Top 32 지역 주택 조합 위험성 Trust The Answer

지역주택조합 절차 및 주의사항(위험성)

• Article author: drama-recommend.tistory.com
• Reviews from users: 8756 Ratings
• Top rated: 4.8
• Lowest rated: 1
• Summary of article content: Articles about 지역주택조합 절차 및 주의사항(위험성) – 지역주택조합아파트 사업 과정은 다음과 같습니다. 1) 조합설립. ① 지역주택조합 추진 위원회 구성. ② 조합 규약 제정 및 견본주택 건축. ③ 조합원 … …
• Most searched keywords: Whether you are looking for 지역주택조합 절차 및 주의사항(위험성) – 지역주택조합아파트 사업 과정은 다음과 같습니다. 1) 조합설립. ① 지역주택조합 추진 위원회 구성. ② 조합 규약 제정 및 견본주택 건축. ③ 조합원 … 달콤해 보이기만하는 지역주택조합, 어떤 점을 주의깊게 봐야하고 무엇이 위험요인인지 확실하게 짚고 넘어가셔야 합니다. 건설사 이름 없이, 지역명에 + 조금 멋스러운 영어풍, 유럽풍 이름을 붙인 아파트 분양공..자산배분, 중위험중수익, 하이일드스프레드, 4계절 투자법, 파이어족
• Table of Contents:

지역주택조합 절차 및 주의사항(위험성)

지역주택조합이란

결론

티스토리툴바

Read More

지역주택조합제도에 대한 착각 < 법무법인 윤강의 법률 톡톡 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스

• Article author: www.dosinews.com
• Reviews from users: 49748 Ratings
• Top rated: 4.8
• Lowest rated: 1
• Summary of article content: Articles about 지역주택조합제도에 대한 착각 < 법무법인 윤강의 법률 톡톡 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 “지역주택조합사업은 다수 참여형 공동주택 개발사업이며, 관련한 위험성은 마치 주식 또는 펀드에 투자하는 것과 별다를 바가 없다”고 말이다. ...
• Most searched keywords: Whether you are looking for 지역주택조합제도에 대한 착각 < 법무법인 윤강의 법률 톡톡 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 “지역주택조합사업은 다수 참여형 공동주택 개발사업이며, 관련한 위험성은 마치 주식 또는 펀드에 투자하는 것과 별다를 바가 없다”고 말이다. 길을 걷다 흔히 마주치는 ‘00지역주택조합사업’의 프로세스는 다음과 같다. ▲적당한 공동주택사업 부지를 발견한 부동산개발업자(이를 다른 말로 ‘업무대행사’라고도 한다)가 해당 지역의 부동산공인중개업자, 지주 등과 접촉한 뒤 ▲지역주택조합사업을 추진하기 위해 해당 부지 내 공동주택 개발사업에 적극 찬동하는 사람을 대표자로 내세우고 ▲시공사 등과 접촉해 분양 등 홍보를 하며 ▲조합가입 계약자들과 가입 계약을 체결해 사업비 등을 충당한다. 그리고 ▲사업부지를 확보해 사업계획승인을 받은 뒤 ▲가입 계약자들(조합원들)에게 그 투자에 따른 결N
• Table of Contents:

상단영역

본문영역

하단영역

전체메뉴

Read More

See more articles in the same category here: 218+ tips for you.

지역주택조합 위험성 6가지, 꼭 주의하세요

반응형

지역주택조합 아파트를 고려하고 계시나요?? 시세보다 적게는 30%, 많게는 5%까지 저렴한 특징 때문에 솔깃하게 되는데요. 지금부터 지역주택조합 문제점 6가지 및 주의사항을 말씀드리도록 하겠습니다.

지역주택조합이란?

무주택자나 85㎡이하 아파트를 소유한 사람들이 모여 아파트가 될 토지를 공동 건설, 추진하는 것을 말합니다. 사전 토지 확보 시, 지분을 받는 것이기 때문에 일반 분양가보다 30% 이상 저렴한 매력이 있어 가격 면에서는 아주 매력적인 방법으로 알려져 있습니다.

※ 지역주택조합 조합원 자격

1. 서울, 경기, 인천에서 6개월 이상 거주

2. 무주택 또는 85㎡이하 아파트를 소유한 사람

3. 본인, 배우자가 타 지역주택조합 조합원이 아닌 경우

4. 현재 분양권, 주택청약 당첨되지 않은 사람(85㎡이하)

지역주택조합 위험성

1. 조합을 주도하는 것은 업무대행사입니다.

조합은 초기에 30~50% 이상 저렴한 분양가에 초점을 맞춰 광고를 합니다. 하지만 이는 업무대행사가 주도하는 것이며, 이들은 조합원 1인당 최소 몇 백에서 많게는 천 단위의 수수료를 받아가게 됩니다. 즉, 수수료가 주목적이기 때문에 향후 진행이 순조롭지 않을 수 있습니다.

2. 돈이 추가로 들어갈 가능성이 큽니다.

많은 분들이 본 분양가 대비 30~50% 저렴하다는 것만 생각하고 덜컥 계약을 합니다. 하지만 해당 사업비는 예상치일뿐 실제로 건설에 들어가면 추가 비용이 많이 발생하게 됩니다. 단순 인건비부터 유지비, 수수료까지 다양한 항목으로 지출이 늘어나기 때문에 조합원들의 부담은 높아질 수밖에 없습니다.

실제 실패사례 중 다수는 이런 추가 비용을 납부하다가 본 분양가랑 별 차이가 없는 경우도 꽤 많습니다. 심지어 조합원 중 상당수가 추가 비용을 내지 못해 사업이 지연되는 경우도 많아 준공 날짜가 한참 늦어지기도 하기 때문에 심적 고통이 상당히 크다고 할 수 있습니다.

3. 토지소유권의 95%를 확보해야 합니다.

일반 아파트는 80%의 토지소유권만 확보하면 진행이 가능합니다. 반면 지역주택조합은 95%를 확보해야 하기 때문에 진행상 큰 어려움이 따르게 되는데요. 일부 토지의 지주들이 매도를 거부하게 된다면 사업은 계속 늦어질 수밖에 없으며, 토지 취득을 위해 큰돈을 지출해야 할 수도 있습니다.

※ 지주 갈등 사례

– 주인을 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 사람

– 상식 밖의 보상금을 요구하는 사람

– 땅을 내줄 수 없다는 입장을 고수하는 사람

– 차일피일 미루면서 사업을 늦추는 사람

4. 부동산 재테크를 하기 어렵습니다.

지역주택조합은 사업이 완료, 입주 전까지 1주택(85㎡이하) 또는 무주택을 유지해야 합니다. 사업 도중에 청약에 당첨만 되더라도 자격조건을 상실하기 때문에 부동산 재테크를 하기 힘들다고 할 수 있습니다. 더군다나 예상 기간보다 사업 진행이 미뤄지게 되면 옴짝달싹 못하기 때문에 금전적, 정신적 손해를 볼 수밖에 없습니다.

5. 조합원 탈퇴가 어렵습니다.

진행하다가 마음이 바뀌면 탈퇴를 생각하는 분들이 있습니다. 흔히 ‘지역주택조합은 계약은 쉽지만 탈퇴는 하늘에 별 따기’라는 말이 있습니다. 지역주택조합은 개별 소유 지분이 있는 것이 아니라 공동 소유이기 때문에 개인이 중도에 탈퇴하는 것은 매우 어렵습니다. 행여 탈퇴가 된다한들 가입금을 반환받기가 사실상 힘들기 때문에 스트레스가 이만저만이 아닙니다.

6. 실체 없는 솔깃한 말들을 많이 합니다.

지역주택조합은 대부분 부동산에 전문 지식이 덜한 분들이 관심을 갖게 됩니다. 이는 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문인데요. 가격은 물론, 입지로 향후 시세차익까지 클 것이라 달콤한 광고들을 쏟아내곤 합니다. 하지만 상당수의 내용은 확정된 것이 아닌 뜬 구름 잡는 소리가 많으며, 책임을 지게 하기 어렵기 때문에 결과론적으로 난처한 상황에 처할 수 있습니다.

※ 실제 위반사례

– 추가 분담금이 발생하지 않는다 했으나, 계약 후 계속 요구

– 조합원 가입 때 동/호수 지정이 가능하다고 유도

– 인프라 개발에 대한 허위/과장된 내용 전달

– 토지 확보 비율을 속여 계약 유도

– 중간에 마음 바뀌면 편하게 탈퇴 가능하다고 회유

지역주택조합 계약 전 이렇게 하세요

1. 계약 내용은 반드시 녹음을 합니다.

( 토지 확보 비율, 동호수 지정, 사업일정, 수익, 인프라 개발)

2. 관할 구청에 토지확보비율이 상담과 동일한지 문의합니다.

(거짓말일 경우, 아무리 입지가 좋아도 가입 X)

3. 광고/홍보물은 향후 분쟁에 대비해 사진을 찍어놓습니다.

4. 조합원 모집 공고와 홈페이지에 게재된 내용이 같은 지 확인합니다.

지역주택조합 성공률

지역주택조합의 성공률은 10% 미만입니다. 즉, 가입자의 90%는 정신적, 금전적 피해를 보는 것이라 할 수 있습니다. 아무리 저렴한 가격이 매력적이라 하더라도 절차 및 과정상에 큰 어려움이 있기 때문에 사업계획 승인 처리가 되는 것이 힘들 수밖에 없습니다. 실제로 2016~2021년까지 5년간 지역주택조합은 총 19건이었으며 그중 착공을 시작한 곳은 불과 2곳뿐이었습니다.

맺음말

지역주택조합 문제점 6가지 및 주의사항을 말씀드렸습니다. 지역주택조합은 업무대행사의 말처럼 장점만 있는 것이 아닙니다. 자칫 빚더미에 앉을 수도 있을 만큼 위험성이 크니 충분히 고려하셔서 진행하셔야 합니다. 부동산 현업에 있는 사람이 실제 지역주택조합 사례를 토대로 말씀드린 것이니 꼭 숙지하시기 바랍니다.

반응형

지역주택조합, 무조건 망한다? 3가지만 잘 보면 망할 일 없다

[땅집고] 작년 11월 경기 수원시 권선구 곡반정동에서 분양한 ‘수원 하늘채 더퍼스트’ 아파트는 375가구 모집에 2만2645여명이 몰려 평균 60대1의 경쟁률로 1순위 청약 마감했다. 수원에서 9년 만에 최고 경쟁률이었다. 이 아파트는 미계약분 무순위 청약에서도 5087대1이라는 기록적인 경쟁률을 보였다. 지난 9월 울산 남구에서 공급한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’은 평균 청약 경쟁률이 309.8대1로 올해 울산 최고 경쟁률을 기록했다. 59가구 모집에 1만8280명이 청약통장을 넣었다.

[땅집고]울산 남구 신정동에서 지역주택조합 방식으로 일반분양한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’아파트 완공 후 예상모습. /아이에스동서

두 단지는 청약 흥행에 성공했다는 것 말고도 또 다른 공통점이 있다. 모두 지역주택조합 사업방식으로 분양했다는 것. 최근 지역주택조합 사업으로 일반분양한 아파트가 잇따라 흥행에 성공해 눈길을 끈다. 그동안 지역주택조합 아파트 시공을 기피했던 대형 건설사도 사업에 속속 뛰어들고 있다. 올해 서울 동작구에서는 롯데건설이 시공하는 ‘상도역 롯데캐슬’이 지역주택조합 방식으로 일반분양에 성공했다. 현대건설은 다음달 광주광역시 북구 신용동에 지역주택조합인 ‘힐스테이트 신용 더리버’를 공급할 예정이다.

지역주택조합 사업은 무주택자들이 조합을 만들고 돈도 내서 직접 땅을 매입해 아파트를 짓는 방식이다. 아파트 지을 땅이 확보되지 않으면 사업이 무산되는 등 위험성이 높다고 알려져 있다. 하지만 최근 정부의 부동산 규제가 심해지면서 지역주택조합 방식도 내 집 마련 대안으로 주목받고 있다.

■ 2017년 6월 이후 설립한 조합은 비교적 안전

지역주택조합은 ‘무주택 서민의 주거안정 기여’를 목적으로 1977년 도입한 제도다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주한 무주택자(또는 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자)가 모여 조합을 설립하고 토지를 확보해 아파트를 짓는다. 토지 사용권과 조합원만 확보되면 인허가 과정이 단순해 기존 재건축, 재개발 정비사업보다 사업 추진이 빠르다. 또 시행사 이윤, 토지 금융비용 등 각종 부대비용을 절감해 조합원의 경우 일반 아파트보다 20% 가량 저렴한 가격에 집을 구입할 수 있고, 청약통장이 없어도 내 집 마련이 가능한 장점이 있다.

지역주택조합 사업의 절차는 토지 확보율에 따라 진행된다. 토지확보율이 50% 이상이면 조합원 모집이 가능하고 이후 조합설립인가(토지확보율 80% 이상)→사업계획승인(토지확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어진다. 하지만 토지확보가 어렵다는 것이 가장 큰 문제다. 추진위원회가 제시한 토지 확보율을 정확하게 판단할 길이 없고, 토지소유자와 협의가 안 되면 사업이 무작정 지연돼 속수무책인 경우가 많았다.

[땅집고]지역주택조합 사업 추진 절차.

이런 폐단을 막기 위해 정부는 2017년6월과 올해 7월 두 차례에 걸쳐 주택법을 개정했다. 지역주택조합에 투자한다면 오래된 사업지보다 개정된 법을 적용받는 사업지가 좀 더 안전하다고 볼 수 있다. 2017년 6월 개정한 법에서는 지역주택조합 추진위가 조합원을 모집할 때 대지 50% 이상의 사용권을 확보한 후 관할 지자체에 허가를 받도록 했다. 또 조합설립인가를 받기 위해서는 토지확보율이 80%에 이르도록 했다. 올 7월 개정한 주택법에 따라 조합설립인가를 받을 때 얻은 토지 (확보율80%) 의 소유권 15% 이상을 확보하도록 했다.

조합원 가입 신청자에게 토지확보현황, 추가분담금, 환급금 등에 대해 설명하고 그 내용을 서면으로 받아 5년 동안 보관해야 한다는 조항도 포함했다. 조합원 모집공고 이후 2년 내 사업시행인가를 못 받거나 3년 이내 사업계획 승인을 받지 못하면 조합 해산도 가능해졌다.

■ 토지 확보율과 주변 호재, 집값 흐름 잘 살펴야

일반적으로 지역주택조합 방식으로 비교적 빠른 기간 안에 일반분양에 성공한 사업지들을 살펴보면 3가지 요인을 갖추고 있다. ‘토지 확보’, ‘사업 인허가’, ‘조합원 모집’ 과정이 모두 수월했다는 점이다. 지역주택조합에 가입하기 전 투자자는 사업지가 인허가에 걸림돌이 없는 땅인지, 토지주와 협의가 잘 이뤄지고 있는지, 전체 목표 가구 수 대비 조합원 수가 충분한지 여부를 잘 살펴야 한다. 특히 필지가 여러 개로 쪼개진 사업지보다 같은 면적이라도 토지 소유자가 적은 쪽이 사업성이 있다고 평가받는다.

[땅집고] 작년 말 경기 수원 권선구에서 분양한 ‘수원 하늘채 더퍼스트’ 견본주택. /코오롱글로벌

하지만 궁극적으론 해당 지역 주택 경기와 부동산 규제 여부가 사업 성공 여부에 큰 영향을 미친다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “최근 지역주택조합 사업방식으로 성공한 단지들이 많이 나오는데 전국적으로 집값이 상승했기 때문”이라며 “지역주택조합 아파트도 결국은 일반 정비사업처럼 주변 지역 집값이 오르는 곳, 규제가 덜한 지역일수록 전망이 좋은 편”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 [email protected]

지역주택조합 절차 및 주의사항(위험성)

달콤해 보이기만하는 지역주택조합, 어떤 점을 주의깊게 봐야하고 무엇이 위험요인인지 확실하게 짚고 넘어가셔야 합니다.

건설사 이름 없이, 지역명에 + 조금 멋스러운 영어풍, 유럽풍 이름을 붙인 아파트 분양공고를 보신 적 있으신가요? 이런 경우 대부분 지역주택조합 아파트라고 보셔도 무방합니다.

지역주택조합이란?

주택을 지으려는 무주택 세대주들이 조합을 설립하여 토지를 매입하고 건축비용을 함께 조달하여 본인들이 직접 개발을 진행하는 것을 말합니다. 재개발은 건설사들이 주체가 되어 토지를 매입하고 보상비를 지급하지만, 지역주탭조합은 조합원에서 직접 주체가 된다는 점에서 그 차이가 있습니다. 아무래도 재개발보다는 지역주택조합이 비교적 비용이 적게 들어가곤 합니다.

지역주택조합 절차

– 지역주택조합아파트 사업 과정은 다음과 같습니다.

1) 조합설립

① 지역주택조합 추진 위원회 구성

② 조합 규약 제정 및 견본주택 건축

③ 조합원 모집 (건축 예정 가구의 50% 이상 모집)

④ 사업부지 확보(80% 이상 토지사용승낙서 확보)

2) 사업계획승인

– 사업부지 전체의 소유권 95% 이상 확보 또는 사업부지 사용권한 100% 확보

3) 착공

① 착공신고

② 소유권 미확보 부지 매도청구

③ 실제 공사

4) 준공

5) 조합 해산

지역주택조합 조합원 자격

1) 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85제곱미터 이하의 비교적 작은 집 소유

2) 만 19세 이상 세대주

3) 동일한 시/군에 6개월 이상 거주해야 한다. (투기과열지구인 경우 1년 이상 거주 필수)

지역주택조합 단점 & 위험성 & 추가분담금

여기까지만 봤을 때, 지역주택조합의 장점이 너무나도 뚜렷하여 너무나도 좋은 제도처럼 보일 수 있습니다. 저 역시 처음엔 그렇게 생각했습니다. 위치도 정말 핵심위치이며 심지어 가격도 저렴합니다. 하지만 지역주택조합의 조합원에 가입하기 전에 반드시 신중해야하는 이유가 몇가지 있습니다.

1) 일정대로 진행이 안된다.

지역주택조합 모델하우스에 방문을 해보면 나름대로 화려하게 간판을 붙여놓고, 설명도 정말 잘해줍니다. 지역주택조합이라는 것을 처음 알게 되셨고, 모델하우스도 처음 방문해보신다면 나름 신뢰가 간다고 생각하실 수도 있겠습니다. 설명하는 종이들을 보면

– 조합원 모집 신고필증 得 : 20.08.18

– 조합설립인가 신청 : 20.11 (예정)

– 사업계획승인 신청 : 21.02 (예정)

– 착공 : 21.07 (예정)

– 입주 : 24.12 (예정)

이런 식으로 표현이 되어있고, ‘아 내가 언제쯤 입주할 수 있겠구나’라고 생각하는 것이 대다수입니다. 하지만 위에도 표시했듯이, 일정들이 대부분 예정인 상황입니다. 게다가 신청을 했다고 해서 바로 승인이 나는 것도 아닙니다. 착공단계까지만 들어간다면야 정말 축하해야 할 일이겠지만 대부분 사업계획 승인에서 시간이 한참 걸립니다. 기간이 연장이 되게 되면 부수적인 비용이 계속해서 발생하게 됩니다.

예를 들어, 조합원이 되면 분담금 1억 원을 내야 한다고 조합 가입 전에 설명을 했겠지만, 실제로 기간이 계속 연장되면서 추가분담금을 내야 하는 경우가 생깁니다. 이러한 추가분담금의 규모가 무시할 수 없는 수준인 경우가 자주 있습니다. 수억 원씩 계속 분담금을 내야 하는데 도대체 언제 착공까지 이어질지 알 수 없는 피 말리는 상황이 이어지는 경우가 많이 있습니다. 그 이유는 아래에서 계속 설명드리겠습니다.

2) 지역주택조합 토지확보율 확인

앞서 설명한 지역주택조합 절차에서 조합설립까지는 문제없이 진행되는 경우가 대부분입니다. 가장 중요한 단계는 ‘사업계획승인’ 단계입니다. 대부분의 문제는 ‘사업계획승인’을 못 받고 지연되면서 발생합니다. 사업계획승인의 조건을 다시 한번 살펴보겠습니다.

※사업계획승인 : 사업부지 전체의 소유권 95% 이상 확보 또는 사업부지 사용권한 100% 확보

조합원아파트 모델하우스에서 이 부분은 문제가 없다고 들으셨을 확률이 큽니다. 팸플릿을 받아보시면 이렇게 쓰여있을 겁니다.

1) 토지확보 현황 : 필지수 xx 면적 xx제곱미터, 확보율 : 98%

=> 마지막에 적어놓은 토지 확보율이 95% 이상임을 강조하며 사업계획승인 기준인 95%를 넘어서 문제가 없다는 식으로 홍보를 합니다. 돈이 천만원 단위를 넘어 억단위로 들어가기 때문에 반드시 신중할 필요가 있습니다. 위에 표시했듯이 사업계획승인은 사업부지 전체의 ‘소유권’을 95%이상 확보해야합니다. 이를 단순히 토지확보 현황이라고 애매하게 적어 놓았다면 반드시 조합 사무실, 추진위원회 사무실에 들러 ‘소유권’을 95%이상 확보했는지 꼭 확인해야 합니다. 또한 국,공유지를 제외하거나 어떤 토지를 제외하고 95%이상 확보했다 라고 되어있는 곳들도 있으니 말장난을 친 것이 없는지 직접 눈으로 확인해야 합니다.

– 토지소유권에 해당하지 않는 서류들

① 토지매매약정서

② 토지매매계약서

=> 해당서류들은 확실하게 토지를 ‘소유’한 근거에 해당하지 않습니다. 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다.

2) 사업부지 사용권한 100% 확보

사업부지 사용권한도 토지확보 현황과 유사합니다. 반드시 100%를 확보해야 하는데, 거의 다 됐기 때문에 나머지 2% 정도는 금방 사용권한 확보가 가능하다고 홍보를 합니다. 하지만 그 1%때문에 사업이 몇년씩 지연되는 경우가 허다합니다. 물론 성공할 수도 있습니다. 하지만 개인적으로는 그러한 위험에 도전하고 싶은 생각은 없습니다.

3) 지역주택조합 탈퇴

기대를 품고 조합원에 가입하였지만, 위와 같은 문제 등으로 너무나도 많은 기간동안 수억원대의 자금이 묶여있고 계속해서 추가분담금을 납부해야하는 상황이라면 지역주택조합 탈퇴를 원하기도 합니다. 문제는 이러한 탈퇴가 자유롭지가 않습니다. 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다. 게다가 가능하다 하더라도 대부분 이미 납부한 분담금을 돌려받지 못하고 탈퇴해야 하는 경우가 많습니다.

결론

내가 만약 현금 여유가 정말 많고 얼마든지 기다릴 여유가 있으신 분이라면 지역주택조합은 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 하지만 대다수의 사람들, 서민들은 억대의 자금을 언제까지나 기다리며 묶어둘 수 있는 여유가 없습니다. 그렇기 때문에 지역주택조합 아파트 및 조합원 가입은 신중해야 합니다. 재개발이든 지역주택조합이든 조금 더 안전하게 투자하려면 ‘사업계획승인’ 여부를 확인하고 들어가시는 것을 추천드립니다.

So you have finished reading the 지역 주택 조합 위험성 topic article, if you find this article useful, please share it. Thank you very much. See more: 지역주택조합 성공사례, 지역주택조합 조합원 자격, 지역주택조합 토지확보율 확인방법, 지역주택조합 후기, 지역주택조합 95%, 지역주택조합 과정, 지역주택조합 나무위키, 지역주택조합이란