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만약에 그 분묘의 가족이나 그 대상자를 알고 있는 경우라면 대화를 통해서 원만하게 협의를 보는 것이 가장 좋을 것입니다. 기지권이 인정이 된다면 결국 낙찰자는 아무것도 할수 없기 때문이죠. 이장비나 보상비를 주고라도 원만하게 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.
분묘기지권과 그 해결방법
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분묘기지권 이란?, 성립 요건, 소멸 , 사용료, 해결 방법 – 지식살롱
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분묘기지권 이란
분묘기지권 성립요건
분묘기지권 소멸
분묘기지권 사용료
분묘기지권이 성립되지 않는 지역
분묘기지권 존속기간 및 설치기간
분묘기지권 범위
분묘기지권 해결 방법
토지(임야)를 취득 시에 분묘기지권 성립 여부 확인 방법
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내 땅에 남의 묘지가 발견된 경우 해결방법 (분묘기지권 해결법) :: STUDIO PLAFORM
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내 땅에 남의 묘지가 발견된 경우 해결방법 (분묘기지권 해결법)
‘분묘기지권’ (墳墓基地權) 이란
‘분묘기지권’의 성립요건
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분묘기지권 해결방법과 처리방법[무연고묘지 신고]
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![분묘기지권 해결방법과 처리방법[무연고묘지 신고]](https://img1.daumcdn.net/thumb/R800x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2Fc5C0XI%2FbtrgvSLOtcs%2Flc4uAjXZu1Apl0QFP7Fsa1%2Fimg.png)
분묘기지권 해결방법 현명한 방법은?
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분묘기지권 해결 방법 “내 땅 위에 남의 무덤이?”
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- Summary of article content: Articles about 분묘기지권 해결 방법 “내 땅 위에 남의 무덤이?” 2019. 11. 5 – 분묘기지권은 지상권 중 가장 골치아픈 녀석이지요.그래서 사람들은 묘가 있는 땅을 선호하지 않아 지가가 쌉니다.만약 이 묘를 없앨 수 있는 방법이 … …
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분묘기지권과 그 해결방법
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분묘기지권과 그 해결방법
안녕하세요!! 친절한 상추입니다 :))
오늘도 지난번 포스팅에 이어서 부동산 경매분석에서 특수물건에 해당하는 분묘기지권에 대해서 같이 알아보도록 하겠습니다. 법정지상권과 유치권에 대해서는 이야기를 했고요.
분묘기지권이란 무엇일까요?
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습으로 인정되는 지상권 유사의 물권을 말합니다.
(1) 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
(2) 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온,공연하게 분묘를 점유한 경우(분묘기지권의 시효취득)
(3) 자기 소유의 토지위에 분묘를 설치한 경우 그 분묘기지에 대한 소우권을 유보하거나 분묘이전의 약정 없이 토지를 처분한 경우에 분묘기지권을 인정합니다.
특히 분묘기지권은 이미 설치하거나 다른 용도로 토지를 사용할 수 없습니다. 분묘기지권의 존속기간은 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 있는 한, 즉 분묘가 존속하는 동안 계속 됩니다.
이렇게 분묘기지권이 성립이 되는 3가지 사항은 전부 대법원의 판례입니다. 각각 ( 대판 67다 1920 / 대판 67다 1927 /대판 1920) 입니다
그렇습니다.
말을 쉽게 표현하면 분묘기지권은 묘지가 고의든 고의가 아니든 남의 토지에 있게 되었을때의 기지권을 인정하는 것입니다. 단 토지의 주인의 동의가 없다면 20년의 기한을 두고 그 사이에 그러한 사항에 대한 언급이 있었는지? 없었는지?를 판단해서 없었다면 그 기지권이 보호가 되는 것입니다. 단 그 묘지가 그 자손들에게 가꾸어지고 있어야 합니다.
그럼 이런 분묘기지권은 법정지상권처럼 지료를 청구할수 있을까요? 법정지상권은 그 땅의 소유권을 얻은 사람이 건물의 주인에게 지료를 청구할 수 있다고 하였습니다.
하지만 분묘기지권은 지료를 청구할수 없다고 보고 있습니다. 분묘기지권은 한번 성립이 되면 그 권리는 영원히 존속된다고 보기 때문입니다. 그리고 지료에 대한 약정이 없는 지료의 지급을 구할수 없다는 것이 대법원의 생각입니다. 토지 주인의 동의를 얻어서 분묘를 사용을 했어도 지료에 대한 약정이 없다면 지료를 납부하지 않아도 된다고 봅니다.
하지만 만약 경매나 매매로 토지의 주인이 바뀔경우는 지료를 청구할 수 있고, 지료를 2년분 이상 연체할 경우는 법정지상권을 소멸규정을 보았을때 지료를 청구할수 있게 되었습니다.
이런 분묘기지권의 기간은 2001년 1.12일 이전에 설치가 된 분묘는 그 존속기간이 영원합니다. 단 위에서 언급한것처럼 20년간 평온 공연하게 점유하면서 관리가 된 경우에 해당됩니다.
그리고 그 이후에 발생한 분묘는 설치기간을 15년으로 제한을 합니다. 그리고 15년씩 총 3회에 한하여 연장을 허용하며 , 토지의 소유자에게 토지 사용권과 그 권리를 주장할수 없다고 규정을 하고 있습니다.
그리고 2016년 8월 30일 이후 시행된 뷴묘의 존속기간을 30년으로 확대하며, 1회에 한해서 30년까지 연장할 수 있도록 하여 최대 60년까지 분묘를 유지할 수 있도록 하고 있습니다.
우리나라는 법적으로든 관습적으로든 옛날부터 부모님과 조상님들을 공경해오는 동방예의지국입니다. 무슨이야기인고하니 내가 어떤 이유든 그 토지의 소유권을 가지고 왔다고 해서 내 땅안에 있는 묘지를 내마음대로 이장을 하거나 파묘를 할 수 없다는 이야기입니다. 만약 파묘를 했는데 나중에 그 자손이 그 사실을 알게 된다면 이것은 형사처벌을 받을 범죄에 해당이 되기 때문입니다.
그렇다고 아예 문제를 해결할 수 없는 것은 아닙니다.
만약 부동산 경매로 내가 낙찰 받은 땅에 묘지가 있다면 어떻게 해야 할까요? 여름처럼 숲이 우거져 있다면 그 땅안에 묘지가 있는지 없는지 잘 확인을 할 수 없었을 것이기 때문입니다. 그래서 현장 임장은 상당히 중요한 것입니다. 하지만 꼭 문제를 해결할 수 없는 것은 아닙니다. 법적으로 해결을 해야 하는데요.
만약에 그 분묘의 가족이나 그 대상자를 알고 있는 경우라면 대화를 통해서 원만하게 협의를 보는 것이 가장 좋을 것입니다. 기지권이 인정이 된다면 결국 낙찰자는 아무것도 할수 없기 때문이죠. 이장비나 보상비를 주고라도 원만하게 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.
하지만 기지권이 인정이 되지 않아도 자신의 부모님이나 조상의 분묘를 이장을 한다면 그 자손들이 좋아할 리가 없겠지요. 그래서 원만한 해결을 하는 것이 가장 좋고, 입찰을 하게 된다면 그것이 원만하게 해결이 가능한지 알고 입찰을 해야 할것입니다.
만약에 해당 분묘가 관리가 되지 않고 있는 무연고 일 경우는 어떻게 될까요? 이 경우는 원만하게 대화를 할 상대조차 없기 때문에 상당히 어려운 과정이 남아있게 됩니다.
이 경우는 일간신문에 해당 분묘에 대한 이장에 대한 내용을 2개 이상의 신문에 공고를 해야 합니다. 그리고 총 2회를 해야 하는데 1회와 2회의 간격은 1개월 이상의 차이가 있어야 합니다.
그리고 공고에 포함되어야 할 내용은 다음과 같습니다.
1. 묘의 위치와 장소
2. 개장 사유, 개장 후 안치장소 및 기간
3. 설치자의 성명 주소 그리고 연락방법
4. 그 밖에 개장에 필요한 사항입니다.
이런 공고를 하고 이장을 해야 하는 수고가 있습니다. 그래서 늘 분묘기지권이 있는 물건은 조심해야 하는 것은 당연한 것이고 그런 사실이 없는 물건도 현장 임장이 상당히 중요한 것입니다. 잘못하면 이 문제를 해결하는데는 상당히 긴 시간과 큰 노력이 필요할 수 있기 때문입니다.
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분묘기지권 이란?, 성립 요건, 소멸 , 사용료, 해결 방법
분묘기지권 이란, 비록 남의 땅에 묘지를 설치를 하였어도, 묘지가 설치된 부분만큼은 본인 땅처럼 권리를 인정해주는 것입니다. 예로부터 대부분 집안에서 부모가 사망하였을 때, 본인 땅이 없어서 남의 땅에 묘를 쓰는 경우가 많았습니다. 그래서 이런 현실을 반영하여 남의 땅에 묘를 쓴 사람들도 분묘기지권을 통해 보호를 해주자는 취지입니다.
분묘기지권은 토지(특히 임야) 투자 시 꼭 알고 있어야 하는 내용입니다. 우선 분묘기지권 이란 무엇인지 정의와 성립요건, 소멸, 존속기간, 범위, 해결 방법 및 최근 대법원 판결에 의해 변경된 “분묘기지권 토지 사용료” 부분까지 핵심적인 내용들로 설명을 해드리겠습니다.
분묘기지권 이란?
– 분묘기지권 이란, 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대해여 “관습법상 인정되는 지상권”과 유사한 일종의 물권을 말합니다. 분묘기지권은 사실상 법률의 규정에는 없습니다. 일종의 판례로 인정되는 권리입니다. 그러나, 관습법상의 법정지상권인 분묘기지권이 사실상 법정 지상권보다 더욱 막강한 권한이 있다고 볼 수 있습니다.
법정 지상권(민법 제280조 1항) : 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권
이 지상권을 쉽게 설명드리면, “남의 땅을 빌려 쓰는 권리”라고 이해하시면 됩니다.
만약 본인 땅에 분묘기지권이 성립되어 있는 분묘가 있다면, 그 부분은 “내 땅이 아니다”라고 생각하시는 것이 속 편합니다. 분묘기지권도 지상권과 유사한 권리이기 때문에 강력한 물권입니다. 따라서, 이 분묘기지권이 어떻게 성립이 되는지 그 요건을 정확하게 알고 계셔야 합니다. 왜냐하면, 토지나 임야 투자를 할 때에 “묘지”에 대한 부분은 빼놓을 수가 없기 때문입니다.
분묘기지권 성립요건
– 다음 3가지 요건 중 어느 하나의 요건만 갖춘다면 분묘기지권이 성립합니다.
1. 승낙형 분묘기지권
– 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
2. 취득시효형 분묘기지권
– 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도, 분묘를 설치하고 20년 동안 평온 · 공연하게 점유함으로써 시효로 인해 취득한 경우
3. 양도형 분묘기지권
– 본인 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 토지를 다른 사람에게 매도하면서, 묘지 이전에 대해서는 특별한 약정을 하지 않은 경우
※ 다만, 위 분묘기지권 성립요건들은 [장사 등에 관한 법률(장사법)]이 시행되기 전인 “2001년 1월 13일” 이전에 설치된 분묘만 해당이 됩니다.
즉, “2001년 1월 13일” 이후에 토지 소유자의 승낙 없이, 타인의 토지에 무단으로 설치된 분묘의 연고자는, 그 분묘의 보존을 위한 권리를, 토지 소유자에게 주장할 수 없습니다. 그리고 분묘의 연고자는 최장 60년 간만 분묘를 유지할 수 있고 그 이후에는 화장 등의 방법으로 묘를 처리해야 합니다.
분묘기지권 소멸
1. 평장, 암장, 가묘 등
– 분묘기지권의 공시 방법은 “봉분”이기 때문에 “묘지”에는 “봉분”이 반드시 있어야 합니다. 왜냐하면 지상권은 등기에 기록이 되어 있지만, 분묘기지권은 등기에 기록이 되지 않기 때문입니다. 즉, 분묘기지권이 성립하기 위해서는 제삼자가 분봉을 보고 객관적으로 “묘지”라고 인식할 수 있는 형태를 가지고 있어야 합니다. 따라서 분묘 중에 아래에 해당하는 분묘는 분묘기지권이 성립되지 않습니다.
평장 : 봉분이 없는 평평한 분묘
암장 : 몰래 묻은 경우
가묘 : 임시로 설치한 분묘
2. 합장이나 합봉
– 예를 들어 부부라면, 먼저 한 사람이 사망한 이후 나중에 배우자가 사망하게 되면, 대부분 합장이나 합봉을 하게 됩니다. 이런 경우에는 이미 “분묘기지권”이 성립한 묘지라고 해도, ‘쌍 분’ 내지 ‘단 분’ 형태로 합장하는 경우, 그 즉시 분묘기지권이 소멸됩니다. [2001. 8. 21 선고 2001 다 28367 판결] 따라서, 이미 분묘기지권을 취득하여 조상님을 모시고 있는 분들은 이 부분을 각별히 유의해야 합니다.
단 분 : 부부의 무덤을 합장하여 봉분을 하나로 하는 것
쌍 분 : 같은 묘역에 합장하였지만, 봉분을 따로 2개로 만드는 것
3. 지료를 2년분 이상 연체 시
– 분묘 설치자가 토지 소유자에게 “2년분의 지료를 연체”하게 되면, 민법 제287조를 유추 적용해서, 토지소유자는 분묘 설치자에게 “분묘기지권 소멸 청구”를 할 수 있습니다.
분묘기지권 사용료
– 최근 대법원에서 기존 판례 내용과 상반되는 판결이 나왔습니다. “분묘기지권을 시효 취득했더라도 토지 소유자에게 토지 사용료를 지급해야 한다”라는 판결 내용입니다. [대법원 2021. 4. 29 선고 2017 다 228007] 즉, 기존 분묘기지권의 유효성은 인정을 해주면서도, 토지소유자의 권리도 일정 부분 인정을 해준 것입니다.
그래서, 지금 현재는 토지 소유자가 분묘기지권자에게 토지 사용료(지료)를 청구할 수 있습니다. 다만, 청구를 할 수 있는 사용료(지료)의 범위는, 토지 소유자가 사용료를 청구한 날로부터 계산하도록 제한하였습니다.
즉, 이전에 사용했던 사용료까지 무한정으로 소급하여 청구를 할 수는 없습니다.
분묘기지권이 성립되지 않는 지역
– 분묘지권이 성립되지 않는 지역은 다음과 같습니다
상수도 보호구역
문화재 보호구역
상업 및 공업지역
농업진흥지역 (단, 농지법이 시행된 1973년 1월 1일 이전에 묘지가 설치된 것이 객관적으로 입증이 되는 경우에는 제외)
채종림, 보안림, 보존 국유림
군사시설 보호구역 (단, 국방장관의 인정을 받거나 관할 부대장의 승인을 얻은 경우 제외)
분묘기지권 존속기간 및 설치기간
– 분묘기지권의 존속기간 및 설치기간은 우선 “2001년 1월 13일” [장사법] 시행일을 기준으로 판단해야 합니다.
2001년 1월 12일 이전에 설치한 분묘 : 분묘기지권이 성립되어 존속기간 및 설치기간은 영구 무한으로 인정받게 됩니다.
2001년 1월 13일 이후에 설치한 분묘 : 분묘기지권 자체를 인정받지 못하기 때문에 분묘 설치기간 연장을 통해 분묘 매장 기간(유지 기간)만 늘려갈 수 있습니다. (최대 60년)
분묘 설치일 분묘 설치기간 2001년 1월 12일 이전 설치된 분묘 분묘기지권이 성립한다면 영구무한 2001년 1월 13일 ~ 2016년 8월 30일 설치된 분묘
(장사법 시행) 최초 설치 15년 (3회 연장 가능 45년)
최장 60년 2016년 8월 30일 이후 설치된 분묘
(장사법 개정) 최초 30년(1회 연장 가능 30년)
최장 60년
분묘기지권 범위
– 분묘기지권은 분묘 봉분 부분만 인정되는 권리가 아닙니다. 즉, 제사를 지내는데 필요한 범위인, 묘지뿐만 아니라 묘지 주위의 공터를 포함하는 모든 부분까지 분묘기지권의 범위에 들어가게 됩니다.
분묘기지권 해결 방법
1. 분묘의 연고자를 아는 경우
분묘 연고자 수색 : 분묘 주변 안내판을 설치하거나, 주변 동네 주민들에게 수소문하여 연고자를 찾습니다.
연고자와 협의 : 분묘기지권이 성립되는 것으로 보이는 분묘의 연고자를 찾았다면 최대한 협의를 하는 것이 좋습니다. 보통은 분묘 1 기당 어느 정도의 이장비를 지급하는 조건으로 협의하는 경우가 많습니다.
분묘 철거 소송 : 만약 협의가 안된다면 최후의 수단으로 소송을 해야 합니다. 물론 분묘기지권이 성립되지 않는다는 것을 주장하고 입증해야 합니다.
그러나, 제일 좋은 것은 분묘가 있는 부분은 “내 땅이 아니다”라는 생각으로 처음부터 매수하고 개발을 하는 것입니다. 이렇게 분묘기지권 있는 부분을 제외하고 토지를 개발을 하다 보면, 오히려 분묘 연고자가 분묘를 알아서 이전을 해가거나, 협의를 먼저 요구하는 경우가 많이 있습니다. ① 분묘를 잘 관리하는 후손들인 경우: 토지 개발 등으로 인하여 분묘 주변이 어수선해지게 되면, 조상님을 모실 위치가 아니라고 본인들이 판단하여 알아서 이전을 해가는 경우가 많이 있습니다. ② 분묘 관리를 잘하지 않는 후손의 경우 : 용돈이라도 벌어보겠다는 욕심으로 먼저 합의를 요구하는 경우가 많이 있습니다. 다만, 협상에서 유리한 고지를 선점하기 위해, 상대방이 먼저 협의를 요구하도록 해야 합니다. 서두르시면 안 됩니다. 항상 처음부터 “분묘기지권 부분은 내 땅이 아니다”라는 마인드로 느긋하게 진행을 해야 오히려 일이 수월하게 풀립니다.
2. 분묘의 연고자를 모르는 경우 (보통 100일 정도 소요)
– [장사법]에 따라 아래의 절차대로 개장을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이 경우는 장사법 시행일(2001년 1월 13일) 이후에 설치된 분묘만 해당이 됩니다.
이 경우, 분묘 개장 전문 업체애 의뢰를 하면 분묘 1기의 경우 대략 120~ 150만 원 정도 비용이 들어갑니다. 만약 분묘를 추가한다면, 1기 추가될 때마다 대략 50~80만 원 정도 비용이 추가된다고 합니다. 절차는 다음과 같습니다.
① 현장답사
② 개장공고 허가신청
③ 개장공고 (중앙 일간신문 포함 2개 이상의 일간신문에 2회 이상 공고)
④ 개장신고 필증 교부
⑤ 분묘 개장
⑥ 완료 후 관할 지자체에 서류 제출
※ 주의사항 : 분묘기지권이 성립되는 분묘가 있는 토지를 매수한 사람이, 분묘 이장 처리를 위해 분묘 주변에 울타리를 설치하거나, 가축 방목 등을 해서 분묘 연고자로 하여금 묘지를 이장하게 만들려는 사람이 있습니다. 그런데 이렇게 하면 큰일 납니다. 잘못하면 형사처벌 및 불이익을 받을 수 있으니 본인 소유의 토지라도 이런 행동은 하지 않는 것이 좋습니다.
토지(임야)를 취득 시에 분묘기지권 성립 여부 확인 방법
– 매매나 경매를 통해 토지 또는 임야 등을 취득 시에 대부분 분묘가 있습니다. 그런데 이 분묘가 분묘기지권이 성립이 되는지 미리 확인하는 것이 쉽지 않습니다. 그러나 다음의 방법을 활용하신다면 분묘기지권 성립 여부를 판단하는데 도움을 받을 수 있습니다.
시·군·구청 묘적부 확인
묘비를 보고 출생 연도와 사망 연도 파악
분묘 주변 동네 분들에게 문의
국토지리정보원 위성사진 : 국토지리정보원(https://www.ngii.go.kr)에 해당 지역을 연도별로 위성사진 확인이 가능합니다. 연도별 위성사진을 통해 분묘 설치시기 등을 파악할 수 있습니다.
우리나라 국토에는 분묘가 많이 분포되어 있습니다. 이러한 분묘에 대해서 분묘기지권이 성립된다면, 토지 소유자 입장에서는 소유권 행사를 제대로 할 수 없어서 매우 답답할 수 있을 것입니다. 따라서 지금까지 설명드린 분묘기지권에 대한 내용을 잘 숙지하시고 토지 또는 임야를 매수하시길 바랍니다. 그리고 이미 매수한 토지에 분묘기지권이 성립하는 분묘들이 있다면, 앞으로는 토지 사용료(지료) 등을 청구하여 꼭 받으시길 바랍니다.
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내 땅에 남의 묘지가 발견된 경우 해결방법 (분묘기지권 해결법)
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새롭게 땅을 샀는데, 알고보니 주인을 알 수 없는 묘지가 있었다.
묘지 주인과 연락이 되어 철거를 요구했더니, ‘분묘기지권’을 주장하며 거부했다.
또한, 정 철거를 원한다면 어마어마한 금액을 지불하라고 한다면?
나는 과연 이 묘지를 옮기고 개발사업을 계속할 수 있을까?
우리나라에는 관습법이란게 있다. 명문화된 법은 아니지만, 사회통념상 계속 그렇게 해 왔기 때문에 없애버리면 사회적인 혼란이 초래될 소지가 있어서 쉽게 없애버리지 못하는 법이다. 우리나라는 오랜세월동안 조상이 돌아가시면 매장하는 풍습으로 살아왔고, 묘는 죽은사람에 대한 슬픔과 경외하는 마음이 담긴 신성한 장소로 여겨져서 함부로 다루지 않는다는 사회적 통념이 있다.
‘분묘기지권’이라는 관습법이 바로 이런 사회통념을 반영하고 있다.
‘분묘기지권’ (墳墓基地權) 이란?
타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권을 의미한다. 우리나라는 예로부터 대부분의 집안에서 부모가 사망하면 본인들의 토지가 없어 남의 임야에 묘를 쓸 수 밖에 없었고, 이런 현실을 반영하여 다른 사람의 토지에 묘를 쓰더라도 일정기간 이를 보호하여 소유자나 새롭게 소유권을 넘겨받은 사람이 분묘의 철거 요구로 부터 이를 보호하려고 하는 것이다.
‘분묘기지권’의 성립요건
분묘기지권이 성립하기 위해서는 다음의 조건이 따른다.
1. 토지 소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우
2. 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우
3. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 이장한다는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분 한 경우
(위 조건을 위해 ‘분묘’로써의 전제조건이 따르는데, 그 안에 시신이 안치되어 있어야 하며, 외부에서 봤을때 분묘라는 인식이 불가능한 형태인 경우에는 분묘기지권이 성립될 수 없다. 또한 국가에 의해 도로개설등으로 인해 묘지를 이장해야할 경우에는 ‘분묘기지권’을 주장할 수 없고, 반드시 이장에 응해야 한다)
만약 개발을 위해 임야를 매입했다고 치자. (논이나 밭에 묘가 있는 경우에는 쉽게 묘지를 인지할 수 있다 (제주의 경우 현무암으로 돌담을 만들기 때문에 쉽게 발견할 수 있다). 하지만, 상대적으로 지가가 낮은 임야를 매입한 경우 수림에 의해 묘가 있는지 일일이 확인할 방법이 없기 때문에, 부득이 매입후 발견한 묘지는 개발에 상당한 장애요소가 될 수 있기 때문에 유의해야 한다.
매입한 임야에서 묘지를 뒤늦게 발견했다면, 우선 묘지주인을 찾아 이장을 권유하거나, 공고를 진행한 후 묘지철거를 진행해야 한다.
2001년 1월 13일 시행된 ‘장사등에 관한 법률’ (이하 장사법)에 따르면, 묘지철거와 관련된 대안은 3가지로 나눠볼 수 있다.
첫째, 2001년 1월 13일 이전에 묘지를 쓰고 현시점까지 20년 이상 별다른 문제없는 상태가 유지된 경우
: 이 경우에는 이미 ‘분묘기지권’이 성립된 경우이므로, 묘지 연고자를 설득하여 이장하거나(이 경우 대부분 개장을 거부하거나 개장에 따른 많은 액수의 금액을 요구할 가능성이 있다), 묘지 연고자가 없는 경우 다음의 절차를 따른다.
(장사등에 관한 법률시행규칙 제 14조)
다음 각 목의 어느 하나의 방법으로 제1호 각 목의 사항을 2회 이상 공고하되, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일부터 40일이 지난 후에 다시 할 것
가. 둘 이상의 일간신문(중앙일간신문이 하나 이상 포함되어야 한다)에 공고하는 방법
나. 관할 시ㆍ도 또는 시ㆍ군ㆍ구 인터넷 홈페이지와 하나 이상의 일간신문에 공고하는 방법
만약 무연고자의 묘라 하더라도 무단으로 개장할 경우 1천만원~500만원의 벌금형에 처해질 수 있다.
둘째, 2001년 1월 13일 이전에 묘지를 썼지만, 현시점까지 20년이 채 안된 경우.
: 이 경우에는 아직 20년이 안되어 ‘분묘기지권’이 시효되지 않아, 철거를 요구할 수 있다.
셋째, 2001년 1월 13일 이후에 묘지를 쓴 경우
: 이 경우 묘지법 시행 이전이므로 ‘분묘기지권’ 시효취득이 성립될 수 없으므로, 철거를 요구할 수 있다.
결론
땅을 매입할때, 분묘를 포함하여 상대적으로 매입가격이 낮은 땅의 경우, 묘지의 위치나 처해있는 상황에 따라 매입후 충분히 개장등을 통해 토지의 가격을 올릴 수 있는지 판단하고 매입할 수 있다. 또한, 분묘가 내가 사려고 하는 땅에 위치하고 있는지 여부조차 모르고 땅을 매입하는 경우가 없도록 철저히 알아보고 토지를 매입하는 것도 잊지 말아야 한다.
<분묘 이장 공고 사례>
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