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내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)
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전세 융자가 있는 집은 왜 절대 피해야 할까?
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Your Anonymous Workplace Community – Blind
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[닥터아파트] 융자 있는 집 전세계약 괜찮은가요?? – http://daehostory.tistory.com/671
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융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지 – 잡학다식
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첫번째는 경매의 위험입니다
두번째는 이사갈 때의 위험입니다
근저당 있는 집 전세들어가도 되나요? :: 바보아저씨의 경제이야기
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/5대 은행 시중은행 근무
/바보아저씨의 경제이야기 책 저자
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/일반인 자비출판, 6위 경제 베스트셀러 책 저자 - Table of Contents:
근저당 있는 집 전세들어가도 되나요
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접세집 구할 때 – 깡통전세, 역전세 예방하는 방법
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융자있는 집 전세 꼭 알아두세요 – 핫도그의 세상 돋보기
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융자있는 집 전세 꼭 알아두세요
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내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)
전세집을 구할 때 가장 큰 불안요소는 ‘이 집이 경매에 넘어가게 되면 내 전세보증금이 과연 안전한지’다. 이런 불안감을 해소하기 위해서는 이 집에 내 보증금을 넣고 입주를 해도 될 만한 집인지 아닌지를 판단할 수 있는 기본적인 정보를 알고 있으면 된다.
내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 계약하려는 집의 시세를 함께 파악해야된다.
예를 들어, A아파트의 시세는 8억이다. 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 12,000만원이 잡혀있고, 전세보증금액은 40,000만원이라면?
채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 시세의 70~80%안에 들어오면 안전한 집이라고 볼 수 있다.
12,000만원+40,000만원=52,000만원 < 64,000만원(시세의 80%) 그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 보증금까지는 안전하다고 생각하면 되는 것이다. 하지만 유찰이 될 경우도 있고, 시세가 떨어질 수도 있기 때문에 이런 부분도 신중하게 고려해야된다. 참고로 채권최고액은 1금융권의 경우 소유자가 실제로 받은 대출금액의 110~120%를 근저당으로 잡으며 등기부등본상에 채권최고액으로 표기된다. 그러니 12,000만원의 채권최고액이 있다면 실제로는 약 1억원의 대출을 받은 셈이라고 보면 된다. 융자가 있는 집은 주로 2가지 케이스로 계약을 진행한다. 첫번째는 전세보증금으로 융자를 모두 상환하고 등기부등본상에 근저당을 말소하는 방법, 두번째는 융자를 그대로 남긴 상태로 전세를 진행하는 방법이다. 위에서 말한 예는 융자를 남긴 상태로 전세를 진행하는 경우에 적용해볼 수 있는 사항이다. 만약 전세보증금을 임대인이 받아서 잔금일에 융자를 전부 혹은 일부를 상환하기로 한 경우(계약서 특약에 명시), 1. 융자 전부 상환 -> 등기부등본상 근저당 말소신청
2. 융자 일부 상환 -> 등기부등본상 근저당 감액등기신청
을 하면 된다.
감액등기/말소등기는 임대인이 직접 은행을 방문해서 상환하고 접수증을 받거나, 부동산에서 바로 상환 후 영수증 확인, 또는 법무사가 와서 처리해주기도 한다. 신청후 접수증을 받으면 되고 등기부등본으로 말소나 감액등기가 된 것을 확인하기까지는 보통 넉넉잡아 일주일 정도가 걸린다. 보통 전세보증금을 받아서 상환하는 경우,말소/감액신청하는 일은 잔금일에 동시에 이루어진다.
예를 들어 전세집이 2개가 있다. 시세는 모두 8억이라고 가정하자.
A. 전세보증금 45,000만원 융자없음
B. 전세보증금 3억, 채권최고액 4억
집을 구한다면 솔직하게 B가 더 저렴하기 때문에 끌릴 수 있겠지만 채권최고액과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다. 아무리 전세보증금이 저렴하더라도 안전하게 내 전세보증금을 지키기 위해서는 A집을 들어가는 것이 백번 천번 옳다. 여태까지 나도 손님이 찾아와서 시세보다 저렴한 집에 융자를 많이 남기는 B집을 두고 고민하는 모습을 보면 B보다는 A를 더 추천해준다. 내 추천에도 강력하게 B를 원한다면 보증보험을 가입하는 것을 꼭 추천한다. 하지만 보증보험사마다 일정한도금액 안에 전세보증금과 채권최고액 금액이 들어와야 가입이 가능하니 사전에 보증보험사에 확인을 해보는 것도 중요하다.
요즘은 보증보험을 많이 가입한다. 보증보험은 서울보증보험과 HUG가 두군데에서 취급한다. 개별적으로 보증보험사에 문의를 해서 가입해도 되고, 전세자금대출을 받는 경우 ‘안심전세’라고 은행대출과 보증보험사의 보증보험을 연계해서 한번에 해결할 수 있는 대출상품이 있으니 안심전세를 이용하면 된다.
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전세 융자가 있는 집은 왜 절대 피해야 할까?
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부동산 규제가 강화되면서 내 집 마련의 꿈은 저 멀리 멀어지고만 있는데요, 최근에는 전세 물건도 보기 힘들다며 월세로 전환하려는 분들이 많은 것 같습니다.
오늘은 전세융자란 어떤 것이며 , 왜 그토록 피해야 하는지 간단 히 알아보는 부동산 용어 정리 시간을 갖도록 하겠습니다.
● 전세 융자란?
전세 융자의 간단 한 정의는 [ 자금을 융통한다 ]라는 뜻으로 정리할 수 있습니다. 전세 융자의 경우 집을 담보로 대출을 받아둔 것을 말하는데요.
중고차를 구매할때 근저당이 설정되어있는지 알아보는 분들 계실까요? 알아본다면 왜 알아볼까요? 이차를 얼마에 구매했든 근저당이 설정되어있다면 그 근저당 설정 금액을 내가 떠안을 수 있기 때문입니다.
전세 융자도 마찬 가지로 융자로 자금을 조달 했다면 등기부 등본에는 [ 저당권 ] 이 설정되어 있습니다.
● 전세 융자가 위험 한 이유
매매 시세 : 2억원
전세 금액 : 1억 5천
위에 예를 들어 설명드리면 1억 5천만 원의 전세가 있어 계약을 하려고 합니다. 그런데 알아보니 융자가 무려 40% 6천만 원이 있다고 가정해 보겠습니다.
집주인이 이 금액을 갚지 못하게 되면 저당권이 걸려있는 집이 경매로 나가게 될 것이고, 시세 2억원의 집은 2억 원 미만의 금액으로 낙찰 되게 될 것입니다.
예를 들어 3천만원 적은 1억 7천만 원의 금액으로 낙찰이 되었다면 은행이 먼저 우선권으로 상환되지 못한 6천만 원을 가져가고 , 나머지 1억 1만 원을 돌려받을 수 있습니다. 그렇게 되면 정말 소중한 나의 전세 보증금이 무려 4천만 원이나 손해를 보게 됩니다.
사회 초년생이 부모님의 도움으로 어떻게든 전세를 구해보고자 이리 저리 둘러보고 찾아보고 있을 때 주변 시세보다 저렴하고 시설도 좋아서 덜컥 계약을 했다면 정말 큰 손해를 볼 수 있습니다.
일반 적으로 부동산에서는 계약을 할때면 등기부 등본을 열람하여 얼마의 부채가 있는지 알려야 할 의무가 있기 때문에 큰 걱정은 안 하셔도 되겠지만 어렵고 생소한 부동산 용어를 듣고 있자면 인지되지 않은 상태로 계약을 할 수도 있습니다.
미리 공부하시고 알아보셔서 이런 큰 변을 당하지 않도록 주의를 기울여야 하며 융자가 있는 집이라면 꼭 피하거나 계약하면서 그 융자금을 상환하는 조건으로 들어갈 수 있도록 계약을 진행해야 되겠습니다.
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융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지
아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠.
대출을 받게 되면 전세 보증금이 내려가기 때문에 전세 목적이라면 그리 많은 대출을 받지는 않습니다. 반면 월세는 보증금이 작아서 최고 한도까지 받기도 합니다.
물론 융자 없는 아파트면서 임대하기도 합니다. 임차인에게는 제일 좋은 집이죠. 뭐, 전세 보증금이 좀 높기는 하겠지만요.
부동산이 공급자 중심의 시장이다보니 융자가 많아도 임대차계약을 고려해야할 상황이 발생하게 되는데…
융자 많은 아파트에 전월세 계약을 하면 크게 두가지 위험을 부담해야 합니다.
첫번째는 경매의 위험입니다.
임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다.
낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보증금을 다 받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.
월세라면 경매 들어가는 순간부터 내지 않으면 되므로 손해를 줄일 수 있지만, 전세는 마땅한 방법이 없습니다.
임차인에게 우선 변제를 해주는 법이 있지만, 금액 한도가 있습니다. 따라서 고가 전세의 경우 대출이 많다면 심사숙고하여 결정해야 합니다.
두번째는 이사갈 때의 위험입니다.
계약 기간이 만료되어 이사를 갈 때, 집주인으로부터 제 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임대인 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 돌려주려고 했는데, 새 임차인을 구하지 못하는 게 대표적인 경우입니다.
이런 일이 발생하면 법적으로 무조건 이긴다고 해도 시간이 걸리므로, 이사나가는 임차인은 자금난에 빠질 수밖에 없습니다.
그래서 융자가 많은 집에 산다면 새로 들어오는 사람의 날짜에 맞춰야 하는 일이 발생합니다.
대부분 이런 일이 발생하지 않고 잘 해결되기는 하지만, 막상 당하게 되면 융자 많은 집에 대한 두려움이 생깁니다. 무융자 주택을 1순위로 하는 사고 방식이 생기게 되죠.
너무나 당연한 말이지만, 융자가 많은 집 임대는 피하는 게 좋습니다. 아니면 보증금을 아주 작게 하거나요.
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