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2022년 제33회 대비 공인중개사 부동산학개론 (핵심정리) – YES24

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2022년 제33회 대비 공인중개사 부동산학개론 (핵심정리)

2022년 제33회 대비 공인중개사 부동산학개론 (핵심정리)

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부동산학개론 테마 요약 정리 #01

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부동산학개론 테마 요약 정리 #01

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산위에서 부는 바람

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 산위에서 부는 바람 부동산학개론 핵심요약(A4). 설악산. 2016. 12. 19. 20:45 댓글수0 공감수0. 개론핵심100.hwp … 개론핵심100.hwp더불어 살아가는 우리들 이야기 산위에서 부는 바람
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알라딘: [전자책] 2022년 제33회 대비 공인중개사 부동산학개론 (핵심정리)

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부동산 학 개론 pdf

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부동산학개론 테마 요약 정리 #01

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1. 후보지. 이행지

– 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지

– 이행지 : 택(주.상.공업지간), 농(전.답.과 간), 임

– 후보지 반드시 지목변경 초래

– 감정평가시 원칙적으로 이행이나 전환 후 를 기준

– 전환된 것은 후보지, 이행지 아님

2. 법지. 빈지

– 법지 : 법으로만 소유. 활용실익 없음. 측량면적포함되나 실제 사용할 수 없는 면적.

– 빈지 : 법적 소유권 인정 되지 않으나 실익 있음

– 빈지가 수면 밑으로 잠겼다해도 포락지 아님

– 빈지는 지적공부에 등록 ✕

3. 나지. 건부지 등

– 나지 : 공법상 규제 ❍, 사법상의 권리 설정 ✕

– 건부증가 : 개발제한구역, 보상가산정, 건폐율강화

– 나지 = 갱지 (저지✕)

– 공한지 : 도시토지로 투기목적 장기간 방치

– 휴한지 : 정상적으로 쉬는 토지

– 유휴지 : 놀리는 토지

– 초과토지 : 적정면적 이상의 토지, 독립적사용❍

4. 토지 자연적 특성

– 부동성

국지화, 임장활동 / 외부효과, 지역분석 근거

입지론(용도 –> 부지)의 근거

– 영속성

감가액 산정곤란 / 직접법의 근거(직접환원법✕)

재생산이론 적용 배제 (생산비이론 ✕)

– 부증성

생산비법칙 적용 불가 / 재조달원가 산정 곤란

토지 공개념 도입근거 / 수용자 경쟁가격

– 개별성 : 물리적으로 동일한 토지 없다..(용도적✕)

일물일가의 법칙 적용불가 / 개별분석

– 인접성

외부효과, 지역분석 / 개발이익 사회적 환수 / 용도면에서의 대체

5. 토지의 인문적 특성

– 용도의 다양성

최유효이용의 성립근거 / 적지론의 근거 / 가격다원설

– 병합 . 분할의 가능성

규모의 경제 / 한정가격 존재

– 위치의 가변성(사. 경. 행) – 국토성 – 지역성

6. 파인애플기법(하와이기법)

부동산 소유권으로부터 경제적 가치가 있는 여려개의 권리를 새로 창출하여 분할 하는 것

7. 수요량 : 사전적 개념. 실제구입한 양✕(사후개념)

– 유량개념 이나 저량의 수요량도 존재

8. 시장 수요자가 2배증가시 새로운 수요함수

– 우선 수요량에 대해 정리 후 2배

– 각격에 대해 정리 / p =

9. 대체제와 보완제

– 대체재 가격상승 – 해당재화 수요증가

– 보완재 가격상승 – 해당재화 수요감소

10. 가격상승 예상 — 수요증가 — 공급 감소

11. 주택수요(유효수요층), 주택소요(잠재수요층)

12. 부동산 수요의 제약요인 — 유사부동산 과잉공급

13. 공급의 가격탄력성

– 공급량의 변화율 / 가격의 변화율

– 비탄력적 : 0 < 탄력성 < 1 - 단위탄력 = 1 / 원점지남 - 신규주택공급 -- 비탁력적 14. 수요의 가격탄력성 - 수요량의 변화율 / 가격의 변화율 - 단위탄력 =1 / 직각쌍곡선 - 탄력적 : 사치재, 투기재, 고급주택, 주거용 - 비탄력적 : 필수재, 투자재, 임대주택, 상업용 - 단위탄력적 -- 총수입불변(수요량은 변화) - 완전비탄력적 -- 수요량 불변 ( 총수입은 변화) 15. 수요의 소득탄력성 - 수요량의 변화율 / 소득의 변화율 - 우등재(정상재) : 탄력성 양의 부호 - 사치재 > 1 , 0 < 필수재 < 1 - 열등재(하급재) : 음의 부호 16. 수요의 교차 탄력성 - y재의 수요량 변화율 / x재의 가격변화율 - 대체재 : 양 - 보완재 : 음 17. 부동산경기지표 - 선행지표 : 건축허가량, 택지분양실적 - 동행지표 : 건축착공량, 거래량 - 후행지표 : 건축완공량 18. 부동산 경기변동 각 국면 특징 - 회복시장 - 상향시장 하한선, 매도인 중시, 금리.공가율 낮음 - 후퇴시장 - 하향시장 상한선, 매수인 중시, 금리.공가율 높음 - (안정시장) 19. 거미집이론 - 공급의 시차를 고려, 동태적 - 가격이 변동하면 수요는 즉각영향, 공급은 상당시간 - 상.공업용 부동산에 잘 적용 - 현재의 공급결정은 과거가격에 미래의 공급결정은 현재의 가격에만 의존 - 수렴 : 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성

20. 효율적 시장의 구분(초과이윤)

– 효율적시장: 새로운 정보가 즉시 가치에 반영되는 시장

– 약성 효율적 시장(기술적분석) : 현재.미래정보 분석시

– 준강성(기본적분석) : 미래정보

– 강성 : 초과이윤 획득 불가능

21. 할당 효율적 시장

– 정보비용=초과이윤 , 초과이윤 존재 ✕

– 완전경쟁시장은 모두 할당 효율적 시장 이나

할당효율적 시장이 반드시 완전경쟁시장은 아님

– 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있음

– 특정투자자의 초과이윤 획득, 부동산투기성립, 싼값정보 획득은 시장이 독점적, 불완전하기 때문이 아니라, 할당 효율적이지 못하기 때문이다.

– 정보비용은 완전, 불완전시장 구분기준

초과이윤은 할당효율적 시장 구분 기준

– 할당효율적시장에서는 정보비용 존재할수 있으나 초과이윤은 어떠한 경우에도 없고 정상이윤만 존재

22. 정보가치계산

확실한 경우 현재가치 – 불확실한 경우의 현재가치

(개발 100%) (개발 % + 미개발%)

23. 분배의 측정수단

– 10분의 분배율 : 하위40%소득 / 상위20% 소득

높을 수록 평등

– 로렌츠곡선 : 면적 넓을수록 불평등

– 지니계수 : 1에 가까울수록 불평등

24. 시장실패

– 시장이 자원배분을 효율적으로 달성하지 못하는 상황- – 시장실패의 원인

불완전경쟁, 규모의 경제, 비용체감산업

외부효과(정, 부) 둘다 시장실패 야기

공공재(비경합성, 비배재성), 무임승차문제

– 정보의 비대칭성 및 불확실성(역선택)

25. 외부효과

– 완전경쟁시장에서도 발생 가능, 부동성.인접성

– 정의 외부효과

생산측면 : 사적비용 > 사회적비용

소비측면 : 사적편익 < 사회적편익 과소생산(과잉가격) 보조금 지급, 조세 경감 필요 수요곡선의 우상향 이동 *부의 외부효과시 공급곡선의 좌상향 이동 26. 지역지구제 - 부의 외부효과의 직접적인 해결방안 - 초과이윤의 문제는 사전적 독점에서만 야기 - 세대간 형평성유지(장점) - 지역간 형평성 문제(단점) - 지역지구제 보완책 성과주의 지역지구제 : 성과기준 정함 계획단위계발(pud) : 업자 계획수립, 공공은 여건확인후 허가 재정적 지역지구제 : 기반시설 공급에 역점 개발권양도제도(tdr) 27. 여과현상 - 상향여과 저소득계층이 사용하던 주택이 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상 - 하향여과 고속득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 현상(일반적) 28. 여과작용에 의한 주거분리 - 고급주택지역 가치상승분 > 개량비용 : 주거분리

가치상승분 < 개량비용 : 하향여과 29. 불량주택문제 불량주택문제는 시장실패가 아니라 시장이 하향여과 작용에 의하여 효율적으로 자원배분기능을 수행하고 있는 과정이다. 30. 분양가 상한제 - 시장균형가격 이하로 규제 - 단기적으로 투기적 수요가 증대 - 장기적으로 - 공급감소 초래 - 주택가격을 상승 - 수요와 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량이 더 커짐 - 질적 수준 저하 우려 - 자원배분의 효율성을 저하 31. 임대료규제정책 - 일종의 최고가격제도 - 시장임대료보다 낮을 경우에 의미 - 암시장 형성 - 초과수요 발생 - 공급부족 - 임차인 임대주택 구하기 어려워짐 - 임차인 주거이동이 저하 - 임대인 질적수준 저하, 투자기피 32. 임대료 보조정책 - 단기적 효과 수요증가 - 임대료상승 - 임대인 초과이윤 획득 - 장기적 효과 공급증가 - 임대료하락 - 임대인 초과이윤 소멸 - 소득보조 : 실질소득 향상, 소비자 효용측면 효율적 - 가격보조 : 직접적 주택구입 능력 향상, 정책적 - 일반적인 임대료 보조는 가격보조 33. 공공주택정책 - 단기적으로 사적, 공적시장 둘다 혜택 - 장기적으로는 사적시장의 임대료 상승으로 공적시장 계층만 혜택, 사적시장은 혜택 없음 34. 조세의 전가와 귀착 - 전가 : 다른 사람에게 이전시키는 현상 - 귀착 : 누가 부담하느냐하는 것 - 비탄력적인 사람이 세금을 많이 부담 - 같은 비율로 적용되는 재산세는 역진세적인 성격 - 수직적 형평을 달성하기 위해서는 재산세를 누진세로 부과하는 것이 효과적 * 토지의 공급이 비탄력적 일수록 조세의 초과부담 (사회적 후생손실)이 적어 자원배분의 왜곡이 적어진다 35. 지렛대 효과 - 정의 지렛대 효과 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률

– 자기자본 수익률

(순수익 – 이자지급액 + 가격상승) / 지분투자액

36. 위험 측정지표

– 분산, 표준편차,

– 변이계수(표준편차 / 산술평균 = 위험/수익))

– 변이계수 작으면 우월 상품

37. 부동산 투자위험

– 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험

– 체계적위험

피할 수 없는 위험(인플레, 이자율 변화 등)

38. 수익률

– 기대수익률 : 기대되는 예상수익률 (내부, 예상, 사전적)

– 요구수익률 : 투자하기 위한 최소한의 수익률

(외부, 필수, 기회비용)

– 실현수익률 : 투자 후 달성된 수익률, 투자준거로 미사용

39. 요구수익률(위험조정률)

= 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레할증률

(체계적 위험)

– 비체계적 위험이나 예상되지 못한 인플레는 불포함

40. 위험 처리방법

– 위험한 투자일수록 높은 할인율(요구수익률) 기대수익율✕

– 민감도 분석(감응도 분석)

민감도가 작을수록 표준편차도 작다

41. 포트폴리오

– 비체계적 위험 제거, 체계적 위험은 전혀 제거 않됨

– 자산수 증가, 공분산 음(-), 상관계수 ( – 1) 가까울수록 포트폴리오의 분산효과 커짐

– 수익률 반대 방향일때 상관계수 음(-)의 값을 가지고 분산효과 는 커짐

42. 분산

(4 – 8.2)제곱 * 0.2 + (8 – 8.2)제곱 * 0.8

43. 효율적 투자선과 최적 포트폴리오

– 평균. 분산 지배원리

동일수익(기대수익률) – 낮은 위험(표준편차)

동일위험(표준편차) – 높은 수익(기대수익률)

* 위험, 수익이 다른 두 투자대안에 대해선 모름

– 효율적 전선(프론티어, 투자선)

동일한 위험에서 최고의 수익을 나타내는

포트폴리오를 연결한 선

우상향의 모양

– 위험선호형 무차별곡선 : 위로 볼록한 모양

– 최적포트폴리오 선택 : 효율적 전선과 무차별곡선이

접하는 점 ( 교차하는 점 ✕)

44. 화폐가치

– 연금의 내가계수 : (1+r)n – 1 / r

– 감채기금계수 : 연금내가계수 역수

– 연금의 현가계수 : 연금내가계수 * 1/(1+r)n

– 저당상수 : 연금의 현가계수 역수

* r➚ : mc➚ , pvaf➘

r➚ : fvaf ➚ , sff ➘

– 잔금비율

pvaf (잔여기간) / pvaf (전기간)

상환비율 + 잔금비율 = 1

45. 영업소득세 계산

순영업소득 + 대체충당금 – 이자지급분 – 감가상각액

세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환분 – 감가상각액

46. dcf법 (시간가치 고려)

– 순현가법 = 유입 현재가치 – 유출 현재가치

– 내부수익률법

유입 현재가치와 유출 현재가치 같게하는 할인율

– 수익성지수법

현금유입 현가 / 현금유츌 현가

47. 어림셈법(시간가치 미고려)

– 조소득승수 : 충투자액 / 조소득

– 순소득승수(자본회수 기간)

총투자액 / 순수익

48. 비율분석법(시간가치 미고려)

– 대부비율 = 부채잔금 / 부동산 가치

– 부채비율 = 타인자본 / 자기자본

– 부채감당률 = 순수익 / 부채서비스액

* mc = ds / 저당대부액

– 채무불이행률 = (영업경비 + ds) / 유효조소득

– 총자산회전율 = 조소득 / 부동산 가치

49. 명목이자율 : 실질이자율 + 예상 인플레율

50. 저당 상환 방법

– 원금 균등상환

이자 줄어듬, 원리금 체감, 초기 월부금 많음

– 원리금 균등상환

원금 늘어남, 이자 줄어듬

– 체증식 상환

초기에 지불금 낮음, 이자 줄어듬, 원리금 늘어남

부(-)의 상환 발생, 주택보유기간 긴 경우 불리

51. 지분금융, 부채금융

– 지분금융 : 신디케이션, 조인트벤쳐, 부동산투자회사(리츠)

– 부채금융 : 저당금융, 신탁금융

52. 보금자리주택

– 보금자리주택은 임대, 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택

– 보금자리주택지구 : 보금자리 주택이 50% 이상인 지구

– 보금자리주택지구 지정. 변경. 해제 : 국장

– 시행자는 제안

– 시행자 사업계획 작성하여 국장 승인

53. 보금자리론(장기모지기론)

– 대출기간 : 10, 15, 20, 30년

– 대상 : 만 20 – 70 세 이하

– 한도 : 1백 – 5억(담보가치기준 최대 70%)

– 9억 이하 주택

– 고정금리

– 5년 이후 중도 상환시 수수료 면제

54. 역저당

– 만 60세 이상 1세대 1주택 (배우자도 만 60 이상)

– 시가 9억원 이하 주택 (최대 5억까지 대출가능)

– 주상복합 가능, 오피스텔/상가주택 제외

– 저당, 전세, 임대차 있어도 1개월 이내 해지조건으로 가능

– 개별인출도 가능. 인출한도

담보, 보증금 상환시 50% 인정, 기타 30%

* 주택구입 제외

– 주택가격 < 대출잔액 부족분에 대해서는 가입자에게 청구 않는 것이 원칙 55. 농지연금제도 - 65세 이상 - 영농경력 5년이상 - 정부직접시행 - 총 소유농지 3만 이하 (배우자 포함 ✕) - 연금 후 직접경작, 임대가능 56. mbs의 종류 구 분 mpts(지분형) mbb(채권형) mptr(혼합형) cmo(다계층) 발행형태 증권 채권 채권 채권 자금조달 방식 매각 보유 보유 보유 저당채권의소유권(이전) 투자자 발행기관 발행기관 발행기관 원리금 수취권 투 발 투 투 위험부담 투 발행자 투 투 콜방어 불 가 불 가(트렌치별) 57. 부동산 금융의 동원방법 - 부동산 신디케이트 직접투자 , 지분투자(증권형)....간적투자✕, 채권형 투자 ✕ 투자자 유한책임, 개발업자 무한책임 - 프로젝트 파이낸싱 미래에 발생하는 현금흐름을 담보 채권형 ❍ 지분금융✕, 부동산 담보✕ 자금은 위탁계좌에 의해 관리 비소구금융 또는 제한소구금융의 형태 대규모 자금소요 될시, 공사기간 장기 58. 부동산 투자회사 (리츠) - 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임.직원을 상근, 직접 수행, 법인세 면제해택 없음 - 위탁관리 : 자산관리회사에 위탁하는 회사, 지점설치 않됨, 상근임원을 둘수 없음, 법인세혜택(90%이상 배당시) - 기업구조조정 : 자산관리회사에 위탁, 법인세혜택(90) - 발기설립의 방법 설립❍, 현물출자에 의한 설립 안됨 - 최저설립자본금 5억원 이상 - 발기인은 발행주식 전부를 인수하여 회사 설립 후 영업인가를 받아야 한다. - 영업인가 이후 6개월(최저 자본금 준비기간) 자기관리 리츠 : 70억 이상 위탁관리, 기업구조조정 리츠 : 50억 이상 - 1인 최저자본금준비기간 후에 주식총수의 35% 초과 소유✕ - 자산관리회사 설립 기준 ---- 설립시 국장 인가 자본금 70억 이상 , 전문인력 5명 이상 - 부동산투자자문회사는 국장 등록 - 최저자본금준비기간 후 80%이상 부동산, 현금등 구성 이중 70% 이상은 부동산(건축중 건축물 포함) - 인가 후 차입, 사채발행 가능(자기자본 2배 초과✕) 주주총회 특별결의 시 10배 차입 가능 - 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병 ✕ 59. 임대차 활동 구 분 주거용 매장용(상업용) 공업용 임차자 선정 유대성 가능매상고 적합성 임대차 유형 조임대차 비율임대차 순임대차 60. 건물의 생애주기 - 신축단계 : 물리적, 기능적 유용성 최고 (경제적 ✕) - 안정단계 : 경제적 관리중요, 자본적 지출 - 노후단계 : 지출 억제 61. 부동산 마케팅의 세가지 차원 1 ) 시장점유 마케팅 : 공급자 전략 차원 - STP 전략 시장세분화 : 수요자 집단 세분 표적시장 선점 : 세분된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단 확인, 신상품 기획 차별화전략 : 공급 경쟁자 사이에서 상품을 어디에 위치시킬 것인가 - 4P MIX 전략 : 유통경로, 제품, 가격, 홍보 / 주로 상업용마케팅에 활용\ 2 ) 고객점유 마케팅 : 소비자 행동 차원 - AIDA전략 : 주의, 관심, 욕망, 행동 3 ) 관계마케팅 - 지속적. 우호적 관계유지를 중점 (1회성 ✕) - 브랜드 마케팅 62. 재개발 방법 - 보전 재개발 : 사전에 노후화 방지 (가장 소극적) - 수복 재개발 : 노후화 요인만 제거 (소극적) - 개량 재개발 : 기존시설의 확장, 개선 - 철거 재개발 : 기존 환경 완전히 제거 63. 도시경제 기반 이론 - 입지계수(LQ) A지역의 X산업 구성비 / 전국의 X 산업 구성비 LQ > 1 : 수출 기반산업

– 경제기반 승수

총고용인구비율 / 기반활동인구비율 = 1 / 1 – 비기반산업비율

전체인구증가 = 경제기반승수 ✕ 기반인구증가

64. 도시내부구조이론

1 ) 동심원 이론(버제스)

– 도시생태학적 관점

– 가장 오래된 실증적 모형

– 도로 및 교통의 발달 미고려

– 중심업무지구 – 천이지대 – 근로자 주택 – 중산층 주택 – 통근자

2 ) 선형이론 (호이트)

– 도시는 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대

– 고급주택은 교통망의 축에 가깝게 입지

– 하급주택, 경공업지구는 고급주택의 반대편에 입지

3 ) 다핵심이론(해리스, 울만)

– 현대도시나 대도시 패턴에 적합한 이론

– 핵의 성립요인으로는 동종 활동 간 집적이익(분산지향성 ✕)

4 ) 다차원이론 (시몬스)

– 동심원, 선형, 다핵심 종합

– 도시화 차원(동심원), 사회계층(선형), 인종별(다핵심)

65. 차액지대설. 절대지대설

1) 차액지대설(리카도)

– 토지의 비옥도

– 수확체감의 법칙 성립

– 지대는 지주의 불로소득

– 한계지에서 지대는 0

– 곡물가격이 지대를 결정

2 ) 절대지대설 ( 마르크스)

– 토지소유권

– 한계지에서도 지대존재

– 지대가 곡물가격을 결정

– 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 지대 발생

66. 경제지대와 준지대

1) 경제지대

– 생산요소의 총수입 – 전용수입(기회비용)

– 생산요소 공급자의 잉여

– 경제지대는 공급이 비탄력적일수록 커진다

– 전용수입 : 공급공선 하단부분

2 ) 준지대

– 준지대 = 총수입 – 총가변비용

67. 농업입지론 ( 튀넨의 고립국이론)

– 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 더함

– 소송비 중요

– 버제스의 동심원 이론에 영향줌

– 집약적 농업은 한계지대곡선이 가파름

– 입찰지대곡선의 기울기가 가파를 수록 중심지에 입지

68. 서비스업의 입지론

1 ) 크리스탈러의 중심지이론

– 고차원 중심지일수록 거리(체적)가 더 멀고

저차원 중심지 일수록 가깝다.

– 인구밀도의 증가나 경제의 활성화는 중심지간의 간격을

좁아지게 한다

– 자동차 교통의 발달은 저차 중심지의 쇠퇴와

고차 중심지의 발달을 가져온다

2 ) 허프의 중심지 이론

– 대형쇼핑센터 잘 설명

– 미시적 분석, 경험적인 확률이론을 제시

– 유인력은 매장면적에 비례, 거리에 반비례

– A 도시로 구매 확률 (시장점유율)

( A도시 매장면적 / A도시까지의 거리제곱 ) /

A도시 면적 / A 도시 거리 제곱 + B 도시 면적 / 거리 제곱

3 ) 레일리의 소매인력의 법칙

– B 도시에 대한 A 도시의 구매지향비율

A도시 인구 / B도시인구 * (B 거리 / A 거리) 제곱

– 상권의 경계는 작은 도시 쪽에 가깝게 형성

4 ) 컨버스의 분기점 모형

– A도시로부터 상권의 분기점 가지의 거리

A, B 간의 전체거리 / 1+ 루트 (B면적 / A면적)

69. 입지유형별 점포

– 집심성 점포 : 배후지의 중심지에 입지

백화점, 귀금속점, 영화관

– 집재성 점포 : 동일 업종 한곳에 입지

금융기관, 가구점, 서점

– 산재성 점포 : 분산 입지

세탁소, 목욕탕

70. 감정평가 분류..

– 소급평가 : 과거의 일정시점을 가격시점으로 평가

– 일괄평가 : 일체로거래, 용도상 불가분, 동일단가

복합부동산, 다필지 = 1획지

– 구분평가 : 1개대상 물건이라도 가치를 달리하는 분분

1필지 = 다획지, 복합건물

– 부분평가 : 일체이용 중 일부분에 특수한 목적 수반

일부가 도시계획구역으로 지정된 경우

71. 가치와 가격

– 가격과 가치는 비례관계, 가격과 화폐가치는 반비례

– 가치와 가격은 일지적으로 괴리, 장기적으로 일치

72. 가격 제원칙

1 ) 적합의 원칙 (조화의 원칙)

– 환경에 적합 / 경제적 감가, 지역분석과 관련 /

용도에 맞는 입지

2 ) 경쟁의 원칙

– 초과이윤은 경쟁을 야기시키며,

경쟁은 초과이윤을 감소시켜 결국에는 소멸

– 대체, 수요.공급과 밀접한 관련

3 ) 수익배분의 원칙

– 잔여법, 수익분석법의 근거

4 ) 기여의 원칙

– 부동산의 가격은 기여도의 합 (생산비의 합 ✕)

5 ) 균형의 원칙(비례의 원칙)

– 내부구성 요소간의 결합상태가 균형

– 기능적 감가, 개별분석과 관련

– 초과, 과소 설비 판단

6 ) 대체의 원칙

– 동일효용이면 가격이 싼 것을 선택

– 3방식 모두와 관련

7 ) 수요.공급의 원칙

– 부동산 가격의 이중성과 관련

73. 지역분석과 개별분석

1 ) 지역분석

– 표준적 이용, 가격수준, 적합의 원칙

2 ) 개별분석

– 최유효이용, 가격, 균형의 원칙

74. 지역분석의 대상지역

1 ) 인근지역

– 대상부동산이 속한 지역

– 인근지역의 사이클패턴 단계

성장기 : 지가상승률 최고, 상향여과

성숙기 : 지가수준 최고, 중고부동산

쇠퇴기 : 하향여과 시작

천이기 : 하향여과 활발

악화기 : 슬럼화

2 ) 유사지역

– 대상부동산이 속하지 않은 지역

– 인근지역과 지리적 위치는 다르나 유사한 지역특성

3 ) 동일수급권

– 최원방권, 인근지역과 유사지역을 포함, 정확도✕

75. 재조달원가의 종류

– 복재원가 ( 재생산비용 )

물리적측면의 동일성, 최근부동산,

대치원가에 비해 가격이 높음, 기능적 감가 고려

– 대치원가(대체비용)

효용측면의 동일성, 오래된 부동산

76. 감가누계액 비교

– 초기

감가누계액 : 정률법 > 정액법 > 상환기금법

– 말기

감가누계액 : 정률법 = 정액법 > 상환기금법

77. 감가상각(감가수정)의 차이점

– 취득원가 기초 ( 재조달원가)

– 법정내용연수 ( 경제적 내용연수)

– 관찰감가법 불인정 ( 인정 )

– 멸실되어도 상각은 계속 ( 현존물건만 대상)

– 물리적. 기능적 감가요인만 취급 (물. 기. 경)

– 상각자산에만 인정 (비상각자산인 토지에도 인정 가능)

78. 환원이율 구하는 방법

– 시장추출법

– 조성법(요소구성법)

– 투자결합법 (물리적 / 금융적)

금융적 : (지분배당율 * 지분비율) + (저당상수*저당비율)

– 저당지분환원법(엘우드법)

– 부채감당법

부채감당률 = 순영업소득 / 부동산가치 *대부비율 * 저당상수

79. 순수익 환원방법

– 직접법 : 비상각자산

– 직선법 : 건물, 기계 등

– 연금법 (인우드) : 상각후, 동일자산 재투자, 슈퍼, 어업권

– 상환기금법 (호스콜드) : 상각후, 동일자산 재투자 불가능, 광산

– 환원이율 크기 : 연금법 < 상환 < 직선법 80. 임료의 산정 1) 적산법 - 적산임료 = 기초가격 * 기대이율 * 필요제경비 - 필요제경비 감. 유. 공. 손(소멸성). 대. 공. 정 2 ) 임대사례비교법 - 신규임료 : 적산법, 임대사례, 수익분석법 - 계속임료 : 이율법, 슬라이드법, 차액배분법, 임대, 수익 3) 수익분석법 수익성 부동산중 기업용 부동산에만 적용 81. 종류별 평가(원칙 기준) - 건물 : 적산법 - 산림 : 구분하여 비준 - 과수원 : 비준 - 공장 : 유. 무형 구분 - 광산 : 수익 공제 - 자동차 동산 : 비준 - 일괄평가 : 비준, 수익 - 건설기계, 항공기, 선박 : 적산 - 어업권 : 수익 공제 - 영업권 등 : 수익 - 임료 : 비준 - 염전 : 비준 공인중개사 두문자 암기 스마트폰 교재 ✽ 책 구매 없이 PDF 제공 가능 ✽ [email protected] 문의 반응형

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