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전세임대차의 세입자가
계약기간이 만료되었는데 계속 살고싶다면서
퇴실을 하지 않겠다고하는
생방송중에 시청자분의 질문내용입니다.
이럴때의 대처요령을 설명해 보았습니다.
https://cafe.naver.com/gtgt0283
[email protected]
#부동산#임대차#덕방아재
안녕하세요 덕방아재입니다
좋은 정보 많이 올리도록 하겠습니다.
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세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법 – 지플릭스
세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 …
Source: gflix.kr
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세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면? 우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 …
Source: menel.tistory.com
Date Published: 8/10/2022
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퇴거에 불응하는 부동산 임차인, 건물명도소송 검토 – 로이슈
주택이나 상가 등 건물의 임대차 계약이 종료 또는 해지되는 상황에서 임차인이 퇴거에 불응하면 임대인은 건물의 점유를 이전받고자 건물명도소송을 …
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Date Published: 2/20/2022
View: 59
실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자 …
최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 불붙은 전세난으로 집주인의 정당한 퇴거 요구에 불응하고 연락을 끊는 세입자가 속출하고 있다.
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Date Published: 7/25/2021
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퇴거 불응하는 임차인에게 세입자 명도 소송해야 [김정찬 변호사 …
미디어파인 모바일 사이트, 기사 상세페이지, [미디어파인 시사칼럼] 보통 건물주라고 하면 상당한 경제적 부를 축적하고 있는 것으로 생각할 수 …
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Date Published: 5/1/2021
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부동산: 세입자가 퇴거 불응하면 명도소송 어케함? – Blind
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Date Published: 8/24/2022
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보증금 다 까먹고 안 나가는 세입자, 짐 빼면 감옥가나 – 브런치
세입자가 고소를 하더라도 무혐의될 가능성이 큽니다. 우선 조문을 봅시다. 주거침입죄는. 제319조(주거침입, 퇴거불응) ①사람의 주거 …
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세입자강제퇴거 : 로톡 상담사례 검색결과 | 변호사가 필요할 땐 …
로톡 ‘세입자강제퇴거’ 상담사례 검색결과는 28건 입니다. 내 사건과 유사한 상담사례를 확인하세요. 답변 변호사에게 간편하게 법률상담을 예약할 수 있습니다.
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Date Published: 9/6/2022
View: 3359
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주제에 대한 기사 평가 세입자 퇴거 불응
- Author: 덕방아재
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- Date Published: 2020. 4. 11.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=OrKUACGivEE
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
미디어에서는 주로 “악덕 집주인” 에 대한 얘기만 나오다 보니 집주인과 세입자간에 문제가 생겼을경우에는 자연스레 집주인쪽에서 잘못이 있을거라는 생각을 합니다.
그러나 항상 세입자만 피해를보는것은 아니며 실제로 종종 정당하게 계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않고 세입자로부터 부동산을 인도받지못하는 경우가 많아 소송까지 진행하는 경우가 많습니다.
세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 진행방법에 대해서 자세히 설명해보고자 합니다.
세입자 내보내기 소장을 제출하기 전에
내 새끼손가락이 제일 아프듯이 나에게는 내 사건이 가장 중요하지만 법원에서는 매일 엄청난 양의 사건이 몰려들어오고 있습니다. 소장을 제출하기 전에 청구취지나 원인조차 명확하게 기재하지 못하거나 논리적이지 못할 경우에는 청구가 기각될 수 있으므로 소송을 보내기에 앞서 명확한 증거자료를 객관적으로 정리해볼필요가 있습니다.
기존 임대차계약 내용과 법적으로 문제없이 계약이 종료되었다는 사실과 세입자에게 퇴거요청을했으나 불응하며 점유하고있는 상황에 대해 구체적으로 입증해야 합니다.
내 국민연금 예상수령액은?
소송전 내용증명부터 순차적으로
“내용증명”이라 하면 우체국에서 우편물의 내용을 보증해주는 제도가 있습니다. 이는 계약 종료 및 퇴거요구에 대한 구체적인 사안과 요구에 응하지 않을때에는 명도소송을 집행할 것이라는 강경한 의사를 담아 내용증명을 보내게 되면 향후 소송이 시작했을때에도 증거자료로 활용이 가능합니다.
만약 재판이 시작되었을때 세입자로부터 “아무것도 듣지 못했다” 라는 식으로 변명하며 나온다면 이런 행위를 막을 수 있고 증거로 활용될 수 있습니다. 또한, 간혹 내용증명을 받은 세입자가 부담감에 퇴거 통보에 응하는 경우도 많습니다.
적법한 사유가 있다면 퇴거통보가 가능
명도소송을 통한 세입자 내보내기를 계획중이라면, 반드시 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 임대차 3법 개정 이후 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.
부정한 방식의 임차
2기분의 임차분 연체
주택파손등
합당한 계약 갱신 청구 사유가 있는데 일방적으로 거부하고 퇴거를 요구하는 경우라면 명도소송 청구대상이 아니며 세입자가 법에 근거한 계약갱신을 요구하고 있다면 오히려 불리해질 수 있습니다.
승소후 집행을 위해서는
명도소송에서 승소한 경우라도 세입자가 계속해서 무단점거하는경우가 간혹 있습니다. 또한, 집행권원을 통한 내보내기도 불가능할 수 있습니다. 시간과 비용을 들여서까지 소송에서 승소했는데 너무나 황당한 이야기겠지만 실제로 이러한 이야기가 자주 들려오고 있습니다.
승소후 판결이 나오기전 세입자가 임의로 제3자에게 전대해주었다면 지금 부동산을 점유하고 있느 사람은 소송의 상대방이 아닌 제3자로서 기존 세입자에 대한 집행권원을 가지고 제3자에게 퇴거를 위한 강제집행을 요청할 수는 없습니다.
1인당 “48만원” 잠자는 국세환급금
이런 경우를 방지하기 위해 소장을 제기하며 “부동산점유이전금지가처분”을 함께 신청하는것이 좋습니다. 말그대로 점유권을 임의로 옮기지말라는 가처분을 내는것으로 재판의 판결이 나올때까지 점유를 유지해서 명도소송에서 승소하게 될 경우 강제집행이 원활하게 진행될 수 있도록 합니다.
세입자에 의한 피해가 있다면
명도소송외에도 퇴거 불응으로 인해 생긴 다른 피해가 있다면 이에 대해서도 구체적으로 증명해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 세입자가 임의로 주택을 점유하고 있는 기간동안에도 월차임을 내지 않았다면 부당이득에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.
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세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
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최근 임대차법이 개정되면서 2년이였던 전세계약이 4년이 되었다고봐도 무방합니다.
법에 의해 권리를 갖고 갱신 청구권을 행사하는 세입자를 내보낼 수는 없지만 그렇다고 세입자로서의 의무를 다 하지 못한 임차인까지 내보내지 못하는 것은 아닙니다.
퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면?
우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 있는데 바로 임대차 계약기간이 지나면 자동으로 임대차계약이 끝나는 걸로 아시는 부분입니다. 하지만 법은 임차인의 주거의 안정을 위하여 임대차계약에 대해 별도의 의사 표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지는 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 따라서 계약을 끝내고 싶다면 임대차계약 해지 의사 표시를 해야합니다.
임대차 계약해지 의사표현은 주택, 아파트라면 계약 만료일 6달 전부터 2달 전까지, 상가라면 만료 6달 전부터 1달 전까지 해야합니다. *다만 개정된 임대차보호법에 의해 임차인은 1회에 한하여 임대차계약 갱신요구를 할 수 있고, 이럴 경우 임대인은 실거주 등의 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절 할 수 없습니다.
계약 해지의 의사 표시를 문서로 하여야 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구두로 해도 효력을 발생하는데 이렇게 되면 문제는 당사자간의 이해관계가 달라져서 한쪽에서 해지 통보를 받지 못했다고 우기게 되면 해지통보 하였음을 입증 해야하는데 증거가 없게 됩니다. 그렇기에 대비하여 해지통보 문서 또는 기록, 내용증명 등으로 문서화 해두시기를 추천합니다.
계약갱신 청구권이 있는 세입자라고 하더라도 월세를 2~3번 이상(주택은 2회, 상가는 3회) 연체를 하거나 임대목적물에 중대한 하자를 발생하게 하거나, 무단으로 타인에게 전대하는 등 임차인으로서의 의무를 위반하게 되면 임대인은 세입자에게 나가라고 할 수 있습니다. 이 경우에는 주거침입 또는 재물손괴로 형사 처벌을 받을 수 있으니 반드시 법적절차에 따라 세입자를 내보내야합니다.
내용증명을 보낸 후에도 퇴거불응이 이어진다면 명소소송을 통해 강제집행 권원을 확보해야하는데 소송은 오래 걸리고 비용도 많이 들게 됩니다. 관할 법원에서 집행문이 있는 판결정본을 받을 수 있는데 관할 법원 집행관 사무실을 찾아가 판결정본과 강제집행신청서를 제출해서 집행관 위임이 진행된 이후에는 사건의 분야와 담당 집행관 일정에 맞춰서 집행 절차를 시작하면 됩니다. 그래서 그전에 세입자가 스스로 집을 비워주고 집에서 나가게 하는것이 최선입니다.
임차인의 동의 없이 법적으로 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 상황을 정리하자면,
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
위 4가지 중 해당 된다면 임대인은 세입자 동의가 없더라도 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 명도 소송 등 법적 절차를 통해서 퇴거불응에 대응할 수 있습니다.
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실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자메시지 (사진)
뉴스1
최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 불붙은 전세난으로 집주인의 정당한 퇴거 요구에 불응하고 연락을 끊는 세입자가 속출하고 있다. 소송을 당하면 백전백패라는 사실을 알면서도 딱히 갈 곳이 없는 세입자들이 소송 기간 동안이라도 버티기로 나오는 것이다.
최근 에펨코리아 등 온라인 커뮤니티에 올라온 ‘현재 전세 놓은 집주인들 상황’이라는 제목의 사연이 한 예다.
에펨코리아
집주인 A씨는 요즘 세입자 B씨 때문에 골치가 아프다. 임대계약 기간이 끝나가는 시점에 맞춰 A씨는 자신이 실거주할 목적으로 세입자에게 문자 메시지로 집을 비워달라고 주문했다. 계약 기간보다 빨리 이사하면 이사비를 주겠다고도 제안했다.
그런데 B씨의 반응이 막무가내였다. “갈 데가 없다”며 집을 비워주려 하지 않았다.
A씨가 거듭 집을 비워달라고 요구하자 B씨는 “법대로 하라”며 “버틸 수 있는 데까지 견뎌보겠다”고 응수했다. 이어 “법에서 끌어낼 때까지(버티겠다)”며 “연락 사절”이라고 못박았다. 더는 연락하지 말라며 대화를 거부한 것이다.
에펨코리아
게시글에는 집주인과 세입자의 집주인의 임대료 인상을 둘러싼 또 다른 갈등 사례도 소개됐다.
현행 임대차상 전세 계약 갱신시 5% 이내 인상이 가능하지만, 세입자와 합의해야 한다는 단서가 있어 일방적인 인상은 어렵다.
집주인 C씨는 세입자 D씨에게 전세만기 전에 전세계약서를 다시 쓰자고 요구했다. 주변 전세 시세가 5억원으로 많이 올라 기존보다 5% 증액한 3억5000만원으로 재계약을 요청했다.
그러자 D씨는 “계약금은 그대로 해야 한다”며 “(증액 요구는) 안 된다. 연락하지 말라”고 맞섰다.
◆’버티기’ 들어간 세입자에겐 명도소송뿐 세입자는 전세계약 기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지 기존 계약을 갱신해줄 것을 집주인에게 요구할 수 있다. 하지만 집주인이 임차인의 계약 연장을 거절할 수 있는 법적 사유가 있다.
그중 하나가 집주인이나 그 직계존·비속이 실거주할 예정일 때다. 위의 A-B간 사례가 이에 해당한다. 세입자는 집주인의 실거주가 의심된다는 이유만으로 집을 비워주지 않을 수는 없다.
집주인 입장에서는 세입자가 합법적 퇴거 요청에 불응하면 명도소송을 통해 해결하는 수밖에 없다. 다만 시간이 소요된다.
통상 명도소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 걸린다. 하지만 세입자가 판결에 불복해 항소하면 2년까지도 이어질 수 있다.
퇴거 불응하는 임차인에게 세입자 명도 소송해야 [김정찬 변호사 칼럼]
▲ 김정찬 변호사
[미디어파인 시사칼럼] 보통 건물주라고 하면 상당한 경제적 부를 축적하고 있는 것으로 생각할 수 있지만 사실상 건물에서 나오는 수입이 전부라 한 달이라도 월세가 밀려버리면 생계가 곤란해지게 되는 건물주도 상당하다.따라서 수개월 월세가 밀리게 되면 하루라도 빨리 다른 세입자를 받아 월세를 받고 싶은 마음이 크지만, 기존 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 진행 중인 상황이라면 명도가 완료되기 이전에는 새로운 임차인을 받을 수 없다.
주택의 경우 월세가 2기 이상 미납된 경우 임차인과의 임대차계약을 종료할 수 있지만 그렇다 하더라도 주거지에 임차인의 짐이 일부라도 남아있거나 임차인이 퇴거하지 않은 경우라면 계약이 해지되었다 해도 임대인 임의로 짐을 빼거나 새로운 임차인과 계약을 해서는 안된다.
만일 부동산 명도소송이 진행 중인 상황이라면 세입자로부터 확실히 인계 통보를 받거나 세입자의 짐이 모두 빠져나간 것이 맞는지 확인해야 한다.
만일 아파트 명도소송에서 승소 판결이 났다 하더라도 법적으로 온전히 건물을 인도받기 위해서는 강제집행 절차를 통해 세입자의 짐을 빼내고 안전하게 아파트를 명도받아야 임대인의 권리를 안전하게 돌려받을 수 있다.
세입자 명도소송은 민사소송으로 진행되며 원고가 주장한 사실에 대해 그 주장을 뒷받침할 수 있는 증거자료를 제출하고 이를 바탕으로 법원이 올바른 판결을 하게 된다.
따라서 건물 명도소송을 진행하기 위해서는 아무리 서류상 내 명의로 된 집이라 하더라도 계약서나 임차인과의 카톡 내용, 사진, 문자 등 사실관계를 명확하게 확인할 수 있는 모든 자료를 제출하여야 법원으로부터 유리한 판결을 얻을 수 있다.
부동산소송에 필요한 서류는 크게 건물 등기부등본, 계약 해지 통지 증거자료, 임대차 계약서를 들 수 있는데 계약해지 통지 증거자료로는 카톡 내용이나 문자, 내용증명 등을 들 수 있다.
이외에도 건물등기부 등본이나 토지대장, 건축물대장 등 역시 첨부 자료로 제출할 수 있으며 이는 명도소송절차에서 각기 필요한 서류가 달라질 수 있다.
부동산 분쟁 해결을 위해서는 서면 공방이 필수적인데, 원고가 주장하는 계약해지 내용, 임차인의 연체 내역 등에 통해 임대차계약의 종료를 원인으로 한 명도를 주장하고, 상대방의 반박을 예상하고 적절한 대응을 하기 위해서는 명도소송·부동산 전문변호사의 도움이 필요하다. (수원 미라클 법무법인 김정찬 변호사)
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보증금 다 까먹고 안 나가는 세입자, 짐 빼면 감옥가나
사람이 살고 있는 집에 강제로 들어가 짐을 빼면 당연히 주거침입죄로 처벌받습니다.
아래 글은 보증금도 월세가 밀려 사라지고, 빈 집으로 방치되고 있는 경우에 관한 것입니다.
보증금이 조금인 경우 한 두 달 월세를 밀리면 보증금이 없어집니다.
월세도 안 내고 연락도 안 받고 집에 찾아가 보면 집에 들어오는 거 같지도 않고,
살짝 열어보면 중요한 물건은 이미 다 가지고 나간 거 같고…
이런 경우 집주인은 어떻게 해야 할까요?
정식 절차는,
연락이 안 되는 세입자를 상대로 명도 소송을 하고 승소 판결을 받은 후 강제집행을 해서 물건을 빼내야 합니다.
이 경우 소송하는데 수개월의 시간이 걸리고 각종 비용이 들어가게 됩니다. 또 그동안 월세도 받기 어렵습니다.
간단하게 처리할 수 있는 방법은,
짐을 빼서 창고 등에 일정 기간 보관하고 다른 사람에게 세를 주는 방법이 있습니다.
그러나 나중에 임차인이 갑자기 나타나서 “왜 내 허락 없이 내 집에 들어가서 내 물건을 건드렸냐?, 어떻게 책임질 거냐?” 하면서 주거침입, 재물손괴로 고소하는 경우 곤란해질 수 있습니다.
같은 문제는 집뿐만 아니라 상가 등에서도 발생합니다.
여러분이 변호사라면 어떤 방법을 조언하시겠습니까?
저는 나중에 위험이 있다는 것을 충분히 알려드린 후 간단한 처리방법을 권할 때가 많습니다.
그 이유는,
세입자가 고소를 하더라도 무혐의될 가능성이 큽니다. 우선 조문을 봅시다.
주거침입죄는
제319조(주거침입, 퇴거불응) ①사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.
라고 되어 있습니다. 즉 침입의 고의가 있어야 하고 침입이라고 볼 수 있는 행위가 있어야 처벌됩니다. 그래서 대법원은 주거의 평온을 보호하는 범죄라고 하고 있습니다.
그럼 반대로 주거의 평온을 해할 가능성이 없는 경우는 무죄가 되겠지요.
구체적으로,
오랫동안 연락을 안 받는다 & 집에도 전기, 수도 사용이 없다 & 우편물이 집 앞에 쌓여간다.
이런 경우는 임차권이 유효하냐 마냐, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 담보로 점유할 수 있다 아니다의 문제가 아닙니다.
집에 들어가서 물건을 치워도 수개월 후에나 발견하겠지요. 임차인의 피해라고 볼 만한 것이 거의 없습니다.
오히려 일찍 짐을 정리하고 다른 세입자에게 세를 줬기 때문에 연체된 월세가 감해진 이익이 있다고도 볼 수 있습니다.
이 경우 우리 ‘고의’가 없거나, ‘침입’이 아니거나, ‘사회상규에 반하지 않는 행위’로 보아 처벌되지 않을 가능성이 큽니다. 만약 처벌이 된다고 하더라도 이러한 사정이라면 감옥에 가는 것은 아니고 벌금 약간이 나오는 정도입니다.
실제로 판례를 찾아봐도 이러한 사안에서 임대인이 처벌을 받은 사안은 찾아보기 어렵습니다.
개인적으로도,
이렇게 조언했는데 후에 아무 문제가 없었던 적이 많습니다.
보증금이 30만 원 정도에 불과한 여관 달방에서 문제가 없었고, 보증금이 100만 원 정도인 원룸에서 문제가 없었고, 보증금이 이미 소진된 한 칸짜리 상가에서 문제가 없었고, 주유소 운영자가 주유소를 방치하고 도망간 경우에도 문제가 없었습니다.
하지만,
리스크는 있습니다. 변호사들 사이에서도, 검사들 사이에서도 의견이 일치하지 않습니다.
이런 방법이 있고 위험성은 이 정도다라고 참고만 하시고
실제 조치는 가까운 변호사 사무실에서 상담을 받은 후 취하시기 바랍니다.
위 글을 신뢰하여 취한 조치에 대하여 저는 책임을 질 수 없다는 거 아실 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
김평호 변호사 드림
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