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고가 주택을 경매로 낙찰받을 경우 주택담보대출과 비슷하게 대출이 제한된다. 경매 참여자들은 경락잔금대출을 받아 잔금을 치를 수 있는데, 9억원을 넘을 경우 9억원까지는 40%, 9억원 초과 금액은 20%까지만 대출이 가능하다. 15억원을 초과하면 대출이 불가능하다.

경매대출, 경낙잔금대출 얼마나 나올까? 내가 7년동안 사용한 확실한 방법

“28명 몰려 23억에 낙찰”… 현금부자 몰리는 경매법정 – 조선비즈

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Most searched keywords: Whether you are looking for “28명 몰려 23억에 낙찰”… 현금부자 몰리는 경매법정 – 조선비즈 Updating 28명 몰려 23억에 낙찰 현금부자 몰리는 경매법정 경매시장에서 고가 아파트가 높은 가격에 주인을 찾고 있다. 주택 매매시장에서는 매수심리가 꺾이고 있지만, 경매시장에서는 활황세가 유지되는 것이다. 토지거래허가제와 자금조달계획서 제출 의무 등 관련 규제에서 자유로운 조선비즈, 부동산, 매매가, 주택매매, 아파트값
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Summary of article content: Articles about 부동산경매를 위해 필요한 돈은? *경락잔금대출은 경매와 공매에서 낙찰받은 물건을 담보 삼아 대출 해주는 상품이에요. 불과 몇 년 전만 해도 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 더 … …
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경매시장 얼어붙어도...6억이하 아파트 인기는 여전 — 경매시장 얼어붙어도…6억이하 아파트 인기는 여전

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1주택자 경락잔금대출 한도 얼마나 나올까

지역별 경락잔금대출 LTV가 다 다르다

비규제지역 1주택자 1금융권 경락잔금 대출 한도

1주택자 경락잔금 대출 금리

여러군데 금리 한도 비교해보니

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진짜 부동산과 금융 정보 :: 1주택자 경락잔금대출 한도 얼마나 나올까?

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경락잔금대출 알아보기

1 경락잔금 대출이란

2 경락잔금 대출 조건

3경락잔금 대출 규제지역

4경락잔금 대출 비규제 지역

5경락잔금대출 필요서류

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[투지지역 경락잔금대출 한도]

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부동산경매를 위해 필요한 돈은?

표는 앞서 말씀드린 3가지 요소를 축으로 LTV와 DTI가 어떻게 적용되는지를 정리해 놓은 거예요. 그런데 잠깐, LTV와 DTI가 뭘까요?

LTV는 주택을 담보 삼아 빌릴 수 있는 돈의 비율을 말하는데요. 대출 종류로는 담보* 대출에 속해요. 예를 들어 1억 원짜리 집을 담보로 LTV 60%를 적용해 대출한다면, 1억 원의 60%인 6천만 원을 대출받을 수 있는 거죠.

*담보는 돈을 빌려준 사람에게 일정 기간 뒤에 돈을 갚겠다는 약속을 하고, 잠깐 물건 따위를 맡기는 행위예요.

DTI는 대출하려는 자의 소득과 기존에 실행한 대출을 보고, “이 사람이 대출을 갚을 능력이 있는지” 확인하는 지표고요.

왜 주거래은행에서 대출받으면 안 되는 건가요?

우리는 보통 대출을 하려고 마음먹으면, 자주 이용하는 은행에 가서 대출 상담을 받고 적합한 상품을 선택하려 하곤 하죠. 왜 그럴까요? 자주 이용하는 은행이니깐 다른 은행보다 금리를 0.1%라도 우대받을 수 있겠다는 느낌적인 느낌이 있으니깐요.

그런데 말이죠, 부동산경매에서 낙찰을 받고 이를 담보 삼아 대출받는 상품인 경락잔금대출*은 기존에 대출을 받던 방식대로 진행하면 안 돼요. 경락잔금대출이라는 상품을 취급하는 은행도, 지점도 분명하지 않을뿐더러 무엇보다도 은행은 우리가 수많은 고객 중 한 명일 뿐이라 생각하지 내가 그 은행을 주로 이용한다 해서 더 우대해주지 않기 때문이에요.

*경락잔금대출은 경매와 공매에서 낙찰받은 물건을 담보 삼아 대출 해주는 상품이에요. 불과 몇 년 전만 해도 경락잔금대출은 일반 주택담보대출보다 더 높은 비율로 대출받을 수 있었지만, 현재는 주택담보대출의 LTV 비율만큼만 대출이 가능해요. 하지만 저렴하게 낙찰받으면 더 높은 비율로 대출받을 수 있는 방법도 있으니 대출상담사님과 상담해 보는 걸 추천해 드려요.

그럼 부동산경매에서 경락잔금대출은 어떻게 해야 할까요?

규제지역 주거용 경락잔금대출(1) (Feat. 경매가 대출이 많이 나온다고 하는 이유)

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부동산 경매를 공부하다 보면 공통적으로 듣는 말이 있습니다. ‘경매는 대출이 많이 나온다.’ 보통 낙찰가의 80%까지 대출이 나와서 내 돈 드는 게 거의 없다고 합니다. 하지만 ‘대출 옥죄기가 상당히 심한 상황인데 경매는 괜찮을까? 제대로 알아보지도 않고 낙찰받았다가 계약금만 날리는 것 아닐까?’ 등등의 걱정도 듭니다. 때문에 다양한 사례를 통해서 경락잔금대출이 얼마나 나올지에 대하여 실제 사례를 통해 공부해 보면서, 대략적으로나마 예상을 해 보겠습니다.

첫 번째 사례입니다.

서울 강북구의 아파트가 경매로 나왔습니다. 1층입니다. 그리고 감정가는 5억 6,700만원이고 매수인 박00씨가 6억 2,500만원에 낙찰받았습니다. 감정가의 약 110% 정도 됩니다. 등기부등본 권리분석이나 임차인 권리분석 등은 생략하고 대출을 얼마 받을 수 있을지 정도만 한 번 생각해 보겠습니다.

해당 아파트의 KB시세를 한 번 보겠습니다. 이렇게 되어 있습니다.

KB시세를 보면 7억 5천만원 정도 합니다. 그리고 하위평균가는 7억 3천만원입니다. 해당 아파트가 1층이기 때문에 하위평균가를 적용하여 대출을 해 주는 경우가 많다는 것을 이전에 공부했습니다.(아래 링크 참고) 물론 대출기관을 잘 만나서 일반가인 7억 5천만원을 기준으로 대출을 받을 수도 있겠지만 보수적으로 하위평균가로 받는다고 생각하고 받을 수 있는 대출금액을 예상해 보겠습니다.(일단 낙찰자 박00씨가 DTI와 DSR 기준을 충족시키고, MCI 등을 통해 방공제 없이 대출을 받을 수 있으며 2021년 7월 1일 이후에 대출을 실행한다고 가정하겠습니다.)

크게 네 가지 케이스로 나누어 생각해 보겠습니다.(낙찰자 박00씨가 어떤 분인지 모르기 때문에 공부하는 의미에서 다양하게 한 번 생각해 보겠습니다.)

1. 낙찰자 박00씨가 무주택 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 경우

이전에 배웠던 LTV부분에 대한 표를 살펴보겠습니다. 아래와 같습니다.

일단 서울 강북구는 투기과열지구입니다. 투기지역과 투기과열지구는 9억 원 이하 주택에 대하여 LTV가 6억 원까지는 60%, 6~9억 원 구간의 경우 50%까지 LTV를 적용받고 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. KB시세로 7억 3천만원이었기 때문에 대출한도를 계산해 보면 (6억 원 x 60%) + (1억 3천만원 x 50%) = 4억 2,500만원까지 대출을 받을 수 있지만 한도가 최대 4억 원이라고 되어 있습니다. 때문에 결국 낙찰자가 받을 수 있는 최대 대출한도는 4억 원입니다.

2. 낙찰자 박00씨가 처분조건부 1주택 보유자인 경우

이전에 배웠던 주택 보유자의 경우 LTV가 어떻게 적용되는지에 대한 표입니다.

LTV 40%를 적용받으므로 KB시세 7억 3천만원의 40%인 2억 9,200만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

3. 낙찰자 박00씨가 무주택자이나 부부합산 연소득이 9천만원을 넘어 서민 실소유자의 요건을 충족시키는 못할 경우

해당 부분 또한 투기지역 LTV기준에 맞추어 적용받습니다. LTV 40%를 적용받으므로 KB시세 7억 3천만원의 40%인 2억 9,200만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

4. 낙찰자 박00씨가 이미 1주택 이상을 보유하고 있으며 처분 계획이 없는 경우

경락잔금대출을 단 한 푼도 받을 수 없습니다. LTV기준에 의거 1주택 이상 보유자는 대출이 나오지 않기 때문입니다.

크게 4개의 경우를 가지고 살펴보았습니다. 그렇다면 이걸 가지고 낙찰가와 비교해 보겠습니다.

이렇게 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 경우 해당 주택을 매수하는 데 그만큼 대출금의 비율이 높아지고, 내 돈이 적게 들어가는 것을 확인할 수 있습니다. 아파트의 경우 경락잔금대출도 KB시세를 기준으로 해주는 경우가 많고, KB시세가 법원의 감정가나 낙찰가보다 일반적으로 높게 나오는 경우가 대부분이기 때문에 경매가 대출이 많이 나온다고 일반 사람들은 인식하는 것입니다. 하지만 경락잔금대출 또한 주택의 경우 정부의 LTV, DTI, DSR 등의 규제를 받고 있으며 주택의 시세와 지역(규제지역 Vs. 비규제지역) 주택 보유 수 등의 요인으로 인해 아예 안 나올 수도 있습니다.

‘경매는 대출이 많이 나오니까 괜찮을거야!’라는 맹목적인 믿음만을 가지고 섣불리 덤볐다가는 큰일날 수 있습니다.(특히 저는 2주택자이기 때문에 섣불리 규제지역 아파트에 도전했다가 계약금만 날릴 뻔했네요.) 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 대출금액은 KB시세를 기준으로 산정되기 때문에 내 돈이 적게 들어가는 것일 뿐이기 때문에 경매가 대출이 많이 나오는 것처럼 보이는 일종의 착시효과입니다.

주택의 시세와 지역, 주택 보유 수 등을 감안하여 사전에 충분히 공부하고 전문 상담사들과 상담을 통해 자금조달계획을 수립한 후 좋은 물건이 있다면 경매를 통해 낙찰받는 게 좋을 것 같습니다.

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경매시장 얼어붙어도…6억이하 아파트 인기는 여전

[이데일리 하지나 기자] 다주택자 규제로 인해 투자 심리가 크게 위축된데 이어 금리 인상, 대출 규제 등으로 경매시장도 빠르게 얼어붙고 있다. 하지만 이 같은 상황에서도 대출 규제 영향을 덜 받는 6억원 이하 아파트에 대한 관심은 여전한 것으로 나타났다.20일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 이날 기준 1월 서울 아파트 낙찰율은 42.9%, 낙찰가율은 104.6%로 나타났다. 지난해 10월 119.9%까지 치솟은 낙찰가율은 11월 107.9%, 12월 103.3%로 떨어졌다.최근 경매시장 침체의 가장 큰 이유로는 대출 규제를 꼽는다. 경매는 레버리지 효과를 최대한 활용하는 투자이다. 대다수의 투자자들은 자기자본이 있더라도 경락잔금 대출(낙찰받은 물건을 담보삼아 대출해주는 상품)을 받는다. 결국 금리 인상과 대출 규제에 취약할 수밖에 없다는 것이 전문가들의 설명이다.특히 올해부터 총대출액 2억원이 넘는 경우 개인별총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받는 등 규제가 한층 강화됐다. 올해 7월부터는 총대출액이 1억원으로 줄어든다.다주택자 규제 역시 경매시장을 위축시키는 대표적인 요인이다. 지난해 6월부터 취득세는 조정대상지역 2주택자일 경우 8%, 3주택 이상부터 12%까지 중과되고 있다. 이에 최근 취득세 면제 대상인 공시가 1억원 이하 주택에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 나타나기도 했다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “과거에는 낙찰가 대비 90%까지 대출이 나오곤 했지만 결국 경락잔금 대출 역시 주택담보대출의 일종이기 때문에 DSR 규제 대상에 포함된다”면서 “기본적으로 다주택자 규제가 강화된데다 대출 문턱이 높아지고 금리 인상 부담까지 더해지면서 경매 시장에도 관망세가 짙어지고 있다”고 말했다.그럼에도 6억원 이하의 아파트 경매 시장은 비교적 상황이 양호한 편이다. 지난달 경매가 진행된 경기도 아파트 중 감정가 6억원 이하는 94건으로 이 중 62건이 매각에 성공했다. 낙찰율은 66%다. 총 감정가는 163억4850만원인데 총 매각가는 189억6818만원으로 낙찰가율은 116%이다. 이는 경기도 전체 낙찰율, 낙찰가율과 비교하더라도 여전히 높은 수준이다. 지난달 경기도 아파트 전체 낙찰율은 61.9%, 낙찰가율은 109.9%로 집계됐다.그동안 6억원 이하 아파트의 경우 대출 규제의 직접적인 영향권을 벗어나면서 큰 인기를 끌었다. 지난해 7월부터 모든 규제지역 6억원 초과 주택의 주택담보대출에 개인별 DSR 40% 규제가 적용되기 시작했다.실제로 지난해 8월 경매시장에 나온 감정가 6억원 이하 경기도 아파트 낙찰율은 86.10%로 나타났다. 10건이 나오면 8건이 팔린 것이다. 낙찰가율은 127%까지 치솟았다. 평균응찰자수도 13.08명으로 작년 한해동안 가장 높은 경쟁률을 나타냈다. 인천 역시 지난해 9월 6억 이하 아파트 매각가율이 124.1%로 고공행진을 기록했다. 평균 10.18명이 몰리면서 과열 양상을 보이기도 했다.전문가들은 대출 규제가 강화되면서 6억원 이하 아파트는 올해도 경매시장에서 강세를 나타낼 것으로 예상했다.경매로 낙찰된 경우에도 6억원 이하인 경우 정책금융상품인 보금자리론 대출이 가능하다. 보금자리론은 장기 고정금리·분할상환 주택담보대출이다. 연소득 7000만원 이하 무주택자나 처분 조건 1주택자가 시세 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있다. 1월 기준 금리는 연 3~3.4% 수준으로 시중은행 주택담보대출 금리보다 낮다. 특히 보금자리론 대출은 DSR 규제에서 제외된다.이주현 선임연구원은 “여러 차례 유찰되면 감정가가 낮아지게 되고 전국적으로 낙찰가율이 떨어지면 그 순간이 좋은 매수 타이밍이 될 수 있다”면서도 “다만 6억원 이하의 경우에는 다른 금액대에 비해 여전히 낙찰가율과 응찰자수가 높은 수준을 유지하고 있어서 낙찰가율이 많이 떨어질지는 의문”이라고 말했다.

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“28명 몰려 23억에 낙찰”… 현금부자 몰리는 경매법정 – 조선비즈

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[정충진의 경매 따라잡기]아파트 전셋값, 낙찰가 웃돈다면 기회

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