Top 10 법원 경매 권리 분석 Top 106 Best Answers

권리분석이란 무엇이며, 권리분석을 위하여 봐야 하는 서류는?

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매거진 | 부동산 경매 실전편- #1 권리분석하기

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법원 경매 권리 분석

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경매권리분석 훑어보기 : 대한공경매사협회

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• Summary of article content: Articles about 경매권리분석 훑어보기 : 대한공경매사협회 저자 도기안협회장은 1998년 부동산 불패신화가 깨지던 IMF외환위기 시절에 사법시험을 접고, 부동산 법원경매 투자를 시작하였다. 법원경매는 부동산 도매시장임을 깨닫고 … …
• Most searched keywords: Whether you are looking for 경매권리분석 훑어보기 : 대한공경매사협회 저자 도기안협회장은 1998년 부동산 불패신화가 깨지던 IMF외환위기 시절에 사법시험을 접고, 부동산 법원경매 투자를 시작하였다. 법원경매는 부동산 도매시장임을 깨닫고 … 도기안의 초간단권리분석_01경매권리분석 훑어보기책소개권리분석은 이 한권으로 충분하다!대한공경매사협회 도기안 협회장은 권리분석이 경매에 차지하는 비중은 5%이며, 나머지 90%이상이 말이라고 한다.실제 경매 투자를 단 한건이라도 해본 사람은 이말의 진의를 알 수있다.부동산 시세조사부터 낙찰받아 명도와 수리, 임대까지 모든 과정이 사람을 대하는과정인것이다.비중이 낮다고 5%권리분석을 무시하라는 말은 아니다.우리가 시험공부를 할때 비중이 낮은과목은 빨리 끝내고 비중이 큰 과목에 상당한 시간을 할애하듯이, 경매공부도 마찬가지이다.권리분석은 비중이 낮은 과목이니, 빨리 끝…
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법원경매! 시세조사 입떼기

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경매를 배우러 왔습니다 똑!똑!똑!

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법원경매! 아무도 알지 못하는 부자마인드를 까발려주마! 

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경매 권리분석 쉽게 하는 방법 (권리분석 요약정리)

경매물건의 4단계 권리분석 요령

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권리분석을 4단계로 나눠서 체크한다면 빠뜨리는 부분 없이 꼼꼼한 검토가 가능해집니다

계속 연습을 하다보면 익숙해져서 권리분석에 소요되는 시간도 단축이 됩니다

■1단계 말소기준권리 찾기

말소기준권리(소멸기준권리)란 권리분석의 기준이 되는 권리입니다

등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됨

즉,낙찰되고 소유권이전을 하게되면 전 소유자(체납자)의 등기부등본상의 권리들이 깨끗이 없어집니다

★말소기준권리의 의미★ 첫째, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 않느냐의 기준 둘째, 낙찰 후 등기부등본에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준 셋째, 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준

〔등기부상 권리들 중 말소기준권리가 될 수 있는 것들〕

근저당

압류

가압류

경매기입등기(등기부상 ‘경매개시결정’)

담보가등기(등기부상 ‘소유권이전청구권가등기’로 표시

※ ​ 여기서 하나 알고 가야 하는 중요한 권리 “전세권”※

전세권이 말소기준권리라고 아는 분들이 가끔 있던데 원칙은 말소기준권리는 아닙니다

아래의 2가지를 충족해야만 말소되면서 예외적 말소기준권리가 되는 것입니다

1)매각부동산 전부에 설정되어 있어야 함

2)전세권자가 경매신청하거나 배당요구 할 것

해당부동산의 등기부등본 ‘갑구’부분과 ‘을구’부분의 모든 권리들을 나열 후

말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 됩니다

■2단계 등기부등본상의 권리분석

말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인해야 합니다

◆등기부상 권리 준 인수되는 권리

배당요구하지 않은 선순위전세권,선순위지역권,선순위지상권,선순위가처분,선순위가등기 등

전소유자의 가압류(공매 매각시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨)

◆등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리

배당요구하지 않은 대항력있는 임차인,법정지상권,유치권,분묘기지권,그외 해당부동산의 공법적인 제한사항등

※모두 매각조건에 기재가 되므로 입찰 전 확인이 가능합니다

낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 ‘매각조건’에 누락있다면 그 사유로

‘매각불허가’신청이 가능함(매각물건명세서 참조)

■3단계 임차인(점유자)분석

1)전입세대주가 없는 경우

해당부동산에 전입세대주가 없는 경우 임대차정보에 빈칸으로 기재

(보통 소유자 점유 또는 공실인 경우)

​

2)전입세대는 있으나 배당요구를 하지 않은 경우

-전입만 되어 있는 경우 또는 전입,확정일자만 되어 있는 경우

-임차인이 별도로 배당요구를 하지 않은 경우입니다

배당요구를 하지 않았는데 대항력있는 임차인(전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다면

반드시 현장을 방문하여 임대차계약 체결 여부를 확인해야 함)

또는 경매신청채권자가 은행권이라면 설정한 담당지사를 방문해서 혹시 무상임대차확인서 있는지등 문의를 해보는 것이 좋음

3)전세권이 기재되어 있는 경우

-배당요구를 했는지 여부를 반드시 확인해야 함

-배당요구를 한 전세권은 선순위권리라도 소멸이 되지만 그렇지 않은 경우 인수됨

-배당요구가 안되어있다면 혹시 서류에서 누락될 수도 있으니 담당 경매계 담당자에게

확인해보는것도 좋음

4)임차인이 여러명일 경우

임차인이 여러명일 경우에 임차인 권리분석을 더욱더 꼼꼼하게 해야 합니다

우선 배당표를 만들어서 대입해보는 것이 좋습니다

대항력있는 임차인 중 일부배당을 받아 일부인수금액이 있는지

대항력은 없는 임차인이지만 일부배당,전부배당금액등을 계산해보는 것이 좋음

(추후 명도비용등을 예측해볼 수 있음)

배당요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중에서 임차인의 보증금을 인수하고도

수익이 예상되거나 허위임차인임이 명확하게 판단되는 경우에는 입찰해도 상관없습니다

[말소기준권리 요약정리]

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[정충진의 경매 따라잡기]복잡한 권리분석? ‘물건명세서’에 답 있다

정충진 법무법인 열린 대표변호사

권리분석의 핵심은 입찰자 본인이 스스로 판단하고 분석하는 것이 아니라 매각물건명세서의 안내를 그대로 따라가면 된다. 원리만 알면 간단하다.

정충진 법무법인 열린 대표변호사

부동산 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 ‘권리분석’ 때문이다. 경매의 권리분석은 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지, 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지 분석하는 작업이다. 일반적으로 전자를 등기부상 권리분석, 후자를 임차인 권리분석이라고 한다.대다수 사람이 난해한 권리분석으로 경매 입문을 주저하는 경우가 많다. 권리분석을 잘못해 입찰보증금을 몰수당하는 경매사고가 빈번한 것 역시 안타까운 현실이다. 그러나 경매 제도의 기본 원리만 숙지하면 의외로 권리분석은 간단하다.경매는 채무자가 더 이상 자력으로 빚을 청산할 수 없을 때 발생한다. 법원이 개입해 채무자의 자산을 공개경쟁을 통해 신속히 매각하고, 그 대금을 채권자에게 공평하게 나눠주는 제도다. 경매 물건이 신속하게 제값을 받고 매각되려면 원칙적으로 낙찰을 통해 권리 관계가 깨끗하게 정리돼야 한다. 그러지 않으면 아무도 입찰하지 않기 때문이다.이 같은 원칙을 바탕으로 법원에서는 경매 물건의 권리관계에 하자가 있으면 위험성을 서류를 통해 공지해준다. 이 서류가 바로 ‘매각물건명세서’다. 권리분석은 학원이나 서적을 통해 복잡하게 배울 것이 아니라 매각물건명세서를 통해 한번에 해결할 줄 알아야 한다.경매 절차가 개시되면 해당 부동산의 등기부등본은 은행의 근저당권, 개인채권자의 가압류, 세금 체납에 따른 압류 등의 권리로 복잡해 보인다. 경매제도 취지상 이 같은 등기부상의 모든 권리는 낙찰로 말소되는 것이 원칙이다. 다만 예외적으로 낙찰자가 인수할 권리가 하나라도 있다면 법원은 물건명세서를 통해 분명하게 경고해준다. 오른쪽 그림이 한 매각물건명세서다.법원은 매각기일 일주일 전까지 대법원 경매정보 사이트에 매각물건명세서를 공지한다. 먼저 등기부상 권리분석은 물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리(가처분) 중 매각으로 그 효력이 소멸되지 않은 것’의 기재란을 통해 간단히 해결할 수 있다. 해당란이 공란으로 돼 있거나 ‘해당사항 없음’이라고 돼 있으면 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 얘기다. 복잡하게 말소기준 권리를 암기하거나 법령, 판례를 분석할 필요가 전혀 없다.임차인 권리분석도 마찬가지다. 매각물건명세서의 ‘최선순위설정일자’와 임차인의 ‘전입신고일자’를 비교해 보는 것만으로 낙찰자가 보증금을 떠안을지가 판가름 난다. 주택임대차보호법은 일정 조건을 만족시키면 낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급할 때까지 집을 비워주지 않고 대항할 수 있는 힘, 말 그대로 ‘대항력’이라는 권리를 부여한다. 임차인에게 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 책임져야 하고, 대항력이 없다면 임차인의 보증금을 신경 쓸 필요가 없다.대항력은 임차인의 전입일자가 등기부상 최선순위 권리의 설정일자보다 빠르면 인정된다. 임차인이 해당 부동산에 입주할 때 등기부에 설정된 선순위가 없어 자신의 보증금을 지킬 수 있다고 판단한 임차인의 신뢰를 우선적으로 보호해줄 필요가 있기 때문이다. 이 밖에 유치권이나 가처분, 가등기 등 낙찰자가 인수할 별도의 권리가 있다면 법원은 매각물건명세서 맨 하단의 비고란을 통해 공지해준다.

부동산/임대차 > 권리분석 절차

권리분석은 어떻게 하나요?

1. 공적 기록 확인

경매 물건을 매수할 때 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지를 분석하기 위해서는 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우 부동산등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

1) 부동산등기기록

부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정과 그 변동가등기, 압류등기, 가압류등기, 가처분등기 등에 관한 사항

2) 토지대장

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 공유 여부, 공유 지분, 공유자, 대지권 등기 여부, 대지권 비율, 소유자 등에 관한 사항

3) 건축물대장

건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 부속건축물의 현황 등에 관한 사항

4) 토지이용계획 확인서

해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항

2. 경매 후 인수되는 권리 확인

경매 물건에 설정된 권리를 파악했다면 그 권리가 등기된 순서대로 배열해서 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지 살펴봅니다.

말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다.

◇ 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처

☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능)

◇ 토지대장·임야대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

◇ 건축물대장의 열람처, 등본·초본의 발급처

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

◇ 토지이용계획 확인서의 발급처

☞ 1. 해당 부동산 소재지의 시청·군청·구청

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