Top 7 갭 투자 하는 법 The 75 Top Answers

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1 아파트 갭투자 하는 2가지 방법

1.1 전세가 껴있는 아파트를 사는 방법
1.2 공실인 아파트를 사서 전세 세입자를 새로 맞추는 방법
1.3 [1] 마음에 드는 물건을 선택합니다.
1.4 [2] 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.

부동산 왕초보 갭투자는 이렇게 합니다.

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아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지 – 갭투자 원리 순서 총정리! – 부동산 지식 마인드맵

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아파트 갭투자 하는 2가지 방법

아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지

아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지

아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지 – 갭투자 원리 순서 총정리!

Categories : 부동산 마인드맵

갭투자란 매매가와 전세가의 금액차이를 이용해서 아파트를 매수하는 방법입니다.

아파트 갭투자 하는 2가지 방법

전세가 껴있는 아파트를 사는 방법

매매가와 전세가의 차액만 지불하고 아파트를 매수하실 수 있습니다.

시가 5억원짜리 집에 세입자가 전세로 3억원으로 살고 있다고 합시다. 2억만 있으면 매입이 가능합니다.

공실인 아파트를 사서 전세 세입자를 새로 맞추는 방법

공실인 아파트를 매수하고 전세를 맞춰서 아파트 갭투자로 사는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
[1] 마음에 드는 물건을 선택합니다.

부동산 입지 선정이란, 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가를 확인하는 것입니다. 또한 전세 수요가 많은 지역인지 조사해야하며, 전세 만기시 입주 물량을 반드시 체크해봐야한다는 점입니다.
[2] 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.
[3] 가계약금을 넣습니다.
[4] 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다. 이때 계약금은 10%를 준비합니다. (가계약금 포함)
[5] 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것 협의를 합니다.
[6] 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다. 이후 매수 잔금일에 나머지 잔금을 치루고 등기를 칩니다.

날짜를 딱 맞춰서 전세세입자 한테서 받은 전세보증금을 매도자에게 매매잔금으로 지급합니다. 전세세입자를 3개월 안에 맞춰야 하는것이 걱정되실 수 있지만, 1번에서 알아보았듯이 전세수요가 높고 매물이 부족한 곳이라면 대부분 금방 맞춰집니다.
[7] 1주일 뒤 소유권이 넘어옵니다.

아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지

1) 부동산 입지 선정: 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가 확인하기

지역을 선정하고, 아파트를 선정합니다. 처음부터 정말 좋은 지역, 2년뒤에 정말 오를 수 있는 지역을 고르는게 중요합니다. 아파트 가격이 2년뒤에 오를지 안오를지는 이렇게 확인을 해볼 수 있습니다. 예를들어 A지역이 100만명의 인구가 있다고 해보겠습니다. 그렇다면 인구 대비 0.05%의 새로운 신혼부부가 탄생을 합니다. 이 신혼부부들이 원래 부모님집에서 살다가 결혼을 하고 전세를 구합니다.

이때 새로운 아파트가 지어지는게 하나도 없으면, 기존 전세의 가격이 올라갑니다. 즉, 주변에 새로운 아파트가 지어지느냐 안지어지느냐가 중요합니다. 전세가격이 매매가격이랑 큰 차이가 안난다면, 전세가격이 올라가면 아파트 매매가격도 같이 올라가게 됩니다. 2년뒤에도 새로운 아파트가 없는 지역은 2년뒤에도 전세가 귀할 거라는 것입니다.

1억 짜리 매물이 2년뒤에는 1억 5천이라는 시세가 된다고 가정해보면, 기존 세입자에게 전세금을 돌려주더라도 새로운 세입자를 1억 2천선에 구하면 됩니다.

2) 전세 수요가 많은 지역인지 조사한다.

전세를 누가 들어올거냐는 생각을 해봅니다. 일자리 수요가 많거나 신혼부부들이 살기 좋은 입지라면 좋습니다. 오래된 아파트라도 주변에 학교가 있고, 학원가, 마트 등 생활시설이 잘 되어 있는 아파트라면 30년된 오래된 아파트라도 아이들 키우기 좋은 곳이라 선호도가 높습니다.

◆팁: 투자해야할 때 고려해야 할 입지: 아이들 키우기 좋은 입지는 좋은 입지다

1번이 충족되어 주변지역이 괜찮고 좋은 아파트를 골랐다고 해봅시다. 여기서 더 중요한 것은 주변에 전세물건이 많으면 전세가 잘 안나간다는 것입니다. 또한 전세수요가 없으면 계약금을 날리게 될 수 있습니다. 따라서 주변 아파트 전세매물이 얼마나 있는지, 전세수요가 풍부한지 부족한지를 파악합니다.

이를 조사하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

처음에는 부동산에 전세를 구하는 것처럼 하면서 조사를 합니다. 그러면 전세가 풍부한지 부족한지 알 수 있습니다. 부동산에 가기 그렇다면 인터넷으로도 조사가 가능합니다. 네이버 부동산에 들어가서 실제로 전세 숫자를 볼 수 있어요. 확인해봤을 때 전세매물 개수가 0이면 전세가 부족한거라고 볼 수 있습니다. 부동산에 전화로 알아보는 것도 병행하면 좋습니다.

3) 전세 만기시 입주 물량 체크하기

1,2번이 충족되더라도 3번째로 확인하셔야 할것이 있습니다. 전세가 만기되었을 경우에 내가 산 아파트의 전세가가 떨어질지를 미리 예측해봐야합니다.

전세는 보통 2년이 지나면 재계약을 하거나 새로 세입자를 맞춥니다. 이 시기에 근처에 아파트가 새롭게 들어오면 입주물량이 많아지겠습니다. 그러면 어쩔 수 없이 내가 산 전세가가 떨어지게 됩니다. 따라서 입주물량을 미리 조사해야합니다.

새로운 아파트는 2년~3년 정도면 지어집니다. 지금 당장은 전세 물건이 없을 수 있는데 아파트가 다 지어지면 위험할 수 있습니다. 따라서 주변에 아파트가 지어질지를 확인해보는 것이 필요합니다. 아파트가 미리 지어질 지도 인터넷을 통해 알아볼 수 있습니다. 호갱노노에서 주변에 2~3년 내에 아파트가 새로 지어지는 것이 있는지 모니터링 하시고, 한 3~5개월치를 내다보시고 계약을 진행하셔야 합니다.

만약 전세 세입자가 나가는데 보증금이 없다면?

여기서 대출과 함께 진행하는 경우에는 신용대출의 이자를 갚을 수 있는지 계산해보셔야 합니다. 지금은 저금리이지만 추후 고금리로 인상될 경우를 대비해서 극단적으로 금리를 높이 계산해 보는 것도 필요합니다.

갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법?

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안녕하세요, J부장입니다 🙂

이번에알아볼주제는 갭(Gap)투자인데요,

갭(Gap)투자란

전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식.

우선 우리는 왜 갭투자를 하는지에 대한 이유를 알아봐야합니다.

과거에 갭투자는 말그대로, 투자의 목적으로써,

적은 비용으로 높은 수익을 내기 위해 투자용으로 많이 이루어졌습니다.

대출을 받아 투자하는 방식, 레버리지 투자와 비교해도,

상대적으로 높은 수익률, 융자이자 비용이 발생하지않아,

이 점이 투자자들도 하여금 큰 메리트로 여겨졌습니다.

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

★아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법으로,

환금성이 높은 물건을 투자해 위험성을 줄이고 변수를 대비해 자금을 확보하는 것 또한 중요합니다.

요즘, 근래에는 대출을 끼고 주택구입이 힘들거나

주택가격이 더 오르면 감당하기 힘들어진다 판단해 영끌매수가 많아졌습니다.

올해 4월에는 서울 주택거래 갭투자 비중이 52%까지 상승했습니다.

● 갭투자 방법은?

전세끼고 구입 전세맞춰 구입

→ 전세끼고 구입이란 ?

= 기존에 전세가 있는 주택을 구입하는 방법

전세끼고 구입시 기존에 전세입자의 계약잔여일을 꼭 확인해야합니다.

※ 전세입자가 거주한 지 얼마되지않았다면, 4년간 최대 전세금 5%증액가능,

전세 입자가 계약만료시점이 다가온다면 새로운 시세로 전세금 계약가능.

→ 전세맞춰 구입이란 ?

= 공실인 아파트를 사서 전세입자를 새로 맞추는 방법

계약 후 잔금일을 2~3개월 뒤로 하고 그 기간동안 전세입자를 맞춤

● 예를들어봅시다.

매매가 : 5억

전세가 : 4억

(매매가) – (전세가) = 차액 (차액만큼 투자해서 주택구매)

중개수수료, 등기비용, 취득세 등 제외하고 실투자금 1억이 있다면,

전세금 4억 + 내돈 1억으로 5억짜리 아파트를 매수 할 수 있습니다.

현재와 같은 부동산 상승장에서 부동산 가격은 한번에 몇천~몇억씩 상승합니다.

5억원에 매수한 아파트가 7억이 되었다면,

초기 투자금 `1억`으로

시세차익 `2억` 2배의 수익을 얻게 되는 방식으로,

만일 내가 산 아파트가 전세가격이 상승한다면, 오히려 내 돈을 들이지 않고 시세차익을 얻게 됩니다.

★ 주의

→ 주택이나 전세가격이 하락한다면 ?

= 역전세현상이나 전세계약갱신시 추가적인 전세보증금이 발생할 수 있음

→ 전세입자가 새로 안구해진다면 ?

= 전세보증금만큼 비용을 마련해야함

위에 말씀드렸다시피 갭투자는

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법 이기때문에,

반대로 부동산 폭락기가 온다면 큰 부작용 으로 다가옵니다.

아파트 매매가가 전세가보다 낮아져버려 이를 역전세라고 말합니다.

사람들이 부동산을 매수 하지 않아 일어나는 현상 으로,

이 시점에 갭투자를 한 집주인이 세입자의 전세만기상황에 전세금을

되돌려주지 못해, 다행히 대출을 일으켜 전세자금을 돌려준다면 좋지만,

최악의 경우 해당아파트가 경매로 넘어가게 됩니다.

최근에는 금리인상과 대출규제로 갭투자도 줄어들고있는 상황이지만,

갭투자는 무주택자내집마련, 1주택자들의 갈아타기 수단으로 활용할 수 있습니다.

하지만 역시 공급과 수요, 가용금액을 잘 체크한 후 실행에 옮기시길 바랍니다 🙂

이상으로 갭투자에 대한 설명을 마치도록하겠습니다.

J부장이였습니다.

감사합니다 🙂

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갭투자 기본 상식 이해하기

갭투자 하는방법에 대해서 알아보기

예전에는 부동산규제가 지금처럼 심하지 않았을 때는 투자를 통해서 자산을 불리는 방법으로 갭투자를 하시는 분들이 많으셨는데 요즘에는 어려운 부분이 있길 마련이죠. 아무래도 부동산은 다른 자산에 비해 현금으로만 이용해 사는 분들이 드물어서 대출이나 세입자를 구해 전세를 안고 사기도 하는데 어떻게 갭투자 하는방법을 할 수 있는지 방법과 장점에 대해서 알려드릴까 해요.

– 갭투자란?

시세 차이를 목적으로 매물 가격과 전세가 간의 차액만큼 금액으로 전세를 낀 주택을 매수하는 투자 방법으로 영어로 gap, 차이라는 용어와 결합한 단어로 전·월세로 내놓은 집을 매입하는 투자방식이랍니다. 즉 이미 살고있는 세입자가 있는데 그 세입자의 보증금만큼만 뺀 나머지 돈만 지급하여 매매하는 방식을 말한답니다.

– 갭투자 하는방법

사실상 그렇게 복잡하고 어려운 방법이 아닌데요. 예를 들어 매매가가 5억이면서 현재 전세가가 3억인 아파트에 세입자가 있는 상태에 이 집을 구매하려는 매수인은 3억 전세를 끼로 실제로 남은 차액인 2억만 주고 매수를 할 수가 있는 방법이랍니다. 이때 아파트 가격이 오르면서 7억이 되었을 때 매도인으로부터 소유권을 넘겨받은 투자자가 매도하면 2억으로 1억을 벌게 되는데 이런 방식으로 시세차익으로 투자하는 방법이랍니다. 주로 자금이 부족한 신혼부부가 집을 장만하는 방법으로 많이 이용하고 있답니다.

– 아파트만 가능한가?

사실 아파트가 대표적인 부동산이긴 하지만 오피스텔이나 빌라 주택 등 모두 가능하다고 할 수가 있답니다. 하지만 아파트는 동일한 조건의 단지와 평형이 있기 때문에 상대적으로 안정적인 가격이 형성될 수가 있기 때문에 투자하시는 분들은 아파트를 선호하시는 경우가 많이 있답니다.

– 갭투자의 장단점

갭투자는 일단 다른 부동산투자에 비해서 진입하기가 쉽다는 장점이 있답니다. 비교적 적은 액수의 현금만 있으면 되고 지역설정만 잘 정한다면 빠르게 수익을 낼 수가 있다는 장점이 있어요. 또한 입주권이나 분양권과 같은 권리가 아닌 실물을 대상으로 하므로 위험부담도 덜하며 매매가격의 상승이나 높은 전세가율이 유지된다면 효율적으로 진행하실 수가 있답니다. 즉 소액으로 투자할 수 있고 수익 실현도 빠르다는 것을 말할 수가 있어요. 하지만 반대로 집값이 내려가게 되면 집을 팔았어도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 대출금마저 갚지 못하게 되는 경우가 있기 때문에 이 역시도 잘 알아보고 진행하시는 것이 중요하답니다.

– 갭투자는 대출이 가능한가?

간혹 전세 낀 집을 알아본 후 나머지 돈을 대출받으면 될 거라는 생각을 하시는 분들이 계시겠지만 갭투자는 일반주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출이 불가해요. 그러므로 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 돈은 신용대출이나 마이너스 통장 또는 예·적금 등 개인 자금으로 내야 한다는 점이 있답니다.

– 투자하기 좋은 지역이란?

주로 도시보다는 지방이나 비규제지역인 수도권을 찾는 경우가 많이 있는데 대도시는 일반적으로 전세가율이 매매가의 약 70%의 수준이지만 지방 같은 경우는 전세가율이 높아서 매매와 별로 차이가 나지 않는 경우가 있답니다. 그러므로 더욱 적은 금액으로 시작할 수가 있고 취·등록세가 중과되지 않는 1억 이하의 매물과 양도세가 중과되지 않는 비규제 지역으로 알아보시면 좋답니다.

– 갭투자로 차익실현

모든 투자자는 높은 세금을 피하고 싶어 해서 취득세는 공시가 1억 미만 물건만을 매수하여 중과를 피할 수가 있지만, 양도세의 경우에는 단기 보유에 대한 세율이 높기 때문에 매수단계에서 최소 2년 이상은 보유하고 일반과세율로 양도세를 내는 것이 좋답니다. 그러므로 너무 짧은 기간에 급등하거나 투자자들만 매수한 지역 실수요가 받쳐주지 못하는 곳은 피하며 지역을 선택하여 투자해야 한답니다.

– 오늘 마무리를 하면서 :

갭투자 하는방법으로는 실거주 집을 미리 매수하여 동시에 실거주하는 것이 좋지만 요즘같이 시세가 높고 대출이 까다로운 경우에는 높은 전세가율을 이용해서 향후에 거주할 곳을 미리 갭투자를 하는 것도 좋은 방법이랍니다 이렇게 다양한 방법으로 갭투자 하는방법을 알아보았는데 주변 시세부터 환경 조건 등을 고려해서 꼼꼼하게 알아본 후 투자하시는 것이 중요해요.

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