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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
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전세 끼고 매매 방법(절차)
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전세 끼고 매매 절차
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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권) – 경제 정보
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전세끼고 매매 방법, 부동산 갭투자 지금이 타이밍?
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전세끼고 매매 10분 간단정리 [이세상투자2] | 전세 끼고 매매 방법 오늘 업데이트
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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.
쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.
전세 끼고 매매 방법(절차)
크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.
매도자가 실거주하고 있는 경우
현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.
이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.
① 계약서 작성
* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)
* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)
② (선택) 중도금 입금
* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.
* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.
* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기
* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약
* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.
* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.
⑤ 잔금 치르기
* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.
매도자가 실거주하고 있지 않은 경우
이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.
기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.
결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.
전세 끼고 매매 시 주의사항
결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.
내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.
아래 사항은 꼭 확인을 해보자.
① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?
② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)
* 부동산에 문의
③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?
* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의
* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단
④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?
* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등
⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?
* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.
이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.
또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.
통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.
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대출 옥죄니 전세 끼고 집 산다…서울 주택 매매 절반이 ‘갭투자’
서울 송파구 잠실의 한 상가 부동산에 매물정보란이 텅 비어 있다. [사진 = 이승환 기자]
지난달 서울에서 거래된 주택 2채 중 1채가 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’였던 것으로 나타났다. 강력한 대출 규제에도 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 치솟은 전세값이 주택시장 불안으로 이어지며 갭투자 급증세를 키운 것으로 보인다.지난 10일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 지난달 서울의 주택거래 자금조달계획서 4254건 중 갭투자 의심 거래가 2213건(52.0%)으로 집계됐다. 작년 1월 이후 서울 주택거래에서 갭투자 비율이 50%를 넘긴 건 지난달이 처음이다.갭투자는 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 매매가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원만 들여 집을 산 후 일정 기간 뒤 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다. 하지만, 집값이 오르지 않으면 갭투자자는 물론 전세금을 돌려받지 못할 수 있어 세입자에게도 위험부담이 커 정부는 시장 혼란을 키우는 투자 방식으로 본다.국토부는 자금조달계획서상 보증금 승계 금액이 있으면서, 실제 거주하지 않고 임대 목적으로 거래한 주택을 갭투자로 분류하고 있다.서울의 갭투자 비율은 지난해 12월 43.3%, 올해 1월 45.8%, 2월 47.1% 등 40% 중반대를 유지하다가 3월에는 33.2%로 내려갔지만 지난달 다시 52.0%로 치솟았다. 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 양천구로 거래 218건 중 갭투자 의심 거래가 143건(65.6%)에 달했다. 이어 강서구(63.3%), 강북구(61.3%), 영등포구(61.1%), 은평구(60.5%) 등의 순으로 높았다.강남 3구(서초구 57.5% 강남구 53.1% 송파구 51.8%)도 지난달 거래 가운데 50% 이상이 갭투자였다.16개 시·도 중 가장 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 세종시로, 제출된 자금조달계획서 120건 중 77건(64.2%)이 갭투자인 것으로 조사됐다. 세종시 아파트는 행정수도에 대한 기대감이 높아지면서 지난해 전세가격과 매매가격이 각각 60.6%, 44.9%(부동산원 통계 기준) 올라 전세와 매매 모두 전국 1위를 차지했다.전문가들은 전세 물량이 충분히 공급되지 않은 상황에서 지난해 임대차법이 시행되자 가격이 급등한 것으로 분석한다. 특히 계약갱신청구권이 행사된 거래 이외의 신규 계약의 경우 거래 금액이 주변 시세보다 급격히 올랐다.세종시에 이어 경남이 346건 중 150건으로 갭투자 비율이 43.4%에 달했고 인천과 경기도는 각각 43.2%(4194건 중 1811건), 34.6%(1만451건 중 3620건)로 조사됐다.치솟는 전셋값도 갭투자 증가의 원인으로 지목된다. 정부가 대출을 강하게 옥죄고 있지만, 전세매물 품귀 현상과 함께 임대차법 시행 이후 전셋값이 다시 꿈틀거리는 모습을 보이고 있다.KB부동산 월간주택가격동향 자료를 보면 작년 7월 임대차법 시행 이후 9개월 간 전국 아파트 평균 전세가격은 2억5554만원에서 올해 4월 3억674만원으로 20.03% 올랐다. 서울은 4억9922만원에서 6억1004만원으로 22.19%나 뛰었다. 문재인 정부 출범(2017년 5월) 이후 3년 간 전국 아파트 전세가격 상승률(5%)보다 무려 4배 이상 급등한 것이다.윤지해 부동산114 연구원은 “어차피 서울에서는 LTV 40% 규제를 받으니까 지금 전세가율 자체는 한 50~60%에서 움직인다”면서 “자금 여력이 좀 부족하신 분들은 일단 전세를 끼고 매입을 하려는 경향이 강하다”고 말했다.[조성신 매경닷컴 기자 [email protected]][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
전세 끼고 매매 절차와 주의점
전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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목차
전세 끼고 매매 절차
기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.
새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.
매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.
매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.
2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.
잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.
매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.
매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.
신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.
결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.
전세 안고 매매 주의점
계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.
세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.
매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.
매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.
전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.
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