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샌디에고 부동산 전문가 Chi Lee 이지혁이 알려드리는 미국 주택구입 첫 단계
이지혁 부동산
858-354-9215
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미국에서 저소득층 주택보조 프로그램(Affordable Housing …
하지만 경우에 따라서는 주택구입 자체를 돕기도 한다. 저소득층 주택보조 프로그램은 크게 연방정부, 주정부, 지방정부, 공공단체 등이 시행한다고 할 수 있다.
Source: www.lifeinus.com
Date Published: 4/8/2022
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다운페이 보조금 상담 – shalomcenter
엘에이시 LIPA ($90,000) 저소득 보조. 처음주택을 구입하시는 저소득자혹은 가족에게 주는 혜택으로 다운페이와 클로징 비용을 보조 해 줍니다. 자격조건.
Source: shalomcenter.net
Date Published: 11/1/2022
View: 7592
다양한 지원 프로그램으로 내 집 마련 가능
저소득층 주택 구입을 돕는 모기지 및 지원 프로그램 등이 다양하게 운영되고 있기 때문에 잘만 활용하면 얼마든지 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.
Source: koreatimesflorida.com
Date Published: 1/3/2022
View: 2904
미국 첫 주택 구매 – 홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)는 프레디 맥(Freddie Mac)이 저소득층의 생애 첫 주택 구매를 지원하기 위한 모기지론이다.
Source: www.eunduk.com
Date Published: 1/6/2022
View: 7512
LA시, 첫 주택구입자 위한 프로그램 인기 – 미주 한국일보
LA시가 저소득층을 위한 주택구입상한선을 늘려 주택구입에 관심이 많은 한인들에게도 큰 도움이 되고 있다. 한인들이 주택구입에 제일 취약한 부분이 …
Source: sf.koreatimes.com
Date Published: 2/21/2022
View: 4889
LIPA<저소득층 다운페이 보조 프로그램> 지원 주택 97만3750 …
주택구입 지원 비영리단체인 샬롬센터(소장 이지락)는 11일 “LA시 주택국(LAHD)이 최근 LIPA를 받아 구매할 수 있는 단독주택의 가격이 97만3750달러 …
Source: news.koreadaily.com
Date Published: 12/30/2022
View: 4186
미국의 저소득층을 위한 주요 주거지원 프로그램 – 핀퐁
미국의 주거지원 프로그램에 집행한 비용을 정리한 Landis와 McCluer(2010)의 논문에서는 저소득층의 임차인들에게 질 좋고 지불가능한 임대주택을 …
Source: finfong.com
Date Published: 7/30/2021
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내집마련 프로그램은 무엇인가? – 보스톤코리아
클로징 비용은 보통 모기지의 3~6 퍼센트에 달한다. 일반 저소득 가족이 다운 페이먼트에 더해 이 비용까지 저축하기란 그리 쉽지 않다. 첫주택을 구입하는 경우, 일부 …
Source: www.bostonkorea.com
Date Published: 1/26/2022
View: 1027
(앤지김) 정부보조 집구입이 힘든이유 | K블로그 | 케이타운 일번가
가끔 첫주택 구입자들께 정부보조금을 받아서 집을 구입하시라는 광고가 … 합법적 체류자, Bank Statement review: 미국시민으로 신분이 확실해야 …
Source: www.ktown1st.com
Date Published: 2/7/2022
View: 5348
[모기지]생애 첫 주택구입자를 위한 FHA론의 모든것
FHA론은 주택 구입에 관심이 조금이라도 있다면 누구나 알 정도로 그 … 생애 첫 주택을 구입하려는 중산층이나 저소득층 입장에서는 주택구입이 …
Source: www.itechkorea.com
Date Published: 10/23/2021
View: 4266
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주제에 대한 기사 평가 미국 저소득층 주택 구입
- Author: Chi Lee Realty
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- Date Published: 2022. 3. 20.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=so2iJ5VpHw0
다운페이 보조금 상담
다운페이 보조금 상담
정부보조금 혜택을 받으려면 8시간 교육을 이수해야 하며 과거 3년간 주택 소유 기록이 없어야 합니다. 보조금은 시정부, 주정부, 연방정부,금융기관에서 다운페이나 클로징 비용지원등 다양한 보조금을 통해 목돈없이 내 집을 장만 할 수 있도록 돕고 있습니다.
아래 프로그램은 사전 통보없이 소진될수 있으며 추가로 자격 조건 및 제한이 있을 수 있습니다. 구매 계약서를 가지고 계시면 기금을 예약 할 수 있는지 반드시 문의 바랍니다.
엘에이시 LIPA ($90,000) 저소득 보조
처음주택을 구입하시는 저소득자혹은 가족에게 주는 혜택으로 다운페이와 클로징 비용을 보조 해 줍니다.
자격조건
무주택자 (집을 파시고 3년 이상 지나셔도 첫 주택 구입 으로 간주) 영주권 또는 시민권 자 집에 같이 거주할 모든 가족인수 18세이상 일을하는 자녀 포함 현제 인컴 기준 입니다. 아래에 나온 기준을 넘지 않으시면 됩니다.
다른 자격조건
모든 론 신청자 (수입이 있는 )의 8시간 교육 수료증 과 1:1 상담증명서 본인의 돈으로 저축해 둔 살 집가격의 1%이상 이 구좌에 두 달 이상 예치 본인이 거주목적 수입에 따라 MCC 신청이 가능할수 있음
LIPA 프로그렘을 받고 구입시 최대 구입가격 1) 단독주택 가격이 $522,500 미만 2) 콘도&타운 하우스 $ 475,900 미만입니다.
가능지역은 LA City 범위를 참고 하세요~ (새창으로 보시려면 클릭!)
보조 받으신 금액에 대한 매달 내는 페이먼트나 이자는 없으며 30년에 융자기간이 끝나거나, 다른분으로 명의 이전 하실때 다시 돌려 주어야 합니다. 재융자 받으실 경우 제약이 있을수 있습니다. 집을 파실때 equity 발생시 다운페이금액을 도움받으신 부분에 따른 이윤의 일부를 시와 공유하게됩니다. 중간소득도 MIPA 는 LIPA와 같이 적용이되나 인컴은 두 가지 등급으로 나뉩니다. (펀드가 고갈될 때까지 선착순)
120%($60,000), 150% ($35,000) 보조
조건은 위의내용과 동일합니다.
단, 중간소득 보조는 집구입의 제한가격이 없습니다.
LA County HOP Program-$85,000
The program is administered by the Los Angeles County Community Development Commission (CDC) and the Public Finance Division of the County of Orange. SCHFA does not lend money directly to homebuyers. Homebuyers must work directly with a participating lender.
Program Details- 1) First-Time Homebuyer Requirement:A first-time homebuyer is a person(s) who has not owned and occupied their own home in the last three years unless you are buying a home in an IRS Designated Targeted Area Census Tract. If you have owned a home and sold the
home more than three years ago, you are considered a first time homebuyer. 2) Eligible Areas in Los Angeles County:All unincorporated areas and incorporated cities in Los Angeles County, except the City of Los Angeles areas.
3) Eligible Areas in Orange County:All unincorporated areas and incorporated cities in Orange County.
Income and Purchase Price Limits- MAXIMUM LOAN AMOUNT – $585,000
MAP
This program provides a $80,000 silent second (deferred payment) down payment assistance loan to low-income first time home buyers purchasing in participating cities and unincorporated areas of Orange County.
Calhome Programs
Receive up to $55,000 toward your down payment for a home located in the County of LA. 3% simple interest with payments deferred for 30 years. Must earn no more than 80% of the Area Median Income.
City of Pomona (FTHB)
Up to $100,000 in gap financing is available for the purchase of a home in City of Pomona, California. 3% simple interest with payments deferred for 30 years. Must earn no more than 80% of the Area Median Income.
City of Riverside
Up to $75,000 towards your down payment for a home in Riverside. 3% simple interest with payments deferred for 30 years. Must earn no more than 80% AMI and purchase in County of Riverside.
City of Yorba Lina
Receive up to $50,000 towards your down payment for a home in the City of Yorba Linda.
City of Garden Grove
Up to $50,000 towards your down payment for a home in San Marcos. 3% simple interest with payments deferred for 30 years. Must earn no more than 80% AMI and purchase in the City of Garden Grove.
WISH Program
수입이나 가구수에 맞추어 참여하는가구당 최대 $22,000불까지 그랜트보조가 가능하며 1대3 매칭 프로그램으로써 $5,500불이 입금되어있으면 주택구입시 가구당 최대 $22,000불까지 다운페이나 로 사용할 수 있다. 매년 20%씩 내 돈이 되어 거주 5년차 되면 돌려주지 않아도 됩니다.
IDEA Program
유 자격자에한해 가구당 최대 $500불씩 10개월간 은행구좌에 입금하면 1대4으로 매칭해주어 $22,000불을 내집마련에 사용할 수 있도록하는 프로그램이다. 4월부터 프로그램이 시작된다. (*샬롬센터에 반드시 사전신청을 하여야 하며 공개 등록 기간 동안에 프로그램에 대한 오리엔테이션 교육에 참여해야 함)
(**Our 2023 Individual Development Account (IDEA) group will begin in April but all those interested in this match savings program must first attend an orientation during our open enrollment period.)
2021 County Downpayment Income Limit
미국 첫 주택 구매 – 홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)란?
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)는 프레디 맥(Freddie Mac)이 저소득층의 생애 첫 주택 구매를 지원하기 위한 모기지론이다. 홈파서블 모기지는 프레디 맥(Freddie Mac)이 보증하는 모기지론으로 3% 다운페이로 집을 구입할 수 있다.
모아논 다운페이가 없더라도 가족의 기증, 정부나 비영리 단체의 보조금(Down Payment Assistance programs) 등으로 다운페이나 클로징 비용을 마련할 수도 있다.
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage 자격은?
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage) 자격은 렌더마다 조금씩 다르나 프레디 맥(Freddie Mac)이 정한 다음 기준을 충족해야 한다.
지역 평균 소득(Area’s Median Income)의 80% 이하 소득
신용 점수 660점 이상
DTI(Debt–To–Income ratio) 45% 이하
다운페이 3%
Primary residence
Stable income and steady employment
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage) 소득 제한
저소득층의 집 구매를 지원하기 위한 모기지라 소득이 지역 평균 소득(Area’s Median Income)의 80% 이하이어야 한다.
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage) 다운 페이먼트 지원
홈파서블 모기지(Home Possible Mortgage)는 가족의 기증, 정부나 비영리 단체의 보조금(Down Payment Assistance programs) 등으로 다운페이나 클로징 비용을 마련할 수도 있다.
Gift funds – 가족의 기증
Home buyer grants – 타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 제공하는 down payment assistance programs(론 오피서(your loan officer) 또는 리얼터에게 문의)
FHA vs. 홈레디 vs 홈파서블 모기지
FHA 론은 신용 점수가 낮아도 모기지 이자율에 불이익이 없고, 소득 제한 규정이 없어서 소득이 높아도 FHA 론을 받을 수 있다.
페니매(Fannie Mae)가 보증하는 홈레디 모기지(HomeReady Mortgage)는 홈파서블 모기지보다 낮은 신용 점수와 소득으로도 가능하다.
홈레디와 홈파서블은 컨벤셔널 모기지이기 때문에 에쿼티가 20% 쌓이면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 취소할 수 있지만 FHA 론은 PMI를 취소할 수 없다.
3% 또는 0% 다운페이 모기지 프로그램
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LIPA<저소득층 다운페이 보조 프로그램> 지원 주택 97만3750불로 확대
LIPA 지원 주택 97만3750불로 확대
콘도·타운홈도 59만3750불
주택값 현실 반영, 즉각 효력
LA 시의 저소득층 다운페이 보조 프로그램인 LIPA(Low Income Purchase Assistance)로 구매할 수 있는 주택 가격 상한선이 100만 달러 가까이로 상향조정됐다.주택구입 지원 비영리단체인 샬롬센터(소장 이지락)는 11일 “LA시 주택국(LAHD)이 최근 LIPA를 받아 구매할 수 있는 단독주택의 가격이 97만3750달러로 올랐고 콘도와 타운홈도 59만3750달러로 조정됐다고 발표했다”고 전하고 이 같은 기준은 즉시 적용된다고 밝혔다.기존 최고액은 단독주택 74만5750달러, 콘도 및 타운홈 51만3000달러였다.최근 주택가격 상승 현실이 반영된 것으로 발표와 동시에 효력이 발효된다.LA 시의 또 다른 중간 소득층 다운페이 보조 프로그램인 MIPA(Moderate Income Purchase Assistance)는 당초에 구매 상한 규정이 없다.LIPA 신청 기준은 LA시 지역 중간소득(AMI)의 80% 이하로 가족 수에 따른 기준은 1인 6만6250달러, 2인 7만5700달러, 3인 8만5150달러, 4인 9만4600달러, 5인 10만2200달러 등으로 최대 9만 달러까지 지원한다.또 MIPA는 AMI의 81~120%인 경우 지원금 6만 달러, AMI 121~150%는 지원금 3만5000달러다. 지원금은 다운페이 또는 구매가격의 최대 5%까지 클로징 비용으로 사용할 수 있다.▶문의: 웹사이트( https://housing.lacity.org/housing/housing-programs/first-time-homebuyers ), 전화: (213)808-8800, 또는 샬롬센터 (213)380-3700.류정일 기자
미국의 저소득층을 위한 주요 주거지원 프로그램
￮ 미국 정부에서 보조하는 주거지원 프로그램은 <표 6-1>에서 보는 바와 같이 다양한 계층과 요구를 수용하기 위하여 지속적으로 변화를 추구해 왔음
‒ 특히 1990년대까지의 주거지원 정책이 임차인의 임대보조금을 지원하는데 주력하였다면, 최근의 주거지원 정책은 임차인의 주택소유권 확보, 저소득층 임차인이 질 좋고 안전한 임대주택에서 거주할 수 있도록 하는 지원, 평등한 주거기회의 확대 등으로 특징지을 수 있음
￮ 미국의 주거지원 프로그램에 집행한 비용을 정리한 Landis와 McCluer(2010)의 논문에서는 저소득층의 임차인들에게 질 좋고 지불가능한 임대주택을 위한 정책이 크게 공공임대주택(public housing)의 공급, 바우처(vouchers) 제도, 저소득층 주택을 위한 세금 혜택(Low Income Housing Tax Credit) 등이라고 분류하고 있으며 2008년 미국 연방정부가 주택지원을 위한 지출액을 다음과 같이 정리하고 있음
‒ 총 213,545 백만 달러(2천억불 이상의 지출규모) 중 가장 많은 비중을 차지하는 항목은 자가소유 가구를 위한 모기지 이자감면(Mortgage interest deduction)으로 미국의 국세청(IRS)에서 지출하는 비용이며 총 94,800 백만 달러(900억불 이상)으로 나타남
․ 이는 실제로 주택 소유자에게 지불하는 비용이 아니라, 주택 소유자가 매년 지출하는 모기지 이자에 대한 세금을 연말에 세금정산을 통해서 돌려받는 형태임
‒ HUD에서 주도하는 저소득층을 위한 주거지원 프로그램 중에서는 주거선택 바우처 프로그램(Housing Choice Voucher Program) 또는 Section 8이 가장 많은 비중을 차지하며, 총 8,545 백만 달러(80억불이상)의 규모임
․ 다음으로는 HOPE VI를 포함한 공공임대주택(Public housing)에 대한 지원이 77억불, 저소득층 주택 세제 감면(Low Income Housing Tax Credit)이 54억불, FHA 모기지 보험이 46억불, 노숙자와 에이즈 환자를 위한 주거보조 프로그램으로 19억불, HOME 프로그램에 17억불 등을 지출하는 것으로 나타남
․ 농어촌 주택 지원 프로그램이나 저소득층 주택의 임대료 보조를 위한 Section 235와 236 프로그램은 상대적으로 적은 5억불 정도가 지출되는 것으로 파악
․ 노인가구를 위한 Section 202 프로그램에 9억불, Native American housing programs에 6.1억불, 군인주택 보조에 5.2억불, 장애인 가구를 보조하는 Section 811에 3억불, 평둥주택 강화 (Fair housing enforcement)에 4.5억불을 지출하는 것으로 파악
‒ 지출 비용에서 보는 바와 같이, 절대적인 측면에서는 우리나라보다 저소득층을 위한 주거지원 프로그램에 대한 지출이 큰 것처럼 보이나, 상대적인 측면에서는 전체 총액을 비교해 볼 때 일반 자가 소유자를 위한 세제감면 혜택이 900억불 이상인 것을 감안할 때 큰 비용이 아님을 알 수 있음
(1) 공공임대주택(public housing)
￮ 미국의 공공임대주택 시장의 규모는 대략 1백 5십만 가구의 공공임대주택(public housing)과 섹션 236(Section 236)과 섹션 8(Section 8 New Construction/substantial Rehabilitation Program)에 기초하여 건설된 1백 2십만 가구의 주택을 포함하여 총 2백 7십만 가구로 추정됨
￮ 공공임대주택의 세 가지 문제점은 다음과 같음
‒ 첫째, 공공임대주택의 노후화로 인한 관리비 및 개선을 위한 투자비용 증가
‒ 둘째, 공공임대주택이 어떻게 운영비를 할당하고, 임대주택을 관리하고, 임차인을 선정하는지에 대한 문제
‒ 셋째, 낮은 주거환경의 질이나 수준
￮ 문제들을 개선하기 위해서 다양한 노력이 이루어져 왔으며, 오바마 정부가 들어선 후 경기부양책의 일환으로 4십억 달러의 추가예산을 공공임대주택기관(Public Housing Authorities)에 지원하기 위해 상정하였으나 아직 구체적인 지원이 이루어지 않고 있음
￮ 공공임대주택 환경의 질적인 문제를 해결하기 위해, 클린턴 행정부 시절인 1993년에 기존의 낙후된 공공임대주택단지를 혼합소득계층과 혼합용도(mixed-income and mixed-use)로 개발하는 방식인 HOPE VI 창설
‒ HOPE VI를 기반으로 개발된 단지는 단지별로 개별적인 디자인을 사용하여 질적인 향상을 추구하였으며, 한층 높아진 주거환경의 질과 편의시설을 제공
․ HUD는 1937년 연방 주택법에서 토지를 포함한 가구당 개발비용을 5천달러($5,000)이하로 했던 규정을 없애고 가구당 개발비용을 상향조정
․ HOPE VI로 개발되는 단지의 증가된 개발비용을 충당하기 위해서 프로젝트 기반의 바우처(project-based vouchers)와 저소득층 주택 세재 혜택(Low Income Housing Tax Credit)을 연계하여 활용하도록 함
․ 거주자들을 주변지역으로부터 고립시키지 않기 위해 HOPE VI단지 주변의 주거지와 연결하여 계획 수립
‒ 1993년부터 2006년 사이 HOPE VI는 224개의 오래된 공공임대주거단지의 150,000호를 재개발 함
‒ 주거환경개선이라는 측면에서는 바람직하나, 기존의 공공임대주택에 거주하던 거주자들이 HOPE VI로 재개발된 공공임대주택으로 100% 이주하지 못하게 되는 경우가 많아서 주택 지불가능성(housing affordability)에 대한 문제가 다시 제기됨
￮ 미국 내 공공임대주택을 단지형태로 개발하는 사례는 점점 줄어들고 있는 것으로 파악되며, 최근에는 개별 가구나 단위 프로젝트별로 임대료 보조를 받는 바우처 프로그램(voucher)이나 지자체와 비영리 단체의 저소득층 주택 공급을 위한 협력을 권장하는 HOME Investment Partnership Program에 대한 비중이 점차 커지고 있음(Kim, 2014)
(2) 주거선택 바우처 (Section 8 Housing Choice Voucher) 프로그램
￮ 일반적 특성과 종류
‒ 1974년에 시작된 Section 8 프로그램은 초창기에 임차인을 위한 보조금 지원정책에 주력하였으나, 다양화되는 주택 시장에 대응하기 위하여 지원 프로그램이 보다 세분화되어, 현재는 초저소득층 가구들이 안전하고 깨끗하고 구입가능한 상태의 사적 소유의 임대주택(safe, decent, and affordable privately-owned rental housing)을 선택하여 임차하거나 구입까지 할 수 있도록 지원하고 있음
‒ 극빈층(very low-income families) 가정, 노인, 장애인, 재향 군인, 범죄 목격자 등이 주택을 임차할 수 있도록 보조하기 위한 프로그램으로 다양한 종류를 목적에 맞게 구성
․ 주거 전환 바우처(Conversion Vouchers): 낙후된 공영주택(public housing)의 철거 또는 개량 시 거주자들에게 대체 주거를 제공. 이 바우처는 이러한 주택의 거주자들의 이주를 위해서 사용
․ 가족 재동거를 위한 바우처(Family Unification Vouchers): 자녀가 가족으로부터 떨어져 살거나, 반대로 자녀가 가족과 동거를 희망할 때 구입가능한 주택을 임차하도록 보조
․ 주택 소유를 위한 바우처(Homeownership Vouchers): 극빈층 가구가 주택을 구입할 수 있도록 보조
․ 프로젝트 단위 바우처(Project Based Vouchers): 부동산 소유주가 극빈층에게 임대할 수 있는 주택을 짓거나, 재생하거나, 기존의 주택을 개량하도록 보조
․ 임차인 기본 바우처(Tenant Based Vouchers): 극빈층 가구가 안전하고, 말끔하고, 구입가능한 개인소유의 임대주택을 임차하도록 보조
․ HUD-VASH 바우처(HUD-Veterans Affairs Supportive Housing Vouchers): 극빈층의 노숙자이면서 재향군인을 위해 HUD 임대 보조와 재향군인 관리 서비스를 함께 하는 바우처
․ 극빈층 장애인 가구를 위한 바우처(Vouchers for People with Disabilities): 극빈층 중 장애인을 포함한 가구가 구입 가능한 사유 주택을 임차할 수 있도록 보조
․ 범죄 목격자 이주를 위한 바우처(Witness Relocation Vouchers): 공영주택, 인디언 주택, 또는 HUD가 보조하는 주택 안에서 인근에서 발생한 대인대상 범죄의 목격자를 보호하기 위해 그들이 다른 곳으로 이주를 할 수 있도록 임차 비용을 보조
￮ 바우처 신청 및 각 기관의 역할
‒ 신청자는 미국 시민이거나 비시민 중에서도 적합한 이민절차를 걸친 가구이면 가능하며, 신청가구의 소득이 국가 기준 가구 중간소득(median income) 또는 신청 가구가 거주한 대도시 지역의 가구 중간소득의 50%이상을 넘지 않아야 함
‒ 주택법에 의거하여, 공공임대주택기관(Public Housing Authorities: PHA)은 전체 바우처의 75%를 중간소득의 30% 이하 소득을 가지는 가구에게 지불하도록 규정
․ 따라서, 저소득층이 많이 거주하는 지역에서는 바우처를 신청하는 가구가 실제로 선정되기까지 장시간 소요
‒ 자격 요건이 통과된 후에, 주택 소유주가 이 프로그램 안에서 임대를 해주겠다고 동의를 해야 보조가 가능하며, 주택 보조금은 임차인을 대신해 PHA에서 임대인 즉 집주인에게 바로 지급
․ 임차가구는 임대주가 청구한 실제 임대가격과 프로그램에서 보조해주는 가격의 차이만큼만 지불
․ PHA의 허가가 있을 시, 임차 대신에 주택 구입에 사용하는 것도 가능
․ 주택 보조금의 최대 지불 금액은 PHA가 계산하는데, 이 금액은 보통 기본 지불 기준(payment standard)에서 임차가구 월수입의 30%를 뺀 가격 이하거나 (payment standard minus 30% of the family’s monthly adjusted income), 임대료에서 임차가구의 월수입의 30%를 뺀 가격이하로 산정됨 (the gross rent for the unit minus 30% of monthly adjusted income)
․ 바우처를 받는 임차인은 이사 시에도 지원액의 절감 없이 이사가 가능하도록 되어 있으며, 임차인은 임대인에게 사전 통보를 해야 하며 임차기간 안에 계약을 종료해야 하고 적절한 주택을 찾아야 함
‒ 이러한 과정에서 임차인은 주택을 깔끔하게 사용하고 임대계약에서 의거한 의무를 이행해야 하며, 임대인은 주택을 적정가격에서 위생적이고 깔끔한 상태에서 제공하고, 주택검사기준을 통과한 후에도 주택의 관리에 필요한 서비스를 제공하도록 함
‒ PHA의 역할
․ 바우처 프로그램을 운영하고, 주택 보조가 필요한 가구가 적합한 주택을 찾을 수 있도록 지원
․ 임차인을 대신해서 임대인과 임대계약을 이행할 수 있으며, 만일 임대인이 기준에 미달하거나 계약에 위배된 행위를 하게 되면 계약을 파기할 권한이 있음
․ 매년 임차가구의 연소득과 가족구성원을 확인하고, 해당 임대주택이 법에서 정한 최소 주거기준을 만족시키고 있는지 매년 재심사를 해야 하는 의무가 있음
‒ HUD의 역할
․ 바우처 프로그램에 사용되는 비용을 지불
․ PHA가 프로그램을 운영 및 관리하는 비용을 지불
․ 각 PHA가 더 많은 바우처 프로그램을 제공할 수 있도록 신청서를 제출하도록 장려
․ 신청서를 검토하고 타당하다고 여겨지면, PHA에 추가분을 지불
․ PHA의 바우처 프로그램 운영에 대한 관리 감독
￮ 바우처 대상 주택
‒ 바우처 프로그램을 통한 주거비 보조를 원하는 자들은 단독주택이나 아파트 등을 스스로 찾아야 하며 조건에 만족하는 어떤 주택이던지 선택 가능
‒ 선택한 주택은 PHA에서 정한 건강과 안전한 주택에 관한 최소 기준인 주택 품질 기준(HQS: Housing Quality Standards)을 충족시켜야만 하며, 평가 절차는 다음과 같음
․ 1단계: Section 8 프로그램의 정부 보조금을 받는 세입자에게 임대하기 위해, 집주인과 임차인이 임차승인요구(Request for Tenancy Approval: RTA)양식을 함께 작성해야 하며, 이 양식은 PHA에 제출해야 함
․ 2단계: PHA는 Section 8의 주택품질 기준 검사를 위해 메일이나 전화로 임대인에게 연락
․ 3단계: 섹션 8 관리자(PHA 직원 또는 PHA가 고용한 계약자)가 예약된 날짜에 검사하여 해당 주택이 검사기준에 미달하면, 임대인이 문제를 해결 할 수 있도록 30일을 주고, 두 번째 검사 일정을 잡으며 해당 주택이 두 번째 검사도 통과하지 못할 경우, 임차인은 다른 임대 주택을 찾아야 함
․ 4단계: 집주인의 주택이 주택 품질 기준 검사를 통과하면, 임대인과 임차인은 30일 이내에 임대 계약을 체결해야 함
(3) 주택투자협력 프로그램(The HOME program)
￮ 주택투자협력 프로그램(HOME Investment Partnerships Program 또는 HOME)은 주(state)나 지역에서 해당지역의 비영리 단체와 협력관계를 구축하여, 저소득층 가구에게 임대 혹은 매도를 위한 주택의 건설, 구입, 재생을 위한 자금지원, 혹은 저소득층 가구에게 직접 임대료 보조를 하기 위한 지원금
‒ 현재 진행되고 있는 HOME 프로그램은 2013년 7월 24일에 HUD에 의해서 개정되었으며, 연방정부에서 제공하는 가장 큰 규모의 정액 보조금(block grant)으로써 특별히 저소득층에게 지불 가능한 주택(affordable housing)을 제공하기 위한 자금임
￮ HOME 프로그램은 커뮤니티의 종합적인 발전과 저소득층을 위한 지불 가능한 주택을 확보하기 위해 정부와 비정부 기관이 함께 협력을 도모하기 위한 것으로써, 상호협력관계(partnership)를 강조함
‒ HOME 프로그램은 저소득층을 위한 주택 지원을 위해 1달러만큼의 프로그램 비용 당 지자체는 25센트에 해당하는 지출을 필수로 함(25% matching)
‒ HOME 프로그램 자금은 각 주별로 지급되며, 주에서는 3백만 달러 또는 주 할당금액을 계산한 것 중 많은 자금을 받음. 이때 주에서 계산한 할당금액에는 빈곤층의 비율, 경제침체 등의 요인이 포함됨
‒ 지자체는 최소 5십만 달러 또는 국회에서 15억 달러 이하를 HOME 프로그램 자금으로 승인할 경우에는 335,000달러를 수령할 수 있음
‒ HUD는 HOME 프로그램의 보조금을 개인이나 단체에게 직접 지불하지 않으며, 주(state)나 지자체(jurisdiction)를 통해 전달
￮ 이 자금의 지출 가능한 지원 내용에는 생애최초 주택구입자나 주택 소유자의 주택매매나 주택재생 비용 보조, 주택을 임대나 새로운 소유자를 위해 짓거나 재생하는 비용 보조, 또는 토지매입이나 개선, 오래된 주택의 철거 등 주택의 개발에 필요한 행위에 발생하는 비용 보조, 또는 이주를 위한 비용 보조 등이 포함됨
‒ 참여하는 지자체는 HOME 프로그램 자금을 2년 거주 임대 기본 임대료 보조계약에 사용할 수 있는데 이는 추후에 갱신이 가능하며, 이 임대료 보조계약은 지자체의 주택수급계획에 부응해야 함
‒ HOME 프로그램으로 지원되는 임대주택의 임대료는 매년 HUD에 의해 정해지며, 프로그램 자체적으로도 최대 임대보조금과 최대 구입가격을 설정해 두기도 함
‒ 비정부 부문에서 25%의 재원을 조달해야 하는데, 가령, 재료, 노동력, 재원 등의 기부를 활용하며, 이 프로그램에 참여하는 지자체는 적어도 15%의 비용을 주택의 소유나, 개발, 또는 커뮤니티를 기반으로 하는 비영리 단체가 활용할 수 있도록 할당함
￮ HOME 프로그램으로 혜택을 받는 가구는 다양한데, 임대주택이나 임대보조를 위해서는 적어도 90%의 혜택 가구가 HUD에서 정한 지역 내 중간 소득의 60% 수준 이하이어야 함
‒ 5가구 이상이 보조를 받는 임대주택단지에서는 적어도 20%의 가구가 HUD에서 정한 지역 내 중간 소득의 50% 이하이어야 함
(4) 저소득층 주택 세금 공제(Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC)
￮ 저소득층 주택 세금 공제(LIHTC) 프로그램은 임대 주택 개발을 간접적으로 보조하는 프로그램임
‒ LIHTC는 기존의 감세조치(tax incentives)를 과세대상 소득에 대한 세금공제로 대체한 것으로써, 저소득층을 위한 주택을 증가하고 보존하는데 사용하기 위해, 1986년 정부 세제개혁법에 의해 만들어짐
￮ 각 주(state)의 담당기관이 연방정부에서 LIHTC를 할당받아서 사용
‒ 예를 들어, 미시건주의 경우는 LIHTC를 미시건주 주택개발부(Michigan Housing Development Authority)에서 관리하는데, 이 기관은 10년 동안 매년, 저소득층을 위한 임대주택 개발에 투자한 회사, 은행, 개인 등이 청구하는 세금 공제를 관리⋅감독
‒ 미시건 주택개발부 산하의 3개의 카운티의 경우, 2,800호의 임대아파트가 제공되고 있는데, 이를 위해 임대아파트 소유자들은 투자자들에게 LIHTC을 팔아서 임대주택의 개발⋅운영 자금을 마련
‒ 이러한 세금 혜택은 미시건주 주택개발부와 같은 주택기관들에 분배되며, 세금 공제를 받은 개발자들은 그 대가로 일정분의 아파트를 저소득층 가구를 위해서 유보해 놓아야 함
․ 이때, 2가지의 임대규제 방법이 적용되는데, 아파트 가구 중 40%가 해당 지역의 중위소득(median income)의 60% 이하의 저소득층 가구를 위해 제공되거나, 아파트 가구 중 20%가 해당 지역 중위소득의 50% 이하의 수입을 차지하는 가구를 위해 제공되어야 함
․ 아파트들은 일반적으로 30년 이상 저소득층 가구가 지불 가능한 가격을 유지해야 함
‒ 연방 정부에서 제공되는 LIHTC를 제공받아 건설된 임대주택은 각 가구의 소득에 의해서 결정되지 않고, 지역 중위소득의 60% 혹은 50%에 해당하는 소득의 30%로 정해지기 때문에, 실제 가구 소득에 따라서 정해진 임대료 부담이 과다할 수 있음
․ 이때 임대자는 임차가구가 Section 8 임차인 대상 바우처(Section 8 tenant-based vouchers)로 임대료를 지불할 수 있도록 동의해야 함
‒ 연방정부의 LIHTC 외에 주(state)정부에서 LHITC를 제공하기도 함
․ 예를 들어, 미시건주 주택개발부의 경우에는 연방정부에서 제공받는 LHITC를 운영하고, 이와는 별도로 주정부에서 제공하는 LHITC를 운영
(5) 섹션 8 프로젝트 기본 공동주택 보조 프로그램 (Section 8 Project-Based Assistance for Multifamily Housing Program)
￮ 섹션 8 프로젝트 기본 공동주택 보조 프로그램은 Section 8 Project-based Voucher 프로그램과는 다른 것으로, HUD에 의해 1970년대 중반에 시작되었으며, 기존의 Section 8 Voucher가 PHA를 통해서 전달되는 것과는 달리, 주택 소유자가 HUD와 직접 계약을 함
‒ 이는 신축 및 기존 건물의 안정적인 복원 및 재정적 어려움을 겪고 있는 섹션 221과 236 프로그램 이외의 추가적인 지원, 그리고 소유주의 채무 불이행으로 HUD에서 압류한 공동주택을 개발하여 다시 양도하기 위한 프로그램임
￮ 프로그램의 보조금 계약 기간은 5년에서부터 40년까지 다양하며, 임대료는 세입자 수입의 30%이내 임
(6) 섹션 236 공동주택 프로그램(Section 236 Multifamily Housing)
￮ 이 프로그램은 공동주택 소유주의 모기지 이자를 줄여주기 위한 보조금을 지급하는 프로그램임
‒ HUD가 기본 임대료를 정하며, 임차가구는 HUD에서 정한 기본 임대료와 가구 수입의 30%의 금액 중 더 높은 금액을 지불해야 함
￮ 개발주택지는 추가로 섹션 236 임대료 보조 프로그램(Section 236 Rent Assistance Program) 또는 섹션 8 프로젝트를 기초로 한 보조 프로그램(Section 8 project-based assistance programs)을 통해 임대료 보조를 받을 수 있음
(7) 섹션 236 임대 보조 프로그램(Section 236 Rental Assistance Program, RAP)
￮ 섹션 236 임대보조프로그램은 임대료 보조프로그램의 초기 형태인데, 이 프로그램은 섹션 8 프로그램이 도입되기에 앞서 시행되었으며, Section 236 Multifamily Housing을 기초로 개발된 주거지내 최대 20%의 임대주택에 대해 임대료를 보조했음
￮ 아직도 Section 236 임대보조 프로그램을 통해 지원을 받는 주거지가 있으며, 임대료는 임차가구 소득의 30%로 정해져 있음
(8) 섹션 221(d)3 Program과 섹션 221(d)4 Program
￮ 섹션 221(d)3과 221(d)4는 중소득, 고령자, 장애인들을 위한 공동 임대주택 또는 조합주택(cooperative housing)의 건설 및 개량을 촉진하기 위해서 이러한 사업에 대해 모기지 보증을 제공하는 프로그램
￮ 이 프로그램으로 보조를 받는 주택들은 저금리 시세율(Below Market Interest Rate, BMIR) 주택으로 여겨지며, 이 주택을 위한 임대료는 세입자 수입을 기초로 정해지는 것이 아니라, HUD에서 일괄 지정하는 금액임
￮ 이 프로그램으로 보조를 받는 개발지에서는 임대료 부담을 줄이기 위해, 임대보조 또는 섹션 8 프로젝트 기반 보조 프로그램 (Section 8 Project-based assistance program) 하의 추가보조가 가능함
(9) 섹션 202 노인 또는 장애인을 위한 주거보조(Section 202 Housing for Seniors and People with Disabilities)
￮ 섹션 202 는 노인과 장애인을 위한 주택 건설이나 복원을 위한 비영리 단체에 제공하는 HUD 보조금 또는 대출금임
‒ 섹션 202 프로그램은 가정에 한 명 또는 그 이상이 62세 이상인 노인들만을 위한 ‘노인지원주택(Supportive Housing for Elderly)’이라고 개명된 프로그램으로 발전함
￮ 보통 섹션 8 프로젝트는 기반 보조 프로그램(Section 8 Project-based assistance)과 연계되어 있으며, 임대료는 임차가구 수입의 30%로 설정되어 있음
(10) 섹션 515 농어촌 지원 프로그램(Section 515 Mortgage Program)
￮ 미국 농무부(US Department of Agriculture)의 농촌주택서비스(Rural Housing Service, RHS) 부서는 섹션 515 대출 프로그램을 통해 농촌지역의 저소득층을 위한 임대 주택 개발지역에 자금을 지원함
￮ 이 프로그램은 적어도 20년 동안 임대주택들을 적당한 가격에 유지 가능한 비영리 및 영리 개발자들을 위해 저금리 장기 대출을 제공함
(11) 섹션 811 장애인을 위한 지원 프로그램(Section 811 Housing for People with Disabilities Program)
￮ 섹션 811 장애인을 위한 주택 프로그램은 극빈층의 장애인들을 위한 지원주택(supportive housing)을 제공함
￮ 보통 Section 8 프로젝트 기반 지원과 함께 시행되며, 임대료는 소득의 30%로 정해져 있음
(12) 섹션 8 적정수준의 재생 프로그램(Section 8 Moderate Rehabilitation Program)
￮ 섹션 8 적정수준 재생 프로그램은 공동주택의 건물주가 적당한 수준의 건물 재생을 하는 대신에 지방주택관련 부서나 지역 내 비영리 주택관련 기관으로부터 임대 보조금을 다년간 받을 수 있음
‒ 이 프로그램의 일부 지원금은 노숙자들을 위한 주거지원 프로그램인 McKinney Program에 기반을 두므로, 이 비용은 노숙자들을 위한 1인 사용 주거 공간(Single Room Occupany)의 공급을 위해 사용되기도 함
￮ 이 보조금을 받기 위해, 임차인은 반드시 지역주택 단체나 비영리 지역주택 기관을 통해 지원해야 하고 그들의 수입과 가족 구성에 대한 정보를 주기적으로 보고해야 함
‒ 임대료는 섹션 8 바우처 프로그램에서와 같이 임차 가구 수입의 30%로 제한되어 있음
￮ 소유주는 정당한 이유가 있을 경우에만 퇴거조치나 임대 재계약을 하지 않을 수 있으며, 보조금을 발급한 주택 기관은 만약 임차인이 주기적으로 가구당 수입이나 가구 구성원을 제대로 보고하지 않는 경우 등 규율을 준수하지 않을 경우 보조금 지원을 중단시킬 수 있음
‒ 이 보조금은 건물에 귀속되어 있으므로, 세입자가 다른 위치에 있는 주택으로 이사를 할 경우에 사용할 수 없으며, 만약 세입자가 이사를 하거나 퇴거를 당하면 해당 보조금을 상실하게 됨
내집마련 프로그램은 중,저 소득층이 단독주택과 다가구 주택을 구입하고 보수할 수 있도록 도와주는 프로그램이다. 처음으로 집을 마련하는 이들을 위한 프로그램이 많으며, 다음과 같은 다양한 방식으로 이를 지원한다.
• 낮은 모기지 (주택융자)금리
주택을 사기 위하여 돈을 빌리면 빌리는 금액뿐만 아니라 대출에 대한 이자도 지불해야 한다. 이자는 돈을 빌릴 때 지불하는 요금이다. 일부 주택마련 프로그램은 시장 금리보다 훨씬 낮은 모기지 금리를 제공하고, 어떤 프로그램은 이자의 일부를 대신 지불해 주기도 한다.
• 다운 페이먼트 (선금) 지원
주택을 구입할 때는그 금액의 일부를 자신의 돈으로 지불하고 나머지를 빌리게 되는데, 자신의 돈으로 지불하는 부분을 다운 페이먼트라고 부른다. 일부 대출 기관들은 구입 금액의 최고 20퍼센트에 달하는 높은 금액을 다운 페이먼트로 요구한다. 그러나, 저소득층 가족이 그렇게 많은 금액을 저축하기란 보통 어려운 일이 아니다. 일부 내집마련 프로그램은 구입금액의 단 3~5 % 정도의 훨씬 낮은금액을 내거나, 아예 다운 페이먼트를 내지 않아도 되도록 도와준다. 어떤 프로그램은 다운 페이먼트 중 일부 금액을 보조금으로 제공하기도 한다.
• 클로징 (마무리) 비용 지원
주택을 실제로 소유하기 위해 서류에 서명할 때는 특정 비용과 세금을 지불해야 하는데, 이를 일컬어 클로징 비용이라고 한다. 클로징 비용은 보통 모기지의 3~6 퍼센트에 달한다. 일반 저소득 가족이 다운 페이먼트에 더해 이 비용까지 저축하기란 그리 쉽지 않다. 첫주택을 구입하는 경우, 일부 내집마련 프로그램은 클로징 비용이 더 낮거나 아예 클로징 비용이 없는 대출을 제공한다. 클로징 비용의 일부 금액을 보조금으로제공하는 프로그램도 있다.
• 모기지 보험 지원
대부분의 대출기관은 다운 페이먼트가 주택 구입 금액의 20퍼센트에 미치지 못할 경우, 주텍구입자가 개인 모기지보험 (PMI)을 들도록 요구한다. 모기지 보험은 주택구입자가 대출 상환액을 체납할 경우, 대출기관을 보호해 준다. 개인 모기지 보험에 들려면신용이 좋고 소득도 충분해야 하는데, 저소득 주택구입자가 이러한 요구 사항을 모두 맞출 수는 없는 일이다. 정부의 모기지보험 프로그램은 개인 모기지보험을 얻을 수 없는 채무자를 도와준다.
• 탄력적인 융자한도 비율 (qualifying ratio)
주택융자를 승인하기 전에 대출기관은 채무자가 매월의 경비를 지불할 만한 충분한소득이 있는지 확인한다. 대출기관은 채무자의 월간 주택 관련 지출과 다른 월 지출액 (자동차 대출, 크레디트 카드, 기타 빚) 을 더해서 소득과 비교한다. 이 소득에 대한 지출의 비율을융자한도비율이라고 한다.
대출기관은 보통 모기지, 세금, 보험을 포함한 주택관련 총지출액이 월소득의 28퍼센트를 넘으면 대출을 승인해 주지 않는다. 또한, 주택 융자에 더해 다른 빚을 포함한 총채무액이 월소득의 36퍼센트가 넘어도 통상적으로 대출 승인을 거부한다. 많은 저소득층 가족이 이러한 융자한도비율 때문에 일반 모기지 대출을 받지 못한다. 저소득층 주택구입자가 월소득에서 주택과 다른 비용에 쓰는 비율이 더높다면, 탄력적인 융자한도 비율을 제공하는 내집마련 프로그램으로부터 지원을 받을 수 있다.
• 주택구입자 교육
다수의 내집마련 프로그램은 첫 집을 사는 이들에게 주택구입자 교육과정을 수강하기를 요구한다. 주택구입자 교육 과정은 모기지, 브로커, 신용, 변호사 선택, 주택 구입 계약 과정, 인스펙션 (주택 점검), 클로징, 주택 관리, 주택압류 예방 등에 대한 정보를 제공한다.
• 주택 보수 지원
주택의 자재에서 납을 제거하거나 주택의 에너지 효율을 높일 경우, 또는 재건축이 필요한 집을 구입 하거나 다른 주택 보수가 필요한 경우, 주택구입자와 주택소유주에게 보조금과 대출, 세금 공제의 기회가 제공된다.
• 주택구입자를 위한 세금공제
정부는주택 시장을 활성화하기 위해 필요하다면, 주택구입자에게 상당한 액수의 세금공제를 제공할 수 있다.
(앤지김) 정부보조 집구입이 힘든이유
가끔 첫주택 구입자들께 정부보조금을 받아서 집을 구입하시라는 광고가 보이지만, 정부보조를
성공시킨 예는 드뭅니다, 그만큼 딜을 만들기가 힘들기때문입니다.
City 나 County down payment 보조program에서 Mortgage assistance을 받기위해서는 많은서류와
긴에스크로기간(45일이상), inspection과 appraisal 또한 완벽하게 이해하고 진행결과를 보여주어야만
정부에서 Funding이 가능합니다, 심지어 Funding 몇일전에 바이어와 에이전트에게 불시에 City에서
전화가와서 삼자 통화를 요구하기도합니다. 먼저 바이어에게 요구하는 기본사항은 아래와 같습니다;
> Must be first-time homebuyer : 첫주택 구입자, 또는 지난3년간 집을 Own한적이 없으신분
> Must meet household income limits: 집에 거주하게될 가족수들의 모든 수입이 한계를 넘지
않아야합니다.(보통 4인가족기준 연수입이 10~12만정도)
> Tax report review for 3 years: 3년간 세금보고한 내용 제출
> Must complete homeownership education seminar: 바이어는 비영리단체 세미나에서 교육을 받고,
수료증을 받아야합니다, City와 지역 플랜에 따라 Certification을 받아야하는 장소가 달라집니다,
예를 들어 제 손님중에 네가족들이 OC 에나하임, Colony Park 커뮤니티에 새로 생긴 새단지에서,
정부보조로 각각 $125,000을 받으셔서 집을 구매하셨는데, 이때는 Anaheim에서 지정해주는 기관에
가서 교육을 받고 수료증을 받아야만 했습니다.
> Must occupy as their primary residence: 직접 거주하셔야하며, 인컴 프라퍼티, 렌트용으로 사용할수
없습니다
> First mortgage lender 와 City mortgage assistant 승인필요: 정부융자는 2차 융자가 되기때문에 1차
융자는시에서 지정해준 은행(Wells Fargo나 Bank of America등 메이저은행에서 융자를 진행하는데, Chase
bank는 거의 정부융자를 하지않음) 에서 먼저 받으셔야합니다, 은행에서 융자의 대부분을 진행하고
승인이되면, City로 팩키지를 보내서 2차 시융자를 진행하게 됩니다. 시에서는 융자부분보다는, 바이어의
합법적 신분과 집주소등을 리뷰하고 승인하게 되며 최소한 2주의 기간을 더 요구합니다.
> 타이트한 DTI (Debt to Income ratio): 수입과 지출의 DTI비율이 일반 모기지 융자보다 3~4% 낮아서,
크레딧카드등 지출금액이 많지 않아야 유리합니다.
> Minimum Buyer Contribution 1%: 바이어 본인돈은 집가격의 1%만 넣어도 가능하며, 나머지 금액은 gift
money가 가능합니다.
> 합법적 체류자, Bank Statement review: 미국시민으로 신분이 확실해야하고, 특히 자영업자들의 현금거래
$1000이상은 모두Review되는데, 정당한 Money source를 설명할수있어야합니다, 아무래도 W-2받는
바이어가 유리합니다.
> All borrowers on title must occupy property: 모기지받는 바이어는 꼭 거주하여야하며, 나머지 거주하실
모든가족들의 이름, 나이를 리뷰해서 만일 자녀분중 income이 있으면, household income limit에 포함하며,
가족수+1 의 Room갯수가 있는집까지만 허용합니다, 즉 두식구이면 3bed room집까지만 허용하고,세식구이면
4bed room집까지 가능합니다.
> Escrow 기간: 1차융자 (보통 30일정도) + 2차융자 (14일, 2주이상) 로 최소한 45일 이상이 소요됩니다.
2차융자는 정부융자이기때문에 만약 공휴일이나 연말 Holiday season이라도 끼게되면 더욱 길어지게 됩니다.
> inspection과 appraisal: 바이어가 인스펙터와 함께 인스펙션을 해서, 문제를 삼아 리포트에 작성한 내용이
제출되며, 주인은 리포트에 있는 모든 문제를 고쳐주어야합니다, 이유는 집일부가 시의 재산이기때문이라고
합니다.
바이어입장에서는, 적은 디파짓금액에도 불구하고, 정부보조금액이 합쳐져서 디파짓이 높아지므로, Lender에서
요구하는 Mortgage Insurance가 없어지게되고, 이로 인해서 monthly mortgage payment 자체가 완전히
줄어들게됩니다. 그리고 집값상승으로 나중에 매매를하게되면 많은차액을 얻게되는 결과가 되므로 좋은
베네빗이라고 볼수있습니다.
제가 성공시켰던 정부보조 구입 케이스를 설명드리면, 정부보조의 실제 수익에대해 쉽게 이해가 가리라
생각됩니다. 6년전에 Stanton City에 제손님께 2베드룸 콘도를 $28만에 사드렸는데, 현재 그집의 Market
Estimated Value는 45만으로 나오고, 같은 단지내 콘도가 그이상의 가격으로 팔리고있습니다.
구입당시 Orange County의 M.A.P. 모기지 보조 프로그램으로 City에서 $40,000보조 (현재는 6만불까지 가능)
을 받아서 구입하셨습니다.
4만불의 시티보조 융자는 30년후까지 유보 (deferred)되는 융자였습니다, 30년동안 갚지 않아도 되며,
30년후에 갚게 되더라도 4만불의 30년후의 돈가치는 많이 적어진 상태가됩니다, 또한 집주인된 바이어께서
현재 그집을 파시게 되더라도 4만불의 시융자를 갚고도 10만불이상의 순익을 갖게되는것입니다. 이런 이득은,
계속 렌트를 살면서 렌트비로 소모하지않고 본인의 집을 구입하셨기 때문입니다.
사실 요즘처럼 마켓이 뜨거울때는 힘들겠지만, 셀러께서 긴 에스크로 기간을 기다려줄수있고, 바이어의 요건이
충족된다면 도전해볼만한 좋은 혜택입니다.
가장 쉬운방법은 수시로 City website search를 통해 정보를 얻으시는겁니다, 개인주인이 없는 새로 짓는
분양단지중에 정부보조를 받을수있는곳이 있다면, 쉽게 진행이 가능합니다.
또한 부에나팍시에서는 중,저소득층 집주인들께, 10만불까지 Home improvement 융자 대금을 1%의 이자로
지급해주며 30년 유보되는 융자입니다. 낡은지붕, 오래된 부엌이나 화장실개선, 또는 에너지절약을 위한 창문등에
사용하기를 권하고있습니다, 언제고 집판매시 갚을수있는 Deferred Loan입니다.
City of Buena Park, CA : Housing
https://www.instagram.com/angiekim_acre/
Angie Kim / Cell 714-707-0360
[모기지]생애 첫 주택구입자를 위한 FHA론의 모든것
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FHA론이란?
FHA론은 주택 구입에 관심이 조금이라도 있다면 누구나 알 정도로 그 혜택과 지원범위가 상당히 광범위한 정부지원의 홈모기지 대출 프로그램입니다.
홈모기지란 주택융자를 의미하는데 일반적으로 은행등 모기지업체가 제공하는 컨벤셔널 론[Conventional Loan]을 생각할 수 있습니다.
다만 Conventional Loan의 경우 모기지업체가 주택 구입금액의 10~20%에 달하는 다운페이먼트와 높은 크레딧[신용도]를 요구할 수 있어 생애 첫 주택을 구입하려는 중산층이나 저소득층 입장에서는 주택구입이 쉬운 일이 아닐 수 있습니다.
이를 위해 미 정부는 Federal Housing Administration[미 연방주택청]에서 인가한 대출기관으로부터 받는 주택융자를 제공해 저소득자 혹은 중산층이 주택구입을 할 수 있도록 돕고 있습니다.
이른바 FHA Loan은 연방정부가 대출기관에게 보험을 들어주고 정부가 대신 책임을 지는 방식으로 저소득층이나 크레딧이 좋지 않은 주택구입자들에 대한 융자위험 부담을 줄여 모기지를 받을수 있도록 지원하는 프로그램입니다.
그래서 보통 10%에서 20%가 필요한 다운페이먼트나 650점 이상의 크레딧이 필요한 주택융자[홈모기지] 신청에도 FHA론을 사용하면 3.5%의 다운페이먼트나 더 낮은 크레딧을 가지고도 주택구입이 가능합니다.
FHA론의 특징
FHA Loan의 가장 큰 특징은 위에 언급한 대로 크레딧이 조금 낮아도, 다운페이먼트를 할 돈이 부족해도 주택융자를 받을 길을 열어놓고 있다는 것입니다.
FHA론은 일반적으로 단독주택을 위한 구입에 사용되나 상황이나 조건에 따라 2-4세대 다가구 주택, 콘도, 특정 이동식 주택, 심지어 신축이나 기존 주택개조에도 사용될 수 있습니다.
FHA 승인기관
FHA론은 정부, 즉 연방주택청[FHA]가 승인한 대출기관만이 FHA론을 이슈할 수 있습니다.
낮은 다운페이먼트
일반적으로 Conventional Loan에서 요구하는 다운페이먼트의 비율이 전체 주택금액에서 20%를 요구한다면 FHA Loan은 주택가치의 96.5%[2020년 기준]까지 대출을 해줍니다.
예를 들어 $50만불의 대출을 받는다면 3.5%의 다운페이먼트 즉 $17,500만 있으면 대출이 가능하다는 의미입니다.
특히 다운페이먼트를 가족에게 지원을 받거나 다운페이먼트 지원 프로그램또한 가능하다는 장점이 있습니다.
낮은 크레딧
또한 크레딧 점수도 일반론이 620점 이상이 필요하다면 FHA Loan은 최소 580점 이상이 된다면 승인자격이 됩니다. 크레딧이 더 안좋을경우 다운페이먼트를 10%이상 한다면 FHA Loan 승인을 받을수도 있습니다.
FHA론의 자격
거주용도와 기간의 규정
FHA론은 정부가 지원하는 프로그램이기 때문에 요구하는 규정이 있습니다.
먼저 FHA론을 사용해 주택을 구입하기 위해서는 해당 주택이 거주를 위한 주거용 주택이어야 합니다. 따라서 사업용이나 투자용 주택은 제한이 됩니다.
또한 거주를 하는 기간도 1년이상 해당 주택에서 거주해야하는 최소 기한의 거주 규정이 있습니다.
신용도 점수[크레딧]
다운페이먼트를 3.5%하고 FHA론을 받기위해 크레딧은 최소 580점 이상이어야 합니다.
만일 크레딧이 580점 미만에 최소 500점은 된다면 다운페이먼트를 10% 한다는 전제하에 FHA론을 받을 수 있습니다.
Debt to Income[DTI] / 소득대비 부채비율
주택융자를 받기위해서 가장 신경써야 할 것은 바로 부채입니다.
월 소득대비 현재 의무적으로 내야하는 부채, 즉 크레딧카드 페이먼트부터 자동차 대출, 학자금 대출, 유틸리티와 빌등이 모두 합쳐 전체 소득의 50%를 넘을 수 없습니다.
하지만 FHA론이 승인이 안정적으로 되기 위해서는 일반적으로 소득대비 부채비율[DTI ratio]은 43%이내로 낮아야 합니다.
MIP[모기지 보험]
FHA Loan은 FHA에서 개런티를 하기는 하지만 FHA에서 직접 이슈하는 대출은 아닙니다. FHA에서 승인받은 은행등의 기관에서 제공하며 FHA Loan은 대출을 못갚아 디폴트가 나더라도 정부가 그 손해를 커버합니다.
다만 그런 리스크가 있어 FHA Loan을 받으려면 모기지 보험[Mortgage Insurance Premium]을 가입해야 합니다.
MIP는 두 종류를 해야하는데 처음 모기지를 받으면 업프론트로 내는 UFMIP와 매년 정기적으로 내야하는 Annual MIP가 있습니다. 2020년 기준 UFMIP는 1.75%입니다.
FHA론 신청방법
FHA론은 정부에서 승인한 대출기관만 발행이 가능하기 때문에 FHA론이 가능한 은행이나 대출기관을 찾아야 합니다.
모기지 브로커를 통해서 FHA론을 받을수도 있으며 Zillow와 같은 사이트에서 받을 수도 있습니다.
FHA론을 신청하기 위한 기본 준비 서류는 다음과 같습니다.
소셜 시큐리티 넘버[Social Security Number]
시민권, 영주권, 혹은 Workpermit.
은행 스테이트먼트및 소득을 증명할 수 있는 W-2 혹은 Paystub.
Link>>> HUD.gov – FHA Loan이 가능한 대출기관 확인
FHA론의 장점
일반 Conventional Loan보다 낮은 크레딧에도 대출이 가능하다.
다운페이먼트를 3.5%까지 낮출 수 있다.
소득대비 부채비율[DTI]가 최대 50%까지 가능하다.
FHA론의 단점
다운페이먼트가 10% 이내일 경우 추가로 모기지보험[MIP]를 가입해 지불해야 한다.
모든 주택이 FHA론이 가능하지는 않으며 정부규정에 맞는 주택만 가능하다.
Conforming Loan 규정에 맞는 금액[$510,400]이내에만 FHA론이 가능하며 이 금액이 넘는 Jumbo Loan은 받을 수 없다.
상업용이나 투자용 부동산은 FHA론으로 받을 수 없다.
결론 / Conclusion
낮은 크레딧과 다운페이먼트로 인해 FHA론은 처음으로 주택을 구입하는 사람들이 많이 애용하는 정부지원 주택융자 프로그램입니다.
다만 크레딧은 부채비율은 이후 모기지 페이먼트를 위해서라도 좋게 유지한 후, 신청을 하는 것이 좋습니다.
주택을 구입할때 가장 부담스러운 것이 다운페이먼트인 만큼 20%에 달하는 다운페이먼트 금액이 없을때는 모기지보험 페이먼트를 낸다고 하더라도 FHA론을 신청한 후, 향후 집값이 많이 상승했거나 상당부분 갚아 에퀴티가 충분할 경우 리파이낸싱을 받는경우가 많습니다.
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