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[기고] 명도소송 후 버티는 세입자, 강제집행 기간은 1~2개월 – 신아일보

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명도소송 이후 강제집행 절차 파헤치기 : 네이버 블로그

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“명도소송 강제집행 시효 10년…연장도 가능해”

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명도 소송 강제 집행

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명도소송은 법무법인 명도

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 명도소송은 법무법인 명도 명도소송의 판결 이후에도 임차인이 자발적으로 이사를 나가지 않거나, 부동산을 계속 점유하고 있는 경우에 임대인은 판결문에 기한 강제집행을 신청할 수 있습니다. 명도소송, 권리금소송, 경매명도, 공매명도, 특수명도, 법무법인, 명도, 강제집행, 명도소송비용, 명도소송절차, 명도소송기간, 명도소송상담명도관련 사건만 수임하는 로펌으로 명도소송, 권리금소송, 강제집행 등 복잡한 임대차분쟁을 다루고 있습니다. 서울 서초에 본사가, 서울 도봉, 수원에 각 지사가 있으며, 21년도 기준 약 6천여건의 의뢰현황을 기록하고 있습니다.
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명도 소송 강제 집행

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​억울한데 내 돈까지?…부동산인도 강제집행에 들어간 돈 받는 해법 | 아주경제

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​억울한데 내 돈까지…부동산인도 강제집행에 들어간 돈 받는 해법

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(주)세계경호 > 명도강제집행 페이지

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[기고] 명도소송 후 버티는 세입자, 강제집행 기간은 1~2개월

엄정숙 변호사

“세입자가 임대차계약 해지 후에도 건물을 비워주지 않아 명도소송 끝에 승소판결문을 받았습니다. 하지만 세입자는 건물을 비워주지 않고 버티고 있습니다. 강제집행을 하려고 하는데 기간은 얼마나 걸릴까요?”

명도소송에서 패소판결을 받고도 건물을 인도하지 않은 세입자들이 늘어나면서 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다. 법률 지식이 부족한 건물주들은 강제집행 절차나 기간을 잘 모르기 때문에 답답함을 토로한다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 사법연감에 따르면 지난해 전국법원에 접수된 명도소송은 총 3만6681건으로 민사소송 중 가장 많은 것으로 집계됐다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

법률실무에서 명도소송 강제집행은 △집행문 신청 및 강제집행신청 접수하기 △계고집행 진행 △본 집행 진행 △세입자의 짐 매각 등 4단계 절차가 있다. 명도소송 승소판결 후 모든 강제집행 절차를 마치기까지는 약 3~4월 정도 소요된다.

명도소송 판결문을 받은 후 부동산인도 강제집행 절차와 기간을 단계별로 살펴보면 먼저 관할법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 접수한다. 이후 집행관은 1차 계고집행을 진행하게 된다. 계고집행이란 집행관이 세입자에게 강제집행이 접수되었으니 정해진 날짜까지 건물주에게 건물을 인도하라는 일종의 경고 절차다.

강제집행 신청부터 집행관의 계고집행 절차까지는 평균 2주 정도가 소요된다. 강제집행을 신청할 때 필수 서류는 ‘집행력있는 판결정본’인데 법원에 집행문부여신청을 통해 집행문을 받아 판결문에 첨부하면 된다.

계고집행 후에도 세입자가 계속 건물을 점유하면 집행관실에 속행 신청을 한다. 속행신청을 받은 집행관은 본 집행을 한다. 본 집행은 세입자의 유체동산 즉 소유지 내의 모든 짐을 빼내는 작업을 말한다. 빼낸 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 물류창고에 보관된다.

본집행이 진행되기까지는 평균 2주 정도가 더 소요된다. 강제집행신청부터 세입자의 모든 짐을 빼내는 본 집행까지는 총 1~2개월 정도의 기간이 걸린다. 특히 물류창고에 보관된 짐들은 세입자가 찾아갈 때까지 보관비를 건물주가 부담해야 하기에 신속한 매각절차를 밟아야 한다.

매각절차는 세입자가 오랜 기간 짐을 찾아가지 않을 때 물건을 매각해 달라고 청구하는 절차를 말한다. 법원에서 매각 결정이 나오면 진행할 수 있으며, 이는 동산압류 절차와 동일하다. 기간은 부동산 인도 절차와 별개로 1~2개월이 추가로 소요된다.

승소판결문이 나온 직후나 계고집행이 진행되면 대부분의 세입자가 건물을 인도하는 편이다. 강제집행 신청부터 짐 매각까지 총 3~4개월 정도가 소요되지만, 집행과정에서 변수에 따라 기간은 증감될 수 있다.

참고로 만약 명도소송을 하지 않고 세입자의 짐을 빼면 어떻게 될까.

과거의 영화나 드라마를 보면 세입자가 월세가 밀렸을 경우 집주인이 들어와 짐을 빼면서 “나가라”고 소리치는 장면을 심심치 않게 볼 수 있었다. 결론부터 얘기하면 영화와 현실은 다르다. 아무리 내 소유의 건물이나 주택이라도 세입자의 주거지나 영업장에 함부로 들어가 짐을 뺀다면 오히려 주거침입죄 및 영업방해죄로 처벌 받을 수 있다. 사실 조금이라도 법을 아는 건물주들은 이런 행동을 하지 않지만 가끔씩 화가난다는 이유로 감정대로 처리하는 경우가 있다. 하지만 세입자가 신고할 경우 처벌을 피할 수 없으니 주의해야한다.

/엄정숙 변호사

[엄정숙 변호사 프로필]

△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉

△전 서울지방변호사회 인권위원

△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원

△저서 : 명도소송 매뉴얼

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명도소송 이후 강제집행 절차 파헤치기

강제집행 후 유체동산 처리는 어떻게

명도, 강제집행 이후 많은 분들이 ‘유체동산’ 때문에 골머리를 앓습니다. 어떻게 처리하는게 좋을까요. 강제집행 후 목적물이 아닌 유체동산은 크게 보관절차, 매각절차, 유체동산경매절차로 크게 나뉘게 됩니다. 보관절차는 채권자의 위임을 받은 집행관이 동산을 채무자, 친족, 대리인 등에게 인도해야 합니다.

하지만 인도 받을 사람이 없다면 보관을 하게 됩니다. 이 경우 채권자가 비용을 납부해 진행하게 되며 집행비용액을 확정할 때 집행비용에 포함됩니다. 이 비용은 채무자에게 청구할 수 있습니다.

매각절차의 경우 집행법원의 허가를 받아 강제집행의 매각절차를 밟을 수 있습니다. 채권자로 하여금 이를 집행관사무소에 신청하도록 하거나 집행관이 진행하는 경우도 있습니다. 단 채권자는 수시로 절차진행상태를 확인해야 합니다.

유체동산경매절차는 매각신청을 허가한 후 진행하는데요. 채권자가 창고에 보관 중인 유체동산에 대해 감정한 후 매각대금 산정, 매각기일을 지정하고 공고합니다. 흔히 채권자는 이러한 동산경매에서 집행비용 등을 고려 적정 금액으로 스스로 낙찰 받은 후 낙찰대금과 자신의 채권을 상계하기도 합니다.

“명도소송 강제집행 시효 10년…연장도 가능해”

“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료를 내고 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효가 있나요?”

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 세입자가 명도소송에서 패소하면 건물에서 나가야 하는데 끝까지 버티는 경우 건물주의 신청에 따라 명도 강제집행이 진행된다.

명도소송에서 승소 판결 후 진행하는 강제집행을 앞두고 건물주가 망설이는 경우가 종종 발생한다. 그간 정을 생각해 세입자에게 기회를 주고 싶지만, 이미 승소판결문이 나온 경우라면 소멸시효에 의해 판결문이 무용지물이 될까봐 고민이 커진다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 19일 “명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소 판결이라면 영구적으로 집행은 가능하다”며 “원칙적으로는 10년이지만 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 조언했다.

다만 명도소송에서 승소 판결이 나온 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 때 해당 기간동안 건물주가 주의해야 할 점이 있다. 엄 변호사는 “강제집행 신청을 바로 하지 않고 세입자에게 기회를 줄 때는 채무자(세입자) 변경이 없어야 하고 목적물 변경이 없어야 한다”며 “새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심해야 한다”고 귀띔했다. 즉 판결문에 명시되어 있는 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 점포에도 변경이 없어야 한다는 말이다.

만약 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대가 발생할 경우 승소판결문이 나오더라도 강제집행을 할 수 없다. 엄 변호사는 “명도소송 기간 중 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결이 나오더라도 점유자에 대한 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물 될 수 있다”며 “명도소송을 진행할 때는 세입자를 상대로 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청해야 안전하게 강제집행을 진행할 수 있다”고 했다.

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