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그 단점들에 대해서도 살펴보겠습니다.
- 1. 의무임대기간이 길다. 첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. …
- 임대료 상승 제한 …
- 정기적인 사업자 현황 신고
임대사업자 등록 장단점 – 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!
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I 임대사업자란
I 임대사업자 등록 장점
I 임대사업자 등록 단점
I 글을 마치며
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임대사업자 등록 장단점 14가지 요약, 세제 혜택과 의무 사항 비교 – 오늘의 소식
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이해하기 쉬운 임대사업자 등록 장단점
장점은
단점은
주택임대사업자 의무사항
오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점
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- Summary of article content: Articles about 오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점 주택임대사업자 장점 · 1. 취득세 감면(2021년까지만) · 2. 재산세 감면(2021년까지만) · 3. 소득세 혜택 · 4. 양도소득세 감면 · 5. 전입신고 가능. …
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오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점
주택임대사업자 등록 장단점
‘주택임대사업자’
오피스텔 임대사업자 종류
주택임대사업자 장점
주택임대사업자 단점
주택임대사업자 개인 의견
‘멱테크(티끌모아 건물주)티끌모으는 재테크’ 관련 글
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임대사업자 등록 방법 및 장점 단점 – Demo-News
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- Summary of article content: Articles about 임대사업자 등록 방법 및 장점 단점 – Demo-News 주택임대 사업자 등록 장점 중 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고 임대 개시일 … …
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주택임대사업자란
주택 임대사업자 등록절차
주택임대사업자 장점
임대사업자 등록 장단점 2021버전 – 통큰 IT
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주택임대사업자 등록 방법과 장단점 알아보기
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임대사업자 등록 장단점 비교하기
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 임대사업자 등록 장단점 비교하기 임대사업자 등록 장단점 중 먼저 장점을 알아보면 가장 큰 것이 바로 세금혜택인데요. 주택 임대사업자의 등록 장점으로 지방세, 임대소득세, … 기존에는 주택임대로 수입금액이 2000만 원 이하의 경우는 신고하지 않았었지만 이제는 주택임대 수입금액이 2000만 원 이하일 경우에도 주택임대소득신고를 해야 합니다. 정부에서는 임대주택 등록 활성화 방안..
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임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리
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임대 사업자 등록 장단점 혜택 정리
임대 사업자 등록 장단점 및 혜택
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임대사업자 등록 장단점 총정리
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임대사업자 등록 장단점
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임대사업자 등록 장단점
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임대사업자 등록 장단점 – 주택임대사업자 혜택 꼼꼼히 따지기!
임대사업자 등록 장단점
작년에 부동산 정책이 여러 번 바뀌면서 시장에 혼란이 가중되었던 적이 있습니다. 그 여파는 지금까지도 이어지고 있는데요. 그중 많은 논란이 됐던 내용이 주택 임대사업자 혜택에 관한 부분이었습니다. 과거와 달리 임대사업자 등록 혜택이 적어진 현재, 그 장단점에 대해 알아보겠습니다.
주택임대사업자 등록을 할 때 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표에 많은 집주인들이 임대사업자 등록을 했지만, 현재는 그 혜택이 많이 줄어들었기 때문에 임대사업자 등록을 고민하시는 분들이 많습니다.
혜택은 줄어들었지만, 본인의 투자 성향에 따라 주택 임대사업자 등록 혜택의 장단점을 꼼꼼히 따져본 후, 결정하시길 권장드립니다.
I 임대사업자란?
임대사업자 등록의 장단점을 알아보기 전에 임대사업자란 무엇인지 사전적 정의부터 살펴보겠습니다.
임대사업자란 공공주택 특별법 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장 등에게 등록한 자를 말합니다.
즉, 1채 이상의 주택을 보유하고 있고 이를 임대 사업으로 활용하여 임대 소득을 얻고자 하는 분을 임대사업자라 부릅니다.
주택임대사업자는 주택 취득일로부터 60일 이내에 등록해야 합니다. 물론 주택 취득이 예상되어 그전에 등록할 수 있지만 관련 서류를 미리 준비해야 하며 다소 까다로울 수 있습니다.
I 임대사업자 등록 장점
임대사업자 등록, 그중에서도 주택임대사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 혜택들이 있습니다. 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보겠습니다.
(임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 구분됩니다. 일반 임대사업자는 주거용 공간을 임대 주는 것이 아닌 사무실 등과 같은 업무용 시설을 임대 주는 사업자를 의미합니다.)
단, 주택임대사업자 등록 혜택을 받기 위한 조건들이 있습니다. 아파트는 2021년 8월 18일 이후 임대주택 등록이 불가능합니다. 아래 4가지 조건들은 임대사업등록 장점에 모두 전제되는 조건입니다.
임대 개시일 기준 시가 – 수도권 6억 원 / 그 외 지역 3억 원 이하인 주택 물건이어야 함.
구청 및 세무서에 모두 임대사업자로 등록해야 함.
임대료 상한율 5% 이내를 유지해야 함.
의무임대기간을 준수해야 함.
1. 거주주택 양도세 중과 배제
부동산 시장이 과열되면서 집값 상승이 전례 없이 폭등했고 시장 안정을 위해 정부는 다주택자들에 대한 규제를 강화했습니다. 그중 하나가 바로 양도세입니다. 다주택자와 투기 세력에 의해 단타로 치고 빠지며 집 값 상승에 일조했기 때문입니다.
이렇게 양도세 규제가 강화된 지금, 주택 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 준다는 것은 정말 큰 장점입니다. 쉽게 이야기하자면, 주택 임대사업자로 등록하여 임대를 줄 경우, 집주인이 실 거주하고 있는 거주 주택을 처분할 때 양도세 중과를 하지 않겠다는 내용입니다.
A 집에서 실 거주하고 있는 상황에서 B 집을 임대사업 물건으로 등록한다면, 나중에 A 집을 매도할 때 양도세 중과를 하지 않고 일반 양도세 세율로 적용하여 부과해주는 것을 의미합니다. 실제로 A, B라는 주택 2채를 보유하고 있지만 1 주택으로 봐주겠다는 겁니다.
단, 양도세 중과 배제를 적용받기 위해서는 의무임대기간 8년 이상 유지해야 합니다. 꽤 긴 시간을 임대해야만 양도세 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 양도소득세 장기보유 특별공제
주택 임대사업 등록 첫 번째 장점이 양도세 중과 배제라면 두 번째 장점은 장기보유 특별공제율을 적용받을 수 있다는 점입니다. 말 그대로 오랫동안 보유하면 할수록 받을 수 있는 양도세 공제율이 높아집니다.
양도세 장기보유특별공제 구분 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년~ 미등록 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20~30% 단기 6% 8% 10% 14% 18% 22% 26% 30~40% 장기 6% 8% 10% 14% 18% 50% 50% 70%
위 표를 보면, 8년 이상 장기 보유할 경우 양도세 50%를 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유한다면 70%까지 공제받을 수 있으니 정말 큰 장점입니다.
3. 취득세 면제/감면 혜택
취득세 면제 또는 감면 혜택이 있습니다. 전용 면적에 따라 면제되느냐 감면되느냐의 차이입니다.
전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 이하 = 면제
전용면적 40~60㎡이면서 취득세 200만 원 초과 = 85% 감면. (단, 신축 최초 분양 물건일 경우)
4. 재산세 면제/감면 혜택
재산세도 마찬가지로 전용면적에 따라 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제
전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 85% 감면
전용면적 40~60㎡ 이하 = 75% 감면 (40㎡ 초과부터)
전용면적 60~80㎡ 이하 = 50% 감면 (60㎡ 초과부터)
5. 종부세 합산 과세 배제
일명 부자 세라 고도 불리는 종합부동산세. 주택 임대사업자로 등록한다면 종부세 합산 과세를 배제받을 수 있습니다. 보유하고 있는 주택이 많다면 종부세가 부담으로 느껴질 수 있는 부분인데요. 임대사업자로 등록하고 몇 가지 조건만 만족한다면 종부세 혜택을 받을 수 있습니다.
전용면적 149㎡ 이하 및 6억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
수도권 6억 / 비수도권 3억 이하 + 8년 이상 임대 시 합산 과세 배제
단, 1 주택이라도 조정대상지역 주택은 해당 혜택에서 배제)
6. 임대소득세 감면
임대사업자로 등록하면 전세 임대가 아닌 이상 임대 소득이 발생하기 마련입니다. 과거에는 임대 소득이 2천만 원 이하라면 비과세였지만, 이제는 2천만 원 이하의 임대소득이 발생하더라도 과세 대상에 포함되었습니다.
단, 임대사업자로 등록한다면 임대 소득세 감면을 받을 수 있는데요. 그 조건은 아래와 같습니다.
(수도권 및 그 외 도시지역) 전용면적 85㎡ 이하 – 단기 임대 30% / 장기 임대 75% 감면
비도시지역은 전용면적 100㎡ 이하에 해당하면 위의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
I 임대사업자 등록 단점
임대사업자 등록 시 위 6가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 세제 혜택을 받기 위한 단점도 분명 존재합니다. 그 단점들에 대해서도 살펴보겠습니다.
1. 의무임대기간이 길다.
첫 번째 단점은 의무임대기간이 긴 것입니다. 투자를 하는 입장에서 목돈이 한 곳에 묶이는 것을 싫어하시는 분들이 많습니다. 상승기와 하락기가 있는데 상승기에 의무임대기간 때문에 매도하지 못한다면 큰 손해일 수 있습니다.
의무임대기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우, 그간 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료 또한 발생하게 됩니다. 효과적인 절세를 받기 위해서는 사실상 8년 이상 임대 기간을 유지해야 하는 데 다소 긴 시간 동안 목돈이 묶여 있어야 한다는 점을 염두해야 합니다.
2. 임대료 상승 제한
임대사업 등록의 두 번째 단점은 임대료 상승률에 제한이 있다는 점입니다. 사실 과도한 임대료 상승은 임차인에게 큰 부담이며 사회적으로 옳은 방향은 아니지만, 5%라는 상한선에 대한 견해는 각자 다를 수 있습니다.
주택 임대사업자로 등록하게 될 경우, 임대 기간 동안에는 임대료 상승 폭을 5% 이내로 유지해야 합니다.
3. 정기적인 사업자 현황 신고
주택임대사업자로 등록한다면 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임대 조건 변경 시 공지 및 신고를 해야 합니다. 또한 매년 전년도 수입 금액 및 임대 현황에 대한 ‘면세 사업자 현황 신고’를 해야 합니다.
신고는 의무이며 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다. 정기적인 신고가 다소 귀찮은 부분일 수 있습니다.
I 글을 마치며
여기까지 임대사업자 등록 시 장단점에 대해 알아보았습니다. 장점도 분명 있고 단점도 존재합니다. 이 부분은 자신의 투자 성향이 장기 투자 입장이라면 사실 크게 문제 될 건 없어 보입니다.
장기 보유할수록 세제 혜택이 커지기 때문에 큰 무리가 없지만, 단기 투자 성향의 분들에게는 사실 큰 의미가 없지 않나 생각 듭니다. 어떤 정책이든 완벽할 수 없고 만족할 수 없기 때문에 하나하나 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 방향으로 투자를 이어가시면 좋을 것 같습니다.
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임대사업자 등록 장단점 14가지 요약, 세제 혜택과 의무 사항 비교
다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 방법들을 강구하고 있는데, 그 중 하나가 바로 주택임대사업자로 등록을 하는 것 입니다. 하지만 임대사업자 등록 장단점에 대해 명확하게 알지 못하다 보니 등록을 해야 할지, 아니면 등록을 하지 않는 것이 더 좋을지 어려워하는 사람들이 많습니다.
간단하게 말하자면 정부에서는 주택을 매입하여 임대 사업을 하는 경우 주택임대사업자로 등록을 해서 합법적으로 월세를 받고 그만큼 세금을 납부하도록 유도하고 있습니다. 주택 거래의 활성화와 주택 시장의 안정화를 목표로 시행되고 있는 제도이며 실제로 임대사업자들에게 매우 다양한 혜택을 제공하고 있습니다.
정부의 부동산 정책에 따라 2021년부터 다주택자에 대한 종합부동산세 등의 보유세 부담이 크게 늘어날 예정입니다. 특히 조정대상지역에 2채 이상의 주택을 보유한 경우 세부담이 더 큰 폭으로 증가할 계획이며 2,000만원 이하의 주택임대소득도 반드시 소득세를 납부하도록 개정되었습니다. 정책의 변경 과정에서 새롭게 발생한 임대사업자 등록 장단점이 상당히 많습니다.
현재 임대사업자 등록 장단점에 대해 찾아보고 있는 분이라면 알겠지만 주택임대사업자로 등록을 했을 때 무조건적인 장점만 있는 것도 아니고, 반대로 무조건적인 단점만 있는 것도 아닙니다. 그렇기 때문에 여러가지 조건을 살펴보고 자신에게 더 적합한 선택을 내려야 합니다.
이해하기 쉬운 임대사업자 등록 장단점
여러채의 주택을 보유하고 있으면서 임대 사업을 하는 경우 국가에 임대사업자로 등록하고 벌어들이는 수익만큼 세금을 납부해야 합니다. 당연히 아무나 등록할수는 없고 본인이 소유한 주택을 보유하고 있어야 합니다. 등록 방식은 두가지로 구분됩니다. 8년 이상의 장기 임대를 목적으로 취득하는 준공공임대와 4년 이상의 비교적 짧은 임대를 목적으로 취득하는 단기 임대 주택으로 구분됩니다.
임대사업자 등록 장단점 요약
취득세 감면 혜택 임대 소득세 감면 혜택 재산세 감면 재산세 면제 건강보험료 감면 종합부동산세 합산배제 장기보유특별공제율 특례 다주택자 양도세율 중과배제 사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용 긴 임대 기간 전월세 상한제 적용 까다로운 세부 요건 세금 신고 및 납부 현금 유동성 악화
장점은?
본격적으로 임대사업자 등록 장단점에 대해 간략하게 살펴보겠습니다. 실제로 등록한 임대 사업자들에게 매우 높은 세제 혜택을 제공하고 있으므로 제도를 잘 활용한다면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
취득세 감면 혜택
임대 목적으로 신축주택, 공동주택, 오피스텔 구매한 후 60일 이내에 임대 사업자 등록시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 취득세 완전 감면은 전용 면적이 60㎡이하인 주택에 해당합니다. 전용 면적이 60㎡ ~ 85㎡인 경우 50%를 감면받을 수 있습니다. 또 취득 당시의 가액이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 합니다. 개인 단독 주택, 빌라, 다가구 주택은 취득세 감면 혜택에서 제외됩니다.
40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 취득세 면제 취득세 면제 50% 경감
임대 소득세 감면 혜택
보유하고 있는 임대주택의 공시 가격이 6억원 이하이, 임대주택 1호 이상, 전용 면적이 85㎡ 이하인 케이스에 한하여 임대 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 임대 주택 1호 임대시 75% 감면 대상에 포함되며, 2호 이상 임대할 경우 50%가 감면됩니다. 2천만원 이하의 임대 소득 분리 과세 시 필요 경비율과 기본 공제의 차등 혜택이 적용됩니다. 필요 경비율은 등록시 60%, 미등록시 50%가 적용됩니다. 기본 공제는 등록시 400만원, 미등록시 200만원이 적용됩니다.
임대소득세 경감 2천만원 이하 임대소득 분리과세 1호 임대 : 75%
2호 이상 임대 : 50% 필요 경비율 등록 : 60%
필요 경비율 미등록 : 50%
기본공제 등록 : 400만원
기본공제 미등록 : 200만원
재산세 감면
오피스텔 또는 공동주택을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준시가가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세 감면 혜택이 제공됩니다. 전용면적이 40㎡이하는 50%, 40㎡ ~ 60㎡는 50%, 60㎡ ~ 85㎡는 25%가 감면됩니다.
40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 50% 경감 50% 경감 25% 경감
재산세 면제
공동주택 2세대 이상, 오피스텔 2세대 이상, 다가구주택을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준 시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세가 면제됩니다. 전용 면적 기준 40㎡이하는 완전 면제, 40㎡ ~ 60㎡ 는 75% 경감, 60㎡ ~ 85㎡는 50% 경감 혜택이 제공됩니다.
40㎡ 이하 40㎡ ~ 60㎡ 60㎡ ~ 85㎡ 면제 75% 경감 50% 경감
건강보험료 감면
2,000만원 이하의 임대 사업 수익 발생시 소득세가 과세되며 건강보험료 소득분로 정상적으로 부과됩니다. 다만 분리과세 대상 사업자의 경우 임대 의무 기간 동안 건강보험료의 인상분에 대해서 4년 임대는 40% 감면, 8년 임대의 경우 80%까지 건강보험료가 감면됩니다.
종합부동산세 합산배제
임대주택 1호 ~ 2호 이상을 현재 임대하고 있는 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 포함됩니다. 기준시가 기준 수도권 6억 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이 때 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 장기 일반 민간 임대 주택은 합산 과세 대상에 해당합니다.
장기보유특별공제율 특례
임대기간 8년 이상이면 50%, 임대기간 10년 이상 70%를 공제받을 수 있습니다. 조건은 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 수도권 6억원 또는 비수도권 3억원 이하여야 합니다.
다주택자 양도세율 중과배제
임대주택을 2호 이상 임대하고, 대지면적 298㎡ + 전용면적 149㎡ 이하여야 합니다. 기준 시가 6억원 이하에 해당하여야 합니다. 임대 주택을 1호 이상 임대하는 경우 면적 기준은 적용되지 않습니다. 다만 2018년 9월 14일 이후 조정 대상 지역에서 신규로 취득한 장기일반민간임대주택은 양도세가 중과됩니다.
사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용
주택 보유기간 중 총 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주주택 이외의 모든 주택을 등록 임대할 경우, 면적기준 적용 없이 기준시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다.
단점은?
임대사업자 등록 장단점에 대해 계속 살펴보겠습니다. 세부담을 크게 줄일 수 있다는 확실한 장점을 가지고 있지만 단점이 무시할만한 수준인 것은 결코 아닙니다. 특히 의무 사항을 위반할 시 엄청난 과태료가 부과될 수 있으므로 임대사업자 등록 장단점에 대해 반드시 숙지해야 합니다.
긴 임대 기간
임대사업자 등록 장단점에 포함되는 다양한 세제 혜택은 8년 약정에 집중되어 있습니다. 그에 반해 절반 수준인 4년 약정의 경우 절세 효과가 매우 낮아집니다. 또 약정 임대 기간 동안 주택을 처분하게 될 경우 그동안 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료가 부과될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 장기간의 약정 기간 동안 보유를 할 수 있을지 스스로 잘 판단해야 합니다.
전월세 상한제 적용
임대사업자등록후 높은 세금 혜택을 얻기 위해서는 임대보증금과 임대료의 증가율이 연 5%를 넘지 않아야 합니다. 그렇기 때문에 임대료 상승에 제동이 걸려다고 볼 수 있습니다.
까다로운 세부 요건
세금 혜택을 받기 위해서는 전용 면적이 85㎡ 이하여야 합니다. 또 공시 가격 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이를 초과화는 주택은 임대 사업자 등록을 하더라도 세제 혜택이 적습니다.
현금 유동성 악화
높은 세금 혜택을 받을 수 있는 약정 임대 기간이 8년에 집중되어 있는데, 임대 기간 동안 갑자기 주택을 처분해야 하거나 현금이 필요해질 경우가 있을 수 있습니다. 그렇다보니 현금 유동성이 저하될 뿐만 아니라 현금 마련을 위해 주택 처분시 받아온 세금 혜택을 다시 반납해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.
세금 신고 및 납부
임대사업자 등록 장단점에 포함되는 내용이라고 하기에는 애매할 수 있지만 귀찮은 세금 신고 및 납부 과정이 생기게 됩니다. 세금 혜택을 받기 위해서는 표준임대차 계약서를 반드시 작성해야 하며 임대 조건이 변경될 때는 지자체에 즉시 신고를 해야 합니다. 또 매년 2월 1일까지 전년도 수입액과 임대 현황에 대한 면세사업자 현황 신고를 세무서에 해야 합니다. 또 5월이 되면 종합소득세를 납부해야 합니다.
주택임대사업자 의무사항
임대사업자 등록 장단점에 대한 내용을 살펴보았습니다. 주택 임대 사업자 등록 후 반드시 지켜야할 몇가지 의무 사항이 있습니다. 아래의 10가지 의무사항을 준수하지 않을 경우 최소 500만원에서 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있다는 것을 반드시 숙지해야 합니다. 의무 사항과 관련된 상세한 조건은 임대사업자등록시스템 홈페이지를 참고하시면 됩니다.
의무 사항 과태료 임대 사업자 설명 의무 500만원 이하 소유권등기상 부기등기 의무 500만원 이하 임대차계약 신고 의무 1,000만원 이하 표준임대차계약서 양식사용 의무 1,000만원 이하 임대료 증액 제한 의무 3,000만원 이하 임대의무기간 준수 의무 3,000만원 이하 임대차계약 유지 의무 1,000만원 이하 임대사업 목적 유지 의무 1,000만원 이하 임대보증금 보증 의무 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 보고ㆍ검사 요청 시 협조 의무 500만원 이하
충분한 정보 파악과 전략 세우기
본문에서 안내한 임대사업자 등록 장단점과 의무 사항을 충분히 살펴보신 후 주택임대사업자를 등록할지, 또는 등록하지 않을지에 대해 결정을 내려야 합니다. 현재까지도 다주택자임에도 아직까지 임대사업자를 등록하지 않았거나 반대로 주택을 처분할 계획을 가지고 있는 분들이 상당히 많습니다.
결정은 스스로 내려야 하지만 세금에 대한 이득과 손해는 세무사를 통해서 상세하게 살펴보는 것도 좋습니다. 혜택이 큰 만큼 지켜야 하는 의무 조건도 많고 장기간 동안 임대 자격을 유지해야 하므로 향후 미래에 대한 충분한 예측도 요구됩니다.
엄밀히 말하면 임대사업자 등록은 필수이지만 등록을 하지 않고 가산세를 납부할 수도 있습니다. 물론 가산세나 건보료 증가율과 임대 수익을 여러 방면으로 비교해보신 후 자신에게 더 이득이 되는 방향으로 결정을 내리시면 됩니다. 임대사업자 등록 장단점은 추후 발표되는 부동산 정책에 따라 변경되는 내용이 있을 수 있습니다.
오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점
오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 정보
주택임대사업자 등록 장단점
‘주택임대사업자’
안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.
최근 다양한 아프트 규제로 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 투자하는 분들이 많아졌습니다. 특히 오피스텔 분양에 많은 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 오피스텔을 분양받고 모든 분들이 고민하는 부분은 일반 임대사업자와 주택임대사업자에 관한 부분입니다.
지난번에는 일반 임대사업자에 대해 리뷰를 했고 오늘은 주택임대사업자의 장단점에 대해 리뷰해볼게요.
일반 임대사업자에 대해 궁금하신 분들은 아래 링크 남겨 둘게요.
일반임대사업자 등록 시 장단점
오피스텔 임대사업자 종류
임대사업자란, 간단히 이야기해서 임대목적으로 제공하는 주택에 대해서 사업자를 등록하는 것입니다.
오피스텔 분양 후 다음과 같은 노선으로 선택할 수 있어요.
1. 일반 임대사업자
2. 주택임대사업자 : 주택을 임대목적으로 사용하여 구청이나 세무서에 사업자 등록을 하는 것
3. 무등록
본인의 상황을 잘 파악해서 어떤 임대사업자가 좋을지 판단하는 것이 중요합니다. 높은 수익을 만들기 위해서는 세금을 적게 내는 것이 중요하기 때문입니다. 주택임대사업자의 장단점을 확인하시고 투자자의 상황에 맞는 임대사업자를 고려해보세요.
주택임대사업자 장점
1. 취득세 감면(2021년까지만)
주택임대사업자를 내게 되면 오피스텔 취득세를 85% 감면 혜택이 있습니다. 취득세가 200만 원 이하일 경우에는 전액 면제도 가능합니다.
2. 재산세 감면(2021년까지만)
오피스텔 주택임대사업자는 재산세를 감면받을 수 있습니다. 재산세 감면 % 는 아래와 같습니다.
3. 소득세 혜택
▶ 2천만 원 이하 분리과세
소득세가 기본 400만 원 기본 공제되며 분리과세가 가능합니다. 본업이 있으신 분들은 주택으로 벌어들인 수입이 분리과세가 되면 세금 혜택을 볼 수가 있습니다. 원래 소득과 합산이 되면 소득구간이 높아져 세율이 높아지게 됩니다.
▶ 소득세 75% 감면
임대사업자로 얻은 수익에 대해서 소득신고를 통해 소득세를 납부하여야 합니다. 업무용 임대사업자의 경우 일반세율에 따라(6~45%) 소득세가 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 75% 소득세 감면 혜택이 있습니다.
공시지가 6억 원 이하인 오피스텔인 경우에는, 종부세도 합산하여 배제 신청하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지방은 3억 원 이하의 오피스텔에 경우 해당이 됩니다.
4. 양도소득세 감면
주거용 오피스텔은 2년 이상 보유했을 경우 일반세율(6~45%)이 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 10년 의무 임대 시 70% 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.
5. 전입신고 가능
오피스텔을 주택의 용도로 사용하기 때문에 세입자가 전입 신가 가능합니다. 전입신고가 가능하니 세입자의 대출이 쉽고 수요가 많습니다. 전세를 통한 갭 투자도 가능합니다.
임대사업자일 경우 전입신고가 되지 않아 세입자의 대출이 제한되어 보통 월세로 세입자를 구하게 됩니다.
주택임대사업자 단점
1. 취득세 부과
일반 임대사업자와 다르게 건물분 취득세를 부과해야 합니다. 분양가의 4.6%의 취득세 납부 의무가 생깁니다.(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)
2. 주택수 포함
주택임대사업자를 등록하게 되면 해당 오피스텔은 주거용으로 사용한다는 이야기가 됩니다. 그래서 오피스텔이 주택수에 포함되게 되어 재산세, 종부세 납부 대상이 됩니다. 거주하는 주택이 있다면 2 주택으로 간주되어 양도, 취득 시에 다주택 관련 추가 세금이 부과됩니다.
3. 혜택 감소
2021년 이후부터는 취득세와 재산세에 대한 혜택이 줄어듭니다. 정부에서도 다주택자를 투기로 여기기 때문에 혜택은 줄고 추가 세금이 늘어나기 때문에 2021년 이후에는 주택임대사업자의 혜택이 줄어듭니다.
4. 임대료 증액 제한
주택임대사업자는 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다.
3. 10년 의무 임대
일반 임대사업자와 마찬가지로 10년 의무 임대기간이 있습니다. 그래야 위의 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 임대의무기간 준수를 위반한 경우 임대주 택당 과태료 3000만 원이 부과됩니다. 또한, 받았던 세금 혜택에 대한 부분을 환수해야 합니다. 물론, 포괄양도를 통해서 과태료를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 다음에 자세히 다루어 보도록 할게요.
주택임대사업자 개인 의견
주택임대사업자에 장단점 대한 개인적인 의견입니다. 본인은 부동산 전문가가 아닌 투자하면서 공부했던 내용들을 기반으로 한 생각이니 참고만 해주세요.
오피스텔을 분양받았을 경우에는 일단 주택으로 사용할지 오피스로 이용할지 바로 결정을 하지 않아도 됩니다. 그러니 일단 일반 임대사업자로 등록을 하여 부가세를 먼저 환급받는 것이 좋을 것 같습니다. 후에 오피스텔이 완공되어 취득할 때 임대사업자의 종류를 선택하면 됩니다. 물론, 이때 주택임대사업자로 선택하시면 부가세에 대한 혜택은 환수해야 합니다.
주택임대사업자를 내야 하는 케이스에 대하여 생각해 보았습니다.
본인의 주택이 없어 다주택자가 되지 않고, 노후를 위해 장기로 임대수익이 필요한 겨우 주택임대사업자가 좋은 선택입니다. 부가세에 대한 혜택은 없지만 취득세와 소득세, 장기 보유 시 양도세까지 혜택을 볼 수 있기 때문에 일반 임대사업자보다는 더 큰 세금이 절세됩니다.
그러나 다른 주택을 보유해서 다주택자가 된 경우 재산세와 양도세 부분에서 중과가 되니 이 부분을 잘 비교해 보아야 합니다. 고액의 아파트를 보유하고 계시다면 저렴한 주거용 오피스텔을 먼저 매각하시고 아파트를 추가 2년 보유하셔서 아파트에 대한 세금을 절세하는 것이 팁입니다.
주택임대사업자는 전입신고가 가능해서 적당한 위치만 되더라도 세임 자를 구하는 것이 크게 어렵지 않을 것 같습니다. 그리고 이미 장기로 보유하기로 마음먹었으니 마음도 편할 것 같아요.
오피스텔은 아파트와 달리 노후가 될수록 가격이 떨어지는 경향이 있습니다. 정말 수요가 많거나 초역세권인 경우를 제외하고는 그런 경향이 있습니다. 주택임대사업자로 10년 보유할 경우, 투자한 곳의 위치가 별로 일 경우 시세 차익을 많이 볼 수는 없을 것 같습니다.
결론적으로는 저에게는 2021년 세금 혜택도 많이 줄고 1 주택으로 인정되는 주택임대사업자는 큰 장점이 없는 것 같습니다. 시세차익을 위해 단기에 매도하기 좋은 일반 임대사업자나 무등록이 저의 상황에 맞는 것 같아요. 본인의 상황에 맞는 전략을 세우시길 바랍니다.
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