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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리 – 지식살롱
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생산관리지역이란
생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위
해당 토지의 도시계획조례 확인 방법
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생산 관리 지역 건축
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생산관리지역 이란 무엇인가?
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생산관리지역 이란 무엇인가
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생산관리지역 에서 할 수 있는 행위
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생산관리지역 에서 할 수 있는 행위
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
[토지재테크 #1] 생산관리지역이란? – 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 쉽게 이해하기
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[토지재테크 #1] 생산관리지역이란 – 생산관리지역 계획관리지역 보전관리지역 쉽게 이해하기‘MONEY토지재테크’ 관련 글
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생산관리지역에서 할 수 있는 행위 바로알기 :: 제주도 렌트카
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생산관리지역에서 할 수 있는 행위 바로알기
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은하수다방
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보전관리지역 및 생산관리지역의 건축가능한 건축물
용도지역 개념 및 구분
용도지역(지역 지구)제의 개념 및 운영
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생산관리지역 이란 ? 건폐율 알아보자
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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리
이번 글에서는 도시지역 내의 <생산관리지역>의 기본 개념과 <생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위> 등에 대해서 알기 쉽게 핵심만 총정리해드리겠습니다.
생산관리지역
생산관리지역이란?
– “생산관리지역”이 무엇인지 이해하기 위해서는 일단 용도지역이 무엇인지 이해를 하여야 합니다. 그 이유는 우리나라 전체 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해 용도지역으로 구분을 하여 관리를 하고 있기 때문입니다. 이 용도지역은 크게 9가지로 나누어져 있는데 그중에 <생산관리지역>이 있습니다.
1. 용도지역 이란?
– 용도지역 이란, 토지의 이용 및 건축물의 용도, 용적률과 건폐율 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 목적으로, 모든 토지를 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 원칙적으로 용도지역은 각 필지별로 중복지정이 되지 않습니다. 토지 한 필지에는 단 하나의 용도지역만 지정이 됩니다.
2. 용도지역의 구분
용도지역 대분류 중분류 소분류 도시지역 주거지역 제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역 제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역 준주거지역 상업지역 중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역 공업지역 전용공업지역 일반공업지역 준공업지역 녹지지역 보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역 관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역
3. 관리지역이란?
– 용도지역의 대분류에 의해 나눠지는 “관리지역”은 ‘도시지역’의 인구와 산업을 수용하기 위하여 ‘도시지역’에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 ‘농림지역’ 또는 ‘자연환경보전지역’에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
4. 생산관리지역이란?
– 농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 “농림지역”으로 지정하여 관리가 곤란한 지역을 말합니다.
생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위
– 용도지역에 따라 토지를 활용할 수 있는 범위가 정해지게 됩니다. 즉, 용도지역별로 토지 위에 건축물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지도 결정이 되며, 어떠한 건축물을 지을 수 있는지 건축물의 종류도 제한을 받게 됩니다. 즉, 용도지역은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로 자세하게 살펴보아야 합니다. (▶용도지역 확인방법)
1. 생산관리지역 건폐율과 용적률
(1) 건폐율
토지 위에 건축물을 얼마나 옆으로 넓게(수평적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 건폐율 : 20% 이하
(2) 용적률
토지 위에 건축물을 얼마나 위로 높게(수직적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 용적률 : 80% 이하
2. 생산관리지역 안에서 할 수 있는 건축행위
– 용도지역별로 건축할 수 있는 건축행위는 상위 법령인 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에서 큰 틀을 1차적으로 정한 후, 이 큰 틀 범위를 벗어나지 않는 범위 안에서 각 지자체의 특성에 맞도록 하위 법령인 [도시·군 계획조례]에서 세부적으로 건축행위를 정하고 있습니다.
즉, 여러분들이 생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 찾는 방법은 다음과 같습니다.
우선, 기본적인 큰 틀을 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 허용되는 건축물을 확인합니다.
2차로 해당 토지가 속한 [도·시군 계획조례]를 통해 다시 한번 건축이 허용되는 건축물들을 세부적으로 다시 한번 확인해야 합니다.
(1) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에 의해 할 수 있는 행위
– 1차적인 큰 틀에서 생산관리지역에서 할 수 있는 행위에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
“단독주택”(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)
“제1종 근린생활시설” 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점 및 마을회관, 공중화장실, 대피소 및 변전소, 양수장, 정수장 등
“교육연구시설” 중에 초등학교
“운동시설” 중에 운동장
“창고시설” (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용의 창고시설만 가능)
“동물 및 식물 관련 시설” 중에 작물 재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 동물 또는 식물과 관련된 시설(단, 동물원 및 식물원은 제외)
“교정 및 군사시설”
“발전시설”
(2) [도시·군 계획조례]에 의해 할 수 있는 행위
– 위에 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 확인한 것의 범위 안에서, 2차적으로 허용되는 건축물의 종류는 다음과 같습니다.
공동주택 가능 (단, 아파트는 제외)
제1종 근린생활시설 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 휴게음식점, 제과점, 마을회관, 공중화장실 등은 가능 (단, 변전소, 양수장, 정수장 등은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 수리점 및 단란주점은 제외)
판매시설 (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한한다)
의료시설
교육연구시설 중에 중학교, 고등학교 및 교육원(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업과 관련된 교육시설에 한한다)
노유자시설
수련시설
공장(제2종 근린생활 시설 중에 제조업소를 포함) 중에 도정공장 및 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것 [대기환경보전법] 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것 [대기환경보전법] 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 1종 사업장 내지 3종 사업장에 해당하는 것 [물환경보전법] 제2조 제8호에 따른 특정수질 유해물질이 같은 법 시행령 제31조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. (다만, 동법 제34조에 따라 폐수 무방류 배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우는 제외) [물환경보전법] 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종 사업장부터 제4종 사업장까지 해당하는 것
위험물 저장 및 처리시설
자동차 관련 시설 중에 운전학원, 정비학원 및 [여객자동차 운수사업법], [화물자동차 운수사업법] 및 [건설기계 관리법]에 의한 차고 및 주기장
동물 및 식물 관련 시설 중에 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장
해당 토지의 도시계획조례 확인 방법
– 위에서 [국토계획법]과 [도시·군 계획조례]를 통해 “생산관리지역”에서 할 수 있는 건축행위 들을 살펴보았습니다. 그러나 더욱 정확하게 살펴보기 위해서는 해당 지역의 도시계획조례 (예:부천시 도시계획조례, 천안시 도시계획조례)를 검색하여, “생산관리지역”에서 할 수 있는 행위를 확인하셔야 합니다. 뿐만 아니라, 토지를 매수할 계획이시라면, 해당 지역 “담당공무원”에게, 본인이 원하는 건축물을 건축할 수 있는지, 반드시 매수 전에 확인을 하셔야 합니다. 추가적으로 해당 지역의 ‘건축설계사무소’ 또는 ‘토목설계사무소’에 이중으로 확인을 해보시는 것이 매우 안전한 방법입니다. 반드시 확인하시길 권장드립니다.
각 지역별 [도시계획조례] 확인 방법은 다음과 같습니다.
STEP 01. [자치법규 시스템] 홈페이지 사이트에 접속합니다.
STEP 02. 상단에 [자치법규 검색]을 클릭합니다.
STEP 03. 상단 박스 [자치단체별]에 지역별로 검색을 해도 되고, 직접 [법규명] 검색란에 [본인이 검색하고자 하는 지역 도시계획조례]를 입력 후 하단의 [검색하기] 버튼을 클릭해주면 됩니다. (예 : 천안 도시계획 조례)
STEP 04. “천안 도시계획 조례”가 검색되는 것을 확인할 수가 있습니다. 검색된 해당 지역 도시계획 조례를 클릭합니다.
STEP 05. 도시계획 조례 내용 중에 우측 스크롤바를 내려가면서 [용도지역 안에서 건축제한] 조항을 찾아서 확인합니다.
STEP 06. [생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물] 부분을 보면 “별표 19″와 같다고 기재되어 있습니다.
STEP 07. 우측 스크롤바를 끝까지 내려보면 “별지 별표” 부분에 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 문서로 다운로드할 수 있게 되어 있습니다. 원하는 문서를 다운로드한 후, 확인하시면 됩니다. 위 절차가 이해하기 힘드신 분들은, 아래의 이미지를 순서대로 그대로 따라 하시면 됩니다.
자치법규정보시스템-도시계획조례-확인-방법
위 절차대로 이 문서들을 다운로드하여 읽어보셔도 “[건축법 시행령 별표 1]의 내용”과 “용적률 및 건폐율에 대한 개념”을 잘 모르시면 이 내용들을 이해하기 힘드실 겁니다. 하단에 이와 관련된 링크를 걸어드릴 테니 꼭 읽어보시길 바랍니다. 해당 글을 읽어보시면 앞으로 “용도지역별 건축행위”에 대해 이해하고, 토지 가치를 판단하는데 큰 도움이 되실 겁니다.
▶[건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류 완벽 해설]
▶[용적률과 건폐율 – 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률]
▶[용도지역 확인방법 – 용도지역이 땅 팔자를 결정]
토지의 가치를 파악하기 위해서는 용도지역을 확인하고, 해당 용도지역의 행위제한을 정확하게 이해하여야 합니다. 이 글을 통해 [생산관리지역] 토지를 이해하는데 많은 도움이 되셨으면 합니다.
▶ [서울시 토지거래허가구역 추가 발표 내용 (압구정, 여의도, 목동, 성수)]
▶ [농림지역 이란? – 핵심만 총정리]
▶ [전월세 신고제 대상 확정 발표 내용 핵심 정리]
생산관리지역 이란 무엇인가?
부동산에 관심이 있으시다면 생산관리지역 이란 용어를 자주 들어보실 텐데요. 계획관리지역, 생산관리지역 등의 관리지역으로 설정되어 있는 토지들은 각 특성에 따라서 지을 수 있는 건축물이 다르기 때문에 꼭 알아두시고 투자를 하셔야 합니다.
관리지역 이란?
관리지역은 도시지역의 인구 및 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업 진흥, 산림보전, 자연환경 등을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
관리지역 구분
이러한 관리지역은 크게 세 가지로 구분됩니다.
생산관리지역 : 농업·임업 ·어업을 위해 필요하지만, 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지 등 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역
계획관리지역 : 도시 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 이용 ·개발하려는 지역
난개발을 방지하고 선계획 후개발을 위해 국토관리법과 도시계획법을 통합하여 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편하였습니다.
생산관리지역 이란?
생산관리지역은 원래는 농업·임업·어업을 위한 지역이기 때문에 농림지역으로 지정해 관리를 해야 하지만, 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란하여 관리지역으로 규정하였습니다.
생산관리지역은 결론적으로 개발이나 건축이 가능한 지역입니다. 또한 다른 관리지역과 비교하여 비교적 쉽게 개발이나 건축이 가능한 관리지역으로 구분되며 건폐율과 용적률은 다음과 같이 지정되어 있습니다.
생산관리지역 건폐율, 용적률
건폐율 : 20% 이하
용적률 : 80% 이하
도시 및 지역에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 생산관리지역의 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80%입니다. 시공을 생각하고 있으시다면 계획을 세우기 전 관련 내용을 확실히 알아본 뒤에 하시는 것이 좋습니다.
생산관리지역에서 할 수 있는 행위
4층 이내 건축물(아파트 제외)
주거용 건물(단독주택 등)
1종 근린생활시설
2종 근린생활시설(아목, 너목 및 일반음식점, 단란주점 제외)
슈퍼마켓(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류)과 일용품 판매시설 1,000㎡ 미만
제조업소, 수리점, 세탁소 (바닥면적 500㎡ 미만)
판매시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함)
의료시설
유치원, 중학교, 고등학교 및 교육원
노유자 시설
수련시설
도정, 식품, 읍면지역에 설치하는 제재업 공장(비공해성)
축사, 가축시설 도축장, 도계장
창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업에 필요해야 함)
장례식장
방송통신시설 등
대표적으로 위와 같은 건축물을 생산관리지역에서 건축할 수 있습니다. 농림지역과 비교해 훨씬 넓은 범위의 건축 행위가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 생산관리지역에서 할 수 있는 행위를 더욱 자세히 알고 싶으시다면 하단 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 확인하시기 바랍니다.
별표 · 서식
내가 투자할 토지가 관리지역으로 설정되어 있는지 녹지지역으로 설정되어 있는지에 따라 할 수 있는 행위가 제한되어 있습니다. 부동산에 투자하기 전에 이러한 사항들을 먼저 살펴보시고 신중히 선택하시기 바랍니다. 지금까지 생산관리지역 이란 무엇인지에 대해서 알아봤습니다.
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생산관리지역 에서 할 수 있는 행위
관리지역에서 건축 할 수 있는 건축물및 규모
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
도시지역 의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역 에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.
이러한 지역은 다음과 같이 관리지역으로 지정하여 관리한다.
① 보전 관리 지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
② 생산 관리 지역 : 농업 ·임업·어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
③ 계획 관리 지역 : 도시 편입 예상지역 또는 제한적 이용·개발을 하려는 지역이다.
종전의 국토이용관리법 에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역 을 난개발 을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것이다. 당시 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여, 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였는데, 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅 값이 급등되는 등의 부작용도 생겼다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
관리지역세분화의 결과, 종전에 관리지역으로만 분류되던 지역이 다시 보전 – 생산 – 계획관리지역으로 나누어 진다. 계획관리지역으로 분류되는 관리지역은 지자체에 따라 다르지만, 대개 관리지역의 40% ~ 60% 수준으로 하고 있다.
계획관리지역과 여타 관리지역의 차이는 크게 세 가지인데,
첫째로는 건폐율과 용적율이 다르며,
둘째로는 이용할수 있는 범위가 달라, 숙박시설과 음식점은 계획관리지역에서만 가능하고
셋째로는 계획관리지역은 2종 지구단위계획을 세워서 아파트도 지을수 있으나, 여타의 관리지역은 그렇지 않다.
구체적으로 보면, 계획관리 지역으로 지정되면 제2종근생시설인 일반음식점, 연면적300㎟ 이상의 휴게점, 공장설림 등이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고,
보전관리 지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역 안에서 건축할수 있는 건축물중 제 1종근린생활시설인 소매점, 연면적 300㎟ 미만의 휴게점 목욕탕, 의료시설, 창고시설 등을 건축할수 없으며, 또한 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 된다
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생산관리 지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할수 없어지며, 건축행위를 할 때도 관리지역보다 심한 규제를 각종 법률에 의 해 적용받게 된다. 이러한 차이로 말미암아 계획관리지여고가 보전 생산관리지역 간에는 큰 땅값의 차이가 나게 되는 것이다.
보전 생산 계획관리지역 허용행위 비교
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