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지식산업센터 하면 안되는 이유

지식산업센터 투자시 체크할 4가지

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지식산업센터 투자시 체크할 4가지

2020년 코로나이후부터 지식산업센터 투자가 들썩거리면서 투자 판도가 바뀌고 있는데요.

강남 자곡동의 엑슬루 프라임이 평당가 2천만원을 뚫으면서 모두의 예상을 뒤엎어버렸습니다. 2020년초반에만해도 2천만원을 상투, 지붕이라고 생각하고 있었는데 그게 뚫리면서 아파트 가격만큼 지식산업센터의 가격도 예측할 수 없는 시장이 되어버렸습니다.

이 영향으로 영등포지역의 신규 현장이 평당 1600만원대로 예정되어있었는데 분양일정을 미루면서 평당가 또한 올릴예정이구요. 2021년 올해 준공되는 리드원이 호실당 프리미엄을 1억불러 거래가 체결된만큼 더 오를것으로 예상되구요.

분양가가 계속 오르는 현상으로 인해 기존 지식산업센터의 매물잠김 현상도 심화되고있습니다. 주변 신규 분양가가 오르니 기존 지산분양가가 상대적으로 저렴해져 프리미엄을 주고 매매하더라도 더 좋은 조건으로 매입할 수 있기 때문이죠.

프리미엄이 얼마까지 상승할지 모르는데 지금 매물을 내놓을리가 없는거죠.

분양가는 계속 오르고 임대료는 임대료상한제가 적용되니 상대적으로 적게 상승하면서 지식산업센터의 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 자기자본 수익률 5%이상을 A급현장으로 보고있었는데 이제 곧 자기자본 수익률 4%만 넘어도 훌륭한 현장으로 볼 수 있겠네요.

수익형부동산이었던 지식산업센터가 차익형부동산으로 변화하고 있는 시기라고 볼 수 있구요 그래도 수도권 지역은 아직 분양가 1천만원이하의 현장이 있어 수익형으로 보실수 있는 현장도 존재합니다. 전체지역의 평당가가 오르고 있으니 시세차익까지 알파로 보실수 있구요.

서울의 상급지 영등포, 성수 지역은 월세받아서 이자만 내면 된다하는 생각을 갖기시작한지 꽤 되었죠.

지식산업센터 투자 시 기본적으로 역세권, 규모, 주변수요, 공급량을 체크하셔야하구요.

1. 역세권

부동산 투자시 필수 체크 요소입니다. 같은 동네라해도 역과의 거리에 따라 평당가가 몇백만원 차이납니다. 특히 지산은 회사가 입주하는 것이기때문에 출퇴근과 직결되니 추후 프리미엄도 역세권이 비역세권에 비해 많이 오르게됩니다. 역세권은 역과의 거리가 도보 10분이지 막 도보20분이라고역세권으로 표현하는 분들은 거르세요.

2. 규모

랜드마크라고 많이 들어보셨죠? 지역을 대표하는 상징적인 건물을 보통 랜드마크라고 하는데 연면적이 큰 지산은 그만큼 많은 회사들이 입주하고 근린생활시설(상가), 지원시설(회계,노무,법무)가 모이는 환경을 조성하게 됩니다. 크면 공실이 생기는거 아니야 라고 생각할수있지만 먹자골목, 쇼핑센터처럼 모여있어야 더 큰 시너지를 내는 것입니다.

3. 주변수요

위에서 말씀드렸던 공실. 심사숙고해서 투자한 곳이 공실나면 안되겠죠. 사업지 주변에 입주할 수 있는 수요량이 공급량과 대비해 적절한지 살펴보셔야합니다. 한번에 많은 수의 현장이 들어서는 곳은 어렵습니다. 동탄, 하남 등이 해당되는 지역인데요. 동탄은 지산의 무덤이라는 별명을 얻었고 하남도 미분양, 공실이 많았지만 최근 하남에 역이 들어서면서부터 공실이 해소되고있습니다. 주변에 산업단지, 공업단지, 업무단지를 끼고 있는 지산을 살펴보셔야하고 동탄이나 평택 고덕신도시 처럼 삼성전자 앞이라는 걸로 광고를 해 좋아보이지만 사실 대기업이 지식산업센터에 들어올리는 만무하고 결국 벤더업체들이 들어오는건데 사실 대기업의 벤더들은 최소 중소기업 정도 규모를 가지고 이미 큰 평수를 사용하고 있어 사옥이전이 쉽지않습니다. 허허벌판에 삼성을 중심으로 생기는 밴더를 지산수요라고 기대하기보다는 이미 주변에 산단, 공단 등 업무단지가 있어 소규모 업체수가 많은 수요가있는 곳을 살펴보시는게 좋습니다.

4. 공급량

인근 지역 최초 지산이면 실패하지않습니다. 일단 최초로 들어오기때문에 추후 개발되는 지산보다 분양가가 저렴해 추후 프리미엄 오르는 폭이 가장 높습니다. 월세는 시세가 있기때문에 지어진지 1년된 건물과 3년된 건물의 임대료 차이가 없으니 당연히 저렴하게 매입한 사람의 수익률이 높을수밖에없고 2년된 내 호실이 2억인데 신규분양되는 호실이 3억이라면 당장 필요한 사람에게는 2억에 5천만원 프리미엄을 받더라도 더 저렴하게 매입하게 되는 것이니까요.

평당가가 어디까지 올라갈지 예측하기 어렵지만 나는 무조건 서울, 대장주만 산다 는 마인드로는 영등포, 성수를 고집하는 분들도 계시고

수익형부동산은 수익률이 제일 중요하다 하시는 분들은 수도권지역만 보십니다.

개인 투자성향에 따라 기준이 다른 것이니까요.

오늘은 투자할때 기본으로 체크할 4가지를 다뤄봤구요.

투자관련 궁금한 점이 있다면 댓글 남겨주시면 안내드리겠습니다:)

지식산업센터 평당가

[서평] 딱 한번 읽고 바로 써먹는 지식 산업 센터 투자

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지식 산업 센터 투자는 요새 매우 핫하기도 하고, 주택 수에 포함되지 않지만, 대출이 잘 나오는 편이라고 들어서 관심을 두게 되었다. 공부를 어떻게 해봐야 하나 고민하던 차, 지산 투자 관련하여 가장 최근 출간된 책인 <딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자>를 선택해서 읽었음. 이 책의 저자는 지식 산업 센터 투자만 15년째 하고 있는 중개법인 겸, 분양대행사의 대표이사로서 현재 지식산업 센터의 트렌드 및 현 상황을 책을 통해 자세하게 설명해준다.

책을 읽으면서 실제로 제가 근무했던 구로의 많은 건물이 대부분 지식 산업 센터였다는 게 놀라웠고, 이런 건물의 호실들을 쪼개서 투자할 수 있다는 생각에 매우 흥미로웠다. 지식 산업 센터는 90년대만 해도 제조 중심의 공장으로 운영되는 건물들이 2000년대에는 IT 및 벤처 기업들이 들어오면서 점점 고급화, 소형화되고, 대형 건설업체 브랜드의 지산이 인기가 많아지고 있다.

지식 산업 센터는 국가에서 승인부터 관리를 하므로 입주 가능한 업종도 정해져 있는데 보험, 의료, 무역, 건설, 교육, 도소매, 유통 등은 들어올 수 없고, ‘산업 직접 활성화 및 공장 설립에 관한 법률’에 따라서 제조업, 지식 기반 산업, 정보통신 산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하는 시설들만 들어올 수 있다. 아직 사업자등록을 한 번도 해본 적 없는 직장인 신분이라 이 부분은 투자 시 많이 알아봐야겠다. (이 부분에서 보험은 안된다고 했는데 영지스님 강의 들었을 때는 보험업도 들어오는 케이스를 본 적 이 있어서 좀 헷갈림 @.@)

지식 산업 센터는 80% 넘는 비율로 서울, 수도권에 밀집해 있고, 그중에 문정, 성수, 영등포 등이 교통 및 입지가 좋아서 평당가가 높고 인기도 많다. 책에서는 도면에서 봤을 때 인기 있는 호실과 지식 산업 센터에서 주로 쓰이는 용어들을 자세히 알려주어서 많은 공부가 되었다.

인기 있는 호실

– 실입주하는 사업체의 경우 높은 층, 남향, 코너 선호

– 서비스 면적인 발코니가 큰 호실 (주로 두 면이 발코니인 코너 쪽)

– 실외기실이 가까이 있는 호실 (멀수록 에너지 효율이 떨어지는 편)

– 화물을 많이 옮겨야 하는 경우는 화물 엘리베이터가 가까이 있는 곳을 선호

– 투자자에게 좋은 호실: 주거형이 아니라 사무 공간이기 때문에 굳이 좋은 층, 향을 고집할 필요는 없다.

지식 산업 센터 용어

– 중정: 건물 내부에 위치한 넓은 뜰 – 1층부터 천장까지 건물 내부가 뻥 뚫린 형태

– 드라이 에어리어: 지하층 외벽에 채광과 환기를 위해 외벽 밖 천장을 뚫어놓은 공간

– 썬큰: 지하를 파서 햇빛을 받을 수 있는 공간 – 임대료가 저렴하고, ‘지상 같은 지하’라서 인기가 많음.

– 램프: 주차장으로 진입하는 길 – 주로 회전형보다 직선형이 더 선호됨

– 드라이브인: (화물)차가 해당 층까지 들어올 수 있게 만든 것

– 시행사: 토지 매입하고 금융기관에서 재원 조달하며, 시공사 선정하는 등 사업 전체 주관

– 시공사: 건물 짓는 건설사, 거의 1군 건설사들만 들어옴

– 신탁사: 사업 전체의 자금 운용을 관리함

– 분양대행사: 사업의 판매와 홍보를 전담

지식 산업 센터 투자 고려 기준

– 교통, 인프라, 인력 수급이 좋은 곳

– 개발 호재가 있는 곳 – 특히 교통 호재 (계획만 있는 건 주의 요망)

– 공급 물량이 적은 곳 (공실의 위험)

– 주차, 엘리베이터, 화장실 시설이 잘되어 있는 곳

– 냉난방 시설 확인 (실외기 위치)

– 최초 분양 물건 – 시세가 낮은 편이고, 희소성이 있어서 분양이 잘되고, 임대도 괜찮은 편

>> 궁극적으로 실제 사용하는 기업의 만족도를 올리는 건물이 투자로서도 훌륭한 건물이다.

>> 직장인은 신용등급이 높기 때문에 대출이 잘 나와서 투자하기 좋다. 레버리지 측면에서 지산 투자는 수익률을 높이는 효과적인 전략이 될 수 있다.

안타깝게도 지산 투자를 공부하고 있는 요즘 시점, 이미 투자자가 많이 들어온 상태여서 네이밍 있는 입지 좋은 곳의 지식 산업 센터 같은 경우는 임대 수익보다는 시세 차익으로 고려해야 하고, 공실로 인한 6개월에서 1년 정도의 대출 이자 부담은 생각해봐야 할 듯하다.개인적으로는 10월 이사가 마무리되는 데로, 제가 가용할 수 있는 금액을 정확히 계산해보고 어느 정도 투자에 돈을 투입할 수 있는지 따져봐야겠다.

책에서는 좋은 호실, 지산 건물 고르는 것과 더불어 대출받는 방법, 임대가 안 나갈 경우까지의 리스크를 다 고려한 부분들이 있기에 나중에 투자를 본격적으로 진행하게 된다면 이 부분은 한 번 더 읽어봐야지. 다주택자에 대한 부동산 규제가 워낙 심해지고, 앞으로도 규제가 언제 풀릴지 모르는 상황이기 때문에 이런 상가, 지산, 토지 등 주택 수에 포함되지 않는 투자는 어려워도 꾸준히 공부해야겠다.

저자가 나온 유튜브 영상

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“지식산업센터는 여전히 매력적인 투자 대상” 성치경(아파왕)의 ‘실전! 지식산업센터’

[사진출처=KBS강원뉴스] [한국강사신문 김지영 기자] 지식산업센터 전문가가 알려주는 투자 노하우, 실전! 지식산업센터. 초불확실성의 시대! 당신은 미래의 안정적인 삶을 위해 어떤 경제적인 준비를 하고 있는가? 무역업을 하다 우연한 기회에 공인중개사로 전업한 이후 수많은 고객을 만나온 저자는 이러한 시대에 노후를 위한 안정적인 투자 방법으로 수익형 부동산 운영을 권한다.

혹자는, 자고 나면 계속 오르는 부동산 시장, 이제 자신의 자본으로 투자하기에는 너무 늦었다고 말한다. 하지만 이런 부동산 시장에서 적은 자본금으로 수익을 창출할 방법이 있으니, 바로 지식산업센터 투자를 통한 부동산 운영이다.

물론 매년 지식산업센터의 가격은 상승하고 수익률은 떨어지고 있지만 포기하기에는 아직 이르다고 저자는 말한다. 다른 부동산과 달리, 실입주 또는 임대를 통해 소득을 얻을 수 있는 지식산업센터는 여전히 매력적인 투자 대상이다.

공인중개사 사무실을 운영하는 한편, 회원 6천 명이 넘는 네이버 카페 ‘지산투’의 운영자이기도 한 저자는 그동안 수많은 고객, 회원들과 진행한 투자 상담에 따른 성공담을 고스란히 이 책에 담아냈다.

이 책을 통해 성공을 이끈 비결인, 지식산업센터 투자에 대한 정확한 개념 이해와 투자 프로세스의 A부터 Z까지 따라 하다 보면, 당신은 어느새 초보 투자자에서 성공 투자자로 성장해 있을 것이다. 지식산업센터 투자를 통한 성공 사례의 다음 주인공은 바로 당신이다.

초불확실성의 시대에 노후를 위한 안정적인 수익형 부동산을 운영하라!

이 책에는 저자가 직접 지식산업센터에 투자한 경험과 오랫동안 많은 고객과 함께 성공적인 투자를 이끌며 쌓은 지식과 노하우를 최신 정보를 바탕으로 체계적으로 재구성한 내용이 담겨있다.

초불확실성의 시대에 직면한 지금, 계속 오르는 부동산 가격으로 인해 투자의 시기를 놓쳤다고 생각하는 사람들에게 지식산업센터 투자 시기는 아직 늦지 않았다고 저자는 말한다.

제대로 된 지식과 정보가 없이 묻지마 투자를 하거나, 분양직원의 말에만 의지하는 초보 투자자들에게 지식산업센터의 개념부터 실제 투자에 필요한 준비사항을 하나씩 상세하게 알려주는 이 책에는 최근 지식산업센터의 상황 및 관련 법규와 더불어 실입주와 투자 목적을 모두 계획할 수 있게 도움을 주는 저자의 노하우가 아낌없이 들어있다.

PART 1에서는 지식산업센터가 무엇인지, 다른 투자 물건인 일반 오피스 건물과 어떤 차이가 있는지 정확한 지식산업센터 투자 개념을 심어준다. 또한, 지식산업센터의 면적과 상품구성, 투자의 장점 등을 알려준다.

PART 2에서는 실제 지식산업센터에 투자를 위한 방법을 알려준다. 초보자들이 알기 어려운 지식산업센터 투자 방법, 도면 보는 법부터 사업자등록증 신청, 부가세 환급, 전자세금계산서 발급 등 임대를 위한 각종 노하우 등을 현시점에 맞게 구성하여 누구나 따라 할 수 있도록 상세한 정보를 담았다.

특히 PART 3의 ‘한 과장의 지식산업센터 투자 스토리’를 통해 지식산업센터를 처음 알게 된 입장에서 투자할 물건 고르는 법, 투자 분석, 각종 서류 및 신청서 작성, 세금 계산, 대출 이자 및 관리비, 성공적인 임대에 이르기까지의 모든 과정을 시간 흐름에 맞게 구성 누구나 지식산업센터 투자에 접근할 수 있도록 구성하였다.

PART 4에서는 지식산업센터에 투자할 때 고려해야 하는 사항들과 임대를 위해 필요한 임대료 산정법 등과 지역별 지식산업센터 분석을 제공하여 지식산업센터 투자를 생각하는 사람들에게 적합한 투자 물건을 찾을 수 있게 도와준다. 또한, 저자가 운영자로 있는 네이버 카페 ‘지산투’ 회원들의 생생한 투자 후기를 담았다.

저자는 지식산업센터에 관심있는 이들에게 도움을 주기 위하여 지금껏 상담한 고객들이 자주 한 질문들과 초보 투자자들이 궁금해 하는 부분을 정리하여 책으로 펴냈다. 초보 투자자들은 투자 정보를 얻기 위해 많은 노력을 해야 하는데 그 과정 중에 잘못되거나 시기가 늦은 정보로 인해 생각지 못한 실수를 자주 하게 된다.

이 책은 그러한 실수를 줄일 수 있도록 지식산업센터 투자의 모든 과정을 한눈에 보여줌으로써 지식산업센터 투자를 계획하고 있거나 이미 진행하고 있는 사람들을 성공적인 투자자로 이끌어 줄 것이다.
[사진출처=웰북]
저자 성치경(아파왕)은 지산투 공인중개사 사무소 대표. (주)지산투 대표. 지식산업센터 분양대행사 철인그룹 본부장. 무역업을 운영하던 중 지식산업센터 사옥 이전을 계기로 지식산업센터의 투자 매력에 빠져 공인중개사 자격증을 취득했다.

이후 지식산업센터 전문 공인중개사로 전업하여 현재 ‘지산투 공인중개사 사무소’를 운영하고 있다. 또한, 지식산업센터 커뮤니티 ‘지산투’ 네이버 카페의 운영자로 활동하며 전국의 지린이들에게 많은 도움을 주고 있다. 저서로는 《실전! 지식산업센터(웰북, 2021.09.03.)》가 있다.

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