Top 25 일반 임대 사업자 등록 The 189 Correct Answer

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2022년 임대 사업자 총정리!! 개정 사항!! [일반임대 사업자 VS 주택임대 사업자] feat. 혜택 / 의무 / 서류(영상 설명란에 추가 내용 기재하였으니 참고 바랍니다^^)

[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금

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전문가에게 듣는 절세 노하우 김조겸 세무사

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[부동산정보] 일반임대사업자 등록방법 및 부가세 환급요령

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일반 임대사업자 등록 및 부가세환급 절차

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[절세꿀팁]일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금

주택임대사업이 어려워지면서 상가와 오피스텔 등을 임대하는 일반임대사업이 주목받고 있는데요. 일반임대사업자들도 세금고민을 하지 않을 수 없습니다. 김조겸 세무사(스타세무회계 대표)를 만나 일반임대사업자가 꼭 알아야 할 세금정보과 절세팁을 물었습니다.

Q 임대사업자가 부가세 조기환급을 받는 방법

일반임대사업자는 비주거용부동산을 임대하는 사업자로, 부가가치세 과세대상 사업자에 해당합니다. 주로 상가, 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산의 임대수입을 주 수입으로 하는 사업자죠. 따라서, 주 수입인 임대료에 대해서는 매출 부가세 10%가 발생하고, 건물 매입 등에 지출된 비용이 있는 경우에는 매입 부가세 10%에 대해 매입세액 공제가 가능합니다.

부가세 조기환급은 대상 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우(포괄양수도 제외), 시설투자, 인테리어를 하는 경우 미리 납부한 부가세 10%를 환급받을 수 있습니다.

Q 부가세 조기환급을 위해 챙겨야 할 것

개인사업자인 일반임대사업자는 부가가치세 확정신고기간(6개월) 단위로 신고를 하는데요. 조기환급신고는 매 1개월, 2개월이나 예정신고기간(4월, 10월) 또는 확정신고기간(1월, 7월)에 맞춰 다음 달 25일까지 해야 합니다. 결국 세금계산서를 받은 다음달 25일(정기 신고기간)까지 신고하면 되는 것이죠.

신고기간 내에 조기환급을 신고하는 경우에는 15일 이내 부가세를 환급을 받을 수 있지만, 정기 신고기간을 놓친다면, 일반환급으로 30일 이내에 환급을 받게 됩니다.

조기환급으로 부가세 신고를 하는 경우 세무서 담당자를 통해 매입 대상 거래가 부가세 매입세액공제 대상이 맞는지 확인받아야 하고요. 매매계약서나 분양계약서 상 세금계산서 발급시기에 맞춰 세금계산서를 수령했는지, 매입대금을 세금계산서 발급시기에 맞춰 제대로 지급했는지 등에 대한 요건에 대해서도 세무서 담당자의 검토를 거친 후 환급을 받을 수 있습니다.

Q 임대사업자의 간이과세 or 일반과세 선택 고민

일반과세자는 매출액 10%의 매출세액에서 매입액의 10%인 매입세액을 공제한만큼 부가세를 부담합니다. 매입세액이 매출세액보다 큰 경우 부가세 환급을 받을 수 있죠.

반면, 간이과세자는 납부할 부가세에서 부동산임대업의 업종별 부가가치율인 40%만큼만 부가세를 납부하기에 일반과세자와 비교하면, 부가세 부담이 줄어듭니다. 하지만, 매출세액보다 공제세액이 더 크더라도 환급을 받을 수는 없어요.

간이과세자는 해당 과세기간에 대한 부가세를 포함한 공급대가의 합계가 4800만원 미만이면 부가세 납부의무가 면제되고요. 직전연도 부가세를 포함한 공급대가의 합계액이 4800만원 미만인 경우에는 세금계산서 발급의무도 면제됩니다.

임차인이 세금계산서 발급을 요청하는 경우, 비주거용 부동산을 분양 또는 최초 취득해 환급받을 부가세가 발생하는 경우 등은 부가세 환급을 받을 수 있는 일반과세자가 유리한데요.

임차인이 세금계산서 발급요청을 하지 않거나, 납부할 부가세가 납부의무 면제금액 미만이라면, 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리할 수 있습니다.

Q 경비처리를 잘 하는 방법

일반임대사업자는 임대사업소득에서 발생한 수입금액에서 필요경비를 차감하고 장부를 작성해 소득세 신고를 할 수 있는데요. 따라서 경비처리가 가능한 필요경비와 경비처리가 불가능한 항목을 구분해서 기억해두는 것이 좋겠습니다.

우선 부동산 취득시 금융기관으로부터 받은 대출에 대한 ‘이자비용’을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 또 해당 부동산과 관련해 납부한 ‘재산세 등 지방세와 종합부동산세’도 필요경비 대상이죠.

‘건물에 대한 감가상각비’도 대상 기간에 맞춰 필요경비로 반영할 수 있고요. 해당 부동산의 취득, 관리를 위해 지출된 ‘부동산 중개수수료’, ‘세무신고비용’ 등도 필요경비가 됩니다.

그밖에 건물관리에 지출된 ‘통신비’, ‘건물관리비’도 필요경비 처리가 가능하고, 건물관리나 임대사업 운영을 위해 채용한 직원의 ‘인건비’, ‘건물 수선비’, ‘유지보수비’ 등 기타 사업관련 지출도 비용처리를 할 수 있습니다.

하지만, 개인식대, 사적인 경비 등은 임대사업자의 수입금액에서 차감할 수 있는 필요경비처리 대상이 아니므로 잘못 신고하지 않도록 유의해야 합니다.

Q 임대소득에 대한 세금을 줄이는 방법

부동산임대사업자 중 직전연도 수입금액이 7500만원 이상인 사업자는 정식 장부를 써야 하는 복식부기의무대상자이고, 7500만원 미만인 사업자는 간편장부로 장부를 쓸 수 있는 간편장부 대상자에 해당합니다.

간편장부대상자 중에서도 직전연도 수입금액 2400만원 미만인 사업자는 장부를 쓰지 않고 국세청에서 정한 경비율(단순경비율)에 따라 필요경비를 반영해 추계신고를 할 수 있습니다.

간편장부대상자라고 하더라도 세무대리인의 도움을 받아, 복식부기 기준에 따라 장부를 작성해 소득세 신고를 하는 경우에는 납부세액의 20%를 100만원 한도로 세액에서 공제(기장세액공제)를 받을 수 있습니다.

Q 착한임대인세액공제 받으려면

코로나19로 어려움을 겪고 있는 소상공인 임차인의 월세부담을 줄여주기 위해 임대료를 인하해준 임대인의 종합소득세액을 공제해주는 착한임대인세액공제 제도가 2020년부터 운영중입니다.

2020년부터 2021년 6월까지는 임대료 인하액의 50%를 내야할 소득세액에서 공제해줬고요. 2021년 세법개정으로 2022년 12월까지 적용기간이 연장됐고, 공제율도 임대료 인하액의 70%로 확대됐습니다.(단, 종합소득금액 1억원 초과자는 50%)

착한임대인세액공제를 받기 위해서는 종합소득세 신고와 함께 세액공제신청서에 몇가지 서류를 첨부해 신청해야 합니다. 구체적으로 ▲임대료 인하 직전 계약서 및 갱신 시 갱신한 계약서 ▲확약서, 약정서 및 변경계약서 등 인하 합의 사실 입증서류 ▲세금계산서, 금융증빙 등 임대료 지급 확인 서류 ▲임차인의 소상공인확인서(소상공인시장진흥공단에서 발급)가 필요하죠.

만약, 착한임대인세액공제를 적용받은 임대사업자가 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내 보증금이나 임대료를 기존보다 인상(갱신시에는 5% 초과)하는 경우에는 공제받은 세액을 다시 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.

Q 오피스텔의 업무용, 주거용에 따른 세금차이

오피스텔은 건축법 상 업무시설이지만, 주거용인지 업무용인지 구분에 따라 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용 문제가 발생하기 때문에, 각 구분에 따른 차이를 명확하게 알고 있어야 합니다.

실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 취득세, 양도소득세 신고 시 주택수에 합산되거나, 종합부동산세가 과세될 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 취득하기 전 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지를 분명하게 확인해야 하고요. 그에 따라 사업자 등록도 일반임대사업자로 등록할지, 주택임대사업자로 등록할지가 결정됩니다.

국세청 홈텍스 일반임대사업자 내는법 (셀프 임대사업자 등록)

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이번에 오피스텔을 분양받게 되어 ‘일반임대사업자’ 등록을 하게됬어요.

바쁘시거나 대행을 원하시면 세무사 사무실에서 보통 10만원 내외로 해주시더라구요.

저는 블로그를 따라서 해보았는데 10분 정도 걸리는 간단한 작업이었어요.

여러분들도 한번 직접 해보세요 ^0^!!

*준비물 : 계약서, 인증서

1. 신청링크 국세청 홈텍스 접속

https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index.xml&tmIdx=0&tm2lIdx=&tm3lIdx=

2. 공인인증서 로그인 → 신청/제출

3. 사업자등록 신청/ 정정 등 클릭

4. (개인) 사업자등록 신청

5. 인적사항 입력

– 상호명(단체명) 공란 가능

– 주민번호, 휴대폰번호, 전자메일주소, 기본주소 입력

– 주소지 동일 여부 거주지와 임대하려는 사업장이 동일하지 않기 때문에 ✔️부에 체크

– 기본주소 오피스텔 주소지 입력

6. 업종선택 → 업종 입력/ 수정

7. 업종선택 → 업종 입력/ 수정

– 업종코드 검색 701201 부동산업

– 등록하기 후 선택하여 업종등록

8. 사업장 정보입력

– 개업일자 : 계약서 상 준공일자

– 자가면적 : 계약서상 전용면적 입력

– 사업자 유형 : 일반 체크

9. 서류 송달장소

– 주민등록상 주소 클릭 주소지 확인 후 저장후 다음 버튼 클릭

10. 계약서 스캔 후 첨부, 제출서류 확인 후 신청서 제출하기

11. 일반임대사업자 등록결과 확인하는법

-신청/제출 → 민원신청 처리결과 조회

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일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교

안녕하세요~ 이사장입니다.

오늘은 일반임대사업자, 주택임대사업자의 차이에 대해 알아보겠습니다.

보통 신축 오피스텔을 분양받을 때 일반임대사업자로 진행할 것인지

주택임대사업자로 진행할 것인지 고민을 합니다.

어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

오피스텔은 사업자를 등록하기 전 업무시설로 분류됩니다.

그래서 사업자 등록을 해야 할 필요성이 있습니다.

일반임대사업자

1. 업무시설 임대를 목적으로 관할 세무서에 신고

2. 업무시설 용도

3. 거주자 전입신고 불가능

만약 임차인이 전입신고를 한다면 업무시설이 아닌 주택으로 분류되어 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 합니다.

4. 임대료 인상 제한 없음

5. 의무 임대 기간 10년

일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다.

기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료가 부과됩니다.

10년 이내에 매도하게 되더라고 포괄 양도양수 계약을 한다면 이를 해결할 수 있습니다.

6. 취득세 분양가의 4.6%

7. 월 임대료에 대한 부가가치세 납부

8. 신규 분양 시 부가가치세 환급 (건물분 10%)

일반임대사업자를 10% 부가가치세를 환급받으려는 목적으로 신청하시는 분들이 많습니다.

하지만 주택임대사업자를 신청하거나 임차인이 전입신고를 하면 받은 부가세를 다시 반환해야 합니다.

일반임대사업자 신청 방법

1. 계약일로부터 20일 이내 공급 계약서를 첨부하여 관할 세무서에서 사업자(일반과세자) 신청

필요서류 : 오피스텔 공급 계약서, 신분증, 사업자 등록 신청서, 인감도장

2. 부가세 환급 절차

2.1. 계약서 작성

계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.

미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.

2.2. 세금 계산서 발행

분양대금 납부 후 세금계산서를 발행 받습니다.

2.3. 부가세 신고서 작성

관할 세무서에서 직접 신고서를 작성하여 제출하거나

홈택스에서 전자신고를 합니다.

신고서는 세금 계산서 작성일 기준 익월 25일까지 진행합니다.

미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.

주택임대사업자

1. 주택 임대를 목적으로 구청이나 세무서에 등록.

2. 4년 단기 임대와 8년 장기임대로 구분

3. 주거 목적으로 임차인 전입신고 가능

4. 오피스텔 취득일 및 준공일 60일 이내에 신청.

5. 임대료 인상 제한 연 5%

6. 취득세 감면 : 60㎡ 이하 또는 취득세 200만원 초과 시 85% 감면 (취득세 200만원 이하 면제)

7. 종합 부동산세 : 8년 장기임대 시 수도권 6억원/지방 3억원 이하 중과배제. (조정 대상 지역 1주택 이상 합산과세)

8. 부가가치세 환급 없음.

주택임대사업자 등록 절차

주택임대사업자 등록 신청서를 작성하여 주소지 관할 시장/군수/구청장에게 제출

1. 임대용 주택 매입 후 시/군/구청에 취득세 감면 신청 (30일 이내)

2. 세입자 임대차 계약 체결 (임대용 주택 매입 이전도 가능)

3. 거주자 관할 세무서에 임대사업자 등록 (세입자 입주 20일 전)

4. 시/군/구청에 임대조건 신고 (세입자 입주 10일 전)

5. 세입자 입주

6. 거주지 관할 세무서에 임대조건 신고 (세입자 입주 20일 이내)

필요서류

주민등록증 사본, 부동산 매입 계약서(분양 계약서 포함) 사본

임대사업자 주의사항

→ 입주 전 계약 해지 시 환급액 전액 납부 및 (-)수정 세금 계산서 및 계산서 교부

→ 입주 후 중간 폐업을 할 경우 6개월 단위로 환급액의 10%씩 차감한 금액을 체납해야 함

→ 기존 상가/오피스텔 매입 시 매도자가 사업자일 경우 매수자가 부가가치세 부담

→ 부가가치세 환급 후 분기별 부동산 임대 소득에 대한 부가가치세 신고의무가 있음 (미신고 시 세무조사 대상)

이상으로 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대하여 알아봤습니다.

오피스텔을 분양받으셨다면 어떤 사업자가 도움이 될지

세무사와 충분한 상담 후에 결정하는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.

감사합니다.

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