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세금폭탄 없이 2주택 가지는 기가막힌 방법

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2주택중 1주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 비과세 해당여부

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MEDI:GATE NEWS 주택 수에 포함되는 입주권…매각 때 양도소득세는 중과세 되지 않아

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• Most searched keywords: Whether you are looking for MEDI:GATE NEWS 주택 수에 포함되는 입주권…매각 때 양도소득세는 중과세 되지 않아 1. 2019 부동산 시장 전망 및 투자전략 2. 올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트 3. 2019년 자산배분 전략 4. 상가 투자는 세입자와 공동 창업하는 것 5. 1가구 1 … 주택 수에 포함되는 입주권…매각 때 양도소득세는 중과세 되지 않아[KB Doctor’s 자산관리 전문가 칼럼] 부동산, 세무, 투자전략 등 KB금융그룹 분야별 전문가로 구성된 WM스타자문단의 연재 칼럼을 통해 지혜로운 자산관리를 위한 유익한 정보를 제공해 드립니다. KB Doctor’s 자산관리 전문가 칼럼과 관련한 문의사항이 있으시면 이메일([email protected])로 보내주시기 바랍니다. 1. 2019 부동산 시장 전망 및 투자전략 2. 올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트 3. 2019년 자산배분 전략 4. 상가 투자는 세입자와 공동 창업하는 것 5. 1가구 1주택 비과세… 바뀐 세법에 주목해야 6. 신흥국 주식과 채권 시장에 부는 훈풍 7. 건물주 첫걸음, ‘상가주택’ 투자의 모든 것 8. 세법상 자산 평가기준과 특수관계자간 거래시 유의사항 9. 금융 시장 분석 및 투자 전략 10. ‘뜨거운 감자’ 상속과 증여의 문제, 쟁족을 아십니까 11. 임대사업자 등록해도 집 한채 더 사면 양도세 중과 폭탄 맞을 수도 12. 신흥국 주식과 채권 시장에 부는 훈풍 13. 2019년 하반기 이후 주택 시장 전망 14. 주택 수에 포함되는 입주권…매각 때 양도소득세는 중과세 되지 않아 사진=게티이미지뱅크 [메디게이트뉴스] 아파트 분양권과 입주권은 같은 듯 다르다. 분양권은 아파트의 분양에 당첨되면 생기는 권리이고, 입주권은 재건축이나 재개발이 진행되면서 생기는 권리다. 완공 후 아파트를 취득할 수 있는 권리라는 점에서 분양권과 입주권이 같다. 세법에서는 분양권과 입주권을 양도소득세가 과세되는 대상으로 구분한다. 하지만 양도소득세를 계산하는 방식도 다르고, 주택으로 볼 것인지, 권리로 볼 것인지의 판단도 다르게 본다. 분양권과 입주권에 대한 세금을 이해하기 위해서는 토지 소유자를 확인하는 것이 좋다. 분양권은 토지 소유자가 시행사로 돼 있다. 입주권은 옛 주택을 소유한 사람, 즉 조합원이 토지를 소유하고 있는 것으로 판단한다. 그래서 분양권을 소유한 사람은 오롯이 권리만 보유하고 있다가 완공된 후에 토지와 건물 소유권을 동시에 넘겨받는다. 입주권은 완공된 이후에 건물만 등기하는 절차를 밟는다. 토지는 이미 소유하고 있는 것으로 해석하기 때문이다. 법률적으로 토지는 누구의 소유인가를 확인하면 분양권과 입주권에 대한 취득세 문제도 쉽게 풀린다. 분양권을 중도에 매매로 취득하는 사람은 취득할 당시 취득세 부담이 전혀 없다. 아파트가 완공되기 전까지 토지에 대한 권리는 여전히 시행사가 소유하고 있기 때문이다. 완공된 이후에 건물과 토지를 포함한 아파트(집합건물)에 대한 취득세를 한 번에 납부하면 된다. 반면 기존 조합원으로부터 입주권을 매매로 구입하는 경우 취득세는 두 번 낸다. 입주권을 구입한다는 것은 기존 조합원으로부터 토지에 대한 권리를 매입하는 것으로 보기 때문에 입주권을 구입할 당시에 토지에 대한 취득세를 낸다. 그리고 재건축아파트가 완공된 뒤 아파트(집합건물) 중 건물 부분에 대한 취득세를 한 번 더 낸다. 분양권과 입주권의 차이를 극명하게 보여주는 예가 하나 더 있다. 보유하고 있는 주택을 매각할 때 분양권이나 입주권을 주택 수에 포함시키는지 여부다. 현행 소득세법에서는 주택을 매각할 때, 양도소득세의 중과세와 비과세를 판단해야 하기 때문에 세대 기준으로 주택 수는 상당히 중요하다. 주택 수를 카운트할 때 분양권은 입주권보다 유리하다. 다른 주택의 양도소득세를 계산할 때 분양권은 주택 수에 포함시키지 않기 때문이다. 분양권은 아파트가 완공되기 전까지 오롯이 권리로 판단하기 때문에 주택 수에 영향을 주지 않는다. 하지만 입주권은 다른 주택을 매각할 때 주택으로 간주해 주택 수에 포함시킨다. 입주권은 기존에 주택이었던 적이 있기 때문이다. 그래서 입주권 때문에 양도소득세 비과세가 불가능해지고, 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 다주택보유자로 구분돼 양도소득세가 중과세되고, 장기보유특별공제가 배제될 수 있다. 분양권이나 입주권 자체를 매각할 때는 입주권이 상대적으로 유리하다. 분양권에 비해 유리한 세율을 적용할 수 있기 때문이다. 세법에서는 분양권이나 입주권은 보유기간에 따라 다른 양도소득세 세율을 적용한다. 단기간 보유한 뒤 매각하는 경우 높은 세율을 적용하는데, 분양권과 입주권의 단기 보유 개념이 다르다. 분양권은 보유기간이 2년 미만을 단기 보유로 판단해 40% 또는 50% 세율로 양도소득세를 계산한다. 반면 입주권은 1년 미만 보유한 뒤 매각하는 경우를 단기 보유로 판단한다. 입주권을 단기 보유한 후 매각하는 경우 40% 세율을 적용하지만, 1년 이상 보유했다면 기본세율(6~42%)로 낮아진다. 그런데 분양권은 2년 이상 보유했더라도 해당 부동산이 조정대상지역에 소재한 것이라면 보유기간을 불문하고 50%의 세율을 적용한다. 보유기간이 1년 이상인 입주권은 지역에 상관없이 무조건 기본세율(6~42%)을 적용한다. 그리고 입주권을 매각하는 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 양도소득세가 중과세되지 않는다. 또한 매각하는 입주권을 관리처분계획인가 이전에 취득했다면 관리처분계획인가일까지의 보유기간에 대해 장기보유특별공제까지 인정된다. 결국 다주택보유자가 보유한 기존 주택이 재건축이 진행돼 관리처분계획인가로 입주권으로 변경되면, 양도소득세와 관련한 불이익이 사라진다. 입주권을 매각하면 기본세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 가능한 대상으로 변경되는 것이다. 즉 조정대상지역에 있는 양도소득세 중과세 대상 주택이라도 관리처분계획인가 이후 입주권 상태로 매각하면 양도소득세 중과세를 피할 수 있고, 장기보유특별공제도 가능해진다. 또한 매각할 당시에 입주권이라 하더라도 관리처분계획인가 당시에 1가구 1주택이고 비과세 요건을 갖췄다면 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다. [이 글은 8월 1일 한국경제신문에도 기고됐습니다. ] ※칼럼은 칼럼니스트의 개인적인 의견이며 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
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입주권 1 가구 2 주택

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2주택자도 양도세를 안 낼 수 있다고?

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사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택 – 日刊 NTN(일간NTN)

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3주택(2주택1입주권) 일시적2주택 가능여부 | TAXLY.KR (택슬리)

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 3주택(2주택1입주권) 일시적2주택 가능여부 | TAXLY.KR (택슬리) 다만 입주권 취득일부터 3년 초과한 경우 입주권 주택이 완성된후 2년이내에 양도하고 2년이내 전입하여 1년 이상 거주하는 요건이기때문에 바로 처분하는 … A주택(2017.03.23 부산 금정구소재 매수,비조정,비거주) B아파트(2017.11.27 부산 금정구소재 매수,거주 중) C입주권(2018.12.20 부산 동래소재 온천4구역 조정지역 매수) / 24년 9월 준공예정 A주택의 양도차익을 노리고잇으며 C준공시 실입주하려고합니다. 당시…양도소득세
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2주택자도 양도세를 안 낼 수 있다고?

우리가 지난 글들을 통해 다주택자인 사람이 중과세율이 적용되어 주택을 매도하면, 최대 82.5%(지방세 포함)라는 양도소득세를 물어야 한다는 사실을 예시를 통해 알아봤어요. 예시를 알려드리면서 웬만하면 1세대 1주택 비과세 요건을 맞춰 되도록 세금을 적게 내는 게 돈 버는 방법이라고 추가로 말씀드렸고요.

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그런데 이상하지 않나요? 1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 요건을 맞추기 위해 주택을 팔았는데, 그럼 주택을 판 사람은 다음 주택을 취득하기 전까지 월세나 전세를 통해 세입자 살이를 해야 하는 걸까요? 그렇지 않죠.

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정부는 주택을 2채 보유하더라도 ‘일시적’일 땐 주택이 2채여도 2주택자의 양도소득세 세율이 아니라 세금을 내지 않도록 하게 끔 ‘일시적 2주택 비과세’라는 조항을 만들었어요. 그럼 어떤 경우가 일시적이라고 정부는 생각할까요?

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<주택 → 주택> 주택을 살 거면 1년 뒤에 사자!

일시적 1가구 2주택 비과세에는 크게 2가지예요. 주택을 2채 보유하는 과, 분양권이나 입주권을 혼용하여 소유하고 있는 인 경우 2가지가 있어요*.

*A와 B의 순서가 바뀌어도 관계없어요.

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먼저 주택을 2채 보유하고 있는 <주택 - 주택>의 경우에 대해 알아볼게요.

사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택

곽인송 세무사 세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>

1세대가 1주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우에도 일정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이러한 특례 규정에 있어서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권도 유사하지만 달리 규정된 방식으로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자.

1. 일시적 2주택 법률규정과 요건

먼저 규정된 법률 내용으로 비과세 요건을 확인해보자. 다만 아래 요건 외에도 양도하는 종전주택은 기본적으로 보유 및 거주요건 등의 비과세 요건을 충족해야 한다.

(1) 종전주택과 신규주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)

가장 일반적 경우로서, 아래 ①, ② 요건을 모두 충족해야 한다.

① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것

② 신규주택 취득일로부터 3년* 이내 종전주택을 양도할 것

(*신규주택 취득일 현재 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 하며, 신규주택에 세대 전원이 이사 및 전입 신고해야 한다.)

(2) 종전주택과 조합원입주권(소득세법 시행령 제156조2 제3항, 제4항), 분양권(소득세법 시행령 제156조3 제2항, 제3항)

1세대가 1개의 주택을 보유하다가 조합원입주권(분양권)을 취득하고 종전주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우이다. 아래 ① 또는 ② 요건 중 하나를 충족하면 된다.

① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(분양권)을 취득하고, 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

② 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권(분양권)으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택을 양도할 것

2. 조합원입주권·분양권과 일시적 2주택 비과세 사례

혼동하기 쉬운 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다. 앞서 설명한 법률 요건의 충족 여부를 엄격하게 살펴 판단하면 사례의 답을 찾기 쉽다.

(1) 사례1

Q 2018.12. 조정대상지역 내 주택A를 취득해 보유하던 甲은 2020.02. 비조정대상지역 내 주택B를 추가로 취득했는데, 주택B의 취득 이후 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 주택B가 조합원입주권B로 변경됐다. 이 경우 주택A 양도 시 비과세를 적용받기 위해 갖추어야 할 요건은 무엇일까?

A 위 사례는 신규주택이 취득 이후 조합원입주권으로 변경된 사례로서 조합원입주권 비과세 규정 적용으로 혼동할 수 있다. 하지만 주택B는 취득 당시 권리가 아닌 주택이었으므로 일반적인 일시적 2주택 규정을 적용해야 한다. 따라서 주택A는 주택B의 취득일로부터 3년 이내 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.

(2) 사례2

Q 2021.01. 분양권C를 취득해 보유하던 乙은 해당 분양권이 완공되기 이전에 주택D를 취득했다. 이후 분양권C가 주택C로 완공됐다면, 주택C 취득일로부터 3년(1년)이내 주택D를 양도 시 비과세를 적용받을 수 있을까?

A 정답은 비과세를 적용받을 수 없다. 2021.03.30. 국세상담센터에 게재된 주요 상담사례자료에 따르면 주택간 일시적 2주택 비과세(소령 제155조 제1항) 적용대상은 아니다. 2021.01.01. 이후 취득한 분양권에 대해서는 소득세법 시행령 제156조3이 신설되었기 때문에 해당 법률조항을 적용해야 한다는 취지로 해석된다. 하지만 해당 조항을 적용하기 위해서는 주택D를 먼저 취득했어야 하기 때문에 이 또한 적용대상이 아니다. 따라서 위 케이스의 경우 선양도하는 주택은 과세된다.

(3) 사례3

Q 丙이 보유하고 있던 주택E가 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 조합원입주권E로 변경된 이후, 승계 조합원입주권F를 추가로 취득했다. 이후 두 입주권이 주택E와 주택F로 완공된 이후, 주택E를 양도하는 경우 어떤 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있을까?

A 정답은 현 규정상 비과세는 적용받을 수 없다. 현재 법률 규정은 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택 또는 신규 조합원입주권을 취득한 경우 종전주택 양도시 비과세를 적용하는 규정이지 ‘조합원입주권을 보유한 상태’에서 조합원입주권을 취득한 경우는 규정하고 있지 않다(서면법규과-563, 2013.05.16.).

참고로 원조합원이 조합원입주권을 보유하다가 신규주택을 취득한 경우로서 보유하던 조합원입주권을 양도해 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 소득세법 시행령 제89조 제1항 제4호에 별도의 요건으로 규정하고 있으나, 위 케이스는 해당되지 않는다.

(4) 사례4

Q 丁은 주택G(2018.4. 취득), 주택H(2019.5. 취득)를 함께 보유하던 중 2020.5. 조합원입주권I를 취득했다. 주택H를 2020.12. 과세로 선양도 후 주택G와 조합원입주권I만 보유한 상태에서 주택G를 양도한다면 비과세를 적용받을 수 있을까? (다만, 소령 제154조 제5항에 따른 보유기간 재기산 규정은 별론으로 함)

A 주택G의 양도일 현재 주택G와 조합원입주권I가 조합원입주권 일시적 2주택 비과세(소령 제156조2 제3, 4항) 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있다(재산세과-1025, 2009.05.25.). 따라서 조합원입주권I 취득일로부터 ① 3년 이내 양도하거나, ② 3년이 경과했다면 주택I 완공 후 2년 이내 입주 및 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 주택G를 양도하면 된다.

최근 많은 1주택 이상 보유자가 주택보다 양도기한이 여유롭고 보유세 부담이 적은 조합원입주권 또는 분양권을 투자목적으로 취득하고 있다. 하지만 향후 세금에 대한 계획없이 주변 이야기만 듣고 취득했다가 양도 직전 상담을 찾아온 사람들이 난처한 상황에 처하곤 한다. 조합원입주권 또는 분양권을 취득·양도할 계획이 있다면 반드시 숙련된 세무 전문가에게 충분한 검토를 받아보길 바란다.

“아파트 분양권 과세 걱정됐는데”…올해 취득 분양권까진 1주택 취급 않기로

정부가 올해 분양권을 취득한 재건축·재개발 조합원 입주권 보유자에 대해 기존 입주권을 처분할 때 비과세 혜택을 인정하기로 했다. 올해부터 분양권을 추가로 구입하면 분양권을 주택으로 간주해 기존 입주권에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 없애겠다던 기존 방침을 내년부터 적용하기로 한 것이다. 국회는 2일 본회의를 열고 이 같은 내용을 담은 세입 예산안 부수 법률안을 처리했다. 이에 앞선 지난달 30일 국회 기획재정위원회는 이 내용을 포함해 소득세법 개정안 등 17개 세법개정안을 의결했다.현행법상 1가구 1주택자가 보유한 주택이 재개발·재건축 사업에 따라 조합원 입주권으로 전환됐을 때 해당 입주권 외에 다른 주택 1채를 추가로 보유했을 경우 ‘일시적 2주택자’로 인정돼 주택 취득일로부터 3년 안에 기존 입주권을 양도하면 양도세가 면제된다.반면 분양권은 1주택으로 취급되지 않았다. 이 때문에 1주택자가 일시적 2주택 상태에서 분양권을 추가로 갖고 있어도 3주택이 아닌 2주택으로 인정돼 3년 이내 기존 입주권만 매도하면 양도세 비과세를 받는 구멍이 있었다.정부는 올해 세법개정안에 2021년 이후 취득한 분양권도 1주택으로 취급하기로 하는 법안을 제출한 바 있다.다만 정부안이 국회에서 논의되는 과정에서 1주택으로 취급되는 분양권은 ‘2021년 이후 취득분’에서 ‘2022년 취득분’으로 1년 늦춰졌다. 이에 올해 분양권을 취득한 입주권 보유자들은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다.즉 2022년 이후 조합원 입주권을 취득한 사람이 2022년 이후 분양권을 추가 취득하게 되면 조합원 입주권 비과세 특례 대상에서 제외되는 것이다.전문가들은 개정 세법은 납세자 형평성 제고 측면에서 합리적이라고 평가한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “입주권과 분양권을 함께 보유한 사람이 혜택을 보는 것을 막는 것은 다른 다주택자와의 형평성을 위해 합리적 조치라고 본다”고 말했다.국회는 난임시술비에 대한 의료비 세액공제율을 현행 20%에서 30%로 인상하는 세법 개정안도 점검했다. 미숙아나 선천성 이상아에 대한 의료비 세액공제율은 15%에서 20%로 올리고, 연 700만원의 공제 한도를 적용받지 않도록 했다.국회는 매달 10만원씩 지급하는 아동수당의 대상 연령을 현재 만 7세 미만에서 만 8세 미만으로 확대하는 내용의 ‘아동수당법 개정안’도 의결했다.[전경운 기자 / 박윤균 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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