Top 28 도시형 생활 주택 오피스텔 차이 The 102 Latest Answer

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오피스텔은 주거와 업무 둘 다 사용이 가능하지만, 도시형 생활주택은 주거용으로만 가능하다. 오피스텔과 도시형 생활주택의 가장 큰 차이점은 취득세인데, 오피스텔의 취득세는 4.6%이며 주택임대 사업자 등록 시 감면 혜택이 있다. 도시형생활주택은 일반 주택과 같은 취득세율이 적용된다.

도시형 생활주택?! 오피스텔?! 차이점이 궁금하다면? 도시형 생활주택 VS 오피스텔 구분하기!

같은 듯 다른 듯.. 오피스텔과 도시형생활주택

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도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점

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도시형 생활주택의 뜻

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도시형생활주택과 오피스텔 차이 및 주택수 포함여부

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도시형생활주택 vs 오피스텔의 차이점은

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도시형생활주택 vs 오피스텔의 차이점은? > 부동산꿀팁 | 공실톡

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Summary of article content: Articles about 도시형생활주택 오피스텔과의 차이점 거래세는 오피스텔이 더 높습니다. 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡이하, 6억원 이하인 경우는 취득세 1.1%의 적용을 받지만 오피스텔은 건축법 적용을 … …
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도시형생활주택 오피스텔과의 차이점 본문

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도시형 생활주택이란

도시형 생활주택 규제 완화

도시형 생활주택의 특장점

도시형 생활주택의 융자조건

도시형 생활주택 주택보유 여부 5가지 세금

도시형 생활주택 단점 3가지

같은 듯 다른 듯.. 오피스텔과 도시형생활주택

한정된 투자금을 가지고 있는 사람이라면 많은 고민이 되는 부분이 한 번의 투자로 인한 투자금의 고갈이다. 이런 투자금에 대한 한계를 이겨내기 위해 소액 투자에 주목해야 한다.

소액 투자를 할 수 있는 투자처로는 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’이 있는데, 이 둘이 무엇이고 어떤 차이점이 있는지를 알아야 한다.

【오피스텔】

‘오피스텔’은 오피스 office와 호텔 hotel의 합성어인데, 온돌 방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 건축법이 개정되면서 주거와 사무용으로 모두 이용할 수 있게 되어 수요가 많이 늘어났다.

오피스텔은 주거용 부동산과 비교하여 세금 등에서 몇 가지 단점이 있다. 일반 아파트나 주거용으로 분류되는 부동산은 매매가의 1.1%~1.3%에 상당하는 금액이 취득세로 부과되지만, 오피스텔은 4.6%가 부과된다.

그리고 양도세 부분에서도 일반 주거용은 2년을 보유하면 비과세 혜택을 받지만, 오피스텔은 그런 혜택이 없다.

또한 주거를 목적으로 사용하는 오피스텔이라도 주거용으로 신고하지 않으면 세법에 의해 주거용보다 2.5배 정도 높은 재산세가 부과된다. 그리고 면적의 경우, 주거용 부동산은 분양면적의 80%가 전용면적이지만, 오피스텔은 그보다 비율이 낮다.

그러나 소형 주택에 대한 수요가 증가하고 고령사회로 진입하는 추세에서 임대 소득을 얻기에 유리하다는 장점도 있다.

특히 주거용으로 신고하지 않는다면 주택으로 산입 되지 않기 때문에 1가구 1주택인 경우 오피스텔의 수를 늘려 임대수입을 증가시키더라도 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.

또한, 오피스텔은 주거와 사무를 함께할 수 있기 때문에 소규모 개인 사업을 하는 사람들의 수요가 많고, 분양 당시에 생활에 필요한 모든 제품이 갖추어져 있으므로 임대인이 따로 옵션을 구비할 필요가 없다.

오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 얻기에 좀 더 적합한 투자 물건이다.

【도시형 생활주택】

도시형 생활주택이란 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고 기반 시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않으며 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모를 말한다.

단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분되는데, ‘주택 공급에 관한 규칙’에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자 저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

단지형 연립주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 초과로 건축한다. 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.

단지형 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축한다. 다세대주택 또한 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.

원룸형은 전용면적이 14㎡ ~ 50㎡ 이하인 형태로서 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 있다. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다.

도시형 생활주택 30세대 이상의 주택 건설 사업을 하기 위해서는 해당 도시지역의 특별시장, 광역시장, 특별 자치도 지사 또는 시장, 군수로부터 사업 계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 22㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택 건설 사업자로 등록하여야 한다.

【차이점】

오피스텔은 상업용 시설로써 건축법에 해당되며 도시형생활주택은 주택으로써 주택법에 해당된다. 오피스텔은 주거와 업무 둘 다 사용이 가능하지만, 도시형 생활주택은 주거용으로만 가능하다.

오피스텔과 도시형 생활주택의 가장 큰 차이점은 취득세인데, 오피스텔의 취득세는 4.6%이며 주택임대 사업자 등록 시 감면 혜택이 있다.

도시형생활주택은 일반 주택과 같은 취득세율이 적용된다. 85㎡ 이하일 경우 6억 이하 일시 1.1%, 6~9억 일시 2.2%, 9억 초과 일시 3.3%이며 85㎡ 초과 일시 이하일 경우보다 0.2% 높아진다.

소액으로 투자가 가능한 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’을 알아봤다. 비슷한 형태의 부동산이라고 생각할 수 있지만, 세금 등의 작은 차이를 잘 고려한다면 한정된 투자금으로도 충분히 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.

멋진 인생(글쓴이)은

저자이며

Daum 우수 카페

‘행복재테크'(http://cafe.daum.net/happy-tech)

의 칼럼니스트이다

도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점

안녕하세요. 땅미남입니다. 내부만 보면 오피스텔이라고 착각할 수 있는 주택유형이 있습니다. 바로 도시형 생활주택인데요. 겉만 봐서는 도무지 도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점을 구분할 수 없지만 서로 주택법과 건축법의 적용을 받는 법적으로는 다른유형의 건물이라 볼 수 있습니다. 그래서 오늘은 헷갈리기 쉬운 두 상품의 차이점에 대해 알려드리겠습니다.

도시형생활주택

동대문 리마크빌 도시형생활주택 내부 및 외관 모습 출처-리마크빌

도시형 생활주택은 도시민의 생활패턴의 변화로 1~2인 가구가 급증함에 따라 정부가 2009년 5월 도입한 주택 유형으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며, 도시지역 내에서 주택법의 사업계획승인을 얻어 국민주택규모에 해당하는 주택을 300세대 미만의 규모로 공급되는 주택을 뜻합니다.

세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌이 있으며, 세대별 주거전용면적은 50㎡ 이하 면적으로 각 세대는 지상층으로만 설치하게 됩니다. 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않아 자금 부담이 덜하고 실수요자들 사이에서도 인기가 좋아 주택시장에서 한자리 차지하고 있는 주택유형입니다. 최근에는 대형 건설사들의 참여가 늘면서 시공 및 임대관리까지 맡아주는 단지가 늘어나고 있는 추세기도 합니다.

도시형 생활주택은 주택법 적용을 받기 때문에 1가구 1주택자 규정의 대상이 됩니다. 단, 전용면적 20㎡ 이하인 경우 새 아파트 청약 시에는 무주택으로 판정받을 수 있습니다.

오피스텔

오피스텔 내부모습 출처-네이버부동산

도시형 생활주택과 형태가 비슷하여 오피스텔과 혼돈되지만 오피스텔은 office+hotel의 합성어로 우리나라에만 존재하는 말입니다. 한국의 최초 오피스텔은 80년대에 지어진 마포구 성지빌딩이며, 이후 대도시 지역 중심부인 상업지역에 사무실로 채우기보다는 집처럼 쓸 수 있게 만들어 팔면 잘 팔리겠다 싶어서 탄생한 것이 오피스텔이라 볼 수 있습니다.

이와 같이 업무시설과 주거를 겸용할 수 있다는 장점이 있어 대 도심권 주택공급에 이바지하고 있습니다. 오피스텔은 건축법을 적용받는 업무 시설인 만큼 취득세 감면 대상에서 빠지고, 중개 수수료도 주택보다 2~3배 비싼 편입니다. 특히 임대인이 부가세 환급을 목적으로 업무용으로 신고해둔 경우 주거용 세입자가 전입 신고를 못하게 막는 편입니다. 일종의 편법이죠.

도시형 생활주택과 오피스텔 차이점

도시형 생활주택과 오피스텔비교

두 상품의 가장 큰 차이점은 취득세 및 주택 수 포함 유무에 있다 볼 수 있습니다. 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 1가구 1주택자 대상이 되며(단, 20㎡ 이하 일 경우 아파트 청약 시 무주택으로 간주) 오피스텔은 업무용으로 사용할 경우 대상이 되지 않습니다.

그래서 오피스텔을 보유한 임대인들은 세입자들에게 전입신고를 안하는 조건을 내걸기도합니다. 세입자가 거주하기 위해 전입신고를 하게 되면 주택으로 간주될 수 있기 때문입니다.(편법주의)

전용률차이

도시형 생활주택은 말 그대로 ‘주택’ 이기때문에 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하를 취득할 경우 취득세 1.1%를 적용받지만 오피스텔은 건축법 적용을 받아 업무용 시설에 해당하는 4.6%를 적용받습니다. 때문에 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 4.6%의 취득세를 내야 합니다.

도시형 생활주택 전용률은 70~80% 정도로 높고 발코니를 설치할 수 있지만, 오피스텔은 발코니 설치가 제한되며 전용률도 50~60%로 굉장히 낮은 수준입니다. 즉 같은 면적이라도 오피스텔에 비해 도시형 생활주택의 실사용면적이 20~30% 넓을 수 있습니다.

반면, 오피스텔의 주차대수가 1가구당 1대로 조금 유리한 편이지만 큰 차이는 없습니다. 도시형 생활주택이나 오피스텔 모두 주택임대사업자 등록 시 다양한 세제 감면 혜택을 받을 수 있으나 주택임대사업자로 등록하지 않으면 취득세나 재산세 등의 세제혜택이 없다는 점은 투자 시 주의해야합니다.

2017년 8·2부동산 대책으로 인해 조정대상지역 및 투기과열지구에서 분양되는 두 상품은 전매제한을 받을 수 있다는 점도 주의해야합니다.

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도시형 생활주택이란?(장, 단점 및 오피스텔과 비교)

도시형 생활주택에 대해서 한 번 알아보았다.

도시형 생활주택의 뜻

도시형 생활주택이라고 하는 것은 2009년부터 1~2인 가구가 늘어나면서 주거 안정을 위하여 시행된 주거형태로, 1세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성되며, 3가지 형태가 있다.

단지형 연립주택, 다세대주택과 원룸형 주택이다.

연립주택과 다세대주택의 의미는 이전에 한 번 다룬 적이 있기 때문에 참고하면 될 것 같다.

▶ 다세대, 다가구, 연립주택, 빌라용어 차의

원룸형 주택의 경우는 아래 요건을 모두 충족하는 공동주택을 말한다.

– 세대별 주거전용면적은 50m² 이하

– 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌 설치

– 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것.(욕실 1 + 침실 1)

(다만, 전용면적 30m² 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성 가능)

– 지하층에는 세대 설치 X

위 사항은 정부에서 원룸형 도시형 생활주택을 소형 도시형 생활주택으로 명칭을 바꾸고, 주거 전용면적을 60m²이하로, 그리고 세대별로 최대 욕실 1 + 침실 3까지 공간을 분리할 수 있도록 완화한다고 발표하였다.

출처: 국토교통부

도시형 생활주택의 특징(장, 단점)

도시형 생활주택의 경우에는 주택법에 적용을 받는 하나의 주택으로, 매수 ~ 매도하는 일련의 과정은 일반적인 주택과 동일하게 적용을 받는다고 생각하면 된다.

따라서, 도시형 생활주택을 1채 보유하게 되면 1주택자가 되고, 만약 1주택자가 조정지역의 도시형 생활주택을 추가로 매수(2주택자)할 경우에는 이에 따른 취득세 8%가 부과되게 된다.

※ 전용면적 20m² 이하인 경우에는 주택 수 미포함(다만 이것도 2채 이상은 주택 수 포함)

또한, 국가에서 건설을 위해 적용받는 여러 규제들을 완화해주어서 분양 ~ 공사까지 신속하게 진행될 수 있으나, 이에 따라 동별 간격이 좁아서 일조권이 침해받는다거나 도로와 너무 인접해서 소음문제가 있다거나 하는 등의 문제가 있을 수 있다.

그 외 특징을 포함해서 도시형 생활주택의 장, 단점을 정리해보면

<장점>

– 청약통장 불필요, 재당첨 제한 없음

– 전용률 높음(세대당 전용면적 넓음)

– 발코니 확장 가능

– 도시에 공급되기 때문에 입지 좋음(역세권)

<단점>

– 주택 수 포함

– 주차공간 부족(세대당 0.5 ~ 0.6대 정도)

– 편의 및 커뮤니티 시설 부족

– 소음 및 일조권 보장 X

정리하면, 많은 규제들을 완화해준 만큼 건설하는데 있어서, 주차대수나 도로와의 거리 등 거주자를 위한 배려나 편의 측면에서는 다소 미흡한 모습을 보이지만, 취득하는데 조건이 까다롭지 않고 상대적으로 좋은 입지에 싼 가격으로 주택을 소유할 수 있다는 점이 특징이다.

도시형 생활주택 vs 오피스텔

그렇다면, 이 원룸형 도시형 생활주택은 말만 들어서는 오피스텔과 별로 차이가 없어 보이는데 어떠한 차이가 있을까?

도시형 생활주택은 주택법에 적용을 받아 주택으로 인정이 되지만, 오피스텔은 건축법에 적용을 받아 주택으로 인정되지 않는다.

단, 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔로 사용하고 거주자가 전입신고를 할 경우 세법상 주택 수에 포함된다.

이 사항이 어찌보면 투자자에게 있어서는 가장 큰 차이점이라고 해도 무방할 정도이기 때문에, 청약이나 매수를 하기 전에 도시형 생활주택인지 오피스텔인지를 명확하게 확인하고 접근을 하고 이에 따른 세금도 잘 확인해야 한다.

이에 따라, 도시형 생활주택은 취득 시 일반 주택 취득과 동일한 세율을 적용하지만, 오피스텔은 4.6%를 적용한다.

▶ 취득세 보러가기

그리고 위의, 도시형 생활주택의 특징을 보면 오피스텔과 상반되는 점들이 있다.

도시형 생활주택의 경우 앞에서 얘기했듯, 전용률이 높은데 보통 70~80%가 되고 오피스텔은 50~60%정도가 된다.

즉, 만약 두 주택 모두 공급면적이 20평이라고 가정하면, 도시형 생활주택은 전용면적인 14~16평이 되나 오피스텔은 10~12평 정도밖에 되지 않는 것이다.

이 이유는, 오피스텔의 경우에는 여러 부대시설이 설비되어 있어 이 부분이 면적을 차지하기 때문에 전용면적을 크게 설계할 수 없지만, 도시형생활주택의 경우에는 그러한 부대시설이 없는 대신 세대당 실 평수는 넓게 설계가 되는 것이다.

이러한 이유로, 오피스텔은 세대당 주차 1대 이상으로 주차를 위한 공간이 꽤나 할당되어 있지만, 도시형 생활주택의 경우에는 0.5~0.6세대로 주차가 매우 쉽지 않다.

이 외 부가적인 사항까지 포함해서, 간단하게 표로 비교해보면 다음과 같다.

구 분 도시형 생활주택 오피스텔 법령 적용 주택법 건축법 주택 수 포함 포함

(예외: 전용 20m² 이하 1채만 보유 시) 미포함

(예외: 주거용으로 사용하며 전입신고 시) 청약 시 통장 불필요 발코니 확장 가능 불가능 세대당 주차 대수 0.5 ~ 0.6대 1대 이상 취득세 주택 취득세율 동일 적용 4.6% 전용률 70 ~ 80% 50 ~ 60% 바닥 난방 가능 전용 85m²이하만 가능

(120m²이하로 확대 예정)

마지막으로, 이 두 주택유형을 겉으로 봐서는 알기 어렵기 때문에 필요한 경우에는 건축물대장을 확인해야 한다.

▶ 가로주택 정비사업이란?

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