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부동산 시행 _Bridge Loan

브릿지론이란? 투자의향서(LOI), 투자확약서(LOC)

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[1] 토지 매입 단계 대출 구분

[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요

[3] 브릿지론 구조

[4] 브릿지론 금융조건

브릿지론이란? 투자의향서(LOI), 투자확약서(LOC)

브릿지론을 부동산 PF대출을 받기위한 단기자금으로 브릿지론을 이해하기 위해서는 먼저 PF대출을 이해할 필요가 있다.

PF대출이해하기

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브릿지론이란?

Bridge Loan은 말 그대로 다리를 연결해주는 대출을 말한다. 그럼 어디를 연결하는 다리일까? 답은 PF대출. 까다로운 PF대출을 받기위한 중간다리를 놓아주는 대출이 브릿지론이다.

브릿지론을 받는 이유

토지매입자금, 시행사 운영비

사업성이 좋은 부지가 있는데 이를 매입할 자금이 없거나 사업초기 시행사가 회사를 운영할 자금이 부족한 경우 본PF를 받기전에 일시적으로 자금을 빌려주는 방법으로브릿지론이 활용된다. 토지도 매입되지 않은 상태에서 자금을 빌려주기때문에 PF대출보다 다소 금리가 높지만 PF대출이 승인되면 바로 PF자금으로 브릿지론을 상환하기 때문에 초단기로 필요한 자금이라 생각하면 된다.

브릿지론의 리스크는?

브릿지론은 본PF가 승인되기 전까지 필요한 초단기 자금이다. 토지도 확보되어있지 않고 사업 인허가도 승인되지 않은 상태에서 빌려주는 자금이므로 투자자 입장에서는 리스크가 매우 높다. 오직 PF대출이 승인되어야만 브릿지론은 상환될 수 있다. 브릿지론의 빌려주는 입장에서 최악의 경우는 PF대출이 승인되지 않는 경우이다. PF대출을 받아서 브릿지론을 상환해야 하는데 PF대출을 받지 못하게되면 브릿지론을 상환할 수 있는 방법이 없어지게 된다. 결국 브릿지론을 받기 위해서는 본PF를 받을 수 있다는 확신을 보여주는 증거가 필요하다.

투자의향서 (LOI)

계약서는 아니지만 금융기관이 PF를 집행할 의사가 있다고 보여주는 것이 투자의향서 LOI라고 한다. 금융기관이 투자의향서를 발급하면 본PF가 승인될 가능성이 높기때문에 브릿지론을 받는데 유리하다. 단, 투자의향서는 법적인 계약서가 아니므로 향후 본PF가 계획대로 집행되지 않을 가능성도 있다는 점은 주의해야한다.

투자확약서 (LOC)

투자확약서는 말그대로 의향이 아닌 확약이다. 의향을 보여주는 투자의향서는 법적인 계약서가 아니지만 투자확약서는 법적 구속력을 가진다. 보통 금융기관에서는 구속될 리스크가 있는 투자확약서를 발행하는 것을 꺼리지만 확약서를 발급받게되면 그 만큼 PF대출은 승인될 가능성이 매우 높아진다.

브릿지론을 상환하지 못하는 경우

브릿지론을 받아도 인허가가 지연되거나 경기 침체로 분양시장이 가라않거나 인건비 상승으로 공사비가 증가되면 본 PF는 거절될 수 있다. 이런 경우 토지를 경매나 공매로 넘겨 대출금을 회수해야 하는데 본 PF가 진행되지 않는 토지는 사업성이 떨어지는 토지로 인식 되므로 낙찰되지 않거나 낮은 금액으로 낙찰되어 대출금을 전부 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 브릿지론은 본PF가 승인되지 않는 최악의 경우를 대비해 인근 토지시세나 낙찰사례를 참고해볼 필요가 있다.

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브릿지론(Bridge loan), 본 PF 그게 뭐야?

안녕하세요.

MAGAZINE YONG _ 에디터입니다!

많은 학생들이 부동산 금융에 대해서 관심을 보이고 있는 요즘입니다.

그래서 관련된 내용을 다루는 서적들도 나오고 있는데요.

저도 그런 책들을 읽었던 사람으로서 정보를 공유해볼까 합니다.

부동산 개발 사업에 있어서 필수적인 대출.

이 대출의 종류를 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.

먼저 부동산 개발을 토지매입부터 시작하는 시행사가 있습니다.

이 시행자는 토지도 사야되고, 인허가할 때 소요되는 비용 등을 충당해야합니다.

하지만 한국에서의 시행사들은 대부분 영세합니다.

여러가지 이유가 있긴 한데, 시행사가 누구나 다 알법한 대기업의 이름이 들어가는 순간,

토지주들은 높은 가격을 부를 가능성이 높아집니다. 이로 인해 사업성 악화가 일어날 수 있죠.

그래도 요즘에는 엠디엠이나 종합적인 시행사가 나오고 있는 추세긴 합니다만.

어쨌든 시행사는 그런 초기 비용을 충당하기 위해서,

브릿지 론(Bridge loan), 다른 말로는 계약금 대출 PF라고 할 수 있죠.

이걸 저축은행에서 받게 됩니다. 이 때는 대출자 입장에서

인허가 리스크와 분양 리스크 둘 다 생각해야 되기 때문에 고리를 요구합니다.

리스크가 있다보니까 제2금융권, 저축은행 등에서 진행하고 있습니다.

증권사가 금융주관을 하기 때문에 담보대출 확약 등을 하곤 합니다만,

요즘은 증권사의 미분양담보대출확약을 안한다고는 들었습니다.

브릿지 론 (출처.ISS)

그리고 어느정도 사업이 진척이 되면, 연기금과 REF 등으로 구성된 신디론을 받습니다.

증권사가 매입한 대출채권을 자산유동화하여 대출 성격의 자금대여를 하곤 하죠.

F/S 사업성 분석 보고서를 바탕으로 열심히 투자 유치를 받는 겁니다.

이게 Term loan이라 부르는 자금대출 성격의 본 PF 인 것이죠.

이 때는 인허가 리스크는 없는 편이며, 대체로 분양 리스크만 감수합니다.

본 PF를 통해 브릿지 론을 상환하고 기타 필요한 재원을 충당하는 형식입니다.

본 PF (출처.VENTUSCORPORATE)

근데 이게 시행사가 직접 돈을 다 만지고 하는 게 아니잖습니까?

그래서 신탁사에 처분/담보 신탁 형태로 맡기게 되는게 수익자를 대주단으로

설정하는 전체적인 사업 구조를 가져가는 것입니다.

이 과정에서 시행사의 재무 위험이나 개발사업의 위험, 신탁사의 EOD 위험 등을

보완하기 위해서 시행사가 신용보강을 해야합니다.

시공사에 책임준공 약정을 부탁하죠.

이 약정이 안될 것까지 대비해서

1. 책임준공 미이행 시, 채무인수

2. 책임준공보증 (주로 제3기관(신탁사)) 여기까지 준비를 해둡니다.

추가적인 신용보강으로는 시공사도 시행사와 함께 연대보증을 하게 되는

지급보증이 있구요. 또, 시행사 EOD 되었을 때 채무인수하라는 채무인수.

남은 미분양 물량 가지고 가라는 책임분양. 시행사가 대출 못 받았을 때를 대비한

자금보충약정. 분양수익금 비율을 조정하는 약정 등의 추가적인 수단이 있습니다.

근데 시공사 파워가 강한 한국에서는 대부분의 상위 시공사들이

이걸 다 안해주려고 하죠. 그래서 책임분양정도만 하는 게 일반적입니다!

지금까지 브릿지론, 본PF에 대해 알아보는 시간이었습니다.

감사합니다!

[부동산 금융] 부동산 PF #2 브릿지론

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연재 예정 목차

부동산 PF #1 개요(클릭)

부동산 PF #2 브릿지론

부동산 PF #3 IM 설명 (실물)

부동산 PF #4 IM 설명 (개발)

부동산 PF #5 책준관토 설명 (개발)

부동산 PF #6 민감도 분석

부동산 PF #7 개발사업 모델링 방법(이하 추후 공지)
[1] 토지 매입 단계 대출 구분

개발사업을 진행할 때, 가장 먼저 진행하는 작업은 ① 매입 예상 부지를 선택하고 ② 건축설계사무소를 통해 설계(안)을 그리고 ③ 개략적인 사업수지표를 작성하여 사업의 진행 여부를 판단한 다음

④ 본격적으로 “토지 매입” 을 시작하게 됩니다.

최근 트렌드를 보면, 증권사에서 흔히 북(book)이라 표현하는 ① PI 대출 (계약금 대출)을 통해 토지 계약금부터 대출을 통해 지급하기 시작하거나,

시행사 Equity를 투입하고나서 ② 브릿지 론(대출)을 통해 토지 매입을 시작하고 있습니다.

금번 글에서는 브릿지 론 먼저 살펴보고자 합니다.
[2] 브릿지 론(대출)(Bridge Loan) 개요
[2-1] 브릿지 론 뜻

개발 부동산 흐름 (신탁상품 기준)

브릿지론 뜻은 말 그대로, 토지 매입 → 착공(or 본PF) 까지 단계를 넘어가기 위한 다리(브릿지)라고 보시면 됩니다.

국제관광도시 핵심 전략 ‘세븐브릿지’ 사업 본격화 (특별한 의미는 없고 그냥 넣어봤습니다 ㅎ)

이 단계에서 멈추는 경우도 워낙 많기 때문에 High risk, High Return 의 대표적인 대출 상품이며, 이 단계에 참여하는 경우 추후 진행되는 본PF의 주간(관)에 대한 권리를 요구하게 되며 인허가가 잘 나면 실제로 본PF에 참여하여 사업을 이끌게 됩니다.

정확히는 본PF 대출을 주도적으로 이끈다고 표현하는게 맞는 것 같고, 그 이후는 보통 부동산신탁사가 사업을 관리하게 됩니다.
[2-2] 브릿지론 담보

일반적으로는 토지 매매계약서를 통해 매입한 부동산을 “담보신탁” 을 통해 소유권을 “부동산신탁사”에 넘기고, “부동산신탁사”가 대주단(은행 등)에 우선수익권증서를 발행하며 대출을 일으키게 됩니다.

물론 해당 대출에 대한 “사업 및 대출약정서”는 시행사, 차주, 대주단, 연대보증인(보통은 시행사 대표), 대리금융기관이 참여하여 날인합니다.
[3] 브릿지론 구조

부동산신탁사를 통해 담보신탁계약을 체결하여 대출을 일으키고 토지 잔금을 처리하는 경우의 구조도 입니다.

담보신탁을 체결하면, 소유권이 부동산신탁사에 넘어갔다가 다시 시행사(위탁자)로 넘어오기 때문에 안전성을 확보할 수 있고, 금융기관의 대출을 확보하는 데에도 도움이 됩니다.
[4] 브릿지론 금융조건
[4-1] 브릿지론 취급기관

Risk가 워낙 크기 때문에 (토지매입이 다 안되거나(알박기 등), 인허가 등 이후 절차가 진행이 안되면 출자(투자) 또는 대출한 돈은 그대로 묶이게 됩니다) 취급하는 기관이 본PF에 비해 수가 상대적으로 많이 적습니다.

일반적으로 새마을금고(MG), 수협 등 시설대 관련, 증권사, 캐피탈 등이 있겠습니다.
[4-2] 브릿지론 수수료, 브릿지론 금리

다만, 토지 위치와 참여자에 따라 편차가 많이 나는 부분이니 건 by 건으로 검토하셔야 합니다.

선ㆍ중ㆍ후순위 등에 따라 수수료가 많이 다른데 수수료 기준 약 5.0%, 금리 기준은 약 7.0%, All- in Cost 는 약 10.0% 정도까지 된다고 보시면 될 것 같습니다.
[4-3] 브릿지론 기간

일반적으로는 1년 (12개월) 을 설정합니다.
[4-4] 브릿지론 기타 조건

브릿지 관련 IM 등 투자자를 모을 때에는 여러 조건들이 반영되어 Risk hedge를 하는데 자세한 내용은 브릿지 론 IM을 별도로 구하셔서 파악하시기 바랍니다.

투자자 유의사항

목표수익률

환매 관련사항

수익증권의 기준가격 관련

대출 관련 Tranche (A, B, C 등)

조기상환 가능여부 및 수수료

채권보전조치 (물상보증인, 연대보증, 이자유보 등)

인출 선행조건

인출 후행조건

자금관리

대주(단)의 의사결정

담보에 대한 개요

신규사업에 대한 개요

예상 사업수지표

위험에 대한 고지

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부동산 신탁사 업무 [4] 정비사업(클릭)

부동산 신탁사 업무 [5] 차입형토지신탁(클릭)

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