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전세권설정은 절차는 관할 구청 세무과에 임대차계약서를 지참하고 등록세, 등록면허세 등을 납부한 다음 구비서류를 가지고 관할등기소에서 전세권설정등기신청서를 접수하면 등기를 완료하여 등기필증 및 등기완료통지서를 우편으로 보내준다(직접 내방 수령도 가능).
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상가임대차상식/전세권설정/임차권설정/전세권설정임차권설정차이 : 네이버 블로그
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「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차 < 상가건물 임대차
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상가 전세권 설정
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전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 … … - Most searched keywords: Whether you are looking for
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전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 … - Table of Contents:
회사 사무실을 임차시 확정일자를 반드시 받아야 하는 이유에 대하여 비즈폼 매거진: 경리/회계
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전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부 선고 93다10552, 10569 판결 참조). 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 … 전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부 가. 중첩적 적용 (1) 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를..
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계약 전! 임차인 보증금 보호 5가지 필수 체크리스트
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전세권설정 비용과 방법, 전세권 해지 말소까지 정리해봅니다.
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 전세권설정 비용과 방법, 전세권 해지 말소까지 정리해봅니다. 주택이나 아파트 계약에서도 전세권 설정을 하곤 하지만 대형프랜차이즈(뚜레쥬르, 파리바게트, 스타벅스 등) 역시 상가 임대차 계약의 보증금에 … 안녕하세요 부동산공작소 온달입니다. 오늘은 전세권에 대해서 포스팅을 해보려고 합니다. 전세 계약시 확정일자와 전입신고를 통해 보증금을 보호하는 방법은 많이들 알고 계시지만 전세권 설정은 경험이 없는..강남 3구 및 수도권 꼬마빌딩 / 중소형 빌딩 매매
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전세권설정 비용과 방법 전세권 해지 말소까지 정리해봅니다
전세권 정의
전세권 설정 서류와 절차
전세권 설정 비용
전세권 설정 해지
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주요판결 – 신축 중인 상가에 전세권설정을 해준다고 속인 경우
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 주요판결 – 신축 중인 상가에 전세권설정을 해준다고 속인 경우 30.신축 중인 상가에 전세권설정을 해준다고 속인 경우 저는 신축상가건물의 1층에서 편의점을 하기 위한 목적으로 건축주와 전세계약을 체결하였습니다. 30.신축 중인 상가에 전세권설정을 해준다고 속인 경우 저는 신축상가건물의 1층에서 편의점을 하기 위한 목적으로 건축주와 전세계약을 체결하였습니다. 계약 당시 건물을 신축 중에 있었기 때문에 전세금 2억원에 대한 전세권설정등기를 할 수 없었습니다. 저는 건축주와 구두로 신축건물에 대한 보존등기가 경료되면 전세권설정등기를 해주기로 하는 약정을 하고 전세금을 지급하고 입주한 후 편의점을 경영하고 있었습니다. …
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[부동산 법률 상식] 임차인이 보증금 전세권 설정을 원하면? – 조선비즈
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- Most searched keywords: Whether you are looking for [부동산 법률 상식] 임차인이 보증금 전세권 설정을 원하면? – 조선비즈 부동산 법률 상식 임차인이 보증금 전세권 설정을 원하면 서초동에 건물을 가진 김모씨는 3년 전 자신의 건물 1층에 월 1000만원에 보증금 3억원으로 … 부동산 법률 상식 임차인이 보증금 전세권 설정을 원하면 서초동에 건물을 가진 김모씨는 3년 전 자신의 건물 1층에 월 1000만원에 보증금 3억원으로 임대차계약을 맺었다. 그런데 임차인 박모씨는 자신의 보증금이 3억원이나 돼 불안하다며 보증금에 대한 전세권을 설정을
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![[부동산 법률 상식] 임차인이 보증금 전세권 설정을 원하면? - 조선비즈](/pf/resources/images/meta_default.png?d=188)
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전세권설정임차권설정차이 : 네이버 블로그
부동산 리서치 도형일 과장입니다^^
오늘 포스팅 내용은 전세권설정와 임차권설정에 대한 내용과 그 차이에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다.
일반적으로 전세권설정은 주택에서 전세자금에대한 등기본등본상의
우선순위를 받고 보증금에 대한 보호를 받기 위한 제도 입니다.
임차권설정은 상가 임대차계약체결후 일방적인
임대인의 계약해지요청시 대항력을 가질수 있는 제도입니다.
임차권설정을 하게 되면 상가임대차보호법에서 보장받을 수 있는 부분에서
넘어가도 대항력을 갖게 되어 이의를 제기할 수 있는 부분이죠.
요새 보증금이 높아서 상가임대차보호법의 범위보다 넘게 되는 경우가 많습니다.
보통 상가 임대차계약을 하게되면 임대인 입장에서 전세권설정을 해주기를 꺼린다고 보시면 됩니다.
아래 내용은 상세하게 나와있는 내용입니다.
장사가 잘되고 있다면 상가임대차보호법 이외의 부분은 전세권설정이나 임차권설정을 통해 보장 받도록 하세요 ^^
여기까지 도형일 과장이였습니다.!
전세권
등기부등본에 전세권설정등기를 하는 것이 전세권(전세권자)이다. 전세권설정은 임대인의 협력을 받아야만 설정이 가능하기 때문에 임대계약조건으로 명기하는 것이 안전하며, 설정 시기는 잔금과 동시에 구비서류를 넘겨받아 당일 전세권설정을 신청하는 것이 좋다.
1. 임대인의 협력의무
전세권설정은 임대인이 설정을 허락하고 그 설정에 필요한 서류를 넘겨줘야 가능하다.
(1) 소유자의 필요서류
소유자는 전세권설정자로서 그 설정에 필요한 서류는 인감증명서 1통, 인감도장(위임시에는 위임장에 인감도장 날인), 등기필증(등기권리증), 주민등록초본(주소변동내역 포함) 1통, 신분증 사본이 있어야 한다. 서류준비의 복잡성과 등기부상에 전세권이 설정된다는 점 때문에 많은 소유자들이 전세권설정에 거부감을 가지고 있는 편이다.
(2) 임차인의 필요서류
임차인은 전세권자로서 그 설정에 필요한 서류는 주택임대차계약서, 주민등록등본 1통(임차인이 법인인 경우에는 법인등기부등본), 도장(아무도장이나 무관), 위임장(위임시)이 있어야 한다.
2. 전세권설정 절차
전세권설정은 절차는 관할 구청 세무과에 임대차계약서를 지참하고 등록세, 등록면허세 등을 납부한 다음 구비서류를 가지고 관할등기소에서 전세권설정등기신청서를 접수하면 등기를 완료하여 등기필증 및 등기완료통지서를 우편으로 보내준다(직접 내방 수령도 가능). 이와 같은 과정을 통해 전세권설정을 할 수 있다.
3. 전세권설정의 장단점
(1) 장점
첫째, 전입신고를 못하는 상황이거나 주소 이전이 예상되는 경우에는 임차인의 거주요건을 증명하는 전입기간과 무관하게 보호를 받을 수 있도록 전세권을 설정하여 안전을 유지할 수 있다. 둘째, 필요에 따라 전전세를 줄 수 있어 유연성있게 주택을 활용할 수 있다. 셋째, 전세권을 담보로 대출을 받을 수 있다. 필요에 따라 전세권에 질권을 설정하고 전세자금대출을 언제든지 이용할 수 있는 장점이 있다. 넷째, 계약기간이 지났음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우에는 전세권설정을 한 임차인은 확정판결절차 없이 손쉽게 경매를 신청할 수 있는 장점이 있다.
(2) 단점
첫째, 전세권은 설정시 비용이 많이 들어간다. 둘째, 임대인의 동의를 받기가 어렵다. 셋째, 전세보증금을 돌려받으면 전세권설정등기를 말소해야한다.
임차권
임차권은 주택임대차보호법에 의해 보호를 받는다. 하지만 보호를 받기 위해서는 그에 합당한 요건을 구비하여야 한다.
먼저 대항력을 확보하여야 임대차계약서상의 권리를 주장할 수 있다.
1. 대항력
대항력은 임차인이 거주하는 주택의 소유자가 변경된 경우나 이해관계인에게 임대차계약의 내용을 주장하며 본인의 권리를 주장할 수 있는 법적인 권리이다.
임차권은 등기부등본에 기재는 되어 있지 않으나 마치 등재된 것과 같은 법적인 지위를 보유하는 것으로 대항력을 구비하기 위해서는 주택의 인도(점유권 확보), 주민등록 전입신고를 마친 날의 다음날 0시부터 효력이 적용된다. 하지만 안전성을 확보하기 위해서는 주택임대차계약서와 계약금과 잔금의 납부 기록을 함께 보존하는 것이 좋다. 이는 이해관계인이 소송을 걸어올 경우 임대차계약의 진위여부를 가리는 중요한 자료가 되기 때문이다.
2. 우선변제권
(1) 우선변제권
우선변제권이란 임대주택이 경매나 공매로 매각이 될 때, 매각대금에서 후순위권리자나 다른 권리자에 우선하여 임대보증금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 우선변제권은 배당순위를 결정하는 순위보존의 효과가 있으며 대항력을 확보하고 확정일자를 받아야만 보호를 받을 수 있으니 주의하여야 한다.
(2) 최우선변제권
최우선변제권은 대항력(점유인도, 전입)을 구비한 소액임차인에 대하여 순위에 관계없이 일정범위의 조건을 갖추면 경매나 공매시 순위에 관계없이 배당을 받을 수 있는 권리이다.
임차인의 최우선변제권은 적용 보증금의 범위 이내에 속하는 경우에 최우선변제액을 최우선으로 배당을 받을 수 있는 권리이다. 또한 대항력에 추가하여 확정일자를 날인 받은 경우에는 우선변제권에 의한 순위보존의 효력을 가진다. 순위보존의 날짜는 대항력인 점유 인도와 주민등록 전입의 다음날 0시와 확정일자 날인을 받은 날짜 중에서 늦은 날짜를 기준으로 한다.
3. 임차권의 장단점
(1) 장점
첫째, 임차권은 임대차계약서와 신분증을 가지고 해당 주민센터를 방문하면 손쉽게 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다는 장점이 있다. 둘째, 전세권설정과 같은 등기부등본에 등재하는 번거로움을 벋어나면서도 전세권설정과 같은 순위보존의 효력을 부여받을 수 있다는 장점이 있다. 셋째, 전세권설정시 발생하는 비용부담을 하지 않아도 되는 경제적인 이득이 있다.
(2)단점
첫째, 전입신고의 상태를 꼭 유지해야만 법적인 보호를 받을 수 있다. 둘째, 전전세 등 임대주택을 가지고 수익창출을 할 수 없다. 셋째, 전세자금대출을 받을 때 소유자의 협조를 얻어야 하는 번거로움이 있다. 넷째, 임대기간이 만료되어도 임대보증금을 돌려주지 않으면 이사를 하기 위해서는 임차권설정등기를 하여야 본인의 권리를 보호받을 수 있다. 다섯째, 계약기간이 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청해 경매를 진행해야하는 번거로움이 있다.
마무리
전세권과 임차권은 장단점을 비교하고 비용을 고려하면 어느 것이 좋고 어느 것이 나쁘다고 확언 할 수는 없다. 본인이 처해진 여건에 맞게 선택하여 활용하는 것이 가장 효율적이라 할 수 있다.
다만 참고할 점은 전세권자도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다는 점이다. 법의 해석에 따라 그 관점을 달리할 수 있으나 최근 진행되는 경매의 사례에서는 전세권자는 임대주택이 경매나 공매가 진행될 경우에 본인의 순위가 선순위라면 전세권을 보존하고 임차권에 기해 배당을 신청할 수 있으며 경매의 신청에 있어서도 전세권에 기한 경매의 신청과 임차권에 기한 경매의 신청을 선택하여 진행할 수 있다는 장점이 있다.
부동산은 모든 것을 법으로 말하는 법의 집합체이다. 이 말은 법의 적용을 어떻게 하느냐에 따라 그 결과가 달라질 수 있다는 말이기도 하다. 본인이 처한 억울함이나 답답함을 풀 수 있는 많은 방법이 있음에도 불구하고 많은 분들이 잘 몰라서 피해를 감수하는 경우가 많다. 앞으로 필자는 굿모닝충청을 통해 피해자를 구제하는 노력을 함께하고자 한다.
「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차 < 상가건물 임대차
보호받을 수도 있습니다.
「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다.
또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.
A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다.
다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
◇ 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위
☞ 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
· 서울특별시: 9억원 이하
· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하
· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
· 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
☞ 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 단위의 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 봅니다. 예를 들면, 서울에 소재하는 상가건물에 보증금 5천만원, 월세 50만원에 들어간 경우 임차보증금은 1억원(50만원× 100 + 5천만원)입니다.
※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례의 규정은 위의 지역별 보증금의 범위를 초과하는 임대차에 대해서는 적용합니다.
전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부
전세권자에 대하여도 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는지 여부
가. 중첩적 적용
(1) 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘 경우에는 위 법에 의한 보호도 받게 된다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 등). 전세권자가 상가건물임대차보호법의 우선변제요건을 갖춘 경우에도 마찬가지이다.
전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖춘 것으로서는 최선순위인 경우에는 임차권자로서 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결 참조).
집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받는다.
(2) 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자이므로(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결, 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단해야 한다.
나. 주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 그 후 대항요건을 상실해도 임차권등기가 된 것으로 보아 여전히 대항력 및 우선변제권을 유지하는지 여부(＝소극)
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 3조의31항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 3조의42항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 3조의41항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 3조의35항의 규정은 민법 621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 3조의35항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결).
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