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원룸보증금반환 받을 때 세입자들이 저지르는 실수 : 네이버 블로그
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100인규모 [민사분쟁 전문] 법무법인 테헤란
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월세 보증금 돌려받기 정리
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월세 보증금 돌려받기 (ft. 임차권 등기명령, 지급명령) – 알아두면 쓸모있는
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월세 보증금 돌려주지 않을 때 대처법
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전세나 월세의 보증금 돌려 받기
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월세 보증금 돌려받기 반환 받는 방법
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원룸 계약기간 전 이사 보증금 돌려받기-2022 청년내일저축계좌 신청
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2022 청년내일저축계좌 신청
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원룸 계약기간 전 이사
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원룸보증금반환 받을 때 세입자들이 저지르는 실수
상담을 하다 보면 “벼룩의 간을 빼먹지”라는 생각이 절로 드는 사건이 있습니다. 건물주가 임대차보증금을 돌려주지 않아 문제가 생기는 일은 이미 소송으로 다수 진행하고 있는데요. 요즘은 원룸보증금을 반환받지 못해 저희에게 연락 주시는 분들이 늘었습니다. 정말 놀랍게도 말이에요.
원룸 계약기간은 일반적으로 1년씩인데요. 원룸은 사회 초년생들이나 학생들이 출퇴근과 통학을 편하게 할 목적으로 딱 기본적인 생활만을 할 공간이지요. 1년 계약기간이 다 끝나고 나갈 수도 있고, 오래 살 목적으로 온 곳이 아닌 만큼 임대차 기간을 다 채우기 전에 새 임차인을 구해주거나 2-3개월 치 월세 및 복비를 물어주고 이사를 가기도 합니다.
물론 어떤 식으로 나가든 월세나 전세 보증금은 당연히 돌려받아야 하는 거고요. 아무리 원룸이라 해도 요즘 부동산 임차 보증금 만만하지 않습니다. 소액심판이 3천만 원 이하까지 가능한데요. 요즘 들어오는 사례들 보면 대부분 일반 소송으로 가야 합니다. 그래서 전화 주시는 분께서 소송까지 생각하시며 변호사를 찾아 저희에게 연락 주시는 거겠죠.
월세 보증금 돌려받기 정리
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이 방법은 원룸 월세 임대차 계약을 하신 분들만 해당되는 방법들 입니다. 왜냐하면 원룸은 수익형 부동산의 특성을 이용하여 이 방법론들을 이용하기 때문에 잘 먹힙니다.
일반 아파트 월세 임대차 계약 같은경우에는 뭐 다음 임차인이 들어오던 말던 관심이 없겠지만 원룸 같은 수익형 부동산인 경우에는 공실 하나가 결국 수익률 감소로 이어지게되고
또한 원룸의 95%는 융자가 다 있어서 융자에 대한 이자분을 방 하나로 탕감해야 하는데 이 또한 공실이 발생하게되면 집주인 입장에서는 골치아프게 됩니다.
여하튼 서론이 길었고 월세 보증금 돌려받기 방법들을 정리해보도록 하겠습니다.
1) 계약해지 통보 제때 하기
임차인의 임대차 계약 해지 통보는 계약이 만료하기 6개월 ~ 2개월 전(최근 개정되었음, 원래는 1개월이 였음)에 꼭 계약 해지에 대한 통보를 미리 해줘야 합니다.
그래야지만이 집주인이 보증금에 대한 부분을 발 빠르게 준비할 수 있는 기간이 주어지게되고, 보증금 마련을 할 수 있으니까요.
그렇기에 예를 들어서 2021년 9월에 월세 계약이 만료되면 그 계약이 만료되기 6개월 ~ 2개월 사이인 2021년 3월 ~ 7월 사이에는 꼭 계약의 해지에 대한 통보를 꼭 하셔야 합니다.
2) 내용증명 보내기
이제 이때부터는 골치가 아프기 시작합니다. 그래도 집주인 보다는 임차인의 상황이 현저히 낫습니다. 왜냐? 집주인이 잠수탈 일은 없거든요. 그 건물의 소유자이기 때문에 경매 넘기고 도망치는거 아닌이상 잠수 타진 않습니다.
반대로 집주인의 입장에서는 임차인이 잠수타버리면 답이 없습니다. 임차인이 거주하는 곳도 모르고, 연락도 안되면 해당 임차호수를 마음대로 문을 따고 들어가지도 못하고(맘대로 들어가면 주거침입 + 재물손괴)
어쨌든 임차인의 입장이 더 낫습니다. 집주인이 계약의 해지통보에도 불구하고 보증금을 안준다? 그럼 계약 만료일날 내용증명을 하나 보내세요.
법적 효력이 있는 내용증명을 받아보면 집주인 생각이 달라질 수도 있고, 또 보증금 반환소송에는 2회의 내용증명이 필요하기에 내용증명으로 보증금을 요구하세요.
3) 보증금반환소송
내용증명 2회 이후에는 소송으로 가면 무조건 이깁니다. 근데 대부분은 보증금반환소송 이전에 다 보증금을 줄 겁니다.
또한 요즘에는 보증금반환 상품들도 각 시중의 은행에 많기 때문에 왠만해서는 소송 전에는 월세 보증금 정도는 다 돌려받을 수 있습니다.
근데? 내용증명을 보냈는데도 불구하고 집주인이 보증금을 안준다? 그래서 월세 보증금 돌려받기 가 실패했고, 보증금반환소송을 가야 하는데, 소송까지는 가기싫다? 이 방법을 이용해 보세요.
4) 임차권 등기명령
소송까지 가기 싫으면 임차권 등기명령을 치세요. 이게 무슨말이냐면 집주인 입장에서는 빨간 줄 입니다.
등기부를 떼면 임차권 등기명령이라고 빨갛게 표시되어 있습니다. 이는 차후에 들어올 임차인이 등기부를 통해서 확인할 수 있구요.
향후에 들어올 임차인이 빨깧게 표시되어 있는 임차권 등기명령을 보고 무슨 생각을 할까요?
” 임차권 등기명령? 아. 이 집주인이 다른 임차인에게 보증금을 안돌려줘서 그 임차인이 임차권 등기명령을 쳤구나. 그럼 안전하니까 이 주택에 월세로 들어가야지. ”
이렇게 생각할까요? 아니죠..
” 임차권 등기명령? 뭐야 이사람 보증금 잘 안돌려주겠네.. 안 들어가야지”
이렇게 생각할겁니다. 그러면 위에서도 말씀드린대로 임차권 등기명령이 쳐진 임차주택에는 임차인들이 월세로 임차하기 꺼려할테고 그럼 자동적으로 공실기간이 길어지며
공실기간이 길어진다는 뜻은 곧 수익률 감소로 이어집니다. 그래서 집주인이 가장 무서워하는게 임차권 등기명령이라 보시면 되겠습니다.
오늘 이렇게 월세 보증금 돌려받기 방법들을 소개해드렸습니다. 4 단계로 나눠서 한 번 차근차근 집주인과 협상해보시길 바랍니다.
협상이라는 어감은 좀 이상하네요. 원래 받아야 할 돈이니 요구해보세요.
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월세 보증금 돌려받기 (ft. 임차권 등기명령, 지급명령)
월세 보증금 안 줄 때 대처법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 전세가 아닌 월세의 경우 상대적으로 보증금의 액수가 적다 보니 임대인이 돌려주지 않을 때 변호사를 선임해 소송을 하기도 애매한 경우가 많습니다.
하지만 절차에 대해 어느 정도 알고 있다면 소송까지 가지 않고도 월세 보증금을 돌려받게 되는 경우도 있는데요. 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
월세 보증금 돌려주지 않을 때 대처법
1. 계약해지 통보
보증금을 돌려받기 위해서는 월세 계약이 종료되어야 하고, 월세 계약의 종료를 위해서는 계약해지 통보가 필수입니다. 계약해지 통보는 더 이상 임차를 하지 않고 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하는 것인데요. 이러한 계약해지 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된 것으로 보기 때문에 꼭 필요하답니다.
계약해지 통보는 최근 바뀐 법에 따르면 최소 계약만료일 2개월 전에는 해야 되는데요. 계약해지 통보는 내용증명의 방법으로 하는 게 좋긴 하지만, 문자나 카톡, 전화 등을 통해서도 할 수 있습니다.
이러한 경우에는 날짜를 확인할 수 있고, 계약해지 및 보증금 반환에 대한 요청이 포함되어 있으면 유효한 계약해지 통보로 볼 수 있습니다. 이를 증명하기 위해서 문자나 카톡은 상대방 전화번호와 날짜, 내용이 나오게 스크린숏을 해서 따로 보관하고, 통화는 녹음하는 것이 좋겠죠?
만약 월세 계약이 만료되기 전에 임대인과 협의해서 새로운 임차인을 들여놓고 나가는 경우 등은 월세 계약이 합의해지된 사실을 입증할 확인서, 문자, 카톡, 통화 녹음 등이 필요합니다.
2. 임차권등기명령 신청
만약 월세 보증금의 액수가 적어서 전입신고 등을 해두지 않은 경우라면 해당사항이 없습니다만, 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우라면 안전하게 월세 보증금의 확보를 위해 임차권등기명령 신청 등을 해놓고 이사를 할 수 있습니다.
전입신고 및 확정일자를 받아 둔 것과 이사를 가는 것이 어떤 연관성이 있는지 궁금하실 텐데요. 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우에는 집주인이 바뀌거나, 임대인의 건물이 경매에 넘어가더라도 대항력이 있기 때문에 임차보증금을 돌려받을 수 있지만, 이사를 가게 되면 위 전입신고 및 확정일자에 따른 대항력을 상실하게 되기 때문입니다.
그래서 이미 다른 곳으로 이사 가기로 되어 있는 경우 이사는 가야 되고, 보증금은 돌려받지 못한 난감한 상황을 해결하기 위해 이사를 가더라도 대항력의 유지 및 우선변제권이 확보되는 임차권등기명령제도가 있는 것입니다.
다만 임차권등기가 된 것을 확인하지 않고 이사를 하는 경우, 추후 소송해서 판결문을 받아도 해당 임차 목적물로부터 월세 보증금을 회수하기 어려울 수 있으니 이 점 꼭 유념하시기 바랍니다.
3. 소송 전 월세 보증금 반환을 구하는 지급명령 신청
임대인이 계약기간이 남아있다고 주장하는 경우나, 보증금에서 가구 집기 등의 파손을 이유로 보증금을 전부 돌려주지 않겠다고 하거나 기타 등등의 사유로 보증금을 돌려주지 않겠다고 구체적인 사유를 들어 반환하지 않고 있는 경우라면, 지급명령보다는 바로 소송으로 진행하는 것이 좋습니다. 위와 같은 경우에는 집주인이 지급명령을 받고도 이의신청을 해서 소송에서 다퉈야 될 것이 뻔하기 때문이죠.
그러나 임대인이 ‘지금 당장은 돈이 없다’라거나 임차인의 연락을 피하는 경우 등은 지급명령 신청을 하는 것이 좋습니다. 임대인이 법원에서 온 서류를 받게 되면 심리적으로 위축될 수도 있고, 향후 피곤해지기 싫어서 보증금을 돌려줄 수도 있기 때문이죠.
게다가 소송은 일단 시작하면 기간이 6~10개월 정도로 오래 걸리고, 비용도 많이 들지만, 지급명령 신청의 경우 통상 1달 반이면 집행권원을 확보할 수 있고, 인지대, 송달료 등 비용도 소송에 비해 엄청 적게 들어가는 장점이 있습니다.
다만, 지급명령 신청의 경우는 송달이 되지 않거나 임대인이 어떤 이유로든 이의신청을 하면 지급명령이 효력을 상실하고 다시 소송절차로 전환하여 진행해야 하는 단점이 있으니 잘 판단 후에 진행하셔야 합니다. 따라서 다툼이 있는 경우라거나 지급명령 신청을 했는데 임대인이 이의신청을 했다면 민사소송을 진행해야 합니다.
4. 임차보증금 반환 소송 및 강제집행
통상 소송까지 거치는 과정에서 임대인이 보증금을 돌려줄 확률이 높긴 합니다. 그러나 판결이 확정되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않는다면, 확정된 판결을 집행권원으로 해서 임차목적 부동산에 대하여 강제경매신청을 할 수 있습니다. 만약 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 임대인의 다른 재산에 대해서도 강제집행이 가능합니다.
집주인이 월세 보증금을 안 줄 때 반환받는 방법 및 절차에 대해 알려드렸습니다. 위와 같은 절차의 흐름을 잘 알고 있다면 법적 절차를 꼭 밟지 않더라도 집주인과 잘 협의해서 보증금을 돌려받을 수도 있으니 참고하시고, 상황별로 대처방법이 달라질 수 있으니 정확한 것은 법률전문가와 상담해보시는 것을 추천드립니다.
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