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다만 부가세율이 사업자별로 다른 점에 유의해야 합니다. 계약을 중개한 공인중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 요율이 달라지기 때문입니다. 일반사업자라면 10%의 부가세를, 간이사업자라면 3%의 부가세를 내야 합니다.
“부가세 10%도 붙는다고?” 아까운 복비, 알아야 줄인다
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- Most searched keywords: Whether you are looking for “부가세 10%도 붙는다고?” 아까운 복비, 알아야 줄인다 Updating 중개 업소협의부동산 공인 중개상한보수수수거래요율중개수수료흔히 ‘복비’라고 불리는 부동산 중개보수는 언제나 골칫거리였습니다. 얼마를 내야 한다고 딱 정해져 있으면 좋으련만, 현행법은 일정 금액 이내에서 공인중개사와 협의해 결정하라고 명시돼 있거든요. 내는 사람은 너무 많다고, 받는 사람은 너무 적다고 늘 불만입니다. 이르면 다음 달부터 중개보수 개편안이 시행됩니다. 최근 몇 년간 전국 집값이 폭등하면서 집값에 비 – 중개 업소협의부동산 공인 중개상한보수수수거래요율중개수수료
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부가세 10%도 붙는다고 아까운 복비 알아야 줄인다
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[이사 체크리스트] 부동산 중개수수료(=복비), 손해 보지 않는 노하우
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[이사 체크리스트] 부동산 중개수수료(=복비), 손해 보지 않는 노하우
해당 중개업소가 ‘간이과세자’인지 ‘일반과세자’인지 먼저 확인하세요! 일반과세자라면 부가세 10%를 지급해야 하지만,. 간이과세자는 중개수수료에 부가가치세가 이미 … …
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[이사 체크리스트] 부동산 중개수수료(=복비), 손해 보지 않는 노하우
해당 중개업소가 ‘간이과세자’인지 ‘일반과세자’인지 먼저 확인하세요! 일반과세자라면 부가세 10%를 지급해야 하지만,. 간이과세자는 중개수수료에 부가가치세가 이미 … 경기도 및 중앙부처의 취·창업지원, 채용정보, 대외활동, 지원정책, 교육정보, 이용자 맞춤형 정보 등 제공경기도일자리재단, 일자리플랫폼, 잡아바, jobaba
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[이사 체크리스트] 부동산 중개수수료(=복비), 손해 보지 않는 노하우
부동산중개수수료 부가세 꼭 지급해야 하나요?(일반과세자 vs 간이과세자)
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부동산 중개수수료 부가세 납부해야 할까? 현금영수증은?
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복비에 부가세까지 달라는 공인중개사, 현명한 대처법은 – 오피니언뉴스
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부동산 중개수수료의 매입세액공제 여부
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중개수수료 부가세
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간이과세자 부동산 중개수수료 부가가치세 관련 문의-국세청
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간이과세자 부동산 중개수수료 부가가치세 관련 문의-국세청
질문 간이과세자 부동산 중개수수료 부가가치세 관련 문의 [등록일 2015-01-26]
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중개수수료 현금영수증 요청에 부가세 더 달라?…중개인과 계약자의 다른 셈법 – 조선비즈
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부동산 중개 수수료 부가세
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“부가세 10%도 붙는다고?” 아까운 복비, 알아야 줄인다
편집자주 부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.
흔히 ‘복비’라고 불리는 부동산 중개보수는 언제나 골칫거리였습니다. 얼마를 내야 한다고 딱 정해져 있으면 좋으련만, 현행법은 일정 금액 이내에서 공인중개사와 협의해 결정하라고 명시돼 있거든요. 내는 사람은 너무 많다고, 받는 사람은 너무 적다고 늘 불만입니다.
이르면 다음 달부터 중개보수 개편안이 시행됩니다. 최근 몇 년간 전국 집값이 폭등하면서 집값에 비례하는 중개보수도 커지자 실수요자들의 불만이 빗발쳤기 때문입니다. 또 중개보수는 계속 오르는데 중개서비스는 특별히 달라진 것이 없으니 기존 부동산 거래 절차에 누적된 불만과 고충도 함께 터져나왔죠.
어렵고도 어려운 복비. 10월부터 적용 예정인 부동산 중개보수 개편안은 어떤 내용을 담고 있는지, 이를 활용해 복비를 조금이라도 아끼려면 어떻게 해야 하는지 ‘슬기로운 부동산 생활 팁’을 정리했습니다.
복비는 협의 가능…”가격에 따라 상한요율부터 확인해야”
부동산 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고, 구간별로 상한요율 이내에서 고객과 중개인이 협의해 결정합니다. 적지 않은 이들이 최근 중개보수 논란이 있고 나서야 “복비가 합의 가능한 건지 처음 알았다” “이전까지는 달라는 대로 줬다”며 후회하기도 했습니다. 그런 점에서 복비를 줄이는 출발점은 구매하려는 부동산의 가격을 토대로 상한요율을 미리 파악하는 것이겠죠.
개편안에 따르면 매매의 경우 △2억~9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4% △9억~12억 원 미만은 0.5% △12억~15억 원 미만은 0.6% △15억 원 이상은 0.7%가 적용됩니다. 현행 상한요율과 비교하면 9억 원 이상 주택의 요율이 가격에 따라 0.2~0.4%포인트 줄어드니 구간별 차이를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
그런데 여기에 단서가 붙습니다. 정부가 지자체별로 0.1%포인트의 조정 권한을 부여한 것입니다. 즉 지역별로 최대 0.2%까지 상한요율이 차이가 날 수 있는 것입니다. 거래에 앞서 각 지자체의 조례를 살펴보는 게 가장 확실한 방법입니다. 서울의 경우 ‘서울시 주택 중개보수 등에 관한 조례’를 확인하면 됩니다.
계약금 지불 후 상한요율 거절 어려워…”계약 전 협의해야”
현장에서는 ‘관행’을 이유로 상한요율의 보수를 요구하는 중개업자도 적지 않습니다. 하지만 협상은 사람과 사람, 즉 ‘관계’의 영역인 만큼 복비를 줄이지 못할 이유도 없죠. 얼마 전 만난 서울 송파구의 한 공인중개사는 “우리도 사람이라 말 한마디라도 좋게 하는 사람에게 깎아줄 마음이 생긴다”고 귀띔했습니다.
먼저 계약 전에 중개보수를 미리 협의하는 것이 좋습니다. 계약금을 지불한 후에는 사실상 계약에 대한 의사를 표시했기 때문에 상한요율을 요구하는 공인중개사의 요구를 거절하기 힘들기 때문입니다. 계약이 파기될 경우 계약금을 포기할 수밖에 없으니 ‘울며 겨자먹기’로 최대 수수료를 줘야 하는 상황이 발생할 가능성이 높습니다.
계약서의 내용도 잘 확인해야 합니다. 일부 공인중개사들은 계약서 중간에 슬쩍 ‘중개보수 요율은 OO%로 정한다’는 문구를 집어넣는 사례도 있다고 합니다. 문구의 삭제를 요구하거나 ‘OO%를 상한으로 요율은 협의해 결정한다’는 식으로 수정을 요청해야 합니다.
협의가 잘 되지 않을 경우 다른 공인중개업소를 돌며 발품을 파는 것도 좋은 방법입니다. 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있는 매물들은 매도자가 여러 공인중개업소에 동시에 등록했을 가능성이 높습니다. 최근 매물 부족 현상으로 공인중개사 간 경쟁이 치열해지면서 수수료율을 낮추는 곳도 있습니다.
이외에도 같은 지역에서 이사를 하는 ‘갈아타기’ 거래 시 같은 중개업소에서 계약을 하면 수수료 협의가 더 쉬울 수 있습니다. 한 중개업소에 두 건의 거래를 의뢰하면 한 건의 수수료만 받는 경우도 많다고 합니다.
일반·간이사업자에 따라 부가세 달라…”사업자등록증 확인해야”
보통 부동산 거래를 처음 하는 사람들이 당황하는 문제가 ‘부가가치세’입니다. 복비도 적지 않은데 “부가세 10%는 별도”라는 중개업자의 말이 당혹스러울 수밖에 없습니다.
하지만 현행법상 부동산 중개보수는 별도로 부가가치세를 납부해야 하는 것이 맞습니다. 상한요율에 따라 중개보수를 상한액인 1,000만 원으로 합의했다면 여기에 부가세 100만 원을 더 내야 합니다.
다만 부가세율이 사업자별로 다른 점에 유의해야 합니다. 계약을 중개한 공인중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 요율이 달라지기 때문입니다. 일반사업자라면 10%의 부가세를, 간이사업자라면 3%의 부가세를 내야 합니다.
전년도 매출이 8,000만 원 이상이면 일반사업자, 8,000만 원 미만이면 간이사업자입니다. 특히 연매출 4,800만 원 이하의 간이사업자는 아예 부가세 납무의무가 면제되니 이 점을 참고해야 합니다.
내가 거래하는 중개업소가 ‘일반사업자’인지, ‘간이사업자’인지는 사무실에 걸려 있는 사업자등록증을 확인하면 됩니다. 공인중개사법에 따르면 사업자등록증은 중개사무소등록증과 달리 게시 의무가 없지만, 다수의 부동산이 사업자등록증을 함께 게시하고 있습니다.
또 중개보수는 카드결제가 가능합니다. 물론 카드결제 단말기를 설치하지 않고 계좌이체나 현금을 요구하는 경우도 많습니다. 이때도 현금영수증 발급은 필수입니다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로, 고객이 요구하지 않아도 무조건 현금영수증을 발행해야 합니다. 특히 매매의 경우엔 중개보수가 집을 사는 데 들어간 비용에 포함돼 추후 양도세를 줄일 수 있어 꼭 챙겨야 합니다.
이승엽 기자 [email protected]
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부동산중개수수료 부가세 꼭 지급해야 하나요?(일반과세자 vs 간이과세자)
공인중개사사무소를 통해 부동산 매매 거래를 할 때 중개업자에게 부동산중개수수료를 지급하는데, 각 시‧도 조례 및 국토교통부령이 정하는 범위 내의 중개수수료만 지급하는 것이 아니라 경우에 따라 부가가치세법에 따른 부가가치세도 함께 지급해야합니다.
그러나 부동산 중개수수료에 대한 현금영수증 발행을 법적으로 의무화하고 있음에도 양심없는 중개업자들 중의 일부는 중개보수에 무조건 부가가치세 10%를 더 지급해야하니 현금영수증 발행하지 않는 조건으로 부가가치세를 받지 않겠다며 중개의뢰인을 위하는 척하며 은근슬쩍 현금영수증 발행을 거부하기도 합니다. 무지한 중개의뢰인은 추후에 양도소득세 필요경비로 공제받을 수 있는 중개보수에 대한 현금영수증 발행보다 지금 눈앞의 부가가치세 10%를 아끼는 것에 현혹되어 현금영수증 발행을 포기하는 경우가 실제 현장에서 빈번하게 발생하고 있습니다.
(※ 소득세법 제162조의3 제4항, 법인세법 제117조 제4항에 의거 2010.4.1.부터 10만원 이상인 재화 또는 용역을 공급한경우, 현금영수증 발급이 의무화되었으며 발급 거부시 미발급 금액의 5%의 가산세를 물어야 합니다.)
이러한 양심없는 중개업자들에게 피해를 보지 않기 위해서 부가가치세란 무엇이며 부동산중개수수료 부가세를 얼마나 지급해야하는지 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부가가치세란?
부가가치세란 재화나 용역에 생성되는 마진에 부과되는 조세로서, 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 거래금액에 일정 금액의 부가가치세를 징수하여 납부하는데, 물건값처럼 부가가치세가 포함되어 있는 상품이 있는 반면 부가가치세를 별도로 부과하는 경우도 있습니다.
이에 따라 공인중개사를 통한 부동산 거래시에도 부가가치세법에 따른 부가가치세를 매도자, 매수자로부터 징수해야 합니다.
부동산중개수수료 부가세 꼭 지급해야하나요?
일단 사업자등록증 상의 사업자 과세유형에 따라 납부해야할 부가가치세가 틀립니다. 따라서 본인이 이용한 부동산중개업소가 일반과세자인지 간이과세자인지를 확인해야하는데, 공인중개사 사무소에 게시되어 있는 사업자등록증을 보거나(공인중개사법에 따라 중개사부소 안의 보기 쉬운 곳에 사업자등록증을 게시하도록 규정하고 있음), 국세청 홈택스 홈페이지에서 누구나 사업자등록번호로 사업자 과세 유형을 조회하여 확인할 수 있습니다.
<업종별 부가가치율>
전기‧가스‧증기 및 수도 사업 : 5%
소매업, 재생용 재료수집 및 판매업, 음식점업 : 10%
제조업, 농업‧임업 및 어업, 숙박업, 운수 및 통신업 : 20%
건설업, 부동산임대업 및 그 밖의 서비스업 : 30%
간이과세자로서 당해 과세기간(1.1.~12.31) 공급대가(매출액)가 3,000만원 미만인 경우 부가가치세 신고는 하되, 세금 납부는 면제됩니다
결론적으로,
일반과세자 : 부가가치세 10% 를 중개의뢰인이 부담
매출액 3,000만원 이상 4,800만원 미만의 간이과세자 : 부가가치세 3% (부동산 중개업 부가기치세율 30% × 10%)를 중개의뢰인이 부담
매출액 3,000만원 미만의 간이과세자 : 부가가치세 없음
그런데 조금 애매한 부분은 공인중개사 본인도 당해 연도의 사업소득이 연3,000만원을 초과할지 안할지는 연말이 되어서야 알 수 있는데, 간이과세자일 경우 중개의뢰인이 부가가치세를 꼭 부담해야하는 것일까요? 결론은 간이과세자라면 거래당사자간의 거래관행, 협의 등에 따라 지급할 수도, 지급하지 않을 수도 있다는 것이 법제처의 법령해석입니다.(간이과세자인 공인중개사가 법정 중개 보수와 별도로 부가가치세를 요구하더라도 불법이 아니라는 의미입니다.)
제일 중요한 것은 부동산 거래시 해당 중개업소가 일반과세자인지 간이과세자인지 꼭 확인해야 한다는 것, 잊지 마시기 바랍니다.
[관련글 바로가기]☞ 부동산 중개수수료(중개보수) 계산
부동산 중개수수료 부가세 납부해야 할까? 현금영수증은?
부동산 거래를 하다 보면, 중개수수료에 10% 부가세를 더 달라고 하는 곳도 있고, 부가세를 아예 부가 안 하는 곳도 있고, 현금영수증을 하면 부가세를 달라고 하는 등 거래를 하면서도 뭔가 석연찮은 기분이 들 때가 있다.
이에 대해서 명확하게 무엇이 맞는지 제시된 곳이 없어서 부동산 중개수수료 부가세는 언제 납부를 해야 하고, 현금영수증은 받을 수 있는 것인지 알아보았다.
중개수수료 부가세
기본적으로 거래를 중개해준 공인중개사무소 사업자가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가세를 내야 될 수도 있고 안내도 될 수도 있다.
간이과세자
간이과세자와 일반과세자의 기준은 연 매출액 4,800만 원에서 2020년에 세법이 개정되면서 8,000만 원으로 개정되었다.
8,000만 원 이상이면 일반과세자, 미만이면 간이과세자로 분류하는 것이다.
그런데, 부동산 임대업은 기존의 4,800만 원 그대로 유지하여, 4,800만 원 미만인 경우 간이과세자로 분류된다.
간이과세자의 경우 일반적인 경우에는 4,800만 원 미만이면 부가세가 면제되는데, 부동산 임대업의 경우에는 세법 개정 전 기준을 적용하여 3,000만 원 미만이어야 부가세가 면제된다.
그렇기에, 3,000만 원 ~ 4,800만 원인 부동산에서는 부가세를 납부해야 되기 때문에 소비자에게 부가세를 요청할 수 있고, 소비자는 얼마의 부가세를 납부해야 할까?
간이과세자 부가세 = 과세표준 x 해당 업종의 부가가치율 x 10%이다.
해당 업종의 부가가치율은 40%를 적용한다.
과세표준은 중개수수료로 보면 되고 결국 간이과세자에게 부가세로 납부해야 되는 요율은 40% x 10% = 4%가 된다.
결국 간이과세자인 경우에는 4% 부가세를 요구하는 경우 이에 대해 지불해야 하는 것이 맞고, 혹여나 간이과세자임에도 불구하고 10%를 요구하는 경우에는 10%를 지불할 필요가 없다.
※ 부가세가 면제되는 곳인지 아닌지 확인할 방법은 없다.
일반과세자
부동산이 일반과세자일 경우에는 기본적으로 부가세 10%를 납부해야 한다.
따라서, 내가 거래한 부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지에 따라 내가 납부해야 하는 중개수수료가 달라질 수 있는 것이다.
100만 원이 중개수수료인 경우, 간이과세자에게는 100만 원 or 104만 원을 납부해야 하고 일반과세자에게는 110만 원을 지불해야 한다. 똑같은 거래를 하는데 돈을 더 주게 되는 것 때문에 사실 소비자 입장에서는 납득이 안될 수도 있기는 하다. 하지만, 해당 지불금애에 대해 현금영수증 처리를 하게 되면 추후에 양도세 등 세금을 낼 때 비용으로 처리되기 때문에 꼭 현금영수증 발행은 하자.
현금영수증 발행
그렇다면 현금영수증은 어떻게 되는 걸까?
기본적으로 10만 원 이상의 모든 거래에 대해서 현금영수증 발급이 의무이기 때문에 간이과세자든, 일반과세자든 현금영수증 발행은 해주어야 한다.
간혹, 간이과세자인 곳에서 현금영수증 발급을 하려면 10% 부가세를 내고 현금영수증 발급을 하든지 아니면 현금영수증 발급이 안된다고 하는 경우가 있다.
이는 명백히 범법행위로 해당 내용에 대해 현금영수증 미발행으로 신고를 하면 된다.
결론적으로,
간이과세자: 부가세를 안 내거나 낼 경우 4%만 내면 됨, 현금영수증의 경우 협의하기에 따라 다른데, 부가세를 4% 낸 금액으로 현금영수증 발행을 할 수도 있고, 부가세를 안 낸 금액으로 발행을 해 줄 수도 있다.
만약, 부가세를 안 내고 현금영수증을 30만 원으로 발행해주기로 해놓고, 현금영수증 발행을 위해서 부가세를 더 달라고 하면 부가세를 합친 금액으로 현금영수증을 다시 발행해달라고 요청하자.
일반과세자: 부가세 10%를 납부해야 하고, 현금영수증 발행 시 부가세 10%를 합한 금액으로 발행한다.
간이과세자, 일반과세자 확인 방법
그렇다면, 내가 거래하는 부동산이 간이과세자인지 일반과세자인지 미리 확인할 수 있는 방법은 없을까?
기본적으로 부동산 내에 사업자등록증이 붙어 있고, 사업자등록증을 보면 아래처럼 간이과세자인지, 일반과세자인지 표기되어 있다.
부동산을 가기 전에 알 수 있는 방법은 없을까?
① 사업자 번호를 확인한다. (홈페이지, 블로그 등 / 없는 경우는 온라인 확인 제한)
② 홈택스 – 조회/발급 – ‘사업자등록번호로 조회’를 클릭한다.
③ 사업자 번호 입력 후 결과를 확인한다.
이렇게 사전에 부동산이 일반과세인지, 간이과세인지 확인하고 간이과세자로 알고 갔는데 부가세를 10% 요구하면 이에 대해서는 확인을 해봐야 하고, 만약 거짓으로 요구를 한 것이라면 굳이 그런 부동산에서 거래는 하지 말자.
신뢰가 중요한 거래인데, 기본적으로 신뢰를 깨는 행위를 하는 부동산은 믿고 거르는 것이 좋다.
▶ 부동산 중개수수료율 표
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