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부동산 매물 정보 : 상가 임대 | 닥터아파트
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상가직거래닷컴
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상가임대 중고거래 | 당신 근처의 당근마켓
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상가임대…전략이 있다. : 네이버 블로그
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당신 근처의 당근마켓
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10원
상가임대…전략이 있다.
상가임대도
전략이 있다.
상가투자자들기 가장 염려하는 대목이 있습니다.
바로 ‘임대가 잘 나갈 것인가’ 또는
‘임차인이 임대료를 밀리지 않을 것인가’
공실이 나면 어떻게 할 것인가’ 등입니다.
상가투자자를 할 때 어떻게 하면
임대 리스크를 줄이고 보다 효율적으로 운용할 수 있을지
알아보겠습니다.
이때도 기존상가와 신규상가는 차이가 있습니다.
기존상가—- 공실을 최소화해라
기존에 형성된 상권의 상가는 파악이 어렵지 않기 때문에
주변의 임대시세 정도만 파악하면 큰 문제가 없습니다.
또한
대부분의 기존상가는 임대가 맞추어진 상태에서
투자가 이루어집니다.
하지만 임차인이 갑자기 이전을 하거나 영업부진으로
폐업을 하게 되어서 상가가 공실이 되기도 합니다.
임차인이 나갔을 때 다른 임차인으로 대체하기에
어떤 업종이 좋을지 미리 대비해둬야 합니다.
‘내 상가’가 어지간한 상권의 1층상가라면
큰 걱정을 하지 않아도 됩니다.하지만 상층부이라면
좋은 상권이라고 해도 몇 개월 씩 공실이 되는 일이 많습니다.
예을들어
역세권 보행자 도로 코너상가 4층에
영업이 잘되던 한의원이 있었습니다.처음에는 30평 정도의
아담한 공간에서 운영하다,손님이 늘자 같은 건물의 70평 호실로
이전하게 됩니다.하지만 아직 계약기간이 남은 상태라
이전 후에도 임차인이 30평 상가의 임대료도
부담해야 하는 상황이었습니다.
잔여기간이 8개월 정도 남아 있었지만,
상가 임대가 잘 이루어지지 않아 250만 원이나 되는
월세를 내야 했습니다.
그런데 알고 보니 임대가 나가지 않은 이유가 있었습니다.
원래 한의원 용도에 맞게 인테리어를 해놓은 상태라
상가를 비워줄 때는 원상복구를 해야 하는데,
신규 임차인이 들어오면 어차피 새로 시설을 할 예정이라
철거만 해놓고 누가 봐도 흉물스러운 상태로 놔둔 것이
문제였습니다.
그래서 비용을 들어 깨끗하게 칠하고 수리해서
말끔한 호실을 만들어 놓았더니
일주일 만에 임대가 해결되었습니다.
권리금이 생기지 않는 상층부는 주택처럼 임차인이 기한이 되서
나가겠다고 통보를 하면 부지런히 새 임차인을 물색해
공실이 생기지 않도록 해야 합니다.
임차인이 기한 전에 나가면 스스로 새 임차인을
대체하고 나가려고 하겠지만,혹시라도 공실이 생기는
상황을 대비해야 합니다.
앞의 사례처럼 임대가 잘 나갈 수 있도록 수리도 하고
청소도 깨끗이 하는 것이 좋으며,
필요에 따라서는 냉난방기 같은 설비를 지원해주는 것도
하나의 방법입니다.
신축분양상가—주변상황을 고려하라
신도시 신축분양상가에 투자할 때는 초기 임대 문제를
어떻게 해결 할 것인가가 상당히
중요합니다.
아직 제대로 기반이 갖춰지지 않는 곳에서혹시나 나 홀로 준공이 되버리면
그 이후 한동안 잔금까지 다 치르고 수익도 없이
이자만 내는 상황이 될 수 있기 때문이지요.
신도시는 몇 가지 특성이 있습니다.
아파트 입주가 먼저 이루어지고 비슷한 시기에
근린상가들이 들어섭니다.
입주민의 편의를 위한 시차입니다.
반면에 중심상가는 다 들어서는데 시간이 걸리며,
상권형성이 오래 걸립니다.
이런 특성은 투자 후 초기에 어떻게 임대전략을 세울 것이냐의
단서가 됩니다.
내가 투자한 상가가 아파트 배후지들 두텁게 가진
근린생가라면, 초기에 들어오는 임차인들에게는 좋은 타이밍으로
앞다퉈 임대가 이루어질 것입니다.
실제로 특별히 임대료를 높게 부르지 않는 이상
웬만하면 임대가 맞춰집니다.이때는 임차인들이 들어와서
안정적으로 장사를 할 수 있을 만한 업종인지 잘 체크해보고
입점을 시킬 수 있습니다.
반면에 중심상업용지 상가나 상권이 좋아질 때까지
시간이 많이 필요한 곳에 투자한 경우가 있습니다.
상권형성이 되려면 한참 동안 기다려야 하는데
벌써 건물 먼저 다 지어져 덩그러니 있다면
어떻게 임대를 놓아야 할까요?
어떤 업종이 들어오려고 할까요?
이 부분은 특별히 조심해야 합니다.
문제는 상권마다 도 상권 내에서도 자리마다 차이가 있기 때문에
단정할 수 없습니다.
각 상가마다 초기에 이런 상황을 예측하고
임대를 어떠허게 놓을 것인지 준비해야 합니다.
예를들어
신도시 초기에 입점하는 업종이 몇가지 있는데,
가장 대표적인 것이 부동산 사무실입니다.
부동산의 입점형태를 보면
도시 형성초기에 적정수요보다 항상 많이 입점하기 때문에
초기에 타이밍만 맞으면 임대를 주는 것이 좋습니다.
계약기간 만료 후에는 연장을 하거나 약간의 권리금이 오가고
다른 업종으로 알아서 교체를 하도록 하는 방법이
가장 무난합니다.
물론 투자자 유형에 따라 임대전략도 다릅니다.
초기부터 원하는 업종을 유치하기 위해
몇 개월의 공실도 예상하고 접근하는 사람도 있고,
공실 없이 이어가는 것을 선호하는 사람도 있습니다.
이 부분은 본인이 스타일에 맞게 판단하면 됩니다.
앞에서도 계속 강조해왔지만
신축분양상가에 투자를 할 때는
‘몇 년정도면 상권이 활성화되어 상가가치가 어느정도는 되겠다’라고
예측하는 것이 필요합니다.
어느 타이밍에 매도를 해야 하는지,
도 그 전까지는 어떻게 효율적으로 임대를 놓을 수 있을지에 대비해야 합니다.
특히 규모가 큰 신도시의 상가 현장은 허허벌판에 온통
공사판입니다.그 곳에 1~2년 뒤에 아파트와 기반시설이 생기는 것을
예상해 상가투자를 하는 겁니다.
자칫하면 나 홀로 입주를 해 수익도 없이
빈 상가만 붙잡고 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
시차가 맞지 않은 것이지요.
이럴 때는 아직 주변에 남아 있는
공사장 인부나 분양직원들을 대상을 한 업종에
임대를 놓는 것도 한 방법입니다.
공사 중인 현장에서 가장 필요한 함바식당,슈퍼,분양홍보관,
부동산 같은 업종들이 그렇습니다.
당장은 저렴한 조건이라도 일단 임대를 주면
당장 수익률은 나오지 않더라도
이자 걱정 없이 기다릴 수 있기 때문입니다.
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