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청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?) – 우리집 변호사
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청약 당첨 후 판매 – 가능할까
입주권 전매제한 기간
전매제한 예외
3기 신도시 공공분양 사전청약
민간분양 사전청약 전매제한
전매제한 위반
전매제한 전세 – 가능할까
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주택청약 당첨 후 판매 가능? 시기별 정리
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주택청약 당첨 후 판매 시기별 설명
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청약에 당첨됐는데 분양권을 전매하려는 무주택자를 위한 조언 : 네이버 블로그
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- Summary of article content: Articles about 청약에 당첨됐는데 분양권을 전매하려는 무주택자를 위한 조언 : 네이버 블로그 아무튼 사촌동생은 운좋게 청약에 당첨이 되었고, 분양가 3억3천만원으로 새아파트를 가질 … 일단 입주한 후 1주택자 양도세 비과세 혜택을 누려라. …
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청약 당첨 후 돈 없으면 취소는 물론 통장까지 날라간다고? :: 정보통
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청약 당첨 후 돈 없으면 취소는 물론 통장까지 날라간다고
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아파트 청약 시 필요한 돈
[전매제한] 청약당첨 후 언제 팔 수 있을까? 깔끔정리 전매제한 예외까지
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# 전매제한은 어떻게 설정되나요
# 아파트의 전매제한 기간 예시
# 전매제한 기간 내에도 아파트를 매도할 수 있는 경우
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![[전매제한] 청약당첨 후 언제 팔 수 있을까? 깔끔정리 전매제한 예외까지](https://img1.daumcdn.net/thumb/R800x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FbbarEg%2FbtqZ4BfpwHG%2FwKHgyemCXTHTzTiyAKZZCK%2Fimg.png)
청약 당첨 후 돈 없으면 이렇게 하자 – 아빠는 경제전문가
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낼 걱정은 낼 모레 :: 주택 청약부터 당첨 후 팔기까지-작성중
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아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법 | 전성기
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청약제도가 ‘9·13 대책’에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 … 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 … … - Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법 | 전성기
청약제도가 ‘9·13 대책’에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 … 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 … 제2라운드의 시작, 전성기를 만나세요50+, 라이나전성기재단, 전성기, 은퇴, 퇴직, 반려동물, 반려견, 펫, 시니어 포탈, 시니어 플랫폼, 기부, 제2라운드 - Table of Contents:
아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법
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청약 당첨 후 판매
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- Summary of article content: Articles about 청약 당첨 후 판매 자 문과 다 갔죠? 기억하세요 9억 내가 분양받는 주택형이 9억을 초과한다 그럼 중도금대출 안 나와요 물론 시행사보증 이렇게 해서 나오는 경우도 있긴 … …
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청약 당첨 후 판매 가능?(+3기 신도시 전매제한 전세 가능?)
3기 신도시 사전청약이 실시되는 공공분양, 민간분양 지역을 분석하면서 주택 청약 당첨 후 판매가 가능한지 여부와 관련하여 전매제한 뜻, 전매제한 기간, 전매제한 예외, 전매제한 위반에 대하여 알아보고, 나아가 전매제한 전세나 월세가 가능한지 여부, 의무거주기간을 알아보겠습니다.
전매제한 의무거주
청약 당첨 후 판매 – 가능할까?
전매제한 뜻
청약 당첨 후 당첨된 아파트를 판매할 수 있을까요?
국가는 아파트 전매차익을 노리는 투기 행위를 방지하기 위하여 당첨 된 후 일정기간 판매를 금지하고 있습니다. 즉, 전매제한이란 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 아파트를 매도하지 못하는 것을 말합니다.
전매가 제한되는 기간을 살펴보면, 최소 전매제한 3년에서 최대 전매제한 10년입니다.
주택법 제64조( 주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 1. 투기과열지구 에서 건설ㆍ공급되는 주택 2. 조정대상지역 에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 3. 분양가상한제 적용주택 . 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다. 4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다. 5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택
전매제한 시작일
입주자로 선정된 날(본 청약 당첨자 발표일)부터 전매제한 기간이 시작됩니다.
전매제한 적용 법률
전매제한 시작일이 본 청약 당첨자 발표일인 만큼 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등은 사전청약 모집공고일이 아니라 본청약 모집공고일 당시의 법령을 적용 받습니다.
따라서 정확한 전매제한 기간은 본청약 모집공고문을 통해 다시 한번 확인하셔야 합니다.
전매제한 기준
전매제한 기간이 2 이상인 경우에는 가장 긴 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
예를 들어 어떤 주택이 분양가상한제 적용주택인 동시에 청약과열지역이라면 둘 중 긴 전매행위 제한기간인 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용된다는 것입니다.
전매제한 소유권이전등기
전매제한 기간이 3년 이내이면 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다.
전매제한 기간이 3년을 초과하면 3년 이내 소유권이전등기를 완료한 때 3년이 지난 것으로 간주됩니다.
예를 들어 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구 주택의 전매제한 기간이 5년인 경우, 만약 2년만에 소유권이전등기가 완료되었다면 3년이 지난 것으로 인정해주기 때문에 총 5년 중에서 추가로 2년만 지나면 전매가 가능해집니다.
전매제한 기간
일반적으로 아파트 청약(분양권 전매)은 소유권이전등기일까지 전매가 제한되며, 제한기간은 투기과열지구와 청약과열지역으로 구분됩니다.
투기과열지구 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 5년)
청약과열지역 주택 = 당첨자 발표일 ~ 소유권이전등기일(최대 3년)
분양가상한제 적용주택 = 3기 신도시 사전청약 주택은 모두 분양가상한제 적용주택이므로 이 부분이 중요합니다. 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
*분양가상한제 적용대상 총정리 : 분양가상한제 적용지역(+3기 신도시 분석)
입주권 전매제한 기간
분양가상한제 적용주택_수도권
분양가상한제 적용주택 중 수도권
분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간은 수도권과 비수도권으로 구분되고, 수도권은 공공택지 여부, 투기과열지구 여부로 구분됩니다.
그리고 세부적으로는 분양가격과 인근 주택 시세의 100%이상인지, 80% 이상인지, 80% 미만인지 비교하여 전매제한 기간이 결정됩니다.
수도권(서울, 인천, 경기도) 중 투기과열지구는 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한되고, 비투기과열지구는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년으로 전매가 제한됩니다.
수도권 투기과열지구 = 전매제한 5년 ~ 전매제한 10년
수도권 비투기과열지구 = 전매제한 3년 ~ 전매제한 8년
분양가상한제 적용주택_비수도권
분양가상한제 적용주택 중 비수도권
수도권(서울, 인천, 경기도) 이외의 지역은 투기과열지구, 특별공급, 공공택지 여부에 따라 전매제한 기간이 결정됩니다.
비수도권 투기 특공 = 5년(세종시 공무원 특공 8년)
비수도권 투기 공택 = 4년
비수도권 투기 비공택 = 3년
비수도권 비투기 공택 = 3년(세종시 공무원 특공 5년)
전매제한 예외
주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.
주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ④ 법 제64조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. 1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼 으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다. 2. 상속 에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 3. 세대원 전원이 해외 로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 4. 이혼 으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택 을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우 6. 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매 가 시행되는 경우 7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여 하는 경우 8. 실직ㆍ파산 또는 신용불량 으로 경제적 어려움이 발생한 경우
공공분양 사전청약
3기 신도시 공공분양 사전청약
지역적 특징
3기 신도시 공공분양 사전청약(1~4차)은 모두 아래와 같은 특징이 있습니다.
수도권(서울, 인천, 경기도)
공공택지
분양가상한제 적용주택
투기과열지구 또는 청약과열지역
3기 신도시 공공분양 사전청약 주택은 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제 적용주택에 해당하고, 각 지역에 따른 전매제한 기간은 모두 다릅니다.
이 중 전매제한 기간이 가장 긴 기간이 적용되므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매제한 기간이 적용되며, 여기서 다시 분양가격과 투기과열지구 여부에 따라 기간이 달라집니다.
투기과열
지구 투기과열
지구
이외 지역 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
100% 이상 5년 3년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만 8년 6년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만 10년 8년 수도권 분양가상한제 적용주택 전매행위 제한기간
투기과열지구
따라서 3기 신도시 공공분양 사전청약 1~4차 주택 중 아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구이므로 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
공공분양 사전청약 1차 중 성남복정1
공공분양 사전청약 2차 중 성남신촌, 인천검단
공공분양 사전청약 3차 중 하남교산, 과천주암
공공분양 사전청약 4차 중 안산신길2
*공공분양 사전청약 4차 : 사전청약 4차 일정(+청약자격 총정리)
비투기과열지구
반면, 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구가 아닌 나머지 지역의 경우에는 분양가에 따라 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
*투기과열지구 등 규제지역 총정리 : 2022 조정대상지역 현황(+청약과열, 투기과열, 투기지역)
민간분양 사전청약
민간분양 사전청약 전매제한
지역적 특징
민간분양 물량 중 사전청약이 가능한 경우는 공공택지에서 공급되는 경우로 한정되는 바, 민간분양 사전청약 물량은 모두 분양가 상한제가 적용되는 주택이므로 분양가상한제 적용주택에 관한 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
투기과열지구
민간분양 사전청약 2차 중 인천 검단은 투기과열지구로서 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
비투기과열지구
아래의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 비투기과열지구이므로 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
민간분양 사전청약 1차 중 평택고덕A49, 오산세교2
민간분양 사전청약 2차 중 평택고덕A46
*민간분양 분석 : 민간분양 사전청약 일정(+ 2022년, 3기 신도시)
비수도권 + 비투기과열지구
민간분양 사전청약 1차 중 부산 장안은 비수도권 비투기과열지구이므로 3년 동안 전매가 제한됩니다(세종시 공무원 특공은 5년 제한).
전매제한 위반
형사처벌
전매제한 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌칙 조항이 적용됩니다.
이하의 징역 또는 이하의 벌칙 조항이 적용됩니다. 전매제한 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다.
주택법 제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 2. 제64조제1항을 위반 하여 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
전매제한 분양권 거래
*위장전입 총정리 : 위장전입 적발 사례 및 방법(+ 국세청 사례, 처벌 판례, 청약취소)
전매제한 의무거주
전매제한 기간 동안 소유권을 이전하면 안되는 것은 알겠는데, 그렇다면 제3자에게 전세나 월세로 임대를 주는 것은 가능할까요? 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
전매제한 전세
전매제한 전세 – 가능할까?
의무거주기간 전세
아파트 청약 중에 타인에게 전세를 줄 수도 없고, 직접 실거주해야 하는 경우가 있습니다.
즉, 의무거주기간 동안 전세나 월세가 불가능하다는 것입니다. 다만, 이러한 실거주 의무는 전매제한 때문에 발생한 것이 아니라 분양가 상한제 적용주택 중에 입주자에게 거주의무가 부여되는 경우가 있기 때문입니다.
입주자 거주의무
분양가상한제 적용주택 중 수도권에 공급되는 주택의 경우 입주자에게 거주의무가 있습니다.
전매제한 의무거주
수도권 분양가상한제 적용주택이면 전매제한도 적용되고, 거주의무도 적용됩니다.
수도권 분양가상한제 적용주택은 공공주택 여부로 구분된 후 분양가와 인근 시세와 비교하여 의무거주기간이 결정됩니다.
분양가상한제 적용주택
(공공택지) 분양가상한제 적용주택
(공공택지 이외) 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 이상
100% 미만 3년 2년 분양가격이
인근지역
주택매매가격의
80% 미만 5년 3년 입주자 거주의무 기간
3기 신도시 사전청약 – 의무거주기간
3기 신도시 공공분양 사전청약과 민간분양 사전청약은 대부분 공공택지에 공급되는 수도권 분양가상한제 적용주택이므로 분양가와 인근 시세의 비교에 따라 3년 또는 5년의 실거주 의무가 부여됩니다.
공공분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
민간분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
다만, 민간분양 사전청약 중 수도권에 속하지 않는 지역(부산 장안)은 실거주 의무가 부여되지 않을 것으로 보이나, 보다 확실한 것은 향후 공고될 본 청약 모집공고문을 통해 확인하시기 바랍니다(전매제한, 실거주의무 등에 관한 관계 법령은 본 청약 모집공고 당시를 기준으로 합니다).
청약홈 사이트
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 (이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택
주택법 시행령 제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. 1. 법 제57조의2제1항 제1호 에 따른 주택의 경우 가. 공공택지 에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년 나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년
거주의무 위반
아래와 같이 거주의무 기간에 실거주 하지 않는 경우 형사처벌을 받게 됩니다.
주택법 제104조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자
거주의무 예외사유(=거주의무기간 예외)
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유 가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
주택청약 당첨 후 판매 가능? 시기별 정리
주택청약 당첨 후 판매 관련 포스팅하겠습니다. 주택청약 당첨 후에 포기하시는 경우 분양권을 판매해서 재청약 노리시는 것도 좋은 선택입니다. 주택청약 당첨 후 판매 방법 알아보겠습니다. 주택 대출 및 주택 청약 담보 대출 방법은 아래를 참고해주세요.
주택청약 당첨 후 판매 시기별 설명
주택청약 당첨 후 판매 시기별 설명 요약해봤습니다.
당첨 직후
계약 직후 – 분양권 판매
입주 직후
입주 2년 후
청약 공식 홈페이지 바로가기
입주 전
중요한 것을 먼저 말씀드리자면 당첨 직후에 계약을 하기 전 분양권을 파는 것은 불법으로 절대 판매하시면 안 됩니다. 그러나 계약 후에는 분양권 전매 제한이 없다면 분양권 판매하실 수 있습니다. 단기적인 시세차익을 노려볼 수 있습니다. 우리가 노리는 재청약을 위한 자금을 마련할 수 있는 방법입니다.
참고로 중도금 납부 중에는 주택 대출 가능하지만 판매도 가능합니다. 분양권 양도세는 보유기간에 따라 1년 미만인 경우 과세표준의 50%이며 1년 이상 2년 미만일 경우 40%입니다. 만약 2년 이상이면 과세표준에 따라 나눠 6 ~ 38%로 차등 부과됩니다.
입주 후
입주 직후는 가격이 오를 아파트면 보통 입주 시 바로 시세가 오르는 시기입니다. 요즘은 아파트값이 계속 우상향 하는 추세임으로 노려볼만합니다. 입주 2년 후에는 양도 소득세 비과세 혜택으로 이득을 챙겨볼 수 있습니다.
1세대가 양도일 기준 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우 2년 이상 보유하면 양도소득세 과세되지 않습니다. 이후에 우리는 청약통장을 새로 만들어 재청약 기회를 노리시면 됩니다.
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판매한 금액과 함께 주택 대출받으면 다음에는 쉽게 입주하실 수 있을 겁니다. 주택청약 당첨 후 판매 가능 여부를 시기별 상황과 함께 알아봤습니다. 모두 판매 잘하시고 재청약 당첨되시길 바랍니다. 내용이 도움 되셨다면 댓글 또는 하트 모양 공감 표시 남겨주세요. 감사합니다.
청약에 당첨됐는데 분양권을 전매하려는 무주택자를 위한 조언
내집마련의꿈 청약에 당첨됐는데 분양권을 전매하려는 무주택자를 위한 조언 발악 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 얼마전 제 외사촌 동생 하나가 청약에 당첨이 되었다는 소식을 들었습니다. 서울·수도권은 아닙니다. 사촌 동생은 지방인 전라북도 군산에 살고 있고 결혼 5년차로 아이가 둘인데, 신혼부부특공으로 청약해 당첨이 되었다고 하더군요. 그래도 지방은 그나마 청약 경쟁률이 수도권에 비해 치열하지 않은 곳들이 있었고, 조금만 운이 있다면 충분히 당첨될만한 가능성이 있는 것 같습니다. 그것도 제 사촌동생처럼 특별공급분을 노리면 내 집 마련 가능한 경우가 생각보다 많습니다. 아무튼 사촌동생은 운좋게 청약에 당첨이 되었고, 분양가 3억3천만원으로 새아파트를 가질 수 있게 되었습니다. (군산 분양가가 생각보다 높아서 좀 놀랐습니다) 게다가 규제지역이 아니라서 전매가 가능했는데, 프리미엄이 2억 가까이 붙었을 정도로 벌써 많은 수익을 얻게되었습니다. 최근 군산의 집값이 많이 올랐다고 하네요. 참으로 축하할만한 일입니다. 그런데 이 사촌동생은 그냥 이 집에 입주하지 않고, 프리미엄을 받고 팔까를 고민하고 있었습니다. 저는 그 이야기를 듣고 깜짝 놀라 극구 말렸습니다. 왜 굴러들어온 복을 걷어차냐고… 말을 들어보니 주택담보대출을 받아 매달 내야하는 원리금에 대한 부담때문이었습니다. 분양가 3억3천만원에 60%의 대출을 받게 되면 약 2억원 가까이 주담대가 가능합니다. 문제는 원금균등상환에 연이율 3% 가정시 대출 원리금이 매달 100만원 가까이 발생한다는 점입니다. 물론 첫회차 부담이 100만원이 넘을뿐 원금균등상환 방식의 특성상 이 비용은 매달 시간이 갈수록 감소하기는 합니다. 하지만 초기 원리금부담이 100만원이 넘는다는 것은 일반 서민들에게 있어 꽤 부담스러울수밖에 없습니다. 그래서 사촌동생은 전매를 통해 프리미엄을 받고 팔려는 생각을 하고 있었습니다. 제가 절대 팔지 말라고 한 이유는 아래와 같습니다. 어마어마한 양도소득세 부담 77% 올해 6월 이후부터는 규제지역, 비규제지역 모두 분양권 전매시 많게는 77%, 적게는 66%의 양도소득세를 내야합니다. 1년 미만 전매시 양도소득세 70% (지방소득세 포함시 77%) 2년 미만 전매시 양도소득세 60% (지방소득세 포함시 66%) 구체적으로 계산해보겠습니다. (계산의 편의를 위해 경미한 소요경비 및 인적공제는 생략하겠습니다) 분양가 3억3천만원짜리 분양권을 5억3천만원에 매도시 양도차익 및 과세표준은 2억원입니다. 여기에 양도소득세(지방소득세포함) 77%를 납부하면 실질적인 수익은 4천6백만원이 됩니다. 무려 양도세만 1억5천4백만원을 내게 됩니다. 물론 4천6백만원이라는 수익도 적지 않고 아주 감사한 일입니다만 그 수익을 세금으로 내기엔 너무 아깝습니다. 일단 입주한 후 1주택자 양도세 비과세 혜택을 누려라 반면 입주까지 해서 2~3년 거주하여 1주택자 양도세 비과세 요건을 갖춘 후 매도를 하면 양도세를 한푼도 내지 않고 오롯이 그 시세차익을 모두 누릴 수 있습니다. 게다가 2~3년 후 집값이 더 올라준다면 2억 이상의 수익을 얻을 수도 있습니다. 예를 들어 3년 거주했다고 가정했을 때 3년간 주담대로 발생하는 이자는 1,700만원에 불과합니다. 이는 분양권 전매시 발생하는 양도세의 11% 수준입니다. 따라서 1년내 전매를 하게 되면 양도세 규모가 무려 30년간 이자를 한번에 내는 꼴 이니 절대 분양권을 파는 것은 엄청난 손해나 다름 없습니다. 게다가 팔지 않고 입주까지 하면 좋은 새 집에서 사는 것이니 이만큼 좋은일이 또 있을까요? 여러분들이라면 위 두가지 옵션 중 무엇을 선택하시겠습니까? 물론 최악의 시나리오 가정시 집 값이 지금보다 떨어질 수도 있습니다. 하지만 무려 1억이 떨어졌더라도 지금 팔지 않고 입주하는 것이 훨씬 이득입니다. 그래서 제가 봤을 때 입주하지 않을 이유가 1도 없어보였습니다. 그래서 저는 “과장 조금 보태서 사채를 써서라도 입주해라” 라고 조언했습니다. 이 글을 보는 여러분들 중에서도 제 사촌동생과 비슷한 고민을 하시는 분들이 있을겁니다. 당장 납부해야할 계약금, 잔금, 대출이자 등이 부담스러워서 전매를 고려하는 분들도 충분히 있으실것 같습니다. 하지만 부동산 세금을 조금이나마 이해하고 조사하면 무조건 입주하는 것이 답인 경우가 많습니다. 물론 시세차익의 정도나 각자의 사정, 주택 보유수에 따라 사람마다 조금씩 달라질 여지는 있지만 시세차익이 크면 클수록 분양권 전매는 하지 않는 것이 답입니다. 비슷한 고민을 하고 계신 분이라면 꼭 현명한 결론을 내리시길 바랍니다. 함께보면 좋은 글 전세사는 친구에게 갭투자로 집 사라고 추천했다가 결국 2년 후… 인쇄
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