히 최근 미국 캘리포니아 등 서부 지역에 상대적으로 관심이 높아지고 있다. 뉴욕시는 작년 7월 1일부터 100만달러 이상의 고가 주택에 일률적으로 매매가의 1%를 부과했던 ‘맨션세’를 구간별로 최고 3.9%포인트까지 올리고, 고가 주택에 대한 양도세도 0.25%포인트 추가 부과하는 등 세금 부담을 늘리고 있는 추세다. 동부에서 서부로 관심이 이동할 것이란 전망도 나온다.미국에서는 대출 규제가 덜하다는 점도 눈에 띈다. 외국인이 미국 부동산을 살 때 대출을 주택담보대출비율(LTV) 최대 65%까지 가능하다. 물론 수백만 달러 이상의 고가 주택을 살 때는 LTV가 다소 줄어들 수 있다. 그러나 B씨처럼 100만달러 이하의 주택을 살 때는 LTV가 최대 65% 정도 가능하다. 반면 서울에서는 대출규제가 엄격하다. 2018년 9·13 대책 이후 다주택자는 투기·투기과열·조정대상지역(규제지역)에서는 아예 주택담보대출을 받을 수 없다. 다주택자는 LTV가 0인 셈이다. 무주택자라도 서울 같은 규제지역에서는 대출규제를 적용받는다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분은 LTV 20%까지만 설정해준다. B씨처럼 85만달러(약 10억원)짜리 주택을 매입하는 경우 미국에서는 외국인도 6억원까지 대출이 나오지만, 서울 집이라면 무주택자는 3억8000만원까지 대출을 받을 수 있다.해외 부동산 중에서도 미국이 거래 안전도 확실한 편이다. 불법 외환거래의 일종인 ‘환치기(외국에서 빌려 쓴 외화를 불법 중개업자를 통해 국내에서 한화로 갚는 수법)’는 미국 부동산 투자에서는 통하지 않는다. 이를 방지하기 위해 국내에서 미국 부동산 구입 자금을 송금할 때 해외 부동산 취득의 명목으로 송금돼야 하며, 부동산 매매대금을 송금한 지정은행에서 한국은행으로 대리신고하도록 돼 있다. 미국 부동산 취득 후 2년마다 지정거래외국환은행에 보유 여부를 보고해야 한다. 예전엔 거액을 해외 투자할 때 국세청의 세무조사 등으로 인해 꺼리는 경우가 많았지만 최근 ‘세금 폭탄’으로 인한 부담이 커지면서 노출을 감수하고도 투자하는 사례가 급증하고 있다.[박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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