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과천주공4단지 재건축, 관리처분계획 수립 – 하우징헤럴드
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‘별양동 주공4단지’의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노
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경기도 과천시 별양동 7
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과천주공4단지 관리처분계획 인가…\”이르면 8월하순 이주\”
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과천 주공4단지 재건축 현황
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과천 주공 4단지 재건축 경관심의 재검토에 조합, 300억 피해 우려 대책 호소
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과천주공4단지 재건축, 관리처분계획 수립
[하우징헤럴드=최진 기자] 과천주공4단지 재건축조합(조합장 김동준)은 지난 8일 오후 7시 과천시민회관 대극장에서 관리처분계획 수립을 위한 2022년 정기총회를 개최했다. 이날 총회는 코로나 오미크론 변이 확산 우려로 인해 전자투표 방식으로 총회가 진행됐다.이날 총회에는 조합정관 개정 및 2022년도 조합 운영비‧정비사업비 예산안 등 총 10개의 안건이 상정돼 원안 가결됐다. 특히 이날 총회에는 지난해 11월 출범한 2기 조합집행부와 시공자인 GS건설이 조합원들의 선호도 조사를 반영한 특화설계안을 선보여 조합원들로부터 지지를 이끌어냈다.
GS건설은 최신 주거트렌드인 4Bay 평면을 적용하고 불필요한 공간을 줄여 8개 가구를 용적률 상승없이 추가 확보했으며, 단위세대 분양면적 및 커뮤니티시설 면적을 각각 500평 가량 증가시켰다. 또 단지 중앙광장 면적을 최대로 확보해 총 220m를 확보, 단지 일조권 및 조망권 프리미엄을 높였다. 또 기존보다 지하면적을 확대해 주차면수를 442대 추가로 늘렸다.
관리처분계획수립과 관련해서는 조합원분양 및 일반분양에 대한 상세 금액이 공개됐다. 전용면적에 따른 조합원 평균분양가는 △49㎡ 7억8천700만원 △59㎡ 8억8천만원 △74㎡ 10억8천만원 △84㎡ 11억2천만원 △99㎡ 12억3천만원 △106㎡ 13억원 △118㎡ 14억원 △126㎡ 19억4천만원 정도다.
일반분양 물량 289가구에 대한 세부 가격도 의결됐다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 1억원 가량 높은 수준이다. 세부적인 전용면적별 일반분양가는 △49㎡ 8억6천만원 △59㎡ 9억6천만원 △74㎡ 11억8천만원 △84㎡ 12억7천만원 △99㎡ 13억4천만원 △106㎡ 14억원 △118㎡ 15억원원 수준이다. 추정비례율은 93.7%다.
조합은 총회가 성공적으로 마무리됨에 따라 시공자와의 본계약 협상을 추진하면서 동시에 관리처분계획 인가를 위한 행정준비에 돌입할 예정이다. 사업이 순조롭게 진행될 경우 올해 이주개시 및 철거에 돌입해 내년 상반기에 착공할 전망이다. 입주는 오는 2026년 1월로 예정돼 있다.
과천주공4단지 재건축사업은 경기도 과천시 별양로 85 일원 6만678.80㎡ 부지에 건폐율 21.41%, 용적률 283.38%를 적용해 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 1천437가구 및 부대복리시설을 신축하는 프로젝트다. 시공자는 GS건설이다.
해당 사업지는 지하철 4호선 정부과천청사역과 연접한 수준에 위치한 초역세권 구역으로 역세권 상가 및 이마트가 인접해 편리한 주거생활이 가능하다. 과천시의 척추로 불리는 과천대로와도 인접해 서울 강남권 이동이 용이하며 이를 통해 강남순환도시고속도로‧제2경인고속도로를 이용하기 수월하다.
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과천주공4단지 관리처분계획 인가…\”이르면 8월하순 이주\”
과천시가 27일 주공4단지 주택재건축정비사업에 대해 관리처분계획을 인가했다.
이에 따라 주공4단지는 이르면 8월하순 이주를 시작할 예정이다.
27일 재건축 관리처분인가를 받고 이주를 준비하게 된 과천주공4단지. 이슈게이트
김동준 조합장은 향후 절차에 대해 이같이 밝히고 “이주를 진행하면서 철거기간에 설계변경 등 인허가를 거칠 계획”이라고 말했다.
김 조합장은 “어린이 공원과 지하주차장 1개층 기부채납을, 어린이공원과 지하주차장 2개층으로 확대해 기부채납하고 용적률 상향을 검토 중에 있다”고 전했다.
주공4단지재건축조합은 지난 4월24일 관리처분을 신청했는데 한 달여 만에 나왔다.
과천시내 다른 재건축 단지에 비해 신속하게 인가를 받았다.
과천시 별양동 7번지 면적 6만678㎡면적의 주공4단지재건축은 조합원 분양이 1134세대, 일반분양이 289세대 등 모두 1437세대다.
평형타입은 49A~126PB(전용면적) 등 20개이다.
자료=과천시청 홈페이지캡처
용적률은 283.38%이고 건폐율은 21.41%이다.
지하 3층~지하 35층, 최고 높이 108.95m로 11개동 및 부대복리시설을 짓는다.
과천 주공4단지 재건축 현황
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경기 과천시 주공4단지가 1,400여세대의 대단지 건설에 대한 사업시행계획을 확정했다.
지하철4호선과 GTX-C노선(예정)까지 모두 이용 가능
과천시는 지난 11일 과천주공4단지 재건축정비사업조합에 조합원 1명당 약 1억417만원의 재건축부담금을 통지했다고 밝혔다. 당초 조합이 산출한 8,900만원의 부담금과 비교하면 다소 올라간 금액이다.
다만 재건축부담금의 심리적 마지노선인 1억원선을 지켰다는 점에서 조합의 수용 가능성이 높은 상황이다.
시는 지난 1일 별양동 7번지 일원에 위치한 과천주공4단지 주택재건축정비사업에 대한 사업시행계획을 인가·고시한다고 밝혔다. 고시문에 따르면 이 단지는 6만678.8㎡ 규모의 면적으로 건폐율 21.41%, 용적률 283.38%를 적용해 아파트 11개 동 1,437세대를 건설할 예정이다. 높이는 108.95m로 지하3~지상35층으로 건설된다.
면적별로는 △49타입 56세대 △59타입 203세대 △74타입 346세대 △84타입 672세대 △99타입 95세대 △106타입 30세대 △118타입 32세대 △110P타입 1세대 △126P타입 2세대 등으로 지어진다. 정비사업 시행기간은 사업시행계획인가일로부터 55개월로 설정했다.
조합원 분양가
한편 과천주공4단지는 지난 1983년 준공된 중층아파트(15층)로 현재 약 1,100여세대가 거주하고 있다. 지난 2017년 구역지정을 받은 이후 2개월만에 추진위원회를 구성하는 등 사업 속도가 빠른 상황이다. 시공은 GS건설이 담당한다.
올해 과천에선 5553가구의 입주 물량이 쏟아진다. 1990년 이후 연간으로는 역대 최다다. 과천 위버필드를 제외하고도 연말께 3425가구의 입주 물량이 더 나온다.
조합은 이번 재건축부담금 예정액에 대한 별다른 이의를 제기하지 않고, 조합원 분양신청 절차에 착수했다. 내년 상반기 관리처분인가를 받아 이주에 들어간다는 방침이다.
한편 재건축초과이익환수제에 따른 재건축부담금은 종료시점의 부과대상 주택의 총액에서 개시시점의 부과대상 주택의 가격, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 제외한 금액으로 산정한다. 조합원의 초과이익 규모에 따라 최대 50%를 부담금으로 환수할 수 있다.
과천시 아파트 전셋값은 최근 몇년 새 롤러코스터 타듯 오르락 내리락을 거듭 반복해왔다. 2019년에는 지식정보타운과 3기 신도시(과천지구) 등 새 아파트 분양을 받으려는 대기수요가 몰려들어 이 일대 전셋값이 수직 상승했다. 한국부동산원 통계로 2019년 과천시 아파트 전셋값은 무려 12% 뛰었다. 당시 경기도가 0.68% 하락했던 것을 감안하면 과천 전세시장이 얼마나 들끓었는지 알 수 있다.
과천주공4단지는 정부과천청사역 도보 5분
그러나 정부가 작년 2월 ‘해당지역 1순위’ 청약 자격을 1년 거주에서 2년 거주로 강화하는 규제를 내놓으면서 세입자들은 썰물 빠지듯 대거 나갔다. 과천 전셋값 변동률은 마이너스로 돌아섰다. 비슷한 시기 과천주공1단지를 재건축한 ‘과천 푸르지오 써밋’(1571가구)은 입주에 돌입했다. 인근 아파트에 전세를 살던 조합원들이 일제히 빠져나가면서 전세 물량이 대거 쏟아진 것도 낙폭을 키웠다.
이후 입주 물량 해소에 제자리를 찾았던 과천 전셋값은 지난해 말 부림동 ‘과천 센트럴파크 푸르지오써밋’(1317가구)과 과천 위버필드 입주로 공급 물량 폭탄을 맞았지만 수도권 전셋값 급등세에 예상보다 빨리 소화 불량을 이겨내고 있다고 전문가들은 분석했다.
공급세대
과천지구는 과천시 과천동·주암동·막계동 일대 155만㎡에 조성된다. 약 7,000가구가 들어설 예정이다. 국토부는 과천지구 광역교통 개선과 관련해 총 7,400억원을 투입할 계획이다. 이번 대책의 핵심은 GTX-C 노선 정부과천청사역과 위례~과천선을 잇는 신규 구간 구축이다. 위례~과천선 복정역과 GTX-C 노선 정부과천청사역을 서로 연결하겠다는 구상이다. GTX-C 노선은 경기도 양주 덕정부터 서울 삼성·양재를 거쳐 수원까지 74.2㎞ 구간으로 조성된다. 위례~과천선이 신규로 연결되면서 수도권 남부로 접근성이 더욱 높아질 것으로 예상된다. 위례~과천선은 이번에 구간이 연장되면서 총예산만 1조6,000억원에 달할 것으로 예상된다. 국토부는 이 가운데 4,000억원을 3기 신도시 입주예정자들의 광역교통 개선 분담금으로 조달할 계획이다.
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