Top 28 아파트 경매 후기 Top Answer Update

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[20대 아파트경매] 낙찰받고 처음 가본 집.. 멘붕왔어요!! 일단 인테리어 계획부터 세워볼게요

[경매] 30대 직장인 생생한 아파트 낙찰 후기 (1부) #내돈내산 아파트 #경매 임차인 명도 후기 #경매배당 과정

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‘2) 부동산투자 (매매 및 공경매)’ Related Articles

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[경매] 30대 직장인 생생한 아파트 낙찰 후기 (1부) #내돈내산 아파트 #경매 임차인 명도 후기 #경매배당 과정

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배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1 - Sir.보고 — 배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1 – Sir.보고

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Most searched keywords: Whether you are looking for 두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기! 하요하요~ 부린이 깨브 입니다.^^ 이번에도 아파트 경매물건을 혼자 멘토없이 권리 분석하며 임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다. 하요하요~ 부린이 깨브 입니다.^^ 이번에도 아파트 경매물건을 혼자 멘토없이 권리 분석하며 임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다. 위 물건은 고양시 탄현동에 위치한 27년 차 된 노후 아파트입니다. 최..평범한 30대 부부의 소소한 일상, 맛집, 국내여행, 해외여행, 부동산, 경매 블로거
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두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기 아파트경매 후기!

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Most searched keywords: Whether you are looking for [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트 [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트. 가리봉맨 2020. 2. 18. … 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 제목에 “경매 후기”라는 말머리를 붙였다. 일회성 체험에 그치지 않고 경매를 계속하겠다는 강한 의지의 표현이다. 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 입찰하기 전에 강의를 들었는데 강..
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[경매] 30대 직장인 생생한 아파트 낙찰 후기 (1부) #내돈내산 아파트 #경매 임차인 명도 후기 #경매배당 과정

20~30대 직장인의 경매 아파트 낙찰후기, 경락대출, 법무사비, 취득세 관련한 생생후기

안녕하세요 ‘경제적 자유를 꿈꾸는 투자자들의 오아시스’ 낙타의 텃밭 입니다. 🌵🐫🌴

오늘은 제가 5월에 낙찰받은 아파트에 대한 낙찰 후기를 써보려합니다! 제가 첫 부동산거래이자, 첫 낙찰 후기 입니다. 이때만 해도 6.17 부동산대책 7.10 부동산대책 8.4 부동산대책 등 아무런 대책이 안나왔을 폭풍전야여서, 이렇게 아파트를 낙찰받는 것이 가능했습니다. 물건 검색 및 입찰 – 낙찰 후 임차인대면 – 명도 및 협상 – 잔금처리(대출)와 세금문제 – 인테리어 및 판매(진행중) 의 순서대로 자세히 후기를 쓰겠습니다!! (잔금처리, 세금문제와 명도는 동시다발적으로 이루어져서 시간순 배열은 아닙니다!)

* 사실 경매는 공부가 많이 필요하고 대출에 전적으로 의존하는 부동산투자방법이라 부동산세제를 묶어놓은 지금에서는 왠만한 현금부자가 아니면, 현실적으로 지금은 주택을 경매로 거래하기 어렵습니다. 특히 부채가 많거나 주택이 있다면 더욱 그렇고요 (물론 할 수 있는 여러방법들이 많지만 섣부른 진입을 하면 안된다는 말씀입니다. 노력대비 수익도 적을 것이고요. 충분한 공부과 연구가 필요한 영역입니다)

낙찰받은 물건지에 대한 사진은 2부에 올려두겠습니다!! 자세히쓰려다보니 글이 길어지네요.

https://camelgarden.tistory.com/27

아 트래픽을 유도하는 것이 아니라, 실제로 경매를하며 더 돈을 아끼는 정보를 공부하시려면 2탄을 보셔야합니다. 2탄 작성 완료되면 링크를 올려두겠습니다!

무엇보다 경락대출 잘받는법, 경락대출 받을때 법무사비 조정, 잔금납부 시 취득세 관련하여 팁들을 많이 얻어가시기 바랍니다! 😉😉 특히 경락대출 관련 부분이 중요합니다!

1. 물건 검색 및 입찰

1) 아파트를 집중적으로 입찰하기 위하여, 실제로 제가 내원할 수 있는 의정부 지방법원을 타겟으로 하여 아파트를 검색하였습니다. 의정부는 제가 입찰할 때만해도 조정대상지역이 아니였고요. 그에 따라 대출이 잘 나오는 상황이였죠! 지금은… 할많하않 입니다. 아 이때는 법인의 생명줄이 붙어있을때가 정말 법인이 많았습니다.

6.17 부동산대책에서 경기전지역이 조정대상지역이 되었다. (의정부 : 비규제에서 조정대상지역)

2) 법원도 물건이 많이 쏟아지는 날이있고, 물건이 적은 날이 있습니다. 확언할 수 는 없지만, 물건 적은날에는 ‘그거 하나 하러 법원을 가 ?’ 라고 생각하는 사람이 많아 물건이 적은만큼 사람도 적은거 같고요, 물건이 많은 날은 물건이 많으니 여러개 입찰할 생각으로 오시는 투자자분들이 정말 많습니다. 의정부는 물건 많은 날은 항상 200명~300명정도 옵니다. 항상 가면 거의 제가 가장 어린 투자자더라고요.

3) 저는 의정부지방법원에서 물건이 많이 나오는날 이틀을 골라 바로 휴가를 냈고요, 이틀모두 법원에 갔습니다. 제가 당시 가진 적지만 유동자산 (약 1억2천정도) 를 현금화해서 이틀 모두 5-6 물건 씩 입찰을 했습니다.

4) 배운대로 아파트는 정말 운입니다. 경쟁이 너무 심하기 때문에 100%를 넘겨서 낙찰받아가시는 분들이 수두룩합니다. 그래서 아파트로는 왠만해서는 이익을 내기힘드니 ‘낙찰을 기대하지 않고’ 여러번, 정말 여러번 소신지원하는 것입니다. 저는 제가 휴가낸 이튿날 낙찰을 받았는데요, 그때가 경매법정에 간지 5번째…? 였던거 같아요. 첫날은 7개 이튿날은 5개를 입찰했던것으로 기억하는데 첫날 쓰라린 패찰을 반복하다보니 멘탈이 나가긴하더라고요. 왜냐면 법인들이 첫날에 다 95%를 넘겨서 받아갔었거든요.

5) 스피드옥션에서 검색하고, 제가 별도 정리한 내용도 공개하고 싶지만, 제 익명성 보장을 위해 여기에는 스피드옥션 검색화면 사진은 생략하겠습니다! 이웃신청하시고 따로 쪽지주시면 바로 스피드옥션 화면과, 제가 전화조사한 내용 스피드옥션에 바로 입력해놓은것. 스크린샷 별도로 보내드릴게요.
[물건정보] 제 물건은 의정부 회룡역 근처에 있는 구축 아파트, 저층에 45평인 대형평수입니다.

감정가 비 80%후반대에 낙찰을 받았습니다. 임차인이 전액 배당(2억이상)을 받아가는 깨끗한 물건이였습니다.

2. 낙찰 후 임차인대면

1) 이튿날도 역시 연이은 패찰로 낙담하며 법정에서 멍때리고 있는데, 4번째 물건에서 최고가 매수 신고인 ‘OOO’님 앞으로 나오세요! 하고 제 이름을 불렀습니다. 순간 그때 감정은, 저에겐 대학교 합격발표 났을때와 비슷한 수준의 감동이였습니다. 후다닥 달려나가서 인감도장 및 신분증을 드렸더니 낙찰 영수증을 주셨습니다.

2) 기쁨도 잠시, 법원에서 나오니까 기쁘기도하지만 아 이제 어쩌나 갑자기 멘토님들에게 상황을 보고드리고 명도에 대한 코칭을 받았습니다.

3) 낙찰당일 바로 임차인을 찾아가는것이 저희 스타일이기 때문에 (기본적으로 적대적 명도를 하지 않기에 가능한 부분이라고 생각합니다.) 바로 물건지로 향했습니다. 똑똑똑 문을 두드리며, ‘안녕하세요 오늘 낙찰받은 OOO입니다. 혹시 앞으로 계획이 어떠신지 여쭙기 위해 찾아왔습니다’ 라고 말하자 들어오라며 문을 열어주었습니다.

* 당일 명도시작 여부는 교육기관, 투자자성향 에 따라 모두 다릅니다. 정답은 없습니다. 원활히 명도만하면됩니다.

4) 들어보니 임차인도 오늘 입찰하였으나 패찰했다고 하였습니다. 그런데 바로 다음의 요구를 해왔습니다. 낙찰일이 5월 중순이였는데, 기존 임대차계약이 8월말까지니 그때까지 이사를 준비하고, 이사갈 집을 인테리어할 시간일 달라는 것이였습니다. 이에,
[안내사항]
(1) 경매낙찰이 되어 잔금납부 후 소유권 이전이 되는 경우 기존의 임대차 계약은 소멸됨을 안내하였습니다.

(2) 잔금납부가 되면, 소정의 이용료를 내고 이사를 준비하여야 함을 안내하였습니다.

(3) 잔금납부 이후 8월초 정도에 배당기일이 잡힐텐데, 적법한명도(임차인 이사) → 낙찰자의 명도확인서/인감증명서 발부 가 이루어져야 배당금을 받으실 수 있음을 안내하였습니다.

5) 소정의 이용료를 납입하겠다는 약속과 함께 그럼 잔금납부는 납부기한에 맞추어 하겠다고하고 8월말로 생각했던 이사계획을 어서 수정해서 아무리 못해도 배당기일이 예상되는 8월초까지 맞추라고 안내한뒤 돌아왔습니다.

안보는척 빠르게 집상태를 매직아이로 확인( 중요한 행동입니다 )했을때는 따뜻한분위기, 크게 외관상 하자는 없으나 문의 몰딩이나 내부샤시는 굉장히 올드한 스타일이였고, 벽지나 장판도 이 임차인이 10년이상 거주해서인지 교체가 필요해 보였습니다! 적어도 도배장판은 해서 내놔야겠구나 라는 생각이 바로 들었습니다.

3. 명도 및 협상

1) 중간중간 이사계획이 잘 조정되어 있는지 확인하며, 잔금일에 맞춰 이용료 납입이 이루어져야함을 문자로, 전화로 재안내하였습니다. ‘그런데 자꾸 돈이없는데 어떻게 이사를 가냐며 화를 내시더군요. 그래서 배당금 날리시지 않으시려면 날짜는 무조건 맞춰야한다. 이건 제가 요구하는 것이 아니라 우리가 법원의 일정에 맞추는 것’이라 재안내하였습니다.

참으로 웃긴게, 지금 본인이 빨리 적법한 명도를 이루어내지 않으면 2억이 넘는 배당금을 날리게 생겼는데, 본인이 지금 들어갈 집에 인테리어를 하고 들어가야겠다고, 전 과정을 안내했음에도 8월까지 시간을 지속적으로 요구하는 것이 당황스럽더라고요. 또한 이미 다주택자여서 들어갈 집이 있는 상황이였는데, 본인의 2억상당 금액이 걸려있는데도 본인의 세입자와도 협상을 빠르게 하지 않더라고요. 오히려 제가 배당을 못받아가실까봐 걱정하는 아이러니한 상황이였습니다. 솔직히 너무 당당하게 법, 프로세스를 이해하지 않으려는 임차인의 모습을 보며 ‘ 세상 참 편하게 사시네 ‘ 라는 나쁜마음도 들었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

2) 배당기일이 예상대로 8월초중순으로 잡혔습니다. 배당기일이 잡힌것을 저는 매일 스피드옥션에 들어가서 송달내역을 확인해서 알아내고, 바로 임차인에게 전화하여 안내하였습니다. 임차인은 알고있지도 못하더라고요, 우편을 확인해봐야겠다고 하면서요. 다시한번 배당까지의 과정과 일정에대한 안내를 하자 짜증을 내며 또다시 8월말을 요구하였습니다.

3) 이때 깨달았습니다. 임차인은 제가 여태 문자로 정리해서 보낸 모든 안내내용과 일정에 대한 부분을 제대로 읽지 않았습니다. 본인이 직접 말하더라고요, ‘뭐 많이 왔는데 그거까지는 내가 안봤고~’. 그냥 잘 모르면서 요구만 한 것입니다.

더욱이, 잔금을 치르는 날에도 무단으로 아무 연락없이 이용료도 납입하지 않았습니다. 배당기일을 안내하며 전화했을때 물어보니

(1) 돈이 없어 이용료를 줄수 없으며

(2) KB시세로 책정한 금액이 너무 과다하다, 본인이 법무사에게 물어보니 10~15만원만 내며 계속 살면된다 (당연히 뻥이죠, 법무사가 개념이없는분이던가요)

(3) 정 받으려면 배당을 받고 그 돈으로 주겠다 (명도확인서는 안받으실 생각인가보죠?)

라 하셨습니다.

4) 결국 저는 3회의 통화후 바로 내용증명을 작성하여 보냈습니다. 일반적인 내용증명서 내용과 더불어

(1) 낙찰자는 신의성실하게 전 과정을 안내하였고 며칠, 며칠에 통화한 내역과 문자한 내역을 보관중이다. 그러나 임차인은 문자에 답장을 한적도 없으며 이용료납입도 무단으로 하지 않은뒤 연락조차 취하지 아니하였다.

(2) 명도,배당의 전과정 재안내, 만약 낙찰자가 수차례 안내한것과 같이 날짜를 맞추지 아니하면 이미 신청해놓은 (인도명령 신청은 잔금납부시 반드시 신청해놓으세요, 정에 호소하는 임차인을 무조건적으로 믿으시면 안됩니다.) 강제집행에 동의함을 간주하고 법대로 처리하겠다.

(3) 물론 이 모든 과정에서 발생하는 비용에 대해서는 부당이익 환수등으로 연이율 10% 를 쳐서 소송을 통한 청구를 할 것이다.

– 법공부 해보신분들은 아시겠지만 법률상 간주는 참으로 무서운 말이죠…

를 추가하였습니다. 이는 압박의 목적보다도, 제가 수차례 안내한 낙찰~배당까지의 과정을 이해하려하지 않기에 , 임차인의 배당금을 보호하고 (* 본인에게 귀책사유가 있더라도 배당금 수령이 안되면 저를 쫓아와서 괴롭힐 것이므로) 저도 적법한 명도과정에 대한 증거를 남기려 한것입니다.

5) 다음날 내용증명이 도달하였다는 집배원아저씨의 문자와 함께 (개인적으로 부탁드렸어요) 30분뒤 이용료가 입금되거든요. 전화가 수차례왔는데 받지 않았습니다. 전화가 안되자 바로 임차인에게 문자로 이사일이 언제로 잡혔고 날짜가 미루어질리는 없으니 걱정말라며, 제가 미리 날짜별로 일할 계산된 이용료표에 맞게 금액을 입금하였다는 스크린샷도 왔습니다.

– 내용증명이 답은 아닙니다. 그러나 어느정도는 적법하게, 원칙대로, 프로세스대로 이루어져야함을 강조해야한다고 생각합니다. 저는 이 당시 20대였고 임차인은 60대다보니 저를 낮추어 보고 명도 및 배당일정과 무관하게 제멋대로 하려해서 저는 어쩔 수 없었습니다. 너무 임차인이 배당을 못받을 까봐 저혼자 전전긍긍한것이 아니였나 후회하였습니다. 그냥 원칙대로 하면 되는것을. 그렇다고 너무 원칙대로하면… 집이라는것이 사람사는 공간 이상의 의미인데 그럴수도 없죠. 참 이래서 경매가 힘들다고 생각합니다. 아 근데… 저는 잘맞습니다 ^-^>…

이 사이 진행되었던 잔금납부 및 세금 이슈, 명도확인서 작성 관련해서는 2탄에서! (사실 이게 더 힘든 에피소드가 많았어요…) ㅋ_ㅋ 기대해주세요!!

지금까지 낙타의 텃밭 : 30대 직장인의 아파트 경매 낙찰 후기 1부였습니다 : 입찰, 조사, 낙찰, 명도 편

배곧 아파트 경매 낙찰 후기 #1

전세로 살던 집을 집주인이 내놓으면서 경매로 아파트를 낙찰 받았다. 원래는 기존 전세집을 매수하려고 했는데 물어볼때마다 자꾸 가격을 올리길래 어 어 하다가 덩달아 내 눈높이까지 높아져서 덕분에 배곧까지 가게 되었다. 감사합니다.. 임대차갱신권 한번 써보지 못하고

사실 전부터 아이 초등학교 갈때쯤 되서는 배곧이나 송도 쪽으로 이사갈 생각은 하고 있었는데 생각보다 최근 집값이 너무 올랐다. 불과 2년전만해도 배곧은 3억 중반대면 무리없이 살 수 있었는데 지금은 5억 중후반, 송도는 그보다 5천~1억 정도 더 줘야하니 솔직히 거품이라고 생각했다. 근데 막상 내가 실거주로 매입하려니까 이 근방에서는 눈에 들어오는게 또 송도 아니면 배곧밖에 없더라. 역시 가격은 솔직하다.

경매에 임하기로 결정한 뒤 눈여겨 봤던 매물은 2개. 하나는 내가 낙찰 받은 물건이고 다른 하나는 송도 2공구에 있는 아파트였다. 사실 송도쪽이 좀 더 마음에 들었던 터라 송도쪽 매물 입찰일이 더 빨랐다면 하는 일말의 아쉬움은 있다. 이게 감정가 4.93억 최종 낙찰가 5.18억인데 임차인 없는 매물에 입찰자 무려 3명 ㄷㄷㄷ

눈여겨 봤던 송도 매물

그리고 내가 낙찰 받은 물건.

배곧 어서오고

경매 전날 같은 아파트 동일 평형 집을 참고삼아 보고왔다. 당시 급매로 5.5억에 나온 집이었는데 후에 살펴보니 대략 5.4억 정도로 쿨거래한거 같더라. 이때 대략적인 경매 입찰가는 정했다. 간김에 관리사무소에 경매물건지의 관리비 미납 여부도 물어봤는데 미납 없이 깨끗하더라. 이때부터 느낌이 좋았다.

경매 당일에는 와이프랑 같이 10시반쯤 법원에 갔는데 경매일이 맞나 싶을 정도로 한산했다. 올해 3월만 해도 경매법정 가면 발 디딜 틈도 없이 사람이 바글바글 했었는데 이 날은 11시가 되도록 너무 한산한 것이 경쟁자가 별로 없을 것 같았다. 앞서 굿옥션에 본 매물 조회수도 자신감을 주었다. 3월경에는 괜찮은 매물 조회수가 2,000~3,000 정도였는데 본 건 조회수는 고작 800 정도. 승산이 있겠다는 생각이 들었다.

결과적으로 내가 낙찰 받은 물건은 총 16명 입찰했는데 내 예상보다는 많았지만 3월에 27명 정도 되었던 입찰자 수와 비교하면 거의 절반 수준이었다. 차순위 입찰자분과의 금액 차이는 단돈 89만원. 운이 좋았다.

차순위 입찰자분은 못내 아쉬웠을거라 생각이 들었는데 실제 그분의 지인으로 추정되는 분이 이렇게 글을 남기셨다.

신혼부부는 아니지만 젊게 봐주셔서 감사

처음 이름이 호명되었을 때는 후순위부터 부른다는 생각에 ‘아 떨어졌구나’ 하고 마음을 비웠는데 그 다음 순위부터 나보다 금액이 낮아지는걸 듣고는 입이 귀에 걸리는걸 멈출 수가 없었다. 와이프랑 와 됐다 됐어 하고 서로 눈빛교환하고 ㅋㅋ 이게 지금 생각하니 조금 창피한데 그래도 그때는 꼭 어렸을때 오래달리기 1등해서 상 받는 기분이었다. 상장 대신 영수증을 받아 들고 덩실덩실 춤이라도 추고 싶었다니까.

이날의 상장 참 잘했어요

이제 다음 스테이지 경락대출과 명도소송으로 가자.

to be continue..

두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기!

하요하요~

부린이 깨브 입니다.^^

이번에도 아파트 경매물건을

혼자 멘토없이 권리 분석하며

임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다.

위 물건은

고양시 탄현동에 위치한

27년 차 된 노후 아파트입니다.

최초 2020년 5월에 신건으로 등록되었고

감정가 : 1억 7천5백만 원에 시작

1회 유찰 뒤 4회 변경되어

입찰가 : 1억 2천2백5만 원으로

시작하는 사건입니다.

우선 임장 다녀온 사진 보여 드리겠습니다.

임장 후기

27년 차 된 아파트로 외관상 보기에도

노후된 부분이 보였으며

주변 부동산에 문의해보니 현재 거래되고 있는

물건들도 전세는 올수리를 해야 거래가 될 거라는

답변을 받았습니다.

올수리 후 전세물건은 2억 5천도 가능할 거라고

부동산 분이 말씀하셨는데…

참고 정도만 했습니다.^^

아파트에서 대중교통 이용 시에는

아파트 정문이 아닌 쪽문?

같은 곳으로 진출입이 가능했고

이곳을 통해서 이동한다면 편의시설 및 대중교통 이용도

정문보다는 더 용이하게 보였습니다.

마지막으로

아파트 관리사무소에 문의해서

현재 채무자분이 거주 중이고

미납 관리비는 95만 원 정도 된다고 안내를 받았고

거주 중이신 분은 부모님으로

아주 오랫동안 실거주 중 이시라는 답변을 받았습니다.

관리비 중에서 공용과 전용을 놔눠서 문의를 했지만

이 부분은 알 수 없다고 하시네요..

권리분석

1순위 근저당으로

권리가 나름 깨끗한 물건으로 낙찰 후

인수되는 권리는 없었습니다.

교통편 및 편의 시설로는

경의 중앙선 탄현역이 도보 10분 정도로

이용이 가능했고

위브 더 제니스 상가를 이용하면 편의 시설 이용에도

중후한 편이라 판단하였습니다.

시세 확인

네이버 부동산을 이용하여 확인한

현 물건의 거래시세는

최근 8월에 2억 5천만 원 정도에 거래가 되었고

호가 또한 그 정도에 형성이 된 물건이었습니다.

2억 5천만 원에 거래된 물건은 최고층으로

현 물건은 8층 나름 로열층이지만

노후된 아파트라 층간 소음 등을

고려하여 보수적으로 거래금액은

2억 3천 정도가 무난하다고 판단했습니다.

8월에만 매매 거래가 3건 있었고

전세 물건은 없었습니다.

현 시세 대비 감정가가 저렴하게 측정된 물건이라

저 말고도 낙찰을 받고 싶어 하시는 분들이 많을 것이라

생각되어 입찰 가격을 높게 측정해야 하나?

라는 생각이 들었지만

이렇게

입찰을 하기로 마음을 먹고

경매 일 하루 전날 은행에 들려서

이렇게 보증금을 수표로 찾고

모든 준비를 마치고 잠자리에 들었습니다.

다음날 아침

취하되었습니다.^^

법원으로 출발하기 전에

다시 한번 혹시나 하는 마음에 확인한 게

다행이네요.ㅎㅎ

이렇게 당일 아침에도 변경되거나 취하되는 사건이 많다고 하니

출발하시기 전 아침에 다시 한번 확인하시는 거

잊지 마시고요.

법원 안에도 은행이 입점해 있으니

(대부분 신한은행)

입찰보증금도 조금 일찍 도착하셔서

찾으시는 것도 괜찮은 거 같습니다.

ㅎㅎㅎ

이렇게 저의 두 번째 부동산 경매는

입찰 없이 끝이 났네요.

채무자 분께서 변재를 하셔서

취하된 거 같으니 다행입니다.

저는 다음에 다시

다른 경매 물건을 찾아보고

임장 다녀와서 후기 올리도록 하겠습니다.

그럼 모두 성투하세요.

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